חומר רקע
תוכניות מתאר כוללניות
ברשויות ערביות במחוז הצפון
לדיון עם שרת ההתיישבות הגב '
אורית סטרוק–
2.2.25
הוכן עבור תנועת"ארצנו"
ד"
ר רותי פרום אריכא–
"תכנון במחשבה תחילה"
(לשעבר מנהלת הרשות לתכנון במשרד החקלאות)
תמ"א35שינוי4
(אושרה
ב-
10.5.2022
)
עיקרי
השינוי
הם:
•צפיפות
גבוהה
במרחב
העירוני
למימוש
יתרונותיו.
•התמקדות
באיכות
סביבת
המגורים
וצפיפות
ברוטו,ולא
צפיפות
נטו,כפי
שהיה
נהוג
עד
כה.
עקרונות
תכנוניים:
•צפיפות
מרחבית-צפיפות
מגורים
ברוטו
גבוהה,באופן
מרחבי
ולא
נקודתי,
שמאפשרת
מדרג
צפיפויות
בהתאם
למיקום
וקשרי
גומלין
לייעודים
אחרים.
•
50-50
-פרישת
שטחי
מגורים
על
מחצית
משטח
התוכנית,ייעול
השימוש
בקרקע
ציבורית
ושילוב
שימושים.
•ריבוי
ומגוון-תמהיל
ומגוון
שימושים,דגמים
וצפיפויות.
•מרחב
ציבורי-מרחב
זמין
ונגיש.
תכנון ארצי במחוז צפון
6
נושא
צפיפות מינימלית
פריסת שטחי
המגורים
דגם היישוב
צפיפות
ברוטו
נפש/קמ"ר
צפיפות נטו ביח"ד לדונם
מתחם
אינטנסיבי
מתחם
רגיל
מתחם
חריג
1
.
מעל500,000
נפשות30,000
30
20
4
או כפל
הצפיפות
המאושרת
(
הנמוך
מביניהם)
לא תפחת
מ-
50%
2
.
200,001
עד
500,000נפשות25,000
20
16
3
.
50,001
עד
200,000נפשות20,000
16
14
4
.
20,001
עד
50,000נפשות15,000
12
10
5
.
5,000
עד
20,000נפשות10,000
8
6
7
תמ"א35שינוי4
(אושרה
ב-
10.5.2022
)
לוח1
(חלקי)
-צפיפות
מינימלית
לגבי
דגמי
ישוב1-4
תוכניות מתאר כוללניות
תוכנית
מתאר
כוללנית
היא
מסמך
סטטוטורי
המתווה
מדיניות
תכנון
לטווח
ארוך
וכיווני
פיתוח
עתידיים
של
מרחב
הרשות
כולה.הגדרת
תוכנית
נכנסה
לחוק
התכנון
והבניה
בתיקון101
(
2014
).
התוכנית
הכוללנית
קובעת
הנחיות
להכנת
תוכניות
מתאר
ומפורטות.אישורה
מאפשר
לקבוע
מעמד
של
וועדה
עצמאית
לוועדה
מקומית,וכך
לקבל
את
מלוא
סמכויות
התכנון
כדי
לקדם
ולאשר
תוכניות
מתאר
מקומיות
ומפורטות
בהתאם
להוראות
הכוללנית.
בתוכנית
מסומנים
מתחמי
תכנון,כשלכל
אחד
מהם
נקבע
מתווה
תכנוני
הכולל:
•נתוני
אוכלוסיית
היעד
שבו.
•שימושי
הקרקע
והיקפי
הבניה
המוצעת.
•תנאים
לאישור
תוכניות
מפורטות
במתחם.
10
למעשה,התוכנית
הכוללנית
הינה
מעין
תוכנית
מחוזית
ברמה
מקומית.
תוכניות כוללניות במגזר הערבי במחוז צפון
מטרתן
של
תוכניות
כוללניות
הינה
כאמור
הסדרה
ופיתוח
כנדרש
ליישובים
השונים
ומתן
מענה
ראוי
לצורכי
התושבים.מסקירת
התוכניות
הכוללניות
שהוכנו
בשנים
האחרונות
עבור
רשויות
ערביות
במחוז
צפון
עולה
מגמה
תכנונית
ברורה
המצביעה
על
ביסוסן
של
התוכניות
הכוללניות
על
נתונים
מוגזמים,שאינם
בהתאם
לתחזיות
הגידול
של
האוכלוסייה
בישראל
בכלל
ושל
האוכלוסייה
הערבית
בפרט.
•הנחיית
מנהל
התכנון
הינה
שאין
לקבוע
בתוכנית
כוללנית
שנת
יעד,אלא
אוכלוסיית
יעד
בלבד.אנו
טוענים
כי
ללא
ציון
שנת
היעד,נתוני
הבסיס
אינם
ניתנים
לבחינה
מול
יעדי
גידול
האוכלוסייה
ע"פ
הלמ"ס
ע או"פ
תחשיב
סטטיסטי
כלשהוא.
•נתוני
הבסיס
חורגים
מהנתונים
בפועל
או
מנתונים
המתקבלים
מחישוב
על
פי
קצב
הגידול
וכך
נוצרים
פערים
משמעותיים
בין
קיבולת
סטטוטורית
לקיבולת
האוכלוסייה
בפועל,בין
נתוני
אוכלוסייה
ריאליים
לנומינליים.
13
תוכניות כוללניות במגזר הערבי במחוז צפון
תוכניות כוללניות אשר נשענות על נתוני אוכלוסייה ודמוגרפיה החורגים מהמציאות גורמות לנזקים במספר מישורים:
•מספר
הנפשות
הינו
הבסיס
לקביעת
מספר
משקי
הבית
או
מספר
יחידות
דיור
בתוכנית.הנתונים
החריגים
יוצרים
צורך
מדומה
בשטחי
בניה
למגורים,מה
שמחייב
פריסה
של
התוכנית
על
שטחים
נרחבים
יותר
ממה
שנדרש
בפועל.
•שטחן
של
התוכניות
מוגדל
אם
כן
באופן
מלאכותי
והפריסה
הנרחבת
גורמת
לפגיעה
בשטחים
פתוחים
וחקלאיים,
לקרבה
יתרה
ליישובים
סמוכים
וללא
חיץ
סביבם,להיצמדות
לתשתיות
אזוריות
או
לצורך
בהסטתן
ועוד.
•הנחות
היסוד
גורמות
לנזק
לדורות
ליישוב
עצמו.במקום
לתכנן
עירוניות
טובה
המבוססת
על
צפיפות,יעילות
ושיפור
התשתיות,ההכרה
במימוש
חלקי
בלבד
של
פוטנציאל
הבינוי,גורמת
לשימוש
לא
יעיל
בקרקע,להמשך
הביזור
של
יחידות
הדיור
ובלימה
של
פיתוח
תשתיות
ומבני
ציבור
בהתאם
לצורכי
האוכלוסייה
בפועל.
להלן מובאות סקירה כללית ופירוט של חמש תוכניות כוללניות לדוגמא ביישובים ערביים בצפון
14
מס'*שם היישוב
מיקום
1דיר אל אסד
בקעת בית הכרם
2נחף
בקעת בית הכרם
3אעבלין
גבעות אלונים
4
כפר
מנדא
גבעות אלונים
5טורעאן
הגליל התחתון
6עילבון
הגליל התחתון
7עראבה
לב הגליל
8סח'נין
לב הגליל
9בסמת
טבעון
מבוא העמקים
10כפר כנא
מבוא העמקים
11עילוט
מבוא העמקים
12משהד
מבוא העמקים
13עין מאהל
מבוא העמקים
14ריינה
מבוא העמקים
סקירת תוכניות כוללניות בצפון
במגזר הערבי
15
ריינה
בוסמת
טבעון
משהד
במחוז הצפון קודמו בשנים האחרונות14
תוכניות
כוללניות ברשויות ערביות .
9
מהתוכניות אושרו או
לקראת אישור ,
2בהפקדה או לאחריה ,
3טרם הופקדו.
*הצבעים מסמנים סטטוס בהתאמה לגרף משמאל.
אושרה ,
6
,
43%
בהליך אישור ,
3
,
22%
הפקדה או
לאחר הפקדה ,
2
,
14%
טרם הופקדה ,
3
,
21%
חמש תוכניות כוללניות לדוגמא
16
תוכנית מתאר כוללנית
דיר אל אסד
בדיר
אל
אסד
מתגוררים
כיום
כ-
13אלף
תושבים(למ"ס2022
).
תוכנית
המתאר
הכוללנית
לדיר
אל
אסד
קובעת
לישוב
יעד
אוכלוסייה
ריאלי
של26,000תושבים.*יעד
זה
גבוה
מהתחזית
הנגזרת
מקצב
הגידול
הקיים
ביישוב.
סטטוס התוכנית:
•
דיון להפקדה–
21.10.2024
•
פרסום נוסח להפקדה–
9.10.2024
•
קבלת התוכנית–
08.06.2020
•
הוגשה תוכנית לשינוי
תממ2/9מס '
26
19
מקור :מסמכים התוכנית כפי שפורסמו באתר מינהל התכנון :
https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/2005251288
על
מנת
להשיג
את
יעד
האוכלוסייה,מספקת
התוכנית
פתרון
תכנוני
ליעד
מגורים
נומינלי
גבוה
בהרבה
העומד
כ על-
61,000
נפש
בהנחת
מימוש
נמוך
של
זכויות
הבניה
בקרקעות
בבעלות
פרטית.התוכנית
כוללת
לשם
כך13,460יח"ד.השטח
הכולל
של
התוכנית
הינו5,138ד'.
הכפלת
האוכלוסייה
הקיימת
כיום
הינה
בהתאם
למגמת
הצמיחה
בתוכנית
האסטרטגית
לדיור,אך
היעד
הנומינלי
חורג
מכך
באופן
משמעותי.
(תשריט
מתוקן לאחר הפקדה)
*יעד
האוכלוסייה
תוקן
בהוראות
התוכנית
לאחר
הפקדתה
ל-
26אלף
אוכלוסייה קיימת
(נפשות)
2015
–
11,700
2022
–
13,078
תוכנית אסטרטגית
לדיור
תרחיש בינוני של
תחזיות
הלמ"ס *
ממוצע5
שנתי–
1.56%
2040
–
18,190נפשות
2065
–
24,700נפשות
קיבולת האוכלוסייה
בתוכנית הכוללנית
(נפשות)
קיבולת נומינלית-
61,000
קיבולת ריאלית-
26,000
שיעור מימוש-
42.6%
הכפלת האוכלוסייה **
26,000נפשות
תוכנית מתאר כוללנית
דיר אל אסד
22
*מקור הנתונים :למ"ס22
ותחזית אוכלוסיית ישראל2015
-
2065
,
מאי2018
,
לוח7תרחיש בינוני לקבוצת אוכלוסייה ערבים.
**
החלטת הוועדה המחוזית26.7.2023
.
***התחשיב נעשה לפי מס 'יח"ד ריאלי ו-
25%מהשטח הכולל שמיועד למגורים .
צפיפות מרחבית
אלף נפש לקמ"ר
ביחס
לתמ"א35
/
4
צפיפות נטו
יח"ד לדונם
ריאלי6.21
תמא35
/
4
20
לפי התוכנית-
4-10,18
***
לפי התחשיב-
5.91
בתמ"א35
/
4
-
14/16
תוכנית מתאר כוללנית
כפר כנא
24
בהתאם לגודל האוכלוסייה כפר כנא הינו יישוב בדגם2על פי תמ"
א35/1
ובדגם3על פי תמ"
א35
/
4
כפר כנא מונה כ-
21,000תושבים .
תוכנית המתאר הכוללנית שלו אושרה בשנת2020
ולה קיבולת נומינלית של19,300יח"
ד
עבור אוכלוסייה שגודלה הנומינלי117,500נפשות או כ-
17,000יח"
ד למימוש ריאלי עבור אוכלוסייה שגודלה הריאלי76,300
נפשות .
התוכנית מוסיפה ביישוב8,700יח"ד.
לאישור התוכנית הכוללנית קדם אישור של שינוי מס '
10לתמ"מ9
/
2
שאושרה בשנת2019
.
אוכלוסייה קיימת
(נפשות)
2015
–
21,300
2022
–
24,108
אחוז גידול שנתי ממוצע
לפי
הלמ"ס
תרחיש בינוני של
הלמ"ס2065
*
2040
–
33,120נפשות
2065
–
44,940נפשות
קיבולת האוכלוסייה
בתוכנית הכוללנית
(נפשות)
ריאלית–
76,300
נומינלית–
117,500
2018
עד2022
1.88%
תוכנית מתאר כוללנית
כפר כנא
26
*מקור הנתונים :למ"ס22
ותחזית אוכלוסיית ישראל2015
-
2065
,
מאי2018
,
לוח7תרחיש בינוני לקבוצת אוכלוסייה ערבים.
**התוכנית
אושרה
עוד
בטרם
כניסת
שינוי4לתמ"א35לתוקף.הצפיפות
הריאלית
איננה
מחויבת
לעמוד
בדרישת
תמ"א35
/
4אבל
היא
מובאת
לצורך
השוואה
בלבד.
לו
הייתה
תמ"א35
/
4בתוקף,הצפיפות
הנדרשת
הייתה14במתחם
רגיל
או16במתחם
אינטנסיבי.
***עפ"י
תמא35
/
1הישוב
הינו
דגם2ובו
נדרשת
צפיפות
מינימלית
של6.0יח"ד
לדונם
נטו.
התחשיב נעשה לפי מספר יח"
ד ריאלי בשטח שהוא25%משטח מתחם .
צפיפות אלף נפש
לקמ"
ר ביחס
לתמ"א
35
/
4
ריאלי6.63
**תמא35
/
4
20
צפיפות נטו
יח"ד לדונם
לפי התוכנית-
6ו-
9
לפי התחשיב-
6.2
**בתמ"א35
/
1
–
6.0מינ'
תוכנית מתאר כוללנית כפר
מנדא
סטטוס התוכנית:
תנאים להפקדה
בולנת"ע–
30.1.2024
החלטה בדיון להפקדה–
29.11.2021
קבלת התוכנית–
2.9.2021
הוגשה תוכנית לשינוי
תממ2/9מס '
34
29
•במטרת
התוכנית
נקבע
יעד
נומינלי
כ של-
45אלף
תושבים
ויעד
ריאלי
של33אלף.
•בשנת2015מנתה
האוכלוסייה
בכפר
מנדא,לפי
נתוני
למ"ס,
18,500תושבים.
תחזית
הגידול
לשנת2040בהתאם
לאחוז
הגידול
בחמש
השנים
האחרונות
הינה
כ-
34,000תושבים.
•לפי
תחשיבי
הלמ"ס
של
גידול
האוכלוסייה
לשנים2040ו2065
,התרחיש
הבינוני
מצביע
על
גידול
פי1.555בשנת2040
,
ביחס
למספר
התושבים
בשנת2015
.
לפי
תחשיב
זה
יהיו
בכפר
מנדא
כ-
29,000תושבים
בשנת2040
.
•השטח
הכולל
של
התוכנית
הינו10,279
ד'.היעד
הריאלי
הינו70%מהיעד
הנומינלי.
29
אוכלוסייה קיימת
(נפשות)
2015
–
18,500
2022
–
21,473
אחוז גידול שנתי ממוצע
לפי
הלמ"ס
תחזית אוכלוסייה
2040
*
לפי %
גידול-
31,380
למ"ס בינוני-
28,770
נספח חברתי-
32,000
קיבולת האוכלוסייה
בתוכנית הכוללנית
נומינלית-כ-
45,000יח"ד
ריאלית-כ-
33,000יח"
ד
(
70%
)
2018
עד2022
2.13%
תוכנית מתאר כוללנית
כפר
מנדא
31
*מקור הנתונים :למ"ס22
ותחזית אוכלוסיית ישראל2015
-
2065
,
מאי2018
,
לוח7תרחיש בינוני לקבוצת אוכלוסייה ערבים.
**התחשיב נעשה לפי מספר יח"
ד ריאלי בשטח שהוא25%משטח מתחם.
צפיפות אלף נפש
לקמ"
ר ביחס
לתמ"א
35
/
4
ריאלי3.21
תמא35/4
15
צפיפות נטו
יח"ד לדונם
לפי התוכנית-
4-10
לפי התחשיב-
4.88
**בתמ"א35
/
4
-
10/12
תוכנית מתאר כוללנית
סח'נין
7
3
2
11
6
8
5
4
1
10
9
סטטוס התוכנית:
•דיון למינוי חוקרת :
15.3.2023
•פרסום להפקדה :
08.06.2022
•קבלת התוכנית :
02.02.2020
•
תנאי להפקדה ולאישור–
אישור שינוי30לתממ2/9
מקור :מסמכים התוכנית כפי שפורסמו באתר מינהל התכנון:
https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/2005238352
34
מס '
מתחם
שטח
המתחם
(דונם)
יח"
ד
(נומינלי)
בתוכנית
המוצעת
קיבולת
נומינלית
מוצעת
(נפשות)
קיבולת
ריאלית
מוצעת
(נפשות)
יח"
ד
(ריאלי )
בתוכנית
המוצעת
תוספת
ריאלית על
הקיים
שיעור
המימוש
1
268
643
2,470
1,270
318
650
49%
2
616
1,130
4,522
2,329
582
920
52%
3
1,636
8,376
33,500
18,300
4,575
7,800
55%
4
2,048
10,486
41,600
22,050
5,513
9,050
53%
5
487
1,315
5,280
3,750
938
1,550
71%
6
303
1,061
4,160
2,950
738
2,950
70%
7
1,081
2,162
5,200
3,100
775
3,100
36%
8
720
869
3,480
2,250
563
2,250
65%
9
303
2,102
8,400
4,270
1,068
4,270
51%
10
264
11
806
300
1,200
990
248
990
83%
12-14
3,413שטחים פתוחים
סה"כ11,945
28,444
109,812
61,259
15,315
33,530
54%
תוכנית
המתאר
הכוללנית
לסח'נין
קובעת
קיבולת
נומינלית
של113,773
תושבים
ב-
28,444יח"ד.
השטח
הכולל
של
התוכנית
הינו11,587ד'.
הפרוגרמה
למגורים
קובעת
יעד
ריאלי
לשנת2040של63.5אלף
תושבים
שהם
כ-
56%מימוש
בממוצע
של
הקיבולת
הנומינלית.
היעד
הריאלי
מציג
הכפלה
של
האוכלוסייה
כיום
בשנת2040
.
ביחס
למצב
הקיים
מדובר
ביעד
נומינלי
מופרז.
אוכלוסייה קיימת
(נפשות)
2015
–
29,300
2022
–
33,188
אחוז גידול שנתי ממוצע
לפי
הלמ"ס
תרחיש בינוני של
הלמ"ס*
2040
–
45,560נפשות
2065
–
61,820נפשות
קיבולת האוכלוסייה
בתוכנית הכוללנית
2040
קיבולת נומינלית של
110,168נפשות ,
יעד ריאלי63,500
,
58%
2018
עד2022
1.7%
תוכנית מתאר כוללנית
סח'נין
35
*מקור הנתונים :למ"ס22
ותחזית אוכלוסיית ישראל2015
-
2065
,
מאי2018
,
לוח7תרחיש בינוני לקבוצת אוכלוסייה ערבים.
**התחשיב נעשה לפי מס 'יח"ד ריאלי ו-
25%מהשטח הכולל שמיועד למגורים.
צפיפות אלף נפש
לקמ"
ר ביחס
לתמ"א
35
/
4
ריאלי5.29
תמא35/4
20
צפיפות נטו
יח"ד לדונם
לפי התוכנית-
5-10
לפי התחשיב-
5.28
**
בתמ"א35
/
4
-
14/16
סטטוס התוכנית:
•
דיון להפקדה–
08.08.2022
•
קבלת התוכנית–
20.07.2020
•תממ2
9
–
תוספת66%
לשטח הישוב
בתמ"מ מחייבת שינוי
התמ"מ.
תוכנית מתאר כוללנית
עילבון
38
מקור :
מסמכים התוכנית כפי שפורסמו באתר מינהל התכנון:
https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/2000285435
אוכלוסייה קיימת
(נפשות)
2015
–
5,600
2022
–
5,799
אחוז גידול שנתי ממוצע
לפי
הלמ"ס
תרחיש בינוני של
הלמ"ס2065
*
2040
-
8,710נפשות
2065
-
11,820נפשות
קיבולת האוכלוסייה
בתוכנית הכוללנית
(נפשות)
נומינלית-
20,700
ריאלית-
13,900
2018
עד2022
0.75%
תוכנית מתאר כוללנית
עילבון
*מקור הנתונים :למ"ס22
ותחזית אוכלוסיית ישראל2015
-
2065
,
מאי2018
,
לוח7תרחיש בינוני לקבוצת אוכלוסייה ערבים.
**התחשיב נעשה לפי מס 'יח"ד ריאלי ו-
25%מהשטח הכולל שמיועד למגורים .
40
צפיפות אלף נפש
לקמ"
ר ביחס
לתמ"א
35
/
4
ריאלי2.63
תמא35
/
4
15
צפיפות
יח"ד לדונם
לפי התוכנית-
6-8
לפי התחשיב-
4.36
בתמ"א35
/
4
-
10/12
סיכום נתוני אוכלוסייה:
%
מימוש לפי מספר תושבים ריאלי ביחס לנומינלי נע בין43%ל-
73%
%
הגידול הנומינלי נע בין210%ל-
525%
% !
גידול ריאלי נע בין154%ל-
357%
!
שם הרשות
תחזית לפי תחזיות
למ"ס נתוני התוכנית הכוללנית2040
אלפי
תושבים
2015
אלפי
תושבים
2040
אלפי
תושבים
2065
אלפי
תושבים
נומינלי
אלפי
תושבים
ריאלי %מימוש
דיר אל-אסד11.70
18.19
24.69
61.00
26.00
43%
כפר כנא21.30
33.12
44.94
117.50
76.30
65%
כפר
מנדא18.50
28.77
39.04
45.00
33.00
73%
סח'נין29.30
45.56
61.82
113.78
63.50
56%
עילבון5.60
8.71
11.82
20.70
13.90
67%
41
שם הרשות
אלפי תושבים
2022
יעד נומינלי
אלפי נפשות
גידול נומינלי
יעד ריאלי
אלפי נפשות
גידול ריאלי
דיר אל-אסד13.08
61.00
466%
26.00
199%
כפר כנא24.11
117.50
487%
76.30
316%
כפר
מנדא21.47
45.00
210%
33.00
154%
סח'נין33.19
113.78
343%
63.50
191%
עילבון5.80
30.44
525%
20.70
357%
42
11.70
21.30
18.50
29.30
5.60
18.19
33.12
28.77
45.56
8.71
24.69
44.94
39.04
61.82
11.82
61.00
117.50
45.00
113.78
20.70
26.00
76.30
33.00
63.50
13.90
0.00
20.00
40.00
60.00
80.00
100.00
120.00
140.00
דיר אל-אסד
כפר כנא
כפר מנדא
סח'נין
עילבון
נתוני אוכלוסייה ב-
5
התוכניות הכוללניות
אלפי תושבים2015
אלפי תושבים2040
אלפי תושבים2065אלפי תושבים נומינלי
אלפי תושבים ריאלי
נתוני התוכנית נומינלי ,
ריאלי בהתאם
להוראות
נתוני
הלמ"ס2015
,
2040
,
2065
43%
67%
56%
73%
65%
1
2
1
2
1
2
1
2
1
2
1
2
סיכום נתוני צפיפות:
*
הצפיפות המרחבית נקבעה
בתמ"א35
/
4
–
15,000
ביישוב דגם4ו-
20,000
בדגם3.
**הצפיפות נטו צ"
ל10
ביישוב דגם4
,
14
ביישוב דגם3
.הצפיפות הוכפלה ב-
4
כדי לבטא נטו מגרש של25%משטח המתחם.
***
כוללנית כפר כנא אושרה בטרם כניסת תיקון4לתמ"א35לתוקף.
צפיפות נטו נעה בין4.63ל-
6.20יח"ד לד ,'
בעוד
שבתמ"א נדרשת צפיפות גבוהה בהרבה-
בין10ל-
14יח"ד לד 'נטו!
הצפיפות המרחבית נעה בין2.63ל-
6.63אלף נפש לקמ"ר ,
בעוד
שבתמ"א נדרשת צפיפות מרחבית
בין15,000ל-
20,000נפש לקמ"ר.
43
שם הרשות
דגם היישוב
לפי
התוכנית
שטח
התוכנית קו
כחול(ד')
שטח
המתחמים
(ד 'נטו)
מס 'יח"
ד
ריאלי
בתוכנית
צפיפות נטו
יח"
ד**
לדונם ריאלי
צפיפות
מינימלית
נטו תמ"
א
35/4
אוכלוסייה
קיבולת
נומינלית
אלפי נ'
צפיפות
מרחבית
אלף נפשות
לקמ"ר*
צפיפות
מרחבית
תמ"
א
35
/
4
דיר אל-אסד3
5,137
3,098
7,595
5.91
14
59.60
6.21
20
כפר כנא3
11,501
7,879
19,300
6.20
6
117.50
6.63
-
כפר
מנדא4
10,279
4,923
12,555
4.88
10
44.00
3.21
15
סח'נין3
11,587
8,532
15,315
5.28
14
109.81
5.29
20
עילבון4
5,280
4,265
5,760
4.63
10
20.70
2.63
15
תוכניות ביישובים יהודיים לשם השוואה
בית שאן ,קריית טבעון ומגדל העמק
44
סיכום נתוני גידול האוכלוסייה ביישובים היהודיים:
60
•שיעורי
הגידול
הנומינלי
הינם
בטווח
של150%עד240%
.
•שיעור
הגידול
הריאלי
נע
בין150%ל-
204%
.
•יש
לציין
כי
חישוב
מספר
יחידות
הדיור
הריאלי
נשען
על
מימוש
חלקי
של
עתודות
התכנון
ביישובים.בעוד
שביישובים
הערביים
שיעור
זה
נע
בין43%ל-
73%
,ביישובים
היהודיים
שנבחנו
שיעור
זה
הינו
כ-
80%
.
שם הרשות
אוכלוסייה
בשנת
הגשת
התכנית
שטח
התוכנית
קו כחול
(דונם)
מס 'יח"
ד
בתוכנית
קיבולת
נומינלית
נפשות
קיבולת
ריאלית
נפשות
שיעור
הגידול
הנומינלי
שיעור
הגידול
הריאלי
קריית טבעון17,600
8,303
8,312
26,100
26,100
150%
150%
מגדל העמק25,000
9,194
18,720
60,000
51,000
240%
204%
בית שאן17,700
10,780
12,140
37,000
28,000
210%
159%
סיכום הדברים:
נתוני
אוכלוסייה
מופרזים
הנחיות
מנהל
התכנון
ביחס
לתוכניות
הכוללניות
של
היישובים
הערביים
מאפשרות
גמישות
רבה
מידי
ביחס
לנתוני
האוכלוסייה
וביחס
לצורכי
הבינוי
בהתאמה
לגודלה.
תחזיות
האוכלוסייה
מופרזות
כלפי
מעלה
וזה
גורם
להרחבת
שטחי
התכנון
ולגלישה
לשטח
הסובב.במקום
לתכנן
על
פי
יעדים,נקבעים
יעדים
על
ידי
המציאות
בשטח.
בנושא
זה
יצוין
כי
ניכר
פער
בולט
ביחס
לשיעור
גידול
האוכלוסייה
בתוכניות
כוללניות
בין
יישובים
ערביים
ליישובים
יהודיים.
•שיעורי
הגידול
הנומינלי
ביישובים
יהודיים
הינם
בטווח
של150%עד240%
.שיעור
הגידול
הריאלי
נע
בין150%ל-
204%
.
•נתוני
חמשת
היישובים
הערביים
שנסקרו
בעבודה
זו
מצביעים
על
גידול
נומינלי
בטווח
של210%עד
525%
!הגידול
הריאלי
נע
בין154%ל-
357%
.
•כאמור,חישוב
מספר
יחידות
הדיור
הריאלי
נשען
על
מימוש
חלקי
של
עתודות
התכנון
ביישובים.
בעוד
שביישובים
הערביים
שיעור
זה
נע
בין43%ל-
73%
,ביישובים
היהודיים
שנבחנו
שיעור
זה
הינו
כ-
80%
.
62
סיכום הדברים:
צפיפות
נמוכה
יחסית
ליישובים
עירוניים
אין
התמודדות
עם
מורכבות
התכנון
ביישובים
הערביים,בהיבטים
של
בניה
בקרקע
פרטית
והציפוף
הראוי
בהתאם
למדיניות
התכנון.
הצפיפות
ביישובים
הערביים
נמוכה
מהקבוע
בתמ"א35
/
4,על
אף
שהם
תוכננו
לאחר
אישורה.
הציפוף
שמהווה
יתרון
ליישוב
עירוני
לא
בא
לידי
מימוש
ביישובים,שממשיכים
לצמוח
כמו
היו
כפר
גדול.בכך
ניתנת
לגיטימציה
לשימוש
בלתי
יעיל
בקרקע.
בנושא
זה
יוער
כי
בעוד
שבין
חמשת
היישובים
הערביים
שנבחנו
היו
ארבעה
שקידמו
תוכניות
כוללניות
בכפוף
לתיקון4לתמ"א35לתוקף,בכל
שלושת
היישובים
היהודיים
שנבחנו
אושרו
תוכניות
כוללניות
לפני
שתיקון4לתמ"א35נכנס
לתוקף
ושינה
את
הכללים
לחישוב
הצפיפות.
63
סיכום הדברים:
גידול
בשטחי
הפיתוח
התוצאות
של
התכנון
על
בסיס
נתונים
מופרזים
מציגות
בפועל
פריסה
נרחבת
והתפשטות
הבינוי
שלא
לצורך,אי
ניצול
הפוטנציאל
הקיים
במרקם
הבנוי
הקיים
ופגיעה
ביישובים
סמוכים
שלא
לצורך
ובשטחים
פתוחים
בסביבת
היישוב.
נושא
זה
רלוונטי
ליישובים
ערביים
ויהודיים.
הכללת
שטחים
חקלאיים
ופתוחים
בתחום
התוכניות
הכוללניות
שטחי
התוכניות
הכוללניות
כוללים
שטחים
פתוחים
וחקלאיים
שאינם
מהווים
שטחים
לפיתוח
היישובים
וגם
אין
להם,או
לרובם,זיקה
ליישוב
כשטח
ציבורי
פתוח.
אמנם
הוראות
התוכניות
קובעות
את
כפיפות
השטחים
הללו
לתמ"א1או
לתוכניות
אחרות
לשטחים
פתוחים
וחקלאיים,אבל
לשם
מה
לכלול
אותם
בתחום
התוכניות
הכוללניות?!
המטרה
המרכזית
הינה
לפתח
את
היישובים
כיישובים
עירוניים
איכותיים
וצירוף
השטחים
הללו
איננו
תורם
לכך.נושא
זה
רלוונטי
ליישובים
ערביים
ויהודיים.
64
תוכניות מתאר כוללניות
ברשויות ערביות במחוז הצפון
הוכן עבור תנועת"ארצנו"
ד"
ר רותי פרום אריכא–
"תכנון במחשבה תחילה"
(לשעבר מנהלת הרשות לתכנון במשרד החקלאות)
תודה רבה על ההקשבה