חומר רקע
תכנון במחשבה תחילה
1
ד"ר אינג' רות פרום אריכא
:| טלפון050-6241244
:| דוא"ל [email protected]
י "ד כסלו תשפ"ה
15
דצמבר2024
לכבוד
יונתן אחיה
"מנכ"ל תנועת "ארצנו
,שלום רב
הנדון: תוכניות כוללניות ביישובי המגזר הערבי במחוז צפון
העבודה שבנדון הוזמנה על ידך מטעם תנועת "ארצנו" במטרה ללמוד על תהליך קידום התוכניות הכוללניות
ביישובי המגזר הערבי במחוז צפון. על מנת ללמוד את המצב הקיים, בחנתי בשבועות האחרונים את מצאי
.התוכניות הכוללניות ומתוכן נבחרו חמש תוכניות ללימוד מעמיק יותר בנוסף ל חמש התוכניות ביישובים
הערביים נבחנו עוד שלוש תוכניות כוללניות ביישובים היהודיים , לשם.השוואה
מסמכי התכנון ותמונת המצב בדבר התקדמות התכנון התקבלו בעיקר מאתר מינהל התכנון. אני מוצאת לנכון
להעיר כי האתר המכיל את נתוני התוכניות לא תמיד
מעודכן,
וכי לצערי קיימות סתירות פנימיות רבות בנתונים
בין מסמכי התכנון המחייבים והנספחים לתוכניות .
.להלן מובאות מס' תובנות כסיכום תהליך הבחינה
1.
נתוני אוכלוסייה מופרזים
•
הנחיית מנהל התכנון1
הינה שאין לקבוע בתוכנית כוללנית שנת יעד, אלא אוכלוסיית יעד בלבד. אנו
טוענים כי ללא ציון שנת היעד, נתוני הבסיס אינם ניתנים לבחינה מול יעדי גידול האוכלוסייה ע"פ
.הלמ"ס או ע"פ תחשיב סטטיסטי כלשהוא
הנחיות אלה ביחס לתוכניות הכוללניות של היישובים
.הערביים מאפשרות גמישות רבה מידי ביחס לנתוני האוכלוסייה וביחס לצורכי הבינוי בהתאמה לגודלה
•
.תחזיות האוכלוסייה מופרזות כלפי מעלה וזה גורם להרחבת שטחי התכנון ולגלישה לשטח הסובב
.במקום לתכנן על פי יעדים, נקבעים יעדים על ידי המציאות בשטח
•
בנושא זה יצוין כי ניכר פער בולט ביחס לשיעור גידול האוכלוסייה בתוכניות כוללניות בין יישובים ערביים
.ליישובים יהודיים
-
שיעורי הגידול הנומינלי ביישובים יהודיים הינם בטווח של150%
עד240%
. שיעור הגידול
הריאלי נע בין150%
ל-
204%
.
-
נתוני חמשת היישובים הערביים שנסקרו בעבודה זו מצביעים על גידול נומינלי בטווח של
210%
עד525%
! הגידול הריאלי נע בין154%
ל -
357%
.
-
חישוב מספר יחידות הדיור .הריאלי נשען על מימוש חלקי של עתודות התכנון ביישובים
בעוד שביישובים הערביים שיעור זה נע בין43%
ל-
73%
, ביישובים היהודיים שנבחנו
שיעור זה הינו כ -
80%
.
1
משרד הפנים, מינהל התכנון האגף לתכנון מרחבי, יוני2024
, מתווה להכנת תכנית מתאר מקומית כוללנית ליישוב
תכנון במחשבה תחילה
2
ד"ר אינג' רות פרום אריכא
:| טלפון050-6241244
:| דוא"ל [email protected]
•
נתוני הבסיס בתוכניות הכוללניות
חורגים מהנתונים המתקבלים מחישוב על פי קצב הגידול,
וכך נוצרים
פערים משמעותיים בין קיבולת סטטוטורית לקיבולת האוכלוסייה בפועל, בין נתוני אוכלוסייה ריאליים
.לנומינליים
שם הרשות
תחזית לפי תחזיות למ"ס
נתוני התוכנית הכוללנית
אלפי תושבים
2015
אלפי תושבים
2040
אלפי תושבים
2065
אלפי תושבים
נומינלי
אלפי תושבים
ריאלי
מימוש%
ריאלי/נומינלי
דיר אל-אסד
11.70
18.19
24.69
61.00
26.00
43%
כפר כנא
21.30
33.12
44.94
117.50
76.30
65%
כפר מנדא
18.50
28.77
39.04
45.00
33.00
73%
סח'נין
29.30
45.56
61.82
113.78
63.50
56%
עילבון
5.60
8.71
11.82
20.70
13.90
68%
2.
השפעת נתוני
האוכלוסייה המופרזים
התוכניות אשר נשענות על נתוני אוכלוסייה ודמוגרפיה החורגים מהמציאות גורמות לנזקים במספר
:מישורים
•
מספר הנפשות הינו הבסיס לקביעת מספר משקי הבית או מספר יחידות דיור בתוכנית. הנתונים
החריגים יוצרים צורך מדומה בשטחי בניה למגורים, מה שמחייב פריסה של התוכנית על שטחים
.נרחבים יותר ממה שנדרש בפועל
•
שטחן של התוכניות מוגדל אם כן באופן מלאכותי והפריסה הנרחבת גורמת לפגיעה בשטחים פתוחים
וחקלאיים, לקרבה יתרה ליישובים סמוכים וללא חיץ סביבם, להיצמדות לתשתיות אזוריות או לצורך
.בהסטתן ועוד
•
,הנחות היסוד גורמות לנזק לדורות ליישוב עצמו. במקום לתכנן עירוניות טובה המבוססת על צפיפות
,יעילות ושיפור התשתיות
מתקבלות תוכניות חסרות פרופורציה .
ההכרה במימוש חלקי בלבד של
פוטנציאל הבינוי, גורמת לשימוש לא יעיל בקרקע, להמשך הביזור של יחידות הדיור ובלימה של פיתוח
.תשתיות ומבני ציבור בהתאם לצורכי האוכלוסייה בפועל
בטבלה שלהלן ניתן לראות את הפערים בין
.תחזיות הלמ"ס לנתוני התוכניות הכוללניות שנבחנו
•
ניתן לומר כי הנחיות מנהל התכנון ביחס לתוכניות הכוללניות של היישובים הערביים מאפשרות
גמישות רבה מידי ביחס לנתוני האוכלוסייה וביחס לצורכי הבינוי בהתאמה לגודלה. תחזיות האוכלוסייה
,מופרזות כלפי מעלה וזה גורר הרחבת שטחי התכנון וגלישה לשטח הסובב. במקום לתכנן על פי יעדים
נק .בעים יעדים על ידי המציאות בשטח
•
לשם המחשה מוצגים בטבלה הבאה נתוני האוכלוסייה והפערים הגדולים בין הגידול הסביר לגידול
.המוצע בתוכניות בנושא זה יש פער גדול ביחס ליישובים היהודיים, בהם הגידול באוכלוסייה קרוב יותר
לתחזיות ולתחשיבי הגידול
.לפי שנים
תכנון במחשבה תחילה
3
ד"ר אינג' רות פרום אריכא
:| טלפון050-6241244
:| דוא"ל [email protected]
שם הרשות
אלפי
תושבים
2022
אלפי
תושבים
למ"ס
2040
אלפי
תושבים
למ"ס
2065
קיבולת
נומינלית
נפשות
שיעור
הגידול
הנומינלי
קיבולת
ריאלית
נפשות
שיעור
הגידול
הריאלי
דיר אל-אסד
13.08
18.19
24.69
61.00
466%
26.00
199%
כפר כנא
24.11
33.12
44.94
76.30
316%
61.00
253%
כפר מנדא
21.47
28.77
39.04
45.00
210%
33.00
154%
סח'נין
33.19
45.56
61.82
113.78
343%
63.50
191%
עילבון
5.80
8.71
11.82
30.44
525%
20.70
357%
ולהלן נתונים:של התכניות הכוללניות שנבחנו בשלושה יישובים יהודיים
שם הרשות
אוכלוסייה
בשנת
הגשת
התכנית
שטח
התוכנית
קו כחול
)(דונם
'מס
יח"ד
בתוכנית
קיבולת
נומינלית
נפשות
שיעור
הגידול
הנומינלי
קיבולת
ריאלית
נפשות
שיעור
הגידול
הריאלי
קריית טבעון
17,600
8,303
8,312
26,100
150%
26,100
150%
מגדל העמק
25,000
9,194
18,720
60,000
240%
51,000
204%
בית שאן
17,700
10,780
12,140
37,000
210%
28,000
159%
•
שיעורי הגידול הנומינלי ביישובים היהודיים הינם בטווח של150%
עד240%
.
•
שיעור הגידול הריאלי בהם נע בין150%
ל -
204%
.
•
.יש לציין כי חישוב מספר יחידות הדיור הריאלי נשען על מימוש חלקי של עתודות התכנון ביישובים
בעוד שביישובים הערביים שיעור זה נע בין43%
ל -
73%, ביישובים היהודיים שנבחנו שיעור זה הינו כ -
80%
.
3.
צפיפות נמוכה יחסית ליישובים עירוניים
3.1
. צפיפות נטו במגרשי המגורים
•
ה
תוכניות הכוללניות נ אי ן
מת ,מודדות עם מורכבות התכנון ביישובים הערביים לא בהיבטים של בניה
בקרקע פרטית ו לא ביחס ל ציפוף הראוי בהתאם למדיניות התכנון. הצפיפות נטו נמוכה מהנדרש
ב תמ"א35
/ 4
. למעשה, הציפוף שמהווה יתרון ליישוב עירוני לא בא לידי מימוש ביישובים, שממשיכים
.לצמוח כמו היו כפר גדול. בכך ניתנת לגיטימציה לשימוש בלתי יעיל בקרקע
•
כל היישובים הערביים אינם עומדים בנדרש על פי הוראות תמ"א35
/
4
, למעט כפר כנא עבורו אושרה
תוכנית בהתאם לתמ"א35
/
1 והיא איננה כפופה לתמ"א
35
/
4.
תכנון במחשבה תחילה
4
ד"ר אינג' רות פרום אריכא
:| טלפון050-6241244
:| דוא"ל [email protected]
•
בנושא זה יוער כי בעוד שבין חמשת היישובים הערביים שנבחנו היו ארבעה שקידמו תוכניות כוללניות
בכפוף לתיקון4
לתמ"א35
לתוקף, בכל שלושת היישובים היהודיים שנבחנו אושרו תוכניות כוללניות
לפני שתיקון4
לתמ"א35
.נכנס לתוקף ושינה את הכללים לחישוב הצפיפות
שם הרשות
'צפיפות מיני
נטו
תמ"א35
שטח
התוכנית קו
)'כחול (ד
מס' יח"ד
ריאלי
בתוכנית
צפיפות
מגורים נטו
יח"ד לדונם
צפיפות נטו יח"ד
לדונם
בתוכנית
דיר אל-אסד
20
/
14
5,137
7,595
5.91
4 -
10
,
18
בכניסה
כפר כנא
6
11,501
19,300
6.20
6 - 9
כפר מנדא
15
/
10
10,279
12,555
4.88
4 -
10
סח'נין
20
/
14
11,587
15,315
5.28
5 -
10
עילבון
15
/
10
5,280
5,760
4.63
6 - 8
:וביישובים היהודיים שנבחנו לשם השוואה
שם הרשות
דגם
היישוב
שטח
התוכנית
קו כחול
)(דונם
שטח
המתחמים
למגורים
(נטו25%
)
מס' יח"ד
בתוכנית
אוכלוסייה
קיבולת
נומינלית
'אלפי נ
צפיפות
יח"ד
לדונם
נטו
צפיפות
מינימלית
נטו
תמ"א
35
/
1
קריית טבעון3
8,303
7,022
8,312
27
4.73
7
-
5
מגדל העמק2
9,194
4,873
18,720
60
15.37
6
בית שאן
3
10,780
8,427
12,140
37
5.76
5
•
התוכניות שנבחנו בשלושה יישובים יהודיים אושרו טרם כניסת תיקון4
לתמ"א35
.לתוקף
•
'תיקון מס1
לתמ"א35
אשר אושר בשנת2016
תיקן את לוח1
בתמ"א35
בדבר צפיפות נטו מינימלית
.למגורים, בהתאם לדגמי היישובים ומיקומם במרחב
•
חישובי הצפיפות על בסיס המרחבים חייב להביא בחשבון כי בכל מתחם יש שטחי תשתיות ושטחי
ציבור המפחיתים את שטחי המגרשים נטו. לשם החישוב השטח
נטו
נקבע על25%
משטח מתחם
.המגורים
•
הטבלה איננה מציגה את הצפיפות המרחבית כיוון שזו נקבעה רק לאחר אישור התוכניות הנ"ל, בתיקון
4
לתמ"א35
שאושר בשנת2022
.
תכנון במחשבה תחילה
5
ד"ר אינג' רות פרום אריכא
:| טלפון050-6241244
:| דוא"ל [email protected]
3.2
. צפיפות מרחבית נמוכה
•
הצפיפות המרחבית הוגדרה בתמ"א35
/
4 כ
ביטוי למספר התושבים ב
תחום התוכנית ב
קמ"ר .
•
,כפי שמציגה הטבלה הבאה
ב
ארבעת היישובים
שכפופים לתמ"א35
/
4
, הצפיפות המרחבית
הריאלית וגם הצפיפות הנומינלית רחוקות מהיעד שהוצב בתמ"א עבור יישובים בגודל
.שלהם
שם הרשות
דגם
היישוב
לפי
התוכנית
שטח
התוכנית
קו כחול
)'(ד
קיבולת
נומינלית
אלפי
נפשות
קיבולת
ריאלית
אלפי
נפשות
צפיפות
נומינלית
אלפי
נ/קמ"ר
צפיפות
ריאלית
אלפי
נ/קמ"ר
צפיפות
מרחבית
לפי תמ"א
35
/
4
דיר אל-אסד
3
5,138
61.00
26.00
11.87
5.06
20.00
כפר כנא
3
11,501
117.50
76.30
10.22
6.63
כפר מנדא
4
10,279
45.00
33.00
4.38
3.21
15.00
סח'נין
3
11,587
113.78
63.50
9.82
5.48
20.00
עילבון
4
5,280
30.44
20.70
5.77
3.92
15.00
4.
גידול בשטחי הפיתוח
•
התוצאות של התכנון על בסיס נתונים מופרזים מציגות בפועל פריסה נרחבת והתפשטות הבינוי שלא
לצורך, אי ניצול הפוטנציאל הקיים במרקם הבנוי הקיים ופגיעה ביישובים סמוכים שלא לצורך ובשטחים
.פתוחים בסביבת היישוב
•
נושא זה רלוונטי.ליישובים ערביים ויהודיים
לטבלה נוספו שורות ביחס לשלושה יישובים יהודיים. קריית
.טבעון מוסיפה שטח מצומצם יחסית ועיקר התוספות מגיעות מציפוף הקיים
שם הרשות
שטח התוכנית
הכוללנית קו כחול
)'(ד
שטחים חדשים
בתוכנית
שטחי התוכניות
הקודמות
שיעור הגידול
שטח % התכנון
דיר אל-אסד
5,138
2,683
2,455
209%
כפר כנא
10,935
6,520
4,415
248%
כפר מנדא
10,292
5,737
4,555
226%
סח'נין
11,587
5,300
6,287
184%
עילבון
5,280
1,700
3,580
147%
בית שאן
10,780
5,237
5,543
194%
מגדל העמק
9,194
2,897
6,297
146%
קריית
טבעון
8,691
759
7,932
110%
5.
הכללת שטחים חקלאיים ופתוחים בתחום התוכניות הכוללניות
•
שטחי התוכניות הכוללניות כוללים שטחים פתוחים וחקלאיים שאינם מהווים שטחים לפיתוח היישובים
.וגם אין להם, או לרובם, זיקה ליישוב כשטח ציבורי פתוח
תכנון במחשבה תחילה
6
ד"ר אינג' רות פרום אריכא
:| טלפון050-6241244
:| דוא"ל [email protected]
•
אמנם הוראות התוכניות קובעות את כפיפות השטחים הללו לתמ"א1
או לתוכניות אחרות לשטחים
פתוחים וחקלאיים, אבל לשם מה לכלול אותם בתחום התוכניות הכוללניות?! המטרה המרכזית הינה
.לפתח את היישובים כיישובים עירוניים איכותיים וצירוף השטחים הללו איננו תורם לכך
.כל האמור במסמך זה נכלל גם במצגת שהושלמה. מצ"ב
,בברכה
ד"ר רותי פרום אריכא
תכנון במחשבה תחילה
שם הרשות
שטח התוכנית הכוללנית
)'קו כחול (ד
שטח חקלאי ופתוח
הנכלל בתחום התוכנית
)'(ד
שיעור השטח הפתוח
משטח התוכנית
הכוללנית
דיר אל-אסד
5,138
1,930
38%
כפר כנא
10,935
4,135
38%
כפר מנדא
10,292
5,337
52%
סח'נין
11,587
2,413
21%
עילבון
5,280
2,825
54%
בית שאן
10,780
1,361
13%
מגדל העמק
9,194
1,845
20%
קריית טבעון
8,303
2,508
30%