חומר רקע
כתיבה: מתן שחק |
:אישור עמי צדיק, מנהל המחלקה לפיקוח תקציבי תאריך :ט"ו בשבט תשפ"ב ,
17
בינואר2022
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
נקודות לדיון
סוגיות לדיון בנוש
א פעילות הוועדה הארצית לתכנון מ תחמים
מועדפי
ם
לדיור)(ותמ"ל
מסמך זה נכתב לקראת דיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה
ב-
18
בינואר2022
בנושא דיווח שנתי על פעילות הוועדה
הארצית.)לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל
המסמך מציע רקע קצר
וסוגיות
.לדיון
1. רקע
לתכנון ולבניית דירות למגורים:בישראל יש את המאפיינים הבאים
ביקוש גבוה :
שיעור הגידול השנתי הממוצע בישראל הוא1.9%
בהשוואה ל-
0.6%
ב-
OECD, ו צפיפות האוכלוסייה
בישראל היא406.5
תושבים לקמ"ר בהשוואה ל-
37.7
בממוצע ה-
OECD
.
1
,מנגד צפיפות המגורים
בערי ישראל נמוכה יחסית, בפריס20
אלף
נפשות לקמ"ר, בברצלונה16
אלף
, בניו-
יורק10.2
אלף ,
בתל-
אביב8.5
אלף
ובירושלים7 אלף.
2
חסמי היצע :
לפי מחקר של בנק ישראל משנת2014
,משך קבלת היתר בנייה ו שלבי
הבנייה עצמה בישראל ארו
כים
יחסית, כמוצג בט בלה1 להלן.
טבלה 1 - שלבי התכנון והבנייה של דירה ומשך הזמן הממוצע שהם אורכים3
השלבים משך זמן בשנים הגוף האחראי
בדיקת היתכנות והכנת התכנית להגשה לוועדה המחוזית
1 רמ"י, משרד השיכון
אישור הוועדה המחוזית
5 מנהל התכנון
הכנה לשיווק הקרקע בידי
רמ"י
1.5 רמ"י, משרד השיכון
)פרסום מכרז ובחירת הזוכה (שיווק הקרקע
0.5 רמ"י, משרד השיכון
)מתן היתר בנייה (הוועדות המקומיות
3 הוועדות המקומיות, קבלנים
פרק הזמן שחולף מקבלת ההיתר ועד התחלת הבנייה
0.5-0 הקבלנים
משך הבנייה
2 הקבלנים
סך-הכול
13.5-13
אפשר לראות כי לפי מחקר של בנק ישראל בשנת2014
,
משך זמן
מ הכנת תכנית להגשה לוועדה המחוזית ועד גמר
הבנייה נמשך13
עד13.5
שנים . שלב אישור הוועדה המחוזית הוא הארוך ביותר ונמשך5 שנים .
החסמים להגדלה מהירה של היצע הדירות, לנ
ו
כח עלייה בביקושים, הביאה,, בין היתר לעליי ה מהירה במחירי הדירות
בבעלו ת, כמוצג בתרשים1 ל לה.ן
1 OECD, Population density (pop. per km2); Population. Retrieved: July 7, 2020.
2
,מנהל התכנון תיקון הוראות תמ"א35
בנושא צפיפות המגורים ומרחב המגורים העירוני והכפרי , אוגוסט2019
.
3
בנק ישראל, דוח שנתי2014
,
'פרק ז- סוגיות מבניות במשק היש
ראלי ,
31
במרץ2015
.
)סוגיות לדיון בנושא פעילות הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל
|
2
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
מדד מחירי דירות בבעלות בשנים
2000
עד
2021
4
אפשר לראות כי בשנים2000
עד2007
מדד מחירי דירות בבעלות ירד נומינלית בכ-
5.7%
ובשנים2007
עד2021
עלה בכ-
151%
.
לנוכח הגידול בביקושים
וחסמי ההיצע, בע
י קר בוועדות
מחוזיות, הוחלט על הקמת הו
ו.תמ"ל
ו הו תמ"ל הוקמה בשנת2014
ככלי זמני ורב סמכויות שגיבשה הממשלה למטרת תכנון מואץ של תכניות גדולות
למגורים . הוועדה הוקמה כחלק ממכלול פעולות, כלי מדיניות וגופים ממשלתיים שגובשו להתמודדות עם משבר
הדיור לצורך האצת התכנון והבניה והגדלת היצע הדירות. לתפיסת הממשלה דאז, אחד הגורמים לירידת היצע הדיור
(התחלות הבניה) הוא מחסור בדירות מתוכננות בתכניות מאושרות שניתן לממש, לכן, יוחסה חשיבות לתכנון מואץ
של תכניות גדולות למגורים. לפיכך, תפקידה המרכזי של הוועדה בפועל היה להגדיל את ה"מלאי התכנ ,וני" לדיור
כלומר, את מספר הדי
רות
בתכניות מפורטות מאושרות שמתוקפן ניתן להוציא היתר בניה, במטרה להגדיל את היצע
.הדירות בשוק, ובתוך כך להגדיל את היצע הדירות לשכירות ארוכת טווח
לשם עמידה בייעודה, נקבעו
הליך תכנוני מואץ למגורים
בתכניות גדולות על קרקע שעיקרה ק,רקעות מדינה
והליך
מזורז לעניין השבת קרקעות מדינה
אלו ;הוקנו לוועדה סמכויות נרחבות
לשנות תכניות מתאר ארציות
ומחוזיות
(מלבד תמ"א35
)
;ניתנה לוועדה עצמאות יתירה ממשרדי הממשלה האחרים
(יועצי התחבורה
והסביבה של הוועדה אינם נציגי המשרדים העוסקים בנושאים אלו); נק בע שיהיה ניתן להוציא היתר בניה מתוקף
תכנית ותמ"ל ללא צורך באישור תכנית אחרת
(ביטול התניות בתכנית); נקבע שבהרכב הוועדה יהיה רוב
אוטומטי לנציגי הממשלה
על פני נציגי השלטון המקומי או נציגים מקצועיים ונציגי ציבור, וכי לא ניתן לערור על
החלטות הוועדה למוסד תכנון
גבוה יותר . בשנת2017
נוספו לסמכויות הוועדה תכניות פינוי בינוי ותכניות על
קרקע מרובת בעלים
. הקמת הוועדה נקבעה בחוק כהוראת שעה לארבע שנים, ו היא הוארכה בשנת2018
לשנה
נוספת, והוארכה שוב בשל התמשכות מערכות הבחירות, עד לאמצע שנת2020
.
5
באוגוסט2021
הוארכה פעילו ת
הוועדה לארבע שנים נוספות, ונוספו לה סמכויות לתכנון"
מתחמים"מוטי תחבורה ציבורית.
6
4
,הלמ"ס
מאגר מדדי מחירים :, מדד מחירי דירות בבעלות, כניסה17
בינואר2022
.
בשנת2021
.חודשים ינואר עד אוקטובר
5
,לפירוט הסוגיות והמגמות בפעילות הוועדה ראו: מתן שחק
מגמות וסוגיות בפעיות הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור , מרכז
,המחקר והמידע של הכנסת29
ביולי2021
.
6
,ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת ועדת הפנים אישרה לקריאה שניה ושלישית את הצעת החוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים
)(הארכת חוק הותמ"ל, 4
באוגוסט2021
.
100.0
94.3
236.7
80
100
120
140
160
180
200
220
240
2000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021
)סוגיות לדיון בנושא פעילות הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל
|
3
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
2
. סוגיות לדיון
סוגיות מדיניות
ו הו
תמ"ל הוקמה
בשנת2014
כפתרון זמני להתגבר על חסמי היצע
.אולם עדיין פעילה
האם יש כוונה לערוך
?רפורמה במסלולי התכנון והרישוי הקיימים תוך שמירה של היבטים תכנוניים והקטנת חסמי היצע
לפי
דוח בנק ישראל משנת2017
,תמ ו הו "ל קיצרה הליכים
בירוקרטיים והביאה להגדלת המלאי התכנוני ,םע
זאת
חלק מהחסמים נותרו בשלב
י
.הרישוי והביצוע ולכן משך זמן תכנון, רישוי ובנייה לא התקצר משמעותית7 האם יש
כוונה להקטין חסמים גם בשלב הרישוי והביצוע?
מהם החסמים המרכזיים כיום בשלבים אלו, ואילו פעולות
ננקטות לשם
התמודדות איתם?
נתונים כלליים
כמה תכניות הוכרזו בשנת2021, באילו מסלולים ובאילו סוגי יישובים, כמה דירות מתוכננות בתכניו
ת
אלו? עבור
?כמה תכניות הוגשה בקשה להכרזה אך היא נדחתה
,בכמה תכניות מטפלת כיום הוועדה
?לפי מסלול ומחוז
כמה תכניות אושרו בוועדה בשנת2021
?, באילו מסלולים ובאילו יישובים? כמה דירות מתוכננות בתכניות אלו
?כמה תכניות נדחו או שהטיפול בהן הסתיים ללא אישורן, ומאילו סיבות
חריגה מתכניות מתאר מחוזיות
בכמה
תכניות/שמקודמות
שאושרו בוותמ"ל יש/מתוכננת להיות חריגה מהוראות תכנית מתאר מחוזית ? מהם
השינויים שנעשו בתכניות מתאר מחוזיות
)(להלן: תמ"מ
? מה
,היקף השטח שפיתוחו חורג מהוראות התמ"מ
ומה
שיעורו בכלל שטח התכניות? מהם
,ייעודי הקרקע הקודמים ו
מהם ייעודי הקרקע לאחר השינוי ?
כיצד השפיעו השינויים בתכניות מתאר מחוזיות על
שטחים פתוחים ו ערכי טבע? מהו היקף השטחים שלא היו
מיועדים לבינוי בתכניות מתאר מחוזיות
ו נקבעו לבינוי בתכניות ותמ"ל ואילו ערכי טבע
הושפעו
?כתוצאה מכך
,(מסדרונות אקולוגיים, שמורות טבע ,גנים לאומיים, יערות מוכרזים
סוגי צמחיה ו מאפייני
בתי גידול , מידת ערכיות
הטבע
)וכדומה
ח
ריגה מתכניות מתאר ארציות
בכמה תכניות יש/מתוכננת להיות חריגה מתכניות מתאר ארציות? מהם השינויים שנקבעו, אילו תכניות מתאר
?ארציות שונו, ומהן השלכות השינויים שנקבעו בהן
פירוט התכניות הו
תמ ו"
ליות שחורגות מתכניות מתאר ארציות, סוג תכנית המתאר הארצית ששונתה בתכנית
הותמ"ל, מהו.ת השינוי, השלכות השינוי על התכנון המרחבי/ארוך הטווח בתמ"א ששונתה
7
בנק ישראל, דוח שנתי2017
,
'פרק ט– שוק הדיור ,
28
במרץ2017
.
)סוגיות לדיון בנושא פעילות הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל
|
4
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
שט
חים חקלאיים
מהו
היקף השטחים החקלאיים שנכללים בתכניות ותמ"ל (בדונם), והיקף השטחים הח
קל
איים ש
הושפעו
מתכניות
ותמ"ל (שנוצרת בעי)ה בהמשך עיבודם בשל התכנית, ומה שיעורם בכלל שטחי התכניות?
אילו סוגי גידולים
חקלאיים הושפעו משינויים אלו?
דיור בר השגה
בכמה תכניות שמקודמות בוועדה נקבעו שיעור לדירות בשכירות ארוכת טווח וכאלו במחיר מופחת? אילו שיעורים
?נקבעו בתכניות אלו
מימוש תכניות
וול תמ"ל הספק תכנוני גבוה
יחסית . עם זאת, המנדט של הוועדה ,לתכנון מהיר והסמכויות הנרחבות שנתנו לוועדה
יועדו להגדלת היצע הדיור. לכן יש חשיבות רבה לסטאטוס מימוש התכניות שאושרו בו
ו .תמ"ל
בכמה מהתכניות שאושרו בוועדה נעשה פיתוח בהיקף הנדרש בחוק (פיתוח של רבע מהשטח לפחות תוך ארבע
?)וחצי שנים מאישור התכנית
מימושן של כמה תכניות שאושרו אינו מתאפשר בשל חסמים שונים? כמה תכניות אינן ניתנות כיום למימוש בשל
?הליכים משפטיים? כמה תכניות אינן ניתנות כיום למימוש בשל חסמי תשתיות ופיתוח
אנא הציגו פי סוג חסם
.ושלב
בכמה תכניות
נערך
?שיווק של קרקע ליזמים בכמה תכניות השיווק ?צלח
כמה מתחמים
,נמסרו ליזם
ו עבור בנייתן
של
כמה דירות?
בכמה תכניות
הוצאו ה
יתרי בניה ועבור כמה דירות ? בכמה תכניות החלה בניה בפועל, ועבור כמה דירות? האם
?ישנן דירות שבנייתן הסתיימה או שהן אף אוכלסו? אם כן, בכמה תכניות ובכמה דירות מדובר