חומר רקע
*
מצגת זו מבוססת על מקורות רשמיים ונועדה להצביע על מגמות מרכזיות בשוק הדיור הישראלי
מדיניות דיור לאומית למדינת ישראל
יש פתרון לבעיית הדיור!
חוק הבטחת דיור בהישג יד בבעלות לחסרי הדיור בישראל
12/2020
יש פתרון לבעיית הדיור בישראל:
חוק הבטחת דיור בהישג יד בבעלות לחסרי הדיור בישראל
פרק1
:
יש איפה לבנות בארץ הזו!
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג?
-זכויות קניין בדיור
פרק3
:
מדוע מחירי הדירות ממשיכים לעלות ומחירי הקרקע מרקיעים?
פרק4
:
כיום אין דיור בהישג יד בבעלות
פרק5
:
שוק הדיור בעולם המערבי–תובנות ומגמות
הפרקים:
א .חסרי הדיור באוכלוסייה כולה
ב .מצוקת הדיור של זוגות צעירים
ג .עובדים חסרי דיור
ד .קשישים חסרי דיור
ה .חרדים חסרי דיור
ו .האוכלוסייה הסוציאלית
א .העמדות שכשלו והעובדות שלא הוצגו :
התוכנית האסטרטגית
ב .
עמדות
רמ"י-אין קרקע לבנייה
ג .
מדיניות הדיור של השוק החופשי
נכשלה
יש פתרון!
דיור בבעלות בהישג יד ללא הון עצמי:
לזוגות צעירים ,קשישים ,עובדים חסרי-דיור ,דיור סוציאלי ,חרדים וערבים
•פילוח שוק הדיור על סמך המצב הסוציו-אקונומי ,המגזר ,המיקום ,היעדר בעלות על דירה ,
היעדר הון עצמי
והיקף ההכנסה השוטפת :זוגות צעירים ,עובדים חסרי-דיור ,משפרי דיור ,שכבות עממיות וקשישים.
•הסדרי מימון והקצאת קרקע של המדינה במחיר קרקע הנגזר ממחיר הדירה לחסרי דיור-
מחיר
המחוייב
עפ"
י
החוק לגבי מונופולין.
•
התחדשות עירונית ככלי להענקת זכויות קניין
למחוסרי דיור הגרים שם כמקור לדיור חדש ולהוצאת דרי
השכונות
מעוניים.
•
הפעלת אלפי קבלנים קטנים שנדחקו מתעשיית הבנייה למגורים בגלל
השיווקים
לחברות הגדולות .
יוזמות של
קבלני מקום לבני המקום ופתיחת
רמ"י
לרכישות פרטניות בפטור ממרכז לדיור בהישג יד בלבד בפיזור ארצי ,
לבניה בסגנון"בניין לקבלן."
•יש
לחוקק
את
חוק
הבטחת
דיור
בהישג
יד
בבעלות
לחסרי
דיור
אשר
יבטיח
למחוסרי
דיור את האפשרות
לרכוש
דירה
בהישג
יד
ללא
הון
עצמי
תוך
תשלום
מינימלי מי ל
שמשתכר
שכר
של
חמשת
עשירונים
תחתונים, זוגות
צעירים, קשישים, דיור
לזכאים
ודיור
סוציאלי
כפלח
שוק
נפרד
מוגדר
ומגודר.
•חוק
זה
יהווה
מוקד
למדיניות
דיור
לאומית
ארוכת
טווח
יציבה
שלא
ניתנת
לשינוי
עם
חילופי
השלטון.
•על
מנת
להבטיח
זאת
דרושה
חקיקה
תומכת
בתחום
התכנון
הקרקע
הבא
להבטיח
את
ההקצאה
הקרקעית
כנגזר
ממחיר
הדירה
בהישג
יד. חקיקה
זו
תמנע
ג'נטריפיקציה
ותבטיח
פרישה
של
דיור
בהישג
יד
בהתאם
לנתוני
הפילוח. מחירי
הדירות
שייקבעו
במחיר
של
דירות
בהישג
יד
ייגזרו
את
מחיר
הקרקע
בהתאם.
•מחיר
הדירות
בהתאם
לפילוח
יהיו
בסמכות
מוסד
עצמאי
האמון
על
כלכלה
ורווחה.
•החקיקה
התומכת
בתחום
ההסדרים
הפיננסיים
למימון
הרכישה
על
ידי
משכנתאות
מקום
מכוונות
והלוואות
עומדות
יכול
להתבצע
על
ידי
תיקונים
קלים
של חוק
הלוואות לדיור ,תשנ"ב-
1992שבעיקרו
ניסה
להסדיר
זאת. הסדרים
אלה
יבטיחו
את
הנגישות
של
המועמדים
לדיור
בהישג
יד
למימון
הרכישה
על
ידי
משכנתא
מתאימה
לכך. דהיינו, לאורך
אותה
תקופה
ולהלוואה
עומדת
שבה
הדירה
בהישג
יד
מגודרת
משוק
הדיור
הכללי. על
ידי
כך
יקום
דור
חדש
של
אלה
אשר
בניכוס
הנכס
הראשוני
למשפחה
יוציאו
אף
את
בניהם
לדורות
מגורל
זה.
חוק
הבטחת
דיור
ב
הישג
יד
בבעלות
לחסרי
דיור-
זה הזמן להעמיד את קורת הגג
למחוסרי
הדיור על סדר היום הלאומי
יש פתרון לבעיית הדיור :חוק הבטחת דיור בהישג יד בבעלות לחסרי הדיור בישראל
הסדר הרכישה של הדירה לרוכש זכאי חסר דירה בבעלות והון עצמי ,המשתכר כ-
7,000
ש״ח לחודש ל
משק בית-
יזכה לקנות דירה בגודל של כ-
60מ״ר בעלות של כ-
600
א׳ ש״ח מז ה350
א׳ ש״ח ל
בנייה ,
250
א׳ ש״ח-קרקע ופיתוח ,שיהוו את ההלוואה העומדת ,הנושאת ריבית.
להבטחת שני התשלומים–
כל אחד במועדו–תירשם משכנתא על הדירה להבטחת ה
חז ר
350א׳ ש״ח בתשלומים ל-
35שנה בצירוף ריבית והלוואה עומדת של כ-
250
א׳ ש״ח
שנושאת ריבית לפירעון במשך12שנה,לפי יכולת הרוכש ,
מעליית השכר או מהאפשרות
של
הגדלת המשכנתא בהתחשב בעלות שווי הדירה ,הפירעונות השוטפים של ההלוואה
הרגילה והקטנת ההלוואה העומדת
מ
הכנסות חד פעמיות.
פרע הרוכש את ההלוואה העומדת–
היה לבעליה של הדירה וממשיך לפרוע את החוב על
פי המשכנתא הרגילה.
לא פרע את הלוואה העומדת-היה לדייר בשכירות ,
כאשר התשלומים ששילם ייחשבו
כתשלומי שכירות או רשאי למוכרה אך ורק לזכאי לדיור בהישג יד כמוהו.
מודל
ה
רכישה של דירה בהישג יד ל
חסר דיור והון ראשוני
מחיר דירה
בהישג יד
עלות בנייה
הלוואה מהמערכת
הבנקאית לסילוק
עלויות הבנייה
נפרעת ע"
י הרוכש
באופן שוטף
עלות הקרקע
כנגזר
הלוואה עומדת
מהמדינה לרכישת
הקרקע
בעלות חלקית עד
לפירעון מלא של
ההלוואה
יש פתרון לבעיית הדיור :חוק הבטחת דיור בהישג יד בבעלות לחסרי הדיור בישראל
ניתן לפתור את בעיית הדיור לחסרי הדיור ע"פ מודל הבניה ,לחסרי הדיור של כ-
750,000דירות ,פרוסות ע"פ כל הארץ ,
בבניינים של75יח"ד לבניין ,אשר ניתן לבנות ע"פ כ-
2.5דונם לבניין .דהיינו :
מכירה של
רמ"י
של כ-
25,000דונם .
זוהי צפיפות
נמוכה ומוצגת כדגם להיקף להיתכנות ביצוע ולו"ז אפשרי.
מספר הבניינים הקיים כיום למגורים הוא כ-
800,000בניינים .משמע ,תוספת של כ-
1.2%למספר הקיים של הבניינים.
השטח העירוני הוא כ-
3מיליון דונם ולכן השטח הנדרש של כ-
25,000דונם מהווה פחות מ-
1%מהשטח העירוני ,ו-
2.5
פרומיל מהמקרקעין שבבעלות הרשות .הבנייה בדיור בהישג יד תבנה בכל הערים לפי היקף חסרי הדיור בכל עיר.
רשות מקרקעי ישראל תאפשר לקבלנים מקומיים בכל אחת מערי ישראל ,בניהול כ-
14ארגונים מקומיים של בוני הארץ ,
לאתר שטחים בבעלות הרשות לבניין מגדל אחד או שניים ,
שישווקו במחיר הנגזר ממחיר הדירה בהישג יד לאותם קבלנים
כדי לשווקם כדיור בהישג יד.
תוענק סמכות לוועדות המקומיות של כל עיר בהשתתפות מתכנן המחוז ,לאשר הוצאת היתרי בנייה בהליך מזורז .
התכנון
ואישור היתר הבנייה יינתנו בהתאם להוראות המתאר המקומי ובהעדרו–בהתאם למתאר המחוזי ,ובהעדרם–ע"
פ הוראות
החלות עפ"
י
התמ"א-והכל ע"פ שיקול הדעת של הוועדה המקומית מתכנן המחוז ,
כדי לממש בזמן אמת את הציווי"
עניי עירך
קודמים."
מודל הבנייה והמימון של דירה בהישג יד ל חסר דירה והון
עצמי–הקרקע ,התכנון ולו"ז אפשרי לביצוע
יש פתרון לבעיית הדיור :חוק הבטחת דיור בהישג יד בבעלות לחסרי הדיור בישראל
שולחן עגול–
מדיניות דיור לאומית למדינת ישראל"דירה לכל משפחה"-
המכון לרפורמות מבניות ,נוב '
2010
-
המכון האקדמי לרפורמות מבניות2020
למצגת
המלאה
לחץ כאן
יש פתרון לבעיית הדיור :חוק הבטחת דיור בהישג יד בבעלות לחסרי הדיור בישראל
"כוח
המשימה
הלאומי
להתחדשות
עירונית"הוביל
להקמת
הרשות
הלאומית
להתחדשות
העירונית.הרשות
הלאומית
להתחדשות
עירונית
יצרה
את
הבסיס
להתחדשות
עירונית
בשכונות
השיקום.
העברת
הקניין
בחכירה
לבעלות
בדירות
בארץ
הפכה
לעובדה
מוגמרת
לגביי
800,000חוכרים.מי
שהיה
לו
דיור
הפך
לבעליו.מי
שלא
היה
לו
דיור,נשאר
חסר
קניין.פתרון
בעיית
הדיור
בהישג
יד
בבעלות
הוצג
על
ידינו
כחלק
מההתחדשות
העירונית
כבר
ב-
2008
.
הגיעה
העת
לממש.
דיור בר השגה–צעדים מוצעים
המכון לרפורמות מבניות ,
2010
-
יולי2020
למצגת
המלאה
לחץ כאן
•על מנת ליצור דיור בר השגה יש לפלח את שוק הדיור לאלה שיש בבעלותם דירה ,
לחסרי הדירה ושידם אינה משגת
לרכוש דירה בהיעדר הון ראשוני ולמרות היותם עובדים.
•שיווק הקרקע במחיר בסיס שנקבע על ידי המחיר הסופי של הדירה המפולחת ,המיועדת לחסרי דירה בבעלות .
•מכיוון שמרבית הקרקעות הן בידי המדינה ,
מדובר בהחלטת ממשלה אשר יכולה להתבצע באופן
מיידי .
•על מנת למנוע ניצול לרעה וספקולציות קרקעיות של דירה בהישג יד ,
יש למנוע מעבר של דירה בהישג יד לשוק
הפרטי לתקופה של בין10-12שנים.
•על מנת לעזור לשכבות העממיות לרכוש דירה בהישג יד יש להפעיל את חוק הלוואות לדיור ,תשנ"ב-
1992
אשר
סבסד רכישת דירה של זוגות צעירים ועולים חדשים ולהשתמש במודל פיננסי של בעלות על הקרקע כמכשיר פיננסי
כ"הלוואה עומד
ת "
לתקופת הזמן
של כ-
12
שנים
ליצירת דיור בהישג יד.
חסרי
הדיור
הם
כל
אלה
שאין
להם
דירה
בבעלות;אין
להם
הון
עצמי;אין
להם
כושר
יכולת
לקבלת
אשראי
לצורך
רכישת
דירה;והם
גם
כל
אלה
שאין
להם
דירה
תקנית,דהיינו
שעומדת
בקריטריונים
המגדירים
של
הביטוח
הלאומי
המגדירים
מהו
דיור
תקני–ר'שקף32
(הגדרת
מחוסרי
הדיור,הבטח"ל2018
)
יש פתרון לבעיית הדיור :חוק הבטחת דיור בהישג יד בבעלות לחסרי הדיור בישראל
הסגרגציה בישראל גדלה *
-
שכונות העוני הופכות להיות יותר עניות ,
גדלות
בעוניין
ושכונות העושר ,מגבירות את עושרן
למצגת
המלאה
לחץ כאן
•בישראל
קרוב
למאתיים
שכונות
עוני.שכונות
אלה
מאופיינות
בשטחי
ציבור
רבים,בצפיפות
דלה
במרחב
וצפיפות
דיור
חונקת-על
כן
הן
מתאימות
להתחדשות
עירונית.
•ההתחדשות
העירונית
בשכונות
העוני
תשתמש
ב-
700-1200%זכויות
בנייה
לפי
התקן
של
התחבורה
הציבורית
ותעניק
לתושבי
השכונות
חסרי
הקניין
את
התמורות
ההוגנות
ממוכר
מרצון
לקונה
ברצון
בשוק
החופשי,אשר
יוכלו
לאפשר
להם
לצאת
מעוניים;דיור
פרוס,״
ראנצ'״ ים
בפריפריה
לפיתוח
מרחבים.
•ההתחדשות
העירונית
תתוכנן
ותמומש
בצורה
כוללנית
ברמת
השכונה
ולא
ברמת
הבניין.זאת
על
מנת
לדאוג
לתשתיות
של
השכונה
ולאפשר
כניסה
של
אוכלוסייה
חדשה–לא
באמצעות
ג׳נטריפיקציה
וסגרגציה
תוך
דחיקת
התושבים
הוותיקים,אלא
באמצעות
עירוב
אוכלוסיות
ועירוב
שימושים.
•בשכונות
עוני
בפריפריה
ייעשה
ניוד
זכויות
והשלמה
קרקעית
אשר
יאפשרו
התכנות
כלכלית
גם
לאזורים
אלה
כזכות
על
פי
חוק.
•לשם
כך
יש
לתכנן
במסגרת
המועצה
הארצית
לתיכנון
ובנייה
תוכנית
מתאר
ארצית
ולפירוט
יתר,תוכניות
מתאר
מחוזיות
להתחדשות
עירונית
של
שכונות
השיקום
בכל
הארץ.
*על פי מחקר שבוצע ע"י המכון לרפורמות מבניות .חוקר :
מאור
מילגרום.
יש פתרון לבעיית הדיור :חוק הבטחת דיור בהישג יד בבעלות לחסרי הדיור בישראל
כ-
35.5%מן האוכלוסייה בישראל חיה ב-
2008בשכונה הסובלת מעוני ריכוזי והשפעותיו הסביבתיות .כ-
17.4%
עמדו גם בהגדרה של עוני ריכוזי חמור .
כ-
13.5%מהחיים בשכונות הסובלות מעוני ריכוזי מתגוררים במחוז ירושלים.
מיפוי מתחמי עוני בישראל
ע"פ מחקר של המכון האקדמי לרפורמות מבניות אונ 'ת"א
ללא עוני ריכוזי
64.5%
עוני ריכוזי
18.1%
עוני ריכוזי חמור
17.4%
התפלגות אוכלוסייה לפי סיווג עוני ריכוזי באזור מגורים
13.5%
26.2%
15.7%
12.0%
11.3%
17.3%
4.0%
9.7%
13.7%
13.8%
25.5%
21.3%
13.9%
2.2%
ירושלים
הצפון
חיפה
המרכז
תל אביב
הדרום
אזורי יהודה ושומרון
התפלגות תושבי מתחמי עוני לפי מחוזות
%מכלל האוכלוסייה %מסך הגרים בעוני ריכוזי
לחץ כאן
למאמר
המלא
מקור :המכון לרפורמות מבניות ,
עומר טל2015
יש פתרון לבעיית הדיור :חוק הבטחת דיור בהישג יד בבעלות לחסרי הדיור בישראל
"גיבוש
מדיניות
דיור
לאומית,המפלחת
את
הביקושים
ומתאימה
את
ההיצעים
לביקושים
הריאליים,תגבר
על
ניגוד
האינטרסים
בין
אלו
שבבעלותם
דירה
לבין
אלו
שידם
כיום
אינה
משגת.
מדיניות
דיור
לאומית
תביא
לפתרון
בעיית
הדיור
בישראל
מבלי
לפגוע
משמעותית
במערכת
הפיננסית
בישראל
ובאלו
אשר
להם
דירה
בבעלותם
על
ידי
הפרדה
וגידור
לפלחי
האוכלוסיה
על
פי
החוק
הבטחת
דיור
בהישג
יד
ללא
הון
עצמי
לרכישה
לחסרי
הדיור.כך
יתאפשר
למחוסרי
הדיור
ולמבקשים
להיות
בעלים
של
דירה
ושידם
אינה
משגת
כיום,לרכוש
דירה
אשר
מותאמת
לצרכיהם
ולכיסם."
במשך7בשנים
בין2013-2020מסרה
מדינת
ישראל
ליד
אחת
את
השמיים
ואת
הארץ
ומה
שביניהם;את
התכנון,את
המקרקעין
ואת
האוצר
ובעיית
הדיור
רק
החמירה
מאחר
ומחירי
הדירות
עולים
מלמטה
על
ידי
מחירי
מקרקעין
של
מונופול
קרקעי.
7שנים בוזבזו על ניסיונות סרק :
המכון לרפורמות מבניות ,פב '
2013
-
יולי2020
לחץ כאן
למאמר
המלא
יש פתרון לבעיית הדיור :חוק הבטחת דיור בהישג יד בבעלות לחסרי הדיור בישראל
החוק
נועד
לצמצם
את
הפערים
ולקדם
את
פתרון
בעיית
העוני
בישראל,תוך
שבירת
מעגל
העוני
הנכסי(
Asset
Poverty
)הבין
דורי
באמצעות
הענקת
נכסים
והשבחתם
ע"י
זכויות
בניה,לעשירונים
התחתונים.
"הקמת
הרשות
תבטיח
את
זמינות
השכונות
כמתחמים
להתחדשות
עירונית
מבחינה
קניינית,תכנונית
וכלכלית
לפיתוח
ובניה.הרשות
תעניק
לתושבי
השכונות
ליווי
משפטי,כלכלי
וחברתי
לצורך
מימוש
זכויותיהם
על-פי
החוק
באמצעות
צוותים
מקצועיים,תמרוץ
וסמכויות
אכיפת
ההתחדשות
העירונית.
החוק
והרשות
יבטיחו
את
הסרתם
של
כשלי
השוק
מתהליך
ההתחדשות
העירונית
במדינת
ישראל.הרפורמה
מאפשרת
רגולטורית,לחלק
עושר
שטרם
חולק
בפועל,להחיות
עושר"מת"ולהעניק
זכויות
קנייניות
לעשירונים
התחתונים.מהלך
זה
יאפשר
לשנות
באופן
דרמטי
את
תמונת
העוני
הנכסי
במדינת
ישראל,ייצור
ניוד
חברתי
ויצמצם
את
תרבות
העוני
שהשתרשה
בשכונות
המצוקה"
ההתחדשות
העירונית,דהיינו,הפיכת
שכונות
השיקום
העניות
לשכונות
עשירות
יכולה
לתרום
תרומה
מרכזית
להדברת
העוני.הדבר
יקרה
כאשר
הרשות
להתחדשות
עירונית
תקבע
כי
הדיירים
הקיימים
יקבלו
את
מלוא
התמורה
המגיעה
להם–לא
רק
דירה+מטרים.זה
קניינם.
הקיפוח
של
תושבי
השכונות
שזכו
בבעלות
ולהתחדשות
גורם
להאטת
התהליך.ההתחדשות
תמורה
הוגנת
לתושבי
השכונות
תמריץ
את
המהלך.
החוק לדיור בהישג יד נועד להיות חלק מהתוכנית הלאומית להתחדשות
עירונית
המכון לרפורמות מבניות ,פב '
2013
-
יולי2020
לחץ כאן
למאמר
המלא
יש פתרון לבעיית הדיור :חוק הבטחת דיור בהישג יד בבעלות לחסרי הדיור בישראל
היוזמה שלנו החלה בשנת
2008
כאשר הוקם כוח משימה
לאומי להתחדשות עירונית והיא
קודמה על ידי שר השיכון זאב
בוים
ז"ל וגובשה ע"
י ראש
הממשלה בנימין נתניהו
ויו"
ר
המועצה הכלכלית
פרופ 'יוג'
ין
קנדל
ע"
י הקמת וועדת השרים
להתחדשות עירונית ובוועדת
הרפורמות של הכנסת הצעת
חוק להקמת הרשות הלאומית
להתחדשות עירונית ודיור
בהישג יד-
המכון לרפורמות מבניות ,פב '
2013
לחץ כאן
להצעת החוק המלאה
באתר כנסת ישראל
הצעת החוק-
הרשות הלאומית להתחדשות עירונית ולדיור בהישג יד ,תשע"ב-
2012
יש פתרון לבעיית הדיור :חוק הבטחת דיור בהישג יד בבעלות לחסרי הדיור בישראל
רפורמה בישראל:
הרשות להתחדשות עירונית
מאז הקמתו קידם המכון לרפורמות מבניות את הצעת החוק להקמת רשות לאומית להתחדשות עירונית .
על פי
חזון
המכון ,מטרותיה העיקריות של הקמת הרשות החדשה היו:
(1
המשך הטמעה של הרפורמה במקרקעי ישראל שיצאה לדרך בשנת2009
,
אשר העניקה זכויות קניין לבעלי הדירות
בשכונות העוני.
(2ריכוז המאמץ הלאומי להתחדשות עירונית בשכונות העוני שבערי ישראל ע"
י הכרזת שכונות העוני כמתחמי התחדשות
עירונית .
בחירת שכונות אלו צריכה
להעשות
על פי קריטריונים סוציו-אקונומיים מוגדרים.
(3האצת הליכי התכנון במתחמי ההתחדשות העירונית ע"י אישור תמ"א להתחדשות עירונית .תמ"
א זו תגדיר את היקפי
הבניה ,פריסתם ואת גבולות התחולה בקרב שכונות השיקום ואת השתלבותן במרקם העירוני .
על בסיס מדיניות של אפליה
מתקנת ,
הענקת זכויות בניה מפליגות לדיירים ויצירת תמריצים מתאימים להשגת מטרות ההתחדשות העירונית ולפריצת
מעגל העוני .
(4הענקת זכויות הוגנת לתושבי השכונות המגיעות להם כדין כבעלי הנכסים ,
תאיץ את תהליכי ההסכמה להתחדשות
העירונית.
יש פתרון לבעיית הדיור :חוק הבטחת דיור בהישג יד בבעלות לחסרי הדיור בישראל
רפורמה בישראל:
דוגמא-מכפר לעיר שלם
התוכנית כוללת מחקר סוציו-
אקונומי ותכנון ברמה של
תב"ע
מפורטת בליווי הנוגעים בדבר.
התוכנית שימשה כפיילוט להקמת הרשות העירונית להתחדשות עירונית והוכיחה כי בתמורה הוגנת ניתן
להעניק לכל אחד מ-
4000
הדיירים
ב״רכבות ״ שתי דירות בעסקת קומבינציה ראויה ואף להשאיר אלפי יחידות
דיור לדיור בהישג יד
ב-
2012
חבר המכון לרפורמות מבניות למשרד האדריכלות
"אדם מזור "
ולחברת היעוץ הכלכליBDO
לבחינת תכנית
כוללת להתחדשות עירונית בשכונת כפר שלם.
המתחם מתאפיין במרחב ציבורי מדולדל ומוזנח ,
מרחב פרטי
המצוי ברובו ברווחת דיור נמוכה ,
מערכת דרכים חלקית לא
תקינה ולא בטיחותית ודימוי כללי ירוד של השכונה.
תכנית זו ,אשר קודמה מטעם המכון ועיריית ת"
א ועמידר
הוצגה בפני המועצה הלאומית לכלכלה(משרד רוה"מ)
כפיילוט להתחדשות העירונית .
יש פתרון לבעיית הדיור :חוק הבטחת דיור בהישג יד בבעלות לחסרי הדיור בישראל
רפורמה בישראל:
דוגמא-מכפר לעיר שלם
מטרות ועקרונות התכנית האדריכלית:
שינוי פני המתחם לרובע עירוני מתוכנן המבטיח סביבת
מגורים ומחיה איכותית ובת קיימא.
ציפוף הבינוי המוצע(מ-
4000יח"ד ל-
22,000
)
פיתוח רחובות מסחר ועירוב שימושים
פיתוח מרחב ציבורי עשיר הכולל שילוב מבני ציבור
תכנון שדרה ירוקה וחיבור לפארקים סמוכים
קרבה מיידית לתחבורה רב אמצעית ומקיימת
יש פתרון לבעיית הדיור :חוק הבטחת דיור בהישג יד בבעלות לחסרי הדיור בישראל
•
השטח העירוני של מדינת ישראל משתרע על פני
כ-
3מיליון דונם ,
מתוך שטח כולל שמשתרע על פני
כ-
22מיליון דונם.
•מתוך השטח העירוני ,השטח הבנוי עומד על כ-
1.2
מיליון דונם בלב
ד ,אשר כולל את כל שטחי המגורים ,
התעשייה ,המסחר ,מבנים ציבוריים וכו'
הקרקע במדינת ישראל
שימושים וצפיפות
יש איפה לבנות–
כ-
90%ממדינת ישראל איננה בנויה כלל
•
השטח הבנוי(
1.2מיליון דונם )מתפרש על-פני כ-
1.1
מיליון מבנים ,מהם:
•כ-
800,000מבנים למגורים וכ-
300,000מבנים למסחר ,
מגורים ,מבני ציבור וכו'
•
65%
ממבני המגורים הם
צמודי קרקע(
עד7
מ״ר
גובה) ,
ורק35%
ממבני המגורים(
280,000
מבנים)הינם בבנייה רוויה.
•כ-
50%מהשטחים ב-
4
הערים הגדולות במדינת
ישראל אינם בנויים.
פילוח שימושי קרקע ומבנים
על
פי
נתוני
הלמ"ס
בסוף
שנת2013
5.6%בלבד
מהקרקע
בישראל
משמשת
לשטח
בנוי.
תוספת
השטח
הבנוי
מאז
שנת2013כ-
50-60
א'דונם
בלבד.
מקור :למ"ס ,סטטיסטיקל2013
פרק1
:הקרקע במדינת ישראל ,שימושים וצפיפות
פילוח השטח הבנוי לפי שימושי הקרקע
מתוך5.6%שטח
בנוי
רק66%משמשים
למגורים
מקור :למ"ס ,סטטיסטיקל2013
פרק1
:הקרקע במדינת ישראל ,שימושים וצפיפות
פילוח השטח הבנוי לפי שימושי הקרקע
מקור :למ"ס ,סטטיסטיקל2013
השטח הבנוי במחוזות הוא24%או פחות.רק בתל-אביב השטח הבנוי מגיע ל-
64%
.
מתוך השטחים הבנויים ,כ-
66%מהמבנים מוקצים למגורים.
פרק1
:הקרקע במדינת ישראל ,שימושים וצפיפות
סך השטח הבנוי בכלל הרשויות המקומיות ,
המועצות האזוריות והעיריות הוא1,032,120דונם
מקור :למ"ס ,
קובץ הרשויות המקומיות2013
כלל הרשויות המקומיות ,המועצות האזוריות והעיריות
מגורים חינוך
והשכלה
בריאות
ורווחה
שירותים
ציבוריים
מסחר
ומשרדים
תעשייה
סה"
כ שטח
בנוי
סה"
כ שטח
שיפוט
אזור יהודה והשומרון
16.94
1.92
0.09
0.34
0.32
0.99
20.6
119.51
הדרום141.09
8.43
0.95
4.10
8.60
17.07
180.15
13,471.04
המרכז207.46
13.01
2.32
5.36
14.84
14.32
257.31
1,245.83
הצפון214.47
7.07
1.42
4.34
6.51
20.01
253.82
4,344.54
חיפה113.72
6.37
1.12
2.78
9.55
9.60
143.14
747.55
ירושלים64.48
5.21
0.74
3.62
3.90
3.21
81.18
653.32
תל אביב68.43
6.26
1.24
2.64
14.53
2.75
95.85
160.56
סה"כ826.59
48.27
7.88
23.18
58.25
67.95
1,032.05
20,742.35
פרק1
:הקרקע במדינת ישראל ,שימושים וצפיפות
מקור :למ"ס ,
קובץ הרשויות המקומיות2013
ללא מועצות אזוריות
(נתונים עבור עיריות ומועצות מקומיות בלבד)
מגורים חינוך
והשכלה
בריאות
ורווחה
שירותים
ציבוריים
מסחר
ומשרדים
תעשייה
סה"
כ שטח
בנוי
סה"
כ שטח
שיפוט
אזור יהודה והשומרון16.94
1.92
0.09
0.34
0.32
0.99
20.6
119.51
הדרום85.86
6.53
0.77
2.55
7.99
10.83
114.53
904.89
המרכז140.36
11.40
1.98
3.67
13.67
9.17
180.25
487.73
הצפון134.36
4.92
0.97
2.37
5.64
8.84
157.1
776.63
חיפה95.34
5.39
0.98
2.36
9.26
7.45
120.78
361.91
ירושלים49.97
4.99
0.65
3.22
3.80
2.18
64.81
172.90
תל אביב68.43
6.26
1.24
2.64
14.53
2.75
95.85
160.56
סה"כ591.26
41.41
6.68
17.15
55.21
42.21
753.92
2,984.13
כ-
750,000דונם בלבד-
השטח הבנוי בעיריות ובמועצות מקומיות
פרק1
:הקרקע במדינת ישראל ,שימושים וצפיפות
למעלה מ-
50%
מהשטחים העירוניים בערים הגדולות
אינם בנויים ,למעט העיר תל-אביב
מקור :מכון ירושלים למחקרי מדיניות ,״על נתונייך ירושלים2019״
שטח בנוי ושטח פתוח בערים הגדולות בישראל2013
פרק1
:הקרקע במדינת ישראל ,שימושים וצפיפות
כ-
520,000
מבנים המהווים
כ-
47%
מסך כל המבנים
במדינת ישראל הינם"צמודי
קרקע"
לפי
המרכז
למיפוי
ישראל,בשנת2014בשטחה
של
מדינת
ישראל(ללא
יהודה
ושומרון)עמדו
כ-
1.1מיליון
מבנים,
מתוכם
כ-
796,000מבני
מגורים(
72%מכלל
המבנים).
מקור :
תבנית הבנייה למגורים בישראל-נתונים ,הערכות ומגמות ,המשרד להגנת הסביבה ,
2015
כ-
65%מהמבנים
במדינת
ישראל
הינם"צמודי
קרקע"
פרק1
:הקרקע במדינת ישראל ,שימושים וצפיפות
ב-
8השנים האחרונות ,כ-
38,000יח"
ד
בלבד נוספו
בממוצע בכל שנה למאגר הדירות בארץ
מקור :למ"ס ,דירות ומבנים בישראל ,
2019
•
נכון ליולי2019
היו בישראל
כ-
2.679מיליון דירות/יח"
ד
למגורים.
•מתוכם ,כ-
2.448
מיליון דירות היו בעיריות ובמועצות
מקומיות וכ-
231,300
דירות–במועצות אזוריות.
•
בשנים2012-2019חל גידול של כ-
14%
במספר הדירות
בעיריות ובמועצות מקומיות ,תוספת של כ-
302,700
דירות למגורים .
פרק1
:הקרקע במדינת ישראל ,שימושים וצפיפות
כ-
15%בלבד מהבניינים למגורים בישראל-
בעלי מספר דירות גבוה(
מעל20דירות בבניין)
מקור :למ"ס ,דירות ומבנים בישראל ,
2019
פרק1
:הקרקע במדינת ישראל ,שימושים וצפיפות
•
נכון ליולי2018
יש2.623מיליון יחידות דיור בישראל
•כ-
67.6%ממשקי הבית גרים בדירה בבעלותם
•כ-
32%ממשקי הבית אינם מחזיקים בדירה
•
בשנת1963כ-
89%מתושבי המדינה החזיקו בבעלותם דירה ;
•
משנת2008ועד היום שיעור הבעלות ירד ועומד כיום על
כ-
66%
בלבד.
למי יש ולמי אין קורת
הגג?
זכויות הקניין בדיור
הרכב משקי הבית בישראל לפי הסדר מגורים
השכירות היא מבעלים פרטיים ברובה
מקור :למ"ס ,סקר הוצאות והכנסות וסקר שכ"
ד2015
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ א .חסרי הדיור באוכלוסייה כולה
משקי בית חסרי הדיור בבעלות בכלל האוכלוסייה
ומיהם חסרי הדיור בחתך לפי-
ציבור העובדים ,זוגות צעירים ,גמלאים ואוכלוסייה סוציאלית
משקי בית
גרים בבעלות
גרים בשכירות
סה"כ חסרי דירות
ממוצע הכנסה כוללת
נטו לנפש תקנית עבור
חסרי הדירות
כלל משקי הבית2,541,000
1,691,000
733,000
717,000
5,515
משקי בית
גרים בבעלות
גרים בשכירות
סה"כ חסרי דירות
ממוצע הכנסה כוללת
נטו לנפש תקנית עבור
חסרי הדירות
משקי הבית
העובדים
*כ-
50%
מהעובדים הנמצאים
ב-
4העשירונים של ההכנסה אין
להם דירה בבעלות
1,726,563
1,168,000
484,000
464,000
6,166
משקי בית
ב-
4
העשירונים
התחתונים
של ההכנסה691,000
398,000
258,000
260,000
3,596
גמלאים-
משקי בית שבראשם
עומד פרט שגילו65ומעלה505,000
392,000
95,000
96,000
4,339
זוג"
צ-
משקי בית שבראשם
עומד פרט שגילו בין25-39
796,000
408,588
341,626
339,000
6,123
פילוח פרטני
כלל משקי הבית
מקור :למ"ס ,סקר הוצאות משקי בית ,
2017
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ א .חסרי הדיור באוכלוסייה כולה
הגדרת מחוסרי דיור
ע"פ הקטגוריות של ביטוח לאומי
יש להכריז על כל הגרים על פי אחד הקריטריונים
למטה כחסרי דיור במדינת ישראל
מקור :בטח"ל ,מחוסרות דיור בישראל :המשגה ,מדידה ,מידול ,אומדן היקף התופעה והמלצות למדיניות ,דצמ '
2018
–ד"ר איתי בארי ,ביה"ס למדעי המדינה ,
אוניברסיטת חיפה ;עו"
ד רויטל
ברילנשטיין ,
האגודה לצדק
חלקותי
אנשים
החיים
בתנאי
מחיה
קשים
ללא
קורת
גג
שיכולה
להיחשב
כמקום
מגורים(רחוב,גנים
וכיוצ')
אנשים
השוהים
במחסה
חירום
להלנה
זמנית
לשעות
הלילה
אנשים
השוהים
בבתי
מחסה/הוסטלים/מקלטים
כאשר
תקופת
השהייה
האפשרית
היא
עד
שנה
אנשים
העומדים
להשתחרר
ממוסדות
שנועדו
למגורים
ללא
פתרון
דיור
אנשים
החיים
במוסדות
בהם
הצפיפות
היא
מעל
התקן
אנשים
החיים
במוסדות
והוצאות
הדיור
מהווה
מעל
שליש
מהכנסתם
אנשים
החיים
במוסדות
ונשארים
בהם
בשל
העדר
פתרונות
דיור
אנשים
החיים
בדיור
שאינו
מתאים
למגורים(קרוונים,בתים
מסוכנים
וכו')
אנשים
החיים
במבנים
שאינם
מיועדים
למגורים
בשל
העדר
דיור
אחר
וזהו
אינו
מקום
מגוריהם
אנשים
החיים
בדיור
שאינו
הולם
את
צרכיהם
הבריאותיים
אנשים
החיים
בצפיפות
שהיא
מעל
הנורמה
בהתאם
לנהלי
משרד
השיכון
אנשים
החיים
תחת
סכנת
אלימות
אנשים
החיים
תחת
סכנת
פינוי
ממקום
מגוריהם
עקב
הליך
משפטי(צו
הריסה/פינוי)
אנשים
החיים
בדיור
אשר
ידם
אינה
משגת(משקי
בית
המוציאים
יותר
מ-
30%מהכנסתם
הפנויה).
אנשים
החיים
עם
משפחה/חברים
בשל
העדר
פתרון
מגורים
אחר
וזה
אינו
מקום
מגוריהם
הקבוע.
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ א .חסרי הדיור באוכלוסייה כולה
717,492משקי בית ללא דירה בבעלות
מקור :למ"ס ,
הדיור בישראל-
ממצאים מסקר הוצאות משק
הבית ,
2018
בעלות
של
משקי
בית
על
דירה
לפי
מספר
דירות
בבעלות,
2018
מספר
הדירות
הריקות"דירות
רפאים"
–
כ-
170,000
פרק3
" :עובדים עניים "
–שיעור הבעלות על דיור של הציבור העובד במדינת ישראל
פילוח דמוגרפי וחברתי של חסרי הדיור בבעלות–
חסרי היכולת לרכוש או לשכור דירה
מתוכם ,לפי פילוחים דמוגרפיים וסוציו-אקונומיים שונים:
96,000
משקי בית שבראשם עומד פרט שגילו65ומעלה.
339,000
משקי בית שבראשם עומד פרט שגילו בין25-39
.
464,000משקי בית עובדים.
260,000משקי בית המשתייכים ל-
4העשירונים התחתונים.
717,000
(
28.3%
)משקי בית בישראל הינם מחוסרי דיור תקני
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ א .חסרי הדיור באוכלוסייה כולה
תוכנית האסטרטגית לדיור2040
לא מספקת מענה
לחסרי הדיור
•
על פי התוכנית האסטרטגית לדיור2040
יש לבנות1.5מיליון יח"
ד עד שנת2040
.
•ע"
פ התוכנית"ללא גידול חד בהיקפי הבינוי בהתחדשות עירונית ,
תלך ותחריף מצוקת
הקרקע במרכז הארץ ,
דבר אשר יבוא לידי ביטוי במחירי הדיור אשר ידירו אוכלוסיות
ממגורים במרכז הכלכלי של ישראל"
,בעוד שלפי התחשיב שלנו דרושים כ-
25א '
דונם
בלבד לטובת אספקת דיור בהישג יד לחסרי הדיור .
•התוכנית אינה מספקת פתרון עכשווי ,לכ-
717,000משקי בית חסרי דיור תקני *במ"
י
ובוודאי שאינה מפלחת את
הביקושים עד שנת2040
.
מקור :בטח"ל ,מחוסרות דיור בישראל :המשגה ,מדידה ,מידול ,אומדן היקף התופעה והמלצות למדיניות ,
דצמ '
2018
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ א .חסרי הדיור באוכלוסייה כולה
מקור :
התוכנית האסטרטגית לדיור לשנים2017-2040
,המועצה הלאומית לכלכלה ,
משרד
רוה"מ
מצוקת הדיור של זוגות צעירים
•בכל שנה מתווספים כ-
50,000זוגות נשואים
•
60%מהם ללא הון ראשוני או זכאות למשכנתא
•שיעור הבעלות בקרב זוגות צעירים יורד בישראל בהתמדה
האוכלוסייה הצעירה בישראל
מקור :למ"ס ,
2016
313,900
300,600
292,300
906,800
302,000
295,400
292,400
889,800
615,900
596,000
584,700
1,796,600
20-24
25-29
30-34סה"
כ20-34
אוכלוסייה לפי מין וקבוצות גיל
גברים
נשים
מקור :בנק ישראל ,
2014
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ב .מצוקת הדיור של זוגות צעירים
בישראל נישאים
53,579זוגות בשנה .
לרבים מהם אין
יכולת לרכוש דירה.
חלום הדירה מתרחק מהזוגות הצעירים
40%
50%
60%
70%
80%
שיעור הנשואים הגרים בדירה בבעלותם
לפי שנה וקבוצת הגיל של ראש משק הבית
30-39
20-29
מקור :למ"ס ,
2015
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ב .מצוקת הדיור של זוגות צעירים
חלום הדירה התרחק מהזוגות הצעירים בהיעדר הסדר דיור
(בהישג יד )
-
60%מהם אינם מחזיקים דירה בבעלות
גרים בדירות בבעלות לפי קבוצות גיל ומצב משפחתי של ראש משק הבית בגילאים20-39
מקור :למ"ס ,
הדיור בישראל נתונים
מסקר הוצאות בית1997-2012
,
ינואר
2015
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ב .מצוקת הדיור של זוגות צעירים
כ-
367,438צעירים גרים עם הוריהם גם בבגרותם
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
י
ה ו י ו- ו ייה
באו ו
גי
דיור
בלתי
תקני-ילדים
הגרים
עם
הוריהם(
2016
):
שיעור
השוכרים
המקסימלי
בגיל
שבין18-39הוא35%בלבד,
כאשר
אוכלוסייה
מונה1.8
מיליון.
367,438פרטים,
32%מקבוצת
הגיל25-34
,גרים
עם
הוריהם
גם
בבגרותם.
מקור :המועצה הלאומית לכלכלה ,משרד רוה"
מ2017
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ב .מצוקת הדיור של זוגות צעירים
שיעור השוכרים לפי קבוצת גיל(
2015
)
ירידת הבעלות על דירה בקרב זוגות צעירים בשיעור
של50%מ-
2003
ועד2014
בין השנים1997-2015
ירד שיעור
הבעלות בקרב זוגות נשואים
בגילאי20-39ב-
15%בממוצע
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ב .מצוקת הדיור של זוגות צעירים
"עובדים עניים"
בישראל כ-
4מיליון עובדים
כ-
2
מיליון עובדים(
50%
)
משתכרים עד7,000
₪
בחודש
•כ-
60%ממחוסרי
הדירה בבעלות ,
דהיינו
כ-
1.2מיליון ,שייכים ל-
5
העשירונים התחתונים המשתכרים עד כ-
7,000
₪לחודש.
•ההוצאה החודשית שלהם על שכ"
ד נעה בין30%
-
40%
מסך
הכנסתם.
כ-
1.2מיליון עובדים מחוסרי הדיור בבעלות שייכים ל-
5
העשירונים התחתונים המשתכרים עד כ-
7,000
₪לחודש
מקור :למ"ס ,
2016
628
2,486
4,127
5,161
6,072
7,096
8,385
10,343
13,107
21,368
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
מתייחס לאוכלוסייה העובדת בלבד ,
הכוללת יותר מ-
3.7מיליון פרטים
חמשת העשירונים התחתונים באוכלוסייה
העובדת משתכרים600-6000
₪לחודש
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ג .עובדים חסרי דיור
העובדים בישראל–
שיעור הדירות בבעלות לפי
עשירוני
הכנסה
764
2,717
4,403
5,471
6,557
7,872
9,637
12,486
17,090
32,813
628
2,486
4,127
5,161
6,072
7,096
8,385
10,343
13,107
21,368
35.8%
50.0%
61.9%
64.7%
70.1%
73.4%
74.9%
78.0%
83.1%
84.1%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
70.0%
80.0%
90.0%
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
הכנסה ברוטו מעבודה הכנסה נטו מעבודה אחוז הגרים בדירות בבעלות בעשירונים של משקי בית, לפי הכנסה נטו לנפש סטנדרטית
מקור :למ"ס ,
סקר הוצאות משקי בית2016
הקו העולה מצד שמאל מציג את אחוז הגרים בדירות
בבעלות ,
לפי
עשירוני
הכנסה של משקי בית
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ג .עובדים חסרי דיור
כמחצית מכלל משקי הבית בארבעת העשירונים
התחתונים אינם מתגוררים בדירה בבעלותם
מקור :למ"ס ,
2016
35.8
50.0
61.9
64.7
70.1
73.4
74.9
78.0
83.1
84.1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
כמחצית ממשקי הבית בארבעת
העשירונים התחתונים אינם
מתגוררים בדירה בבעלותם
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ג .עובדים חסרי דיור
עד10,000
שקל לחודש הכנסה למשקי בית
בגילאים25-64
60%מהם אין דירה
11.4%
5.6%
23.5%
15.9%
20.8%
18.3%
14.4%
14.4%
11.2%
11.7%
18.6%
33.8%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
י ו ו
ב
25,000
20,000-25,000
15,000-20,000
10,000-15,000
5,000-10,000
ד5,000
הבי
ה(ב וטו)
ה
הכ ממו :
16,860
₪
ממו ה
הכ :
23,100
₪
מקור :המועצה הלאומית לכלכלה ,משרד רוה"
מ2017
התפלגות הכנסות משקי הבית2015
*
*
עבור משקי בית בהם ראש משק הבית בגיל25-64
.
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ג .עובדים חסרי דיור
בעשירונים התחתונים ההוצאה לדיור מחסלת את
ההכנסה*
המגמה משנת2012ועד היום נמשכת בהתמדה
הנתונים הוצגו ע"
י המכון
בכנס שהתקיים בשנת
2010בשיתוף בנק ישראל
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ג .עובדים חסרי דיור
אוכלוסיית ישראל מונה(
נכון לשנת2018
)כ-
8,967,600מיליון פרטים ,מתוכם כ-כ-
1,058,176
מיליון פרטים מעל גיל65
.+
ב-
2015רק כ-
3%
מבני65
+בישראל חיו בבית אבות וכ-
3%חיו בדיור מוגן פרטי .
94%התגוררו בקהילה ,
כאשר75%
מבני65
+
חיו במגורים בבעלותם(
2%עם מטפל סיעודי) ,ו-
19%
התגוררו בשכירות(כ-
200,000קשישים.)
דיור לגיל השלישי
מגורים בבעלות
75%
מגורים בשכירות
19%
צורות דיור אחרות
6%
התפלגות משקי בית של בני65
( +בודד או זוג )לפי צורות דיור ,
2015
בתי אבות
3%
דיור מוגן
3%
בבית עם מטפל
2%
בבית ללא מטפל
92%
התפלגות פרטים בני65
+לפי פתרונות דיור ,
2015
מקור:למ"ס,
2016מקור:צ'מנסקי
בן
שחר
ושות,'
2016
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ד .קשישים חסרי דיור
לאוכלוסייה החרדית צרכים ופתרונות ייחודיים שניתן לפתור
בדרך של אפליה מתקנת לאוכלוסיית חסרי הדיור התקני
במגזר החרדי
מקור :משרד השיכון ,אגף חרדים ,תכנית דיור ממשלתיות עבור המגזר החרדי ,דצ '
2019
שיעור
גבוה
מהאוכלוסייה
החרדית
מגיע
לבעלות
דירה
ובגיל
מוקדם
יותר
בהשוואה
לאוכלוסייה
הכללית.
עם
זאת,הדירה
הנרכשת
תהיה
מרוחקת
יותר
והצפיפות
בה
ביחס
לגודל
המשפחה
גדולה
יותר(בכ-
50%
).
גם
דירות
בבעלות,בהן
קיימת
צפיפות
רבה
דורשים
דיור
תקני
בהישג
יד
למשפחות
מרובות
ילדים.
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ה .חרדים חסרי דיור
יש
להכריז
על
צפיפות
של1.5נפש
לחדר
בעדה
החרדית
כ
דיור
בלתי
תקני
עפ״י
הקריטריו
נים
של
ביטוח
לאומי ,המזכה את דייריו
לדיור בהישג יד.
כ-
40%מהעדה
החרדית
הכנסתם
פחותה
מ-
7000
₪.
הפתרון
של
דיור
בהישג
יד
לחסרי
הון
עצמי
והכנסה
פחותה
מ-
7000
₪חל
על
העדה
החרדית
בהתאמה
למשפחות
מרובות
ילדים.
עוני
ושכונות
עוני
ודיור
עני
בעדה
החרדית
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ה .חרדים חסרי דיור
רק אפליה מתקנת לטובת חסרי הדיור התקני בעדה
החרדית תוכל לפתור את מצוקת הדיור בחברה החרדית
80%מהמגזר
החרדי,מחזיקים
דירה
בבעלותם.
32%מהזוגות
הצעירים
אינם
מחזיקים
דירה
בבעלותם.
52%מהזוגות
הצעירים
גרים
בדירה
שכורה,מתוכם
כ-
22%מחזיקים
דירה
בבעלותם
בפריפריה
ושוכרים
דירה
באזור
ביקוש
ליד
הוריהם.
ממוצע
תשלום
לדמי
שכירות
חודשיים:
3,180
₪
מקור :סקר כהלכה ,
מכון המחקר של הציבור החרדי2014מקור :משרד השיכון ,אגף חרדים ,תכנית דיור ממשלתיות עבור המגזר החרדי ,דצ '
2019
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ה .חרדים חסרי דיור
השיכון הציבורי בישראל
השיכון
הציבורי
והסיוע
לשכירת
דירה
בשוק
החופשי,נתונים
נבחרים(
2018
)
מספר משקי הבית
בשיכון הציבורי
22%
מספר משקי בית חסרי
דירה, הממתינים
לקבלת דירה בדיור
ציבורי
4%
מספר משקי בית
המקבלים סיוע בשכר
דירה )לדירות בשוק
החופשי(
74%
מקור :השיכון הציבורי והסיוע לשכירת דירה בשוק החופשי ,
נתונים נבחרים(
2018
)
-
מתוך בנק ישראל דין וחשבון2018
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ז .האוכלוסייה הסוציאלית
השיכון הציבורי במדינת ישראל
מקור :בנק ישראל ,
דין וחשבון2018
השלכות
הפרטת
הדיור
הציבורי
בישראל
בעקבות
מכירת
כ-
130א'דירות
סוציאליות:
168.3אלף
משקי
בית
מקבלים
כ-
970
~
₪סיוע
בשכ"ד
(במקום
לקבל
דירה
ציבורית),כאשר
ממוצע
שכ"ד
בשוק
החופשי
עומד
על3,486
₪
.
המשמעות:
משקי
בית
המקבלים
סיוע
בשכ"ד
נדחקים
למגורים
בדיור
לא
תקני
ובתנאים
בלתי
סבירים.
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ז .האוכלוסייה הסוציאלית
משקי הבית בדיור ציבורי הם בסך
הכל53,000
גרים בדיור
ציבורי ו-
138,000
זכאים לדיור ציבורי ומקבלים סיוע של עד
970ש״ח סיוע בשכר דירה
מקור :פורום קהלת ,
הדיור הציבורי בישראל דצמבר2019
•בישראל
כ-
53,000דירות
בדיור
הציבורי.
•ישנם
כ-
168,300משקי
בית
זכאים
חסרי
דיור
ציבורי,
המקבלים
סיוע
בשכ"ד(בשוק
החופשי)ע"ס970
₪
בלבד.
•בין
השנים2009-2018חלה
ירידה
של2/3במאגר
הדירות
הציבוריות.
•במקום
סיוע
בדירה,מעניקים
לזכאים
סיוע
כספי
בשכ״ד
שהינו
בלתי-מספק
לחלוטין
ביחס
למחירי
שכירות
בשוק.
פרק2
:
למי יש ולמי אין קורת גג-זכויות קניין בדיור/ ז .האוכלוסייה הסוציאלית
מדוע ממשיכים מחירי הדיור לעלות?
ולמה נכשלו כל פתרונות הדיור שננקטו בעשורים האחרונים?
{בנייה בפריפריה ,מע"
מ0
,
"מחיר למשתכן"
,
הקמת
הותמ"ל(מערך תכנון מקביל ומגביל}
•
ללא פילוח של המוצר"דירה "לפי צורכי האוכלוסייה ,
בעיית הדיור לא תיפתר כולל מבקשי הדיור חסרי
יכולת לעמוד במחירי הדיור .
•
הצפת השוק
בביקושים"כבויים"
(
160,000
דירות
ריקות )
לא תעזור
ל-
717,000משקי בית ללא דיור תקני .
שיווק קרקעות ציבוריות ע"
י
רמ"י במחירי"
השוק
החופשי( "שאינו קיים בגלל המונופולין) ,
ימשיכו
להעלות את מחירי הדיור.
•מניעת הנגישות למימון דירה ע"
י ביטול בפועל של
חוק הלוואות לדיור ,תשנ"ב-
1992
אשר כלל"
הלוואות
עומדות"
,
סיוע בהון עצמי ונגישות להלוואות במימון
אפותקאי.
•
היעדר אספקת דיור מפולח לאלה שידם אינה משגת
לרכוש דירה ,
תמשיך להוביל לעליית מחירי הדיור
מלמטה.
עד לשנת1986מחירי הדירות בישראל היו יציבים;
החל משנות ה-
90
,
וביתר שאת מאז המשבר העולמי בשנת2008
,
מחירי הדיור נוסקים לשיאים חדשים
מקור :
אוהד
דנוס ,שמאי ממשלתי ראשי לשעבר
עליית המחירים הממוצעת ,לכל הדירות במדינה ;
אינה מבטאת את עליית המחירים הדרמטית של הדירות במרכז הארץ ובערים הגדולות
משנת2006
ועד שנת2019עלו מחירי הדירות בממוצע מ-
700,000
₪ל-
1.5
מיליון₪
פרק3
:מדוע מחירי הדירות ממשיכים לעלות ומחירי הקרקע מרקיעים
מחירי הדירות עולים בעיקר מלמטה ,ע"
י יצירת הון
בדרך של מכירת הדירות הזנוחות
מקור :דה מרקר ,
אריק
מירובסקי ,כתבות שונות
מקור :דה מרקר ,
אריק
מירובסקי ,כתבות שונות פרק3
:מדוע מחירי הדירות ממשיכים לעלות ומחירי הקרקע מרקיעים
מחירי הדירות בשכונות מצוקה ובשכונות יוקרה גם
יחד עלו ב-
150%
-
300%משנות האלפיים
מקור :דה מרקר ,
אריק
מירובסקי ,
כתבות שונות(
לעבודתו רבת השנים של מר
מירובסקי ,
תרומה ניכרת להבלטה ולהסברה של תופעת עליית מחירי הדיור"מלמטה "ברחבי ישראל)
פרק3
:מדוע מחירי הדירות ממשיכים לעלות ומחירי הקרקע מרקיעים
עליית מחירים חדה בשיעור של כ-
130%
גם מדד"גזית גלוב"
,
אשר
דוגם מחירי דירות שנסחרו
פעמיים לאורך תקופה ,
מצביע על עליית מחירים
משמעותית.
מקור :מכון גזית גלוב ,
2017
פרק3
:מדוע מחירי הדירות ממשיכים לעלות ומחירי הקרקע מרקיעים
מחירי הקרקע מרקיעים
•
עד לשנות השמונים מדיניות הדיור בישראל קידמה בעלות על דירה
כחלק מהמדיניות של אספקת דיור בהישג יד כזכות בסיסית.
•מערכת הדיור התבססה על דיור ציבורי ומעורבות המדינה בתכנון ,
בנייה ומימון.
•
מערך זה נשבר בשנות השמונים עם אימוץ
הפיננסיאליזציה של
שוק הדיור.
•כיום ,
הקרקע הציבורית מתומחרת על ידי
רמ״י כדי למקסם את
הרווח .
•הפילוח של שוק הדיור לפי מגזרים קבע את מחיר הקרקע ע"
ב
טבלאות"מחיר "
או שומות והתאמות לצרכן וכך השפיע על המחיר
הסופי של הדירה בצורה דיפרנציאלית לפי הפלח המבוקש .
•מימון הרכישה גם הוא היה מפולח ע"י משכנתאות מקום ,
משכנתאות מכוונות ותוכניות חיסכון ,
הקצאת קרקעות לבניה
עצמית במימון מזערי וכיו"ב .כל אלה הופסקו.
•כך נוצר מצב שיש מצד אחד כ-
163,000
דירות לא מאוכלסות ומצד
שני שכבה חדשה של הומלסים ,חסרי בעלות על דיור ,
הגרים בדיור
לא תקני או שמשלמים כ-
40%מהכנסתם על שכירות .
•כפי שנראה ,העלייה הזו היא כלל עולמית כתוצאה מההפרטה ,
הדה
רגולציה
והפיננסיאליזציה
של הדירה והפיכתה לכלי פיננסי מרכזי .
למרות הרפורמה הקרקעית של
רמ"י
במרחב העירוני ,
אשר התייחסה
לשטחים מהוונים בלבד ,כ-
90%
מהרזרבה הקרקעית נשארה בידי הרשות .
לכן ,
המונופול הקרקעי של
רמ"י
ממשיך לחגוג.
שיעור הקרקע במחיר הדירה בשטחים עירוניים(
שלא
בפריפריה )מגיע בשנים האחרונות לשיעור של כ-
40%
-
50%ואף למעלה מכך.
מחיר הדירה המותנה באספקת דירה כמצרך חיוני
ניתק לחלוטין ממחיר בסיסי ,הוגן.
הגורמים לעליית מחירי הדירות:
עליית מחירי הקרקע
פרק3
:מדוע מחירי הדירות ממשיכים לעלות ומחירי הקרקע מרקיעים
עסקאות חוזרות–
מצביעות על עליית מחירים"מוחלטת"
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
190
200
210
220
230
240
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
סה"כ
בנייה רוויה
בנייה רוויה
"עסקאות חוזרות"
מקור :בנק ישראל ,
חטיבת המחקר2013
מדדים
הדוניים
שנתיים
למחיר
קרקע
ליחידת
דיור1,
2012-1998
(
1998
=
100
)
.1
"עסקאות חוזרות "
–
מתוך
שהרבני ופריש(
2013
)
פרק3
:מדוע מחירי הדירות ממשיכים לעלות ומחירי הקרקע מרקיעים
מחירי הדירות ומחירי התשומות לבנייה בישראל ,
במונחים ריאליים והקרקע שביניהם ,
1964-2014
מקור :
מצגת"
בניית מדד
הדוני
למחירי הקרקעות למגורים בישראל"
,
כנס בנק ישראל
דצ '
2016
פרק3
:מדוע מחירי הדירות ממשיכים לעלות ומחירי הקרקע מרקיעים
הניסיון להגיע לנתוני אמת בקשר למחירי הקרקעות לאורך שנים ובפריסה אנכית אינם נגישים ואנו מצפים בימים אלה לקבלתם
מרמ"י במסגרת בקשה אשר
הוגשה לפי חוק חופש המידע ונמצאת בטיפול בימים אלה.
מקור :
מצגת"
בניית מדד
הדוני
למחירי הקרקעות למגורים בישראל"
,
כנס בנק ישראל
דצ '
2016
עליית מחירי הדירות בכ-
150%
מצביעה על מרכזיות
הרנטה הקרקעית
פרק3
:מדוע מחירי הדירות ממשיכים לעלות ומחירי הקרקע מרקיעים
מחירי הקרקע עלו ב-
120%בעוד שמחירי המדד לצרכן עלו רק ב-
40%
קביעת מחירי הקרקע לדיור בהישג יד כמצרך עממי איננו הנחה ,
אלא מחיר
המחויב ע"פ החוק
מקור :בנק ישראל ,
חטיבת המחקר2013
מדד
שנתי
למחירי
דירות
בבעלות
דיירים,מחיר
קרקע1ומדד
תשומות
בבנייה
למגורים,
2012-1998
(
1998
=
100
)
.1
מחיר קרקע ליחידת דיור
בבנייה רוויה
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
190
200
210
220
230
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
חי
דד ו ו בב ייה
גו י
דד חי י די ו
בב ו דיי י
דד ה חי י
פרק3
:מדוע מחירי הדירות ממשיכים לעלות ומחירי הקרקע מרקיעים
מחירי הקרקע-ציבורית ופרטית
הפרש המחירים בין הקרקעות ,
אפשר לבנות דיור בהישג יד לשכבות העממיות
על הקרקע הציבורית בטרם המהפך הנאו-
ליברלי
מקור :בטאון המכון לחקר שימושי קרקע ,קרן קיימת לישראל ,
אפריל
1975
פרק3
:מדוע מחירי הדירות ממשיכים לעלות ומחירי הקרקע מרקיעים
אין דיור בהישג יד במדינת ישראל
•
למרות גישת
רמ"י והשליטה בפועל על מרבית מלאי
הקרקע ,
לא נפתרה בעיית הדיור וכוחות השוק לא הובילו
לפתרון בעיית הדיור של כ-
750,000חסרי הדיור התקני.
•
היעדר
נשיגות
לדיור של חסרי הדיור ,נובע משכרם הנמוך ,
מהיעדר הון עצמי והיעדר הכנסה קבועה ומשום כך אין
להם
נשיגות לדירה
ב״מחירי
השוק״ ,כביכול ,
מימון של
בנק ישראל שאיננו נגיש לחסרי הון עצמי ,ולמשתכרים כ-
5000-6000
₪לחודש.
•הפתרון היחיד ,כביכול ,
הוא בדרך של שכירות לטווח ארוך
(
באמצעות החברה הממשלתית"חברה להשכיר)"
,ע"
פ
הוראות התוספת השישית לחוק התכנון והבניה .
הפתרון
בשכירות הוא כשל מבני.
•דחיקת מחצית מהעובדים במדינת ישראל ,
זוגות צעירים
בתחילת דרכם והקשישים חסרי ההון העצמי לשכירות הוא
שוד החיסכון הבסיסי של שכבות אלה .
חסכונם צריך לבנות
את העושר הקטן של המשפחה לדירה בבעלות.
•
השכירות כפתרון מנציחה את היעדר קורת גג מובטחת
בשכבות מצוקה והופכת אותם ל"עובדים עניים ."
סקר שערך משרד השיכון בשנת
2014מצא כי לנשואים חסרי-
דירה
חסר הון עצמי של258,000
₪
בממוצע על מנת לרכוש דירה .
ניתן לראות כי מאז2014
ההון
העצמי הדרוש לרכישת דירה
עלה בשיעור של150%
-
300%
וממשיך לעלות בהתמדה.
ל-
750,000
משקי בית ויחידים חסר ההון העצמי
הדרוש לרכישת דירה
ההון העצמי הדרוש לרכישת דירת4
חדרים בכפוף לכך
שההחזר משכנתא החודשי עומד על30%
מההכנסה
נטו של משק הבית
מקור :מכון אלרוב ,
2018
פרק4
:כיום אין דיור בהישג יד בבעלות
שכרן של השכבות העממיות בישראל אינו מאפשר
לעשירונים התחתונים לרכוש דירה בבעלות
כידוע ,
השכר במשק
אינו מדביק את
העלייה במחירי
הדירות ,
וחלום
הדירה הולך
ומתרחק עבור רבים
103
116
128
131
132
139
144
146
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
מספר משכורות נדרשות לקניית דירה ממוצעת
מקור :משרד הבינוי
פרק4
:כיום אין דיור בהישג יד בבעלות
כ-
15,000ממשקי הבית ,
בעלי דירה הינם בעלי משכנתאות
בגובה תשלום של כ-
2000-2500
₪בחודש.
שיעור המשכנתאות המכוונות וכיו"ב ירד בשיעור של כ-
90%
מקור :למ"ס ,
הדיור בישראל-ממצאים מסקר הוצאות משק הבית ,
2018
אחוז משלמי משכנתה וההחזר החודשי הממוצע לפירעון משכנתה ,
לפי
עשירוני הכנסה נטו לנפש
סטנדרטית במשקי בית הגרים בדירות שבבעלותם ,
2018
פרק4
:כיום אין דיור בהישג יד בבעלות
חובות משקי הבית בגין הלוואות לדיור בהיקף של כ-
400
מיליארד שקל בשנת2018
כמעט ואינם כוללים את
משקי הבית של השכבות העממיות
מקור :מידע שוטף על התאגידים הבנקאיים ,פרק י"
ד–הלוואות לדיור ,
בנק ישראל פרק4
:כיום אין דיור בהישג יד בבעלות
הסיוע לדיור בהישג יד באמצעות משכנתאות מכוונות ,
גם הוא כמעט ונמחק
בשנת2014סה"כ המשכנתאות לציבור :
כ-
254
מיליארד ₪
מתוכן ,כ-
18.9
מיליארד ₪
משכנתאות"מכוונות"
הסיוע במשכנתאות"מכוונות "ירד בכ-
89%
.
מקור :מרכז המחקר והמידע ,החלקה לפיקוח תקציבי
פרק4
:כיום אין דיור בהישג יד בבעלות
19%הוא ממשקי הבית ב-
4העשירונים התחתונים הם בעלי משכנתא-
בסבירות גבוהה מרביתם ,משכנתאות מכוונות מהעבר
מקור :למ"ס ,
עיבוד המחבר לנתוני
סקר הוצאות משקי בית2017
משקי בית בעלי משכנתא לפי
עשירוני
הכנסה
פרק4
:כיום אין דיור בהישג יד בבעלות
שיעורים נמוכים של
בעלות על דיור
מלווים ברמה גבוהה
יותר של אי-
שוויון
בעושר.
בעלות על דיור כגורם מקטין של פערים בעושר
אוסטריה
בלגיה
גרמניה
ספרד
צרפת
יוון
איטליה
הולנד
פורטוגל
ישראל
0.5
0.6
0.7
0.8
40%
50%
60%
70%
80%
90%
מדד ג'יני עושר
שיעור בעלות על דירות
פרק4
:כיום אין דיור בהישג יד בבעלות
Time to tear down this rotten edifice and build a
new housing market that works.”
מקור :
The Economist, JAN 18TH 2020
“Far from shoring up capitalism, housing policies
have made the system unsafe, inefficient and unfair.
Time to tear down this rotten edifice and build a
new housing market that works.”
כל
המשברים
הפיננסיים
הגדולים
במאה
ה-
20והמאה
ה-
21
קשורים
לדיור.אם
לא
נפעל
לשינוי
השיטה,המערכת
הכלכלית
הקפיטליסטית
תתמוטט..
(
Reinhard
and
Rogof
(2009)
)
פרק5
:
שוק הדיור בעולם המערבי–תובנות ומגמות
"סָ דְ נָא דְ אָ רְ עָא חַ ד הּוא"-
בארצות המערב עליית מחירי הקרקע והדיור נוסקים משנות ה-
70
מקור :
Rethinking the Economics of Land and Housing - Josh Ryan-Collins, Toby Lloyd, Laurie Macfarlane 2017
לפי
פיקטי,שיעור
נכסי
הדיור
מהתל"ג
נשמר
משנת1700ועד
שנות
ה-
70של
המאה
העשרים,ואז
שיעורם
גדל
פי
שלושה.
פרק5
:
שוק הדיור בעולם המערבי–תובנות ומגמות
מקור :
Why Can't You Afford a Home? - Josh Ryan-Collins 2018
“ ‘Residential capitalism’ is no longer a
sustainable path for modern economics..”
“Banking systems in modern capitalist
economics no longer engage I the activity our
textbooks say they do. They have become
primary real estate lenders, creating credit and
money that flows into an existing and fixed
supply of land. This pushes up house prices,
creating ever more demand for mortgage credit
and higher profits for banks”
פרק5
:
שוק הדיור בעולם המערבי–תובנות ומגמות
מקור :
Why Can't You Afford a Home? - Josh Ryan-Collins 2018
“ ‘Residential capitalism’ is no longer a
sustainable path for modern economics..”
פרק5
:
שוק הדיור בעולם המערבי–תובנות ומגמות
יש פתרון לבעיית הדיור :חוק הבטחת דיור בהישג יד בבעלות לחסרי הדיור בישראל
מדיניות דיור לאומית לישראל
מחקר של שנתיים ע"
י צוות המכון האקדמי לרפורמות מבניות של
אוניברסיטת תל-אביב
הקרקע מהווה את האלמנט היציב הקיים במדיניות דיור לאומית .
זוהי האפשרות לבנות על
הקרקע
על מנת ליצור ״יש מאין״.
הקרקע מהווה את המקור המרכזי של העושר של המדינה ,
ולכן חלוקת הבעלות על הקרקע כחלק
ממדיניות הדיור משפיעה על מערכת היחסים החברתית ויכולה להקטין או להגדיל את
הפערים
בחברה.
הספר על ״מדיניות דיור לאומית לישראל״ ,
פרי מחקר של שנתיים של המכון האקדמי לרפורמות
מבניות ,עליו מבוססת המצגת ,מציע את הכלים הקרקעיים ,
התכנוניים והפיננסיים שבאמצעותם
אפשר יהיה לצמצם את העוני על ידי דיור בהישג יד לשכבות העממיות בשיעור של30-40%
ולשנות
את מפת העוני של ישראל.
תקציר המצגת
•
השטח העירוני של מדינת ישראל משתרע על פני
כ-
3מיליון דונם ,
מתוך שטח כולל שמשתרע על פני
כ-
22מיליון דונם.
•מתוך השטח העירוני ,השטח הבנוי עומד על כ-
1.2
מיליון דונם בלב
ד ,אשר כולל את כל שטחי המגורים ,
התעשייה ,המסחר ,מבנים ציבוריים וכו'
הקרקע במדינת ישראל
שימושים וצפיפות
יש איפה לבנות–
כ-
90%ממדינת ישראל איננה בנויה כלל
•
השטח הבנוי(
1.2מיליון דונם )מתפרש על-פני כ-
1.1
מיליון מבנים ,מהם:
•כ-
800,000מבנים למגורים וכ-
300,000מבנים למסחר ,
מגורים ,מבני ציבור וכו'
•
65%
ממבני המגורים הם
צמודי קרקע(
עד7
מ״ר
גובה) ,
ורק35%
ממבני המגורים(
280,000
מבנים)הינם בבנייה רוויה.
•כ-
50%מהשטחים ב-
4
הערים הגדולות במדינת
ישראל אינם בנויים.
תקציר המצגת
פילוח שימושי קרקע ומבנים
על
פי
נתוני
הלמ"ס
בסוף
שנת2013
5.6%בלבד
מהקרקע
בישראל
משמשת
לשטח
בנוי.
תוספת
השטח
הבנוי
מאז
שנת2013כ-
50-60
א'דונם
בלבד.
מקור :למ"ס ,סטטיסטיקל2013
תקציר המצגת
סך השטח הבנוי בכלל הרשויות המקומיות ,
המועצות האזוריות והעיריות הוא1,032,120דונם
מקור :למ"ס ,
קובץ הרשויות המקומיות2013
כלל הרשויות המקומיות ,המועצות האזוריות והעיריות
מגורים חינוך
והשכלה
בריאות
ורווחה
שירותים
ציבוריים
מסחר
ומשרדים
תעשייה
סה"
כ שטח
בנוי
סה"
כ שטח
שיפוט
אזור יהודה והשומרון
16.94
1.92
0.09
0.34
0.32
0.99
20.6
119.51
הדרום141.09
8.43
0.95
4.10
8.60
17.07
180.15
13,471.04
המרכז207.46
13.01
2.32
5.36
14.84
14.32
257.31
1,245.83
הצפון214.47
7.07
1.42
4.34
6.51
20.01
253.82
4,344.54
חיפה113.72
6.37
1.12
2.78
9.55
9.60
143.14
747.55
ירושלים64.48
5.21
0.74
3.62
3.90
3.21
81.18
653.32
תל אביב68.43
6.26
1.24
2.64
14.53
2.75
95.85
160.56
סה"כ826.59
48.27
7.88
23.18
58.25
67.95
1,032.05
20,742.35
תקציר המצגת
•
נכון ליולי2018
יש2.623מיליון יחידות דיור בישראל
•כ-
67.6%ממשקי הבית גרים בדירה בבעלותם
•כ-
32%ממשקי הבית אינם מחזיקים בדירה
•
בשנת1963כ-
89%מתושבי המדינה החזיקו בבעלותם דירה ;
•
משנת2008ועד היום שיעור הבעלות ירד ועומד כיום על
כ-
66%
בלבד.
למי יש ולמי אין קורת
הגג?
זכויות הקניין בדיור
תקציר המצגת
הרכב משקי הבית בישראל לפי הסדר מגורים
השכירות היא מבעלים פרטיים ברובה
מקור :למ"ס ,סקר הוצאות והכנסות וסקר שכ"
ד2015
תקציר המצגת
השיכון הציבורי בישראל
השיכון
הציבורי
והסיוע
לשכירת
דירה
בשוק
החופשי,נתונים
נבחרים(
2018
)
מספר משקי הבית
בשיכון הציבורי
22%
מספר משקי בית חסרי
דירה, הממתינים
לקבלת דירה בדיור
ציבורי
4%
מספר משקי בית
המקבלים סיוע בשכר
דירה )לדירות בשוק
החופשי(
74%
מקור :השיכון הציבורי והסיוע לשכירת דירה בשוק החופשי ,
נתונים נבחרים(
2018
)
-
מתוך בנק ישראל דין וחשבון2018
השלכות
הפרטת
הדיור
הציבורי
בישראל
בעקבות
מכירת
כ-
130א'דירות
סוציאליות:
168.3אלף
משקי
בית
מקבלים
כ-
970
~
₪סיוע
בשכ"ד(במקום
לקבל
דירה
ציבורית),כאשר
ממוצע
שכ"ד
בשוק
החופשי
עומד
על3,486
₪
.
המשמעות:
משקי
בית
המקבלים
סיוע
בשכ"ד
נדחקים
למגורים
בדיור
לא
תקני
ובתנאים
בלתי
סבירים.
תקציר המצגת
פילוח דמוגרפי וחברתי של חסרי הדיור בבעלות–
חסרי היכולת לרכוש או לשכור דירה
מתוכם ,לפי פילוחים דמוגרפיים וסוציו-אקונומיים שונים:
96,000
משקי בית שבראשם עומד פרט שגילו65ומעלה.
339,000
משקי בית שבראשם עומד פרט שגילו בין25-39
.
464,000משקי בית עובדים.
260,000משקי בית המשתייכים ל-
4העשירונים התחתונים.
717,000
(
28.3%
)משקי בית בישראל הינם מחוסרי דיור תקני
תקציר המצגת
"עובדים עניים"
בישראל כ-
4מיליון עובדים
כ-
2
מיליון עובדים(
50%
)
משתכרים עד7,000
₪
בחודש
•כ-
60%ממחוסרי
הדירה בבעלות ,
דהיינו
כ-
1.2מיליון ,שייכים ל-
5
העשירונים התחתונים המשתכרים עד כ-
7,000
₪לחודש.
•ההוצאה החודשית שלהם על שכ"
ד נעה בין30%
-
40%
מסך
הכנסתם.
תקציר המצגת
עד10,000
שקל לחודש הכנסה למשקי בית
בגילאים25-64
60%מהם אין דירה
11.4%
5.6%
23.5%
15.9%
20.8%
18.3%
14.4%
14.4%
11.2%
11.7%
18.6%
33.8%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
י ו ו
ב
25,000
20,000-25,000
15,000-20,000
10,000-15,000
5,000-10,000
ד5,000
הבי
ה(ב וטו)
ה
הכ ממו :
16,860
₪
ממו ה
הכ :
23,100
₪
מקור :המועצה הלאומית לכלכלה ,משרד רוה"
מ2017
התפלגות הכנסות משקי הבית2015
*
*
עבור משקי בית בהם ראש משק הבית בגיל25-64
.
תקציר המצגת
חלום הדירה התרחק מהזוגות הצעירים בהיעדר הסדר דיור
(בהישג יד )
-
60%מהם אינם מחזיקים דירה בבעלות
גרים בדירות בבעלות לפי קבוצות גיל ומצב משפחתי של ראש משק הבית בגילאים20-39
מקור :למ"ס ,
הדיור בישראל נתונים
מסקר הוצאות בית1997-2012
,
ינואר
2015תקציר המצגת
כ-
367,438צעירים גרים עם הוריהם גם בבגרותם
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
י
ה ו י ו- ו ייה
באו ו
גי
דיור
בלתי
תקני-ילדים
הגרים
עם
הוריהם(
2016
):
שיעור
השוכרים
המקסימלי
בגיל
שבין18-39הוא35%בלבד,
כאשר
אוכלוסייה
מונה1.8
מיליון.
367,438פרטים,
32%מקבוצת
הגיל25-34
,גרים
עם
הוריהם
גם
בבגרותם.
מקור :המועצה הלאומית לכלכלה ,משרד רוה"
מ2017
שיעור השוכרים לפי קבוצת גיל(
2015
)
תקציר המצגת
מדוע ממשיכים מחירי הדיור לעלות?
ולמה נכשלו כל פתרונות הדיור שננקטו בעשורים האחרונים?
{בנייה בפריפריה ,מע"
מ0
,
"מחיר למשתכן"
,
הקמת
הותמ"ל(מערך תכנון מקביל ומגביל}
•
ללא פילוח של המוצר"דירה "לפי צורכי האוכלוסייה ,
בעיית הדיור לא תיפתר כולל מבקשי הדיור חסרי
יכולת לעמוד במחירי הדיור .
•
הצפת השוק
בביקושים"כבויים"
(
160,000
דירות
ריקות )
לא תעזור
ל-
717,000משקי בית ללא דיור תקני .
שיווק קרקעות ציבוריות ע"
י
רמ"י במחירי"
השוק
החופשי( "שאינו קיים בגלל המונופולין) ,
ימשיכו
להעלות את מחירי הדיור.
•מניעת הנגישות למימון דירה ע"
י ביטול בפועל של
חוק הלוואות לדיור ,תשנ"ב-
1992
אשר כלל"
הלוואות
עומדות"
,
סיוע בהון עצמי ונגישות להלוואות במימון
אפותקאי.
•
היעדר אספקת דיור מפולח לאלה שידם אינה משגת
לרכוש דירה ,
תמשיך להוביל לעליית מחירי הדיור
מלמטה.
תקציר המצגת
הניסיון להגיע לנתוני אמת בקשר למחירי הקרקעות לאורך שנים ובפריסה אנכית אינם נגישים ואנו מצפים בימים אלה לקבלתם
מרמ"י במסגרת בקשה אשר
הוגשה לפי חוק חופש המידע ונמצאת בטיפול בימים אלה.
מקור :
מצגת"
בניית מדד
הדוני
למחירי הקרקעות למגורים בישראל"
,
כנס בנק ישראל
דצ '
2016
עליית מחירי הדירות בכ-
150%
תקציר המצגת
מחירי הדירות בשכונות מצוקה ובשכונות יוקרה גם
יחד עלו ב-
150%
-
300%משנות האלפיים
מקור :דה מרקר ,
אריק
מירובסקי ,
כתבות שונות(
לעבודתו רבת השנים של מר
מירובסקי ,
תרומה ניכרת להבלטה ולהסברה של תופעת עליית מחירי הדיור"מלמטה "ברחבי ישראל)
תקציר המצגת
סקר שערך משרד השיכון בשנת
2014מצא כי לנשואים חסרי-
דירה
חסר הון עצמי של258,000
₪
בממוצע על מנת לרכוש דירה .
ניתן לראות כי מאז2014
ההון
העצמי הדרוש לרכישת דירה
עלה בשיעור של150%
-
300%
וממשיך לעלות בהתמדה.
ל-
750,000
משקי בית ויחידים חסר ההון העצמי
הדרוש לרכישת דירה
ההון העצמי הדרוש לרכישת דירת4
חדרים בכפוף לכך
שההחזר משכנתא החודשי עומד על30%
מההכנסה
נטו של משק הבית
מקור :מכון אלרוב ,
2018
תקציר המצגת
יש פתרון!
דיור בבעלות בהישג יד ללא הון עצמי:
לזוגות צעירים ,קשישים ,עובדים חסרי-דיור ,דיור סוציאלי ,חרדים וערבים
•פילוח שוק הדיור על סמך המצב הסוציו-אקונומי ,המגזר ,המיקום ,היעדר בעלות על דירה ,
היעדר הון עצמי
והיקף ההכנסה השוטפת :זוגות צעירים ,עובדים חסרי-דיור ,משפרי דיור ,שכבות עממיות וקשישים.
•הסדרי מימון והקצאת קרקע של המדינה במחיר קרקע הנגזר ממחיר הדירה לחסרי דיור-
מחיר
המחוייב
עפ"
י
החוק לגבי מונופולין.
•
התחדשות עירונית ככלי להענקת זכויות קניין
למחוסרי דיור הגרים שם כמקור לדיור חדש ולהוצאת דרי
השכונות
מעוניים.
•
הפעלת אלפי קבלנים קטנים שנדחקו מתעשיית הבנייה למגורים בגלל
השיווקים
לחברות הגדולות .
יוזמות של
קבלני מקום לבני המקום ופתיחת
רמ"י
לרכישות פרטניות בפטור ממרכז לדיור בהישג יד בלבד בפיזור ארצי ,
לבניה בסגנון"בניין לקבלן."
תקציר המצגת
הסדר הרכישה של הדירה לרוכש זכאי חסר דירה בבעלות והון עצמי ,המשתכר כ-
7,000
ש״ח לחודש ל
משק בית-
יזכה לקנות דירה בגודל של כ-
60מ״ר בעלות של כ-
600
א׳ ש״ח מז ה350
א׳ ש״ח ל
בנייה ,
250
א׳ ש״ח-קרקע ופיתוח ,שיהוו את ההלוואה העומדת ,הנושאת ריבית.
להבטחת שני התשלומים–
כל אחד במועדו–תירשם משכנתא על הדירה להבטחת ה
חז ר
350א׳ ש״ח בתשלומים ל-
35שנה בצירוף ריבית והלוואה עומדת של כ-
250
א׳ ש״ח
שנושאת ריבית לפירעון במשך12שנה,לפי יכולת הרוכש ,
מעליית השכר או מהאפשרות
של
הגדלת המשכנתא בהתחשב בעלות שווי הדירה ,הפירעונות השוטפים של ההלוואה
הרגילה והקטנת ההלוואה העומדת
מ
הכנסות חד פעמיות.
פרע הרוכש את ההלוואה העומדת–
היה לבעליה של הדירה וממשיך לפרוע את החוב על
פי המשכנתא הרגילה.
לא פרע את הלוואה העומדת-היה לדייר בשכירות ,
כאשר התשלומים ששילם ייחשבו
כתשלומי שכירות או רשאי למוכרה אך ורק לזכאי לדיור בהישג יד כמוהו.
המודל המוצע לרכישה של דירה בהישג יד ל
חסר דיור והון ראשוני
מחיר דירה
בהישג יד
עלות בנייה
הלוואה מהמערכת
הבנקאית לסילוק
עלויות הבנייה
נפרעת ע"
י הרוכש
באופן שוטף
עלות הקרקע
כנגזר
הלוואה עומדת
מהמדינה לרכישת
הקרקע
בעלות חלקית עד
לפירעון מלא של
ההלוואה
תקציר המצגת
למצגת המלאה ,לחץ כאן
תקציר המצגת-סוף
מצגת זו הוכנה הודות לעבודתם הנפלאה של צוות חוקרי המכון האקדמי לרפורמות מבניות לאורך השנים .
תודה מיוחדת ניתנת ל-ד"ר אור רביב ,עומר טל ,ברוך גורביץ ,הילה שואף-קולביץ ,'
מאור
מילגרום ,אסף להב ,
אלי
גרשנקרוין ,מורן דהן וגלעד בר-לבב
מדיניות דיור לאומית למדינת ישראל