חומר רקע

התפתחויות בשוק הדיור וצעדים לקידום התחרות בשוק המשכנתאות המפקח על הבנקים– יאיר אבידן נובמבר2021 התפתחויות עיקריות הצעדים שננקטו עם השנים הורידו את הסיכון הנובע מהמשכנתאות הפיקוח על הבנקים עוקב אחר ההתפתחויות ומנהל את הסיכונים העולים מהגידול בחשיפה לענף הדיור בפרט ומתיק האשראי ככלל שוק האשראי לדיור נמצא בעלייה וחלה עלייה מסוימת במדדי הסיכון 2 התפתחויות עיקריות עלייה משמעותית בהיקפי ביצועי המשכנתאות עליה של44% בהשוואה לממוצע שנת2020 עלייה בגובה ההלוואה הממוצעת למגורים עלייה של12% לממוצע בהשוואה שנת2020 ינו- 2020יול- 2020ינו- 2021יול- 2021 ינו- 2020יול- 2020ינו- 2021יול- 2021 המקור :דיווחים לפיקוח על הבנקים ועיבודי הפיקוח על הבנקים. נתוני ספטמבר היו נמוכים יותר לאור תקופת החגים 3 מאפייני ההלוואות רוכשי דירה ראשונה ומשפרי הדיור מהווים מעל ל- 80% מסך שהועמד האשראי מתחילת השנה דירה יחידה דירה חלופית דירה להשקעה אחר 64% 18% 13% ) ספטמבר2021 ( אחר - הלוואות למטרת מגורים שהבנק לא נדרש לקבל ביחס אליהן תצהיר מהלווה ,ושניתנו בשיעורי מימון הנמוכים מ- 50% . בנוסף למיחזורים בין בנק לבנק למטרת מגורים . וזאת גם אם ההלוואה נלקחה מלכתחילה לדירה יחידה ,חלופית או להשקעה. המקור :דיווחים לפיקוח על הבנקים ועיבודי הפיקוח על הבנקים. 4 מאפייני ההלוואות רבים מרוכשי הדירות להשקעה אינם לוקחים הלוואה לרכישה הפער גדל מאז הורדת מס הרכישה ביולי2020 22% 13.0% 15.6% שיעור עסקאות בשוק הדיור שיעור ביצועים שיעור עסקאות ספטמבר2021 יולי2020 ינואר2019 הורדת מדרגת מס הרכישה 5 התפתחויות עיקריות המימון בשיעורי עליה הגבוהים ) מעל60% ועד75% ( עליה של2 נקודות אחוז בהשוואה לממוצע שנת2020 עליה במשקל של ההלוואות גבוהים מימון בשיעורי ובשיעורי החזר גבוהים עליה של2 נקודות אחוז בהשוואה לממוצע שנת2020 המקור :דיווחים לפיקוח על הבנקים ועיבודי הפיקוח על הבנקים. 6 שיעור הריבית על האשראי למגורים חלה ירידה עקבית בשיעור הריבית הממוצעת על אשראי למגורים בשנים האחרונות שחרור"מגבלת הפריים " מינואר2021 תרמה להמשך ירידת הריבית בשנת2021 על אף סביבת הריבית הנמוכה 3.2 2.9 2.7 2.5 2.2 2017 2018 2019 2020יונ- 21 המקור :דוחות כספיים לציבור ועיבודי הפיקוח על הבנקים. 7 גובה ההחזר החודשי המוטיבציה העיקרית של הלווים החודשי ההחזר היא למרות הירידה , הלווים התאימו את ההחזר החודשי לרמה דומה טרום שחרור "מגבלת הפריים " והמשך ירידת הריבית 4,100 4,200 4,300 4,400 4,500 ש"ח החזר חודשי ממוצע)אישורים עקרוניים( המקור :דיווחים לפיקוח על הבנקים ועיבודי הפיקוח על הבנקים. 8 איכות האשראי למגורים ינו- 2018יול- 2018ינו- 2019יול- 2019ינו- 2020יול- 2020ינו- 2021יול- 2021 אשראי שמועד שינוי הריבית עד חודש ואשראי שמועד שינוי הריבית אינו ידוע) עד8.2021 כולל גם אשראי שמועד שינוי הריבית עד שנה.( המקור :דיווחים לפיקוח על הבנקים ועיבודי הפיקוח על הבנקים. חלה עלייה במשקל רכיב הפריים החדשים בביצועים עם זאת , הלווים אינם נוטלים הלוואות בשיעור המקסימלי של2/3 הפריים במסלול 9 איכות האשראי למגורים ענף הדיור הינו הענף בעל איכות תיק האשראי הגבוהה ביותר ) שיעור האשראי הפגום ושאינו פגום בפיגור של90 יום או יותר מתוך סך האשראי( 1.25% 0.74% 1.20% 0 1 2 3 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 מסחרי דיור פרטי אחר המקור :דיווחים לפיקוח על הבנקים ועיבודי הפיקוח על הבנקים. 10 איכות האשראי למגורים 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020יונ- 21 שיעור ההוצאה להפסדי אשראי נמוך שיעור ההוצאה להפסדי אשראי בסך האשראי לדיור הממוצע עומד על0.03% - 0.03% 0.19% 0.03% 0.04% - 0.02% - 0.01% 0.02% 0.03% המקור :דיווחים לפיקוח על הבנקים ועיבודי הפיקוח על הבנקים. 11 איכות האשראי למגורים עליה קלה במינוף שיעור ה- LTV הממוצע גדל בחצי אחוז ביחס לשנת2020 , אך עיקר האשראי לדיור ניתן בשיעור של עד60% ההחזר בשיעור יציבות מההכנסה של הלווים שיעור ה- PTI הממוצע נשאר יציב במהלך2021 2019 2020 2021 2019 2020 2021 54% 53.3% 52% 26.5% 26.2% 26.2% המקור :דיווחים לפיקוח על הבנקים ועיבודי הפיקוח על הבנקים. 12 איכות האשראי למגורים המשך ירידה באשראי בדחייה מעל90% מהאשראי לדיור שנדחה חזר לשלם מרץ יוני ספטמבר 90.3% 88% 83.3% ספטמבר2021 יוני2021 מרץ2021 עלייה בתקופה קלה הממוצעת לפירעון לרמה של22.7 שנים בממוצע 2019 2020 2021 22.7 22.5 22 המקור :דיווחים לפיקוח על הבנקים ועיבודי הפיקוח על הבנקים. 13 צעדים חדשים השקיפות להגברת ויכולת ההשוואה בשוק המשכנתאות עקרונות ההוגנות • צרכנים פגיעים )) Vulnerable ומוחלשים )) Disadvantage •כגון :קשישים ,נוער , עולים חדשים , נשים נפגעות אלימות ועוד . הגנה על אוכלוסיות מיוחדות • "המידע שייך ללקוח " •גישה נוחה ומהירה למידע. • ניסוח חוזים אחידים הוגנים טובת את גם המשקפים הלקוח . גילוי אפקטיבי ושקיפות • פתיחת חשבון בנק • גישה לבנקאות מרחוק ואמצעי תשלום בנקאות לכל אחד ואח ת •פרסום שאינו מטעה •שיווק אשראי הוגן פרסום ושיווק הוגנים • מציאת פתרונות למחלוקות בין הלקוח והבנק תהיה באמצעות מנגנוני בירור תלונות יעילים. • בשלב ראשון בנציבות פניות הציבור בבנק ובשלב שני בפיקוח על הבנקים. טיפול בתלונות ציבור • שמירה על אינטרס הלקוח גם כאשר תמריץ כלכלי לא קיים /חלש. •לקיחת אחריות עסקית עסקית התנהגות אחראית •הגנה מפני שימוש לרעה •מנגנונים לפיצוי לקוחות הגנה על הלקוח הונאות מפני •אי שמירת מידע עודף • שמירה על פרטי הלקוח •מחיקת מידע ותיקון • הטמעה של עיקרון" הסכמת לקוח" פרטיות המידע • התייחסות שוויונית ביושר והגינות בכל שלבי מערכת היחסים בין הבנק והלקוח . שוויון ואי אפליה • זמני מענה בכל ערוצי השירות •שירות מקצועי • הלקוח במרכז" חווית הלקוח" • שירות מבוסס הוגנות שירות מקצועי אמין וזמין 15 בין צוות הקמת חטיבתי בבנק ישראל בינלאומית השוואה מספר וגיבוש הצעות התייעצות עם במימון מומחים התנהגותית וכלכלה יועצי עם ודיונים משכנתאות מיקוד קבוצות שתי עשרות עם משתתפים תהליך בחינת הצעדים המתוכננים המטרה :הגברת השקיפות והתחרות במשכנתאות 16 הצעדים המתכוננים נטילת משכנתא היא אחת ההחלטות המשמעותיות שנוטל משק בית ממוצע לאור מורכבות ההחלטה וחשיבותה נדרש לבצע שיפורים שונים במטרה להגביר את השקיפות, לשפר את הנגישות ולסייע ללקוחות לבצע הליך השוואת מחירים מיטבי ולקבל החלטה מושכלת לשם כך בכוונת בנק ישראל לקדם סדרת צעדים לשיפור השירות וטיוב המידע המוצג ללקוחות בשלבים השונים של ההלוואה – שלב הבירור הראשוני, האישור העקרוני, ובמהלך ההלוואה 17 שלב הבירור הראשוני • מקוון באופן לציבור יונגש המידע אישור עקרוני •תקשורת מקוונת מול הבנקים •קיצור הזמן עד לקבלת האישור •פורמט אחיד מידע לשם בחינת כדאיות פירעון מוקדם)במהלך ההלוואה ( •התווסף מידע מועיל ללקוח שיוצג באופן מקוון הצעדים המתוכננים • 3 סלים אחידים בנוסף לסל המוצע • שילוב תחזיות הצמדה וריבית בחישוב הריבית הכוללת • מידע על סך התשלומים החזוי וסכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר 18 קביעת אישור עקרוני אחיד האישור העקרוני כפי שנקבע על ידי בנק ישראל יהיה זהה בין הבנקים השונים האישור יספק מידע אחיד ומקיף יותר ויהיה יותר קל להבנה 19 סלי משכנתא אחידים נקבע שהרכבם אחידים משכנתא סלי שלושה העקרוני באישור יספק בנק כל על ידי בנק ישראל ואורך חיי ההלוואה נבחר על ידי הלקוח: סל א': 100% קבועה לא צמודה 1/3 קבועה לא צמודה , 1/3 צמודת פריים , 1/3 משתנה כל5 שנים צמודה על בסיס אג"ח ממשלתי סל ב': סל ג': 50% צמודת פריים , 50% קבועה לא צמודה סל ד': סל שהותאם לבקשת הלקוח )יכול להיות שונה בין הבנקים( 20 הריבית החזויה וסך התשלומים החזוי בצמוד לכל סל תוצג: לחישוב הריבית יעשה שימוש בתחזיות לריבית ולאינפלציה הנגזרות משוק ההון . עקומי התשואות מהם יגזרו התחזיות יחושבו ע" למתודולוגיות בהתאם ישראל בנק י המקובלות ויפורסמו באתר בנק ישראל החזויה הכוללת הריבית סך החודשי ההחזר סכום הצפוי ביותר הגבוה סך התשלומים החזוי בכל חיי המשכנתא 21 מהעשור צעדים להפחתת האחרון האשראי בתיק הסיכון לדיור צעדי האסדרה בתחום האשראי לדיור •הגדלת משקולות סיכון בגין הלוואות בשיעור מימון ) LTV ( גבוהים LTV RWA LTV ≤45% 35% 45% < LTV ≤60% 50% LTV > 60% 60% •הגדלת ההפרשה הקבוצתית להפסדי אשראי לשיעור מזערי של 0.35% מיתרת ההלוואה •הגדלת משקולות סיכון בגין גובה שיעור ההחזר מההכנסה ) PTI ( •דרישה להקצאת הון עצמי רובד 1 בשיעור המהווה 1% מיתרת תיק האשראי לדיור. כחלק מהקלות שניתנו לאורך משבר הקורונה, לא נדרשו הלוואות חדשות לדיור להקצאת הון זו. RWA PTI 100% 40% < PTI ≤ 50% צעדים לשיפור הכריות לספיגת הפסדים 23 צעדי האסדרה בתחום האשראי לדיור •הגבלות בשיעור המימון LTV) ( סיווג הרכישהLTV מרבי דירה יחידה75% דירה חלופית70% דירה להשקעה50% •הגבלה על התקופה לפירעון סופי, כך שלא תעלה על 30 שנים • הגבלות בשיעור ההחזר מהכנסה) PTI ( •חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה לא יעלה על 2/3 מסך ההלוואה ההגבלהPTI איסור העמדת הלוואהPTI > 50% צעדי אסדרה צרכניים 24 השוואה בינלאומית בישראל מיושמים כיום צעדים צרכנים מגבילים , בכל הקטגוריות האפשריות המגבלות המיושמות בישראל מחמירות ביחס לעולם הן בפן הרגולטורי והן בפועל מדינה מינוף מקסימלי מבוססי הכנסה תקופה לפירעון מקסימלית ישראל75% 1 % 50 < PTI 2 30 שנים אוסטריה80% DSTI < 30-40% 35 שנים קפריסין80% DSTI < 80% אסטוניה90% DSTI < 50% 30 שנים פינלנד95% הלקוח של ההחזר יכולת בחינת תחת תרחיש העלאת ריבית אירלנד90% LTI < 3.5 לטביה95% של הפנימיות למגבלות בהתאם הבנקים ליטא85% DSTI < 40-60% 30 שנים הולנד100% DSTI < 10-30% 30 שנים פורטוגל90-100% DSTI < 50% 40 שנים סלובקיה90% DSTI < 80% 30 שנים +) 10% סטייה( סלובניה80% DSTI < 50-67% 1 עבור"דירות במחיר מופחת " ניתן להעמיד אשראי עד לשיעור מימון של90% 2 במקרה בו שיעור ההחזר מההכנסה עולה על40% , על הבנק להקצות להלוואה משקל סיכון של100% 25 השוואה בינלאומית יחס החוב לדיור של משקי הבית לתוצר בישראל נמוך מהממוצע בקרב מדינות ה- OECD יחס חוב לדיור של משקי בית לתוצר, 2020 30% 41% 46% מקור : OECD ונתוני בנק ישראל .המדינות המוצגות הן אלו שעבורן היו נתונים. הערה :בישראל , החוב כולל אך ורק חוב לדיור)לא כולל חוב למטרות אחרות שבביטחון דירת מגורים.( 26 53.9% 41.4% 37.9% השוואה בינלאומית בישראל לאור גישה שמרנית , הבנקים נדרשים לרתק יותר הון ועל כן משקל הממוצע הסיכון האשראי לחשיפות למגורים גבוה ביחס מהאיחוד למדינות האירופי הנתון נותר יציב גם בשנת2021 המקור: מדינות באירופה : ESRB ;נתוני ישראל :דוחות כספיים לציבור ועיבודי הפיקוח על הבנקים. הערה : הנתון העדכני ליוני2021 עבור ישראל הוא53.8 ,כלומר על אף העלייה במדדי הסיכון ובאשראי לדיור ,משקל הסיכון הממוצע נותר נמוך. משקל הסיכון הממוצע לחשיפות האשראי למגורים , ומדינות ישראל האיחוד האירופי , ספטמבר2019 27 סיכום עם זאת הסיכון נותר נמוך הן בראייה מערכתית והן בהשוואה בינלאומית ההתפתחויות אחר לעקוב ממשיך הבנקים על הפיקוח והמגמות העולות ויפעל על מנת לשמור על נוטלי האשראי ויציבות מערכת הבנקאות העלייה האחרונה בשוק האשראי לדיור גררה עלייה מסוימת במדדי איכות האשראי 28 תודה!