חומר רקע
30.12.21
'הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס136
) -
חקיקה מחליפה לתמ"א38
והסדרת קומה ציבורית
התייחסות התאחדות הקבלנים בוני הארץ
התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הארגון היציג של הקבלנים בישראל, מתכבדת להגיש
התייחסותה ל
הצעת
'חוק התכנון והבנייה (תיקון מס136
), כמפורט להלן.
ראשית נדגי ש, כי אנו תומכים בחקיקה המחליפה לתמ"א38
ובהסדרת הנושאים העולים מהקניית בעלות בשטחים ציבוריים לידי הרשות המקו מית, בתקווה שתיקוני
.החקיקה ייצרו ודאות וסדר
עם זאת, על מנת שהחקיקה תהיה ישימה, כך שפרויקטים של "תמ"א38
," ייצאו לפועל
לאפשר ודאות לשוק ,וכן, על מנת ששטחים ציבוריים יוסדרו הסדרה מלאה ונכונה
.יש לבצע מספר תיקונים מהותיים, כפי שיפורט בקצרה להלן
בטרם נציג את הערותינו המרכזיות, אנו פונים בבקשה בהולה, להארכת תמ"א38
באופן מיידי ב-
3
!שנים נוספות
כידוע, בהתאם להחלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, תמ"א38
עומדת להסתיים ביום1.10.2022
. באותה ההחלטה נקבע כי יש לקדם תיקוני חקיקה במהירות, אשר
"יחליפו את תמ א38
.
,תיקוני חקיקה הנדרשים, רק עתה עלו על שולחן החקיקה ועוד לא התחילו הדיונים בהם. כידוע ,הליכי החקיקה, במיוחד בנושא בעל השפעה כה דרמטית על ענף הבנייה
לוקחים זמן רב עד להבשלתם ואישורם, וזמן רב עוד יותר עד להטמעתם בשטח .
בפרק זמן של עשרה חודשים אשר נותרו עד לסיום תמ"א38
(!!) ברור כי לא
יוטמעו
.תיקוני החקיקה הדרושים, מדובר בזמן קצר מאוד
אנו רואים כבר עתה עצירה של פרויקטים חדשים בתמ"א38
.עקב חוסר הודאות באשר לעתיד ההתחדשות העירונית
נזכיר, כי השרה שקד, במסגרת הצגת מתווה הח קיקה המחליפה של תמ"א38
, הצהירה על כוונתה להאריך את תמ"א38
בשנה נוספת, ככל ולא תאושר החקיקה
המחליפה עד לחודש נובמבר2021
.
על מנת לתת לציבור את הוודאות הדרושה שלו לצורך המשך פעילות תקינה וקידום פרויקטים קיימת חובה להאריך כבר עתה את תמ"א בשלוש שנים .נוספות
להלן ההערות העיקריות בתמצות, בהמשך המסמך נציג טבלה עם מלוא הערותינו:
חקיקה מחליפה לתמ"א38
1.
ראשית נדגיש, כי אנו סבורים שיש להרחיב את מטרת הצעת החוק, אשר מוגדרת כהסדרת השינויים הדרושים לקידום
חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה
, כחלופה לתמ"א
38
. אנו סבורים כי יש להרחיב את המטרה ולהגדיר את החקיקה המחליפה את תמ"א38, ככזו שתתייחס לצרכים הלאומיים הדחופים של ישראל-
הוספת ממ"ד, הוספת
2
יח"ד, הוספת מעליות, חידוש הערים והגדלת הצפיפות, ולא רק חיזוק בפני רעידות אדמה. הצרכים הנ"ל הינם חשובים דיים על מנת שיינתן גם להם ביטוי בעת ביצוע
.חקיקה משמעותית זו ויש להסתנכרן עם הצרכים הלאומיים המתבטאים בהחלטות ממשלה ומועצה שונות
2.
הפחתת הרוב הנדרש לצורך הגשת תביעה -
יש להוריד את הרוב הדרוש לצורך הגשת תביעה ל2/3
, כפי שנעשה בפרויקטים של פינוי בינוי, במסגרת התיקון שעבר בחוק
ההסדרים האחרון. השארת הרוב הדרוש על80%
מהווה חסם ליציאתם לפועל של פרויקטים בתמ"א38
.. אין לכך כל התייחסות במסגרת הצעת החוק
3.
תכנית כוללת להתחדשות עירונית -
יש להבטיח ודאות תכנונית. כל בעל דירה בבניין צריך לדעת באיזה כלי להתחדשות עירונית הוא יכול להשתמ ש (חיזוק/הריסה ובנייה), מהן הזכויות שיינתנו לו ומה
.הדרישות התכנוניות
לצערנו, הרשויות המקומיות לא מכינות תכניות מסודרות למרות שהן צריכות לעשות זאת. לכן, יש לחייב את הועדה המקומית להכין תכנית
כוללת
ופרוגרמה מסודרת
.להתחדשות עירונית ובכך לייצר ודאות. אנו רואים שללא חיוב אמיתי של הרשות המקומית היא לא פועלת
על מנת לתמרץ את הוע
דה המקומית לאשר תכנית כולל:ת טובה ומקצועית ופרוגרמה מתאימה, במהירות האפשרית, יש לנקוט בכמה צעדים
תמ"א38
תמשיך לחול בתחום הרשות המקומית עד ל
אישור תכנית כולל.ת
לתת סמכות מקבילה לועדה המחוזית כבר מהיום הראשון (ולא לאחר3
.)שנים כפי שמוצע בהצעת החוק
ועד ה מקומית שתאשר תכנית
כוללת
בתוך3
שנים–
.תקבל תמריץ כספי
4.
שיעור זכויות
ה בנייה-
הצעת החוק המוצעת, מסמיכה את הוועדה המקומית לאשר
עד
400%
זכויות בנייה
ברוטו
.מסך שטחי הבנייה הקיימים כדין מעל פני הקרקע
כלומר בפועל ניתנות הרבה
.פחות זכויות בנייה ואף אין כלל חובה על הרשות המקומית לתת זכויות בנייה נוספות
יש לתמרץ את הוועדה המקומית, במסגרת הצעת החוק, לאשר זכויות בנייה מקסימאליות, על מנת להביא ליציאתם של פרויקט חשובים אלו לפועל ,. לכן יש לקבוע כי
הגדלת השטח ה כולל לבנייה יהיה שטח
נטו
,לבנייה, דהיינו
,במקום חישוב ברוטו כפי שמוצע בהצעת החוק
ה חישוב של השטחים יהיה של השטחים העיקריים בלבד (לא
)כולל שטחי שירות ושטחי מרפסות .כמ
ו כן, יש ל
קבוע
כי זכויות נטו אלו יהיו הזכויות המינימליות( שיינתנו
ולא המקסימליות כמוצע בהצעת החוק.)
בהתאם לכך, יש למחוק את הסעיפים בהצעת החוק אשר מגבילים את הוספת זכויות הבנייה מכח תכנית מעל ל-
400%
מעל הקרקע. הגבלת זכויות הבנייה תמוהה
.מאוד, אינה תואמת את הצורך הלאומי בהתחדשות עירונית, בהוספת יח"ד ובהגדלת הצפיפות
3
5.
הסמכת הועדה המקומית להוסיף בתכ נית שימושים לצרכי ציבור-
אין לאפשר לרשות המקומית להקצות לעצמה שטחי ציבור
, ובטח שלא סחירים
,כפי שמוצע בהצעת החוק על חשבון בעלי הזכויות בתוך בניין פרטי בודד ! מדובר במכשול
מהותי
לתמרוץ חיזוק מבנים
.שכן שישנו חוסר וודאות לגבי השימוש ופגיעה בערך הבניין
,בנוסף ה גדרת "צורכי ציבור" הינה רחבה מאוד, לא ריאלית ולא מתאימה לבניינים בודדים של תמ"א38
. שימושים ציבוריים כפי שמוצע
מה ווים .מטרד יום יומי
פרק קומה ציבורית
אנו תומכים ומברכים על הסדרת הנושא וקביעת כללים ברורים. אולם, תיקוני החקיקה המוצעים בהצעת החוק, אינם מאוזנים ואינם מסדירים חלק ניכר מהנושאים שיש
.להתייחס אליהם במסגרת התיקון. כך שבמקום להביא להסדרה, הצעת החוק בנושא זה ייצור חוסר וודאות חמור
,הקצאת שטחי ציבור במבנים כפי שמוצע בהצעת החוק שטחים שניתן לסחור בהם ולאפשר שימוש חריג לאחר10
,שנים תעצור את הבנייה והוצאתם לפועל של פרויקטים
ותיצור כאוס אדיר בשוק התכנון והבנייה (יותר מזה הקיים כיום). במקום להסדיר את נושא הקצאת שטחי הציבור, התיקון במתכונתו הנוכחית ע.לול להביא לנזק אדיר
חסרה התייחסות בתיקוני החקיקה המוצעים למספר נושאים מהותיים מאוד, בלעדיהם ייווצר ואקום
וכאוס אדיר בשטח. לדוגמא–
אין כל התייחסות לחובה להכנת
פרוגרמה תכנונית כתנאי להקצאת שטח ציבורי במבנה, אשר תוכיח את הצורך בשימוש הציבורי המבוקש. אין הסדרה של תשלום עלויות הבנייה ותש לומים נוספים הנובעים
.מהקניית שטח ציבורי
4
:להלן הערותינו לנוסח הצעת החוק
מס"ד
נוסח החוק מהות הערות ההתאחדות
1.
סעיף62א
)(א
(
21
) -
(א)
לא תאושר, לפי סעיף קטן זה או סעיף קטן(א1)
, באותה תכנית
או
,בתכנית אחרת, הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה במגרש
מעל פני
הקרקע, מעבר לאמור בסעיף70
ב(1
.)
(ב) לא תאושר לפי סעיף קטן זה, באותה תכנית או בתכנית אחרת,
הוספת שטחי שירות מעבר לאמור בסעיף 70
(ב2
.)
)
22
)
הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה, הוספת שימושים לצורכי ציבור
או
קביעת הוראות לעניין חניה, בתכנית לעמידות בפני רעידת אדמה במסלול
חיזוק, כהגדרתה בסעיף 70 א, בהתאם להוראות סעיף 70 ג ובכפוף
לתנאים הקבועים בסימן ד'1
; אושרה תכנית כאמור, לא תאושר לפי
סעיף קטן זה או סעיף קטן )א 1
,)באותה תכנית או בתכנית אחרת,
הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה במגרש, מעל פני הקרקע, מעבר
לאמור בסעיף 70 ג)א((1
.)
הגבלת
תוספת
זכויות
בנייה מכוח
תכנית
אחרת מעל
400%
או
200%
(בהתאמה
לסוג
)התכנית
.יש למחוק את הסעיפים
לא ברור מדוע יש הגבלה בחוק
על תוספת זכוי
ות בנייה ככל וניתן להוסיף . יש
לאפשר הגדלת זכויות בנייה ככל הניתן. הדבר מתכתב גם עם הצורך הלאומי
בהוספת יח"ד וכן עם חיזוק בפריפריה/
אזורים אשר בהם הפרויקט יצא לפועל
רק עם תוספת זכויות בנייה מעל ל400%
.
2.
סעיף62א
)(ד
בסעיף קטן )ד ,)במקום
"ו (17)-שבו"
יבוא
("
17) ו-
("
22
;") שבו על אף
האמור בסעיף קטן זה, במסגרת תכנית לעמידות בפני רעידת אדמה
הסדרת
הסתירה
לתכנית
כוללנית
5
במסלול הריסה ובנייה מחדש או תכנית לעמידות בפני רעידת אדמה
במסלול הוספת שטחי בנייה במגרש אחר, כאמור בסעיף קטן()(א21) ו-
(
23
,)ניתן לכלול עניינים המפורטים בסעיף קטן
()(א4א)ו-(8
) אף אם
הם
בסתירה לתכנית הכוללנית";
3.
סעיף62א
(ה)
:אחרי סעיף קטן (ה) יבוא
"(ה1)
(
1
) תכנית לעמידות בפני רעידת אדמה במסלול הריסה ובנייה מחדש או
( תכנית לעמידות בפני רעידת אדמה במסלול חיזוק, כאמור בפסקאות21
) ו–
(
22
) של סעיף קטן (א), החלה בשטח שחלה עליו תכנית כוללת
להתחדשות עירונית כהגדרתה בסעיף6
)ב( )בסעיף קטן זה-
תכנית כוללת
להתחדשות4 עירוני ת, (לא תסתור את התכנית הכוללת להתחדשות
עירונית, בעניינים המפורטים באותן פסקאות וכן בעניינים המפורטים
( בפסקאות4
א) ו– (8
)) של סעיף קטן (א
(2
) לא הוגשה לוועדה המחוזית תכנית כוללת להתחדשות עירונית החלה
על מרבית שטח מרחב התכנון של ועדה מקומית, עד תום שלוש שני ם
'מיום תחילתו של חוק התכנון והבנייה )תיקון מס136
(, התשפ"ב2021
-
)בסעיף קטן זה-
המועד הקובע, (יהיה ניתן להגיש תכנית לעמידות בפני
רעידת אדמה במסלול הריסה ובנייה מחדש או תכנית לעמידות בפני
()רעידת אדמה במסלול חיזוק, כאמור בסעיף קטן (א21) ו–
(
22
), גם
לווע דה המחוזית, ולא יראו את התכנית, אם הוגשה כאמור, כתכנית
בסמכות ועדה מקומית, והכול כל עוד לא אושרה תכנית כוללת
להתחדשות עירונית כאמור
סמכות
מקבילה
ו לו עדה
המחוזית–
נקבע כי
ככל
והוועדה
המקומית
לא הגישה
תכנית
כוללת
להתחדשות
עירונית
בתוך3
שנים–
תהיה
סמכות
מקבילה
להגשת
תכנית גם
ול ועדה
המחוזית
הסמכות המקבילה הניתנת לועדה המחוזית אינה מהווה כל עידוד הגשת תכנית
כוללת ,להתחדשות עירונית.כפי שנטען בדברי ההסבר
ועדה מקומית יכולה להגיש תכנית ועד לאישורה יעברו עוד שנים. בזמן
ה זה-
לא יהיה תכנון כולל ברשות המקומית וימשיכו להגיש תב"ע נקודתית לכל בניין
ובניין, על כל המשמעויות שבכך, לרבות הארכת את זמני הוצאת הפרויקטים
.לפועל וחוסר ודאות
ייווצ
ר עומס גדול בועדות המחוזיות.
:על כן, יש לקבוע עידוד אמיתי לתכנון כולל של הרשות
יש לקבוע כי עד לאישור התוכנית הכוללת בוועדה המחוזית יחולו הוראות
תמ"א38
.כפי שהן חלות היום
יש לקבוע סמכות מקבילה לועדה המחוזית, כבר מהיום הראשון ולא לאחר
3
.שנים
במסגרת ה3
השנים הועדה המקומית תצטרך
לאשר תכנית (ו
ל א רק
)להגיש.
ועדה מקומית שתאשר תכנית כולל ת בתוך3 שני ם–
.תקבל תמריץ כספי
יש לקבוע
בצורה ברורה
כי תכנית כוללת להתחדשות ,תהא תכנית מכוחה ניתן
יהא להוציא היתרים.
6
(3) שר הפנים רשאי לדחות את המועד הקובע לתקופות שלא יעלו יחד
על
שנתיים, אם מצא כי הדחייה נדרשת לשם השלמת הפעולות להגשת
התכנית
( הכוללת להתחדשות עירונית כאמור בפסקה2
); החליט שר
הפנים כאמור, תפורסם הודעה על כך ברשומות ובאתר האינטרנט של
מינהל
.התכנון
(4)
על אף הוראות פסקה( 2
,) לא הו גשה לוועדה המחוזית תכנית כוללת
להתחדשות עירונית החלה על מרבית שטח מרחב התכנון כאמור באותה
פסקה, עד
המועד הקובע, אך הוגשה עד אותו מועד תכנית כאמור החלה
על שכונה שבאותו מרחב תכנון, לא יהיה ניתן להגיש לוועדה המחוזית
תכנית לעמידות בפני רעידת אדמה במסלול הריסה ובנייה מחדש או
,תכנית לעמידות בפני רעידת אדמה במסלול חיזוק, לפי הפסקה האמורה
לגבי תחומה של אותה שכו "נה; לעניין זה, "שכונה- כפי שתחליט הוועדה
. המחוזית לעניין זה
(5) לעניין סעיף קטן זה, הוגשה תכנית כוללת להתחדשות עירונית
ונדחתה
על ידי הוועדה המחוזית, יראו אותה ממועד הדחייה כאילו לא
.הוגשה
(
6)
אישרה הוועדה המחוזית תכנית שהוגשה לה לפי פסקה(2), ונקבע
בתכ
נית כאמור כי אין לשנותה בתכנית בסמכות ועדה מקומית, לא תדון
ולא תאשר ועדה מקומית תכנית שבסמכותה אם היא משנה את התכנית
."האמורה
4.
70א
"מבנה הטעון חיזוק "
-
בניין ש־80%
לפחות משטח הבנייה
הכולל הקיים
שלו משמש למגורים ושמתקיימים בו
:כל אלה
(
1) ניתן היתר לבנייתו לפני יום י"ב בטבת התש"ם (1
בינואר1980
;)
הגדרת
מבנה
הטעון
חיזוק
"בהגדרת "מבנה הטעון חיזוק–
יש להוסיף כי גם בניין שקרס נכנס
.להגדרה זו
יש להפחי ת את הדרישה של80%
ולהפחית ל
כל היותר
ל60%
שטח שהינו
משמש למגורים. קביעה של80%
גבוהה מאוד ותמצם את האפשרות
להיכנס למסלול המוצע בהצעת החוק .
7
(
2) לא בוצעו בו עבודות חיזו
ק בפני רעידת אדמה
לפי תכנית החיזוק
(תמ"א38
) או לפי תכנית מפורטת
שהוכנה לפי הוראותיה, או לפי תכנית
אחרת או
;הוראות כל דין
(
3) הוא בן שתי קומות מעל פני הקרקע, לפח,ות
וקיימות בו שתי יחידות
דיור, לפחות; לעניין זה, תובא
בחשבון קומת עמודים, אך לא תובא
בחשבון קומה עליונה ששטחה פחות ממחצית שטחה של הקומה
;שמתחתיה
תת סעיף 2 -
יש לבטל הגבלה זו ולאפשר את הבחירה, האם להגיש בקשה
על פי החוק (התיקון המוצע) או על פי הוראות תכנית קיימת שהוכ נה על
פי הוראות התמ"א. בהתאם לתכנון הטוב והמתאים ביותר לפרויקט
.הספציפי
5.
70ב - תכנית לעמידות בפני רעידת אדמה במסלול הריסה ובנייה מחדש
בתכנית לעמידות בפני רעידת אדמה במסלול הריסה ובנייה
מחדש
רשאית
הוועדה המקומית לכלול גם אחד או יותר
:מנושאים אלה
(1
)הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה במגרש, מעל פני
הקרקע, ובלבד
שהשטח הכולל המותר לבנייה במגרש אחרי
הגדלתו לפי פסקה זו ולפי כל
תכנית, מעל פני הקרקע, לא
יעלה על400%
משטח הבנייה הכולל הקיים
של המבנה הטעון חיזוק, מעל פני הקרקע; לעניין פסקה זו-
(א) שטח הבנייה לצור
ך מרחב מוגן ייכלל במסגרת
ההגדלה של השטח
;הכולל המותר לבנייה
(ב) בחישוב שטח הבנייה הכולל הקיים של המבנה
הטעון חיזוק לא תובא
בחשבון תוספת בנייה למבנה
שניתן היתר לבנייתה אחרי יום ט' באייר
( התשס"ה18
במאי2005
;)
(2) הוספת שטחי שירות לשטחים למטרות עיקריות
המותרים לבנייה
במגרש לפי תכנית, ובלבד–
(א) ששטחי השירות נועדו לשרת את השטחים
למטרות עיקריות לפי
התכנית והם יהיו בקומות תת־
;קרקעיות
(ב) שסך שטחי השירות אחרי ההוספה לפי פסקה זו
ולפי כל תכנית, לא
יעלה על פי שלושה משטח המגרש
הסמכת
הועדה
המקומית
לאשר
תכנית
שתגדיל
את זכויות
הבנייה
שמעל פני
הקרקע
לכל היותר
עד400%
ברוטו
משטח
הבנייה
הכולל
הקיים
של
המבנה
מעל פני
.הקרקע
שיקול דעת הרשות המקומית –
הצעת החוק המוצעת, מאפשרת לוועדה המקומית לאשר
עד
%
400
ברוטו
זכויות בנייה מסך שטחי הבנייה הקיימים כדין מעל פני הקרקע כך
.שהועדה המקומית רשאית לא לאשר כלל תוספת זכויות בנייה הגבלת
זכויות הבנייה, כך שיהיו לכל היותר400%
ברוטו, אינה מעודדת
הוצאתם לפועל של פרויקטים בהתחדשות עירונית שכן הכדאיות
הכלכלית מוטלת בספק.
יש לת מרץ את הוועדה המקומית, במסגרת הצעת החוק, לאשר זכויות
בנייה מקסימאליות על מנת להביא ליציאתם של פרויקט
ים
חשובים אלו
,לפועל, לתת וודאות לבעלי הזכויות ולהגדיל את יחידות הדיור. כמו כן
יש להוסיף כי זכויות הבנייה יותאמו להחלטת המועצה הארצית לתכנון
ולבנייה באשר להגדלת הצפיפות
תוספת זכויות הבנייה המוצעות –
( תוספת זכויות הבנייה400%), הינה תוספת ברוטו מעל לפני הקר קע. מסך
זכויות אלו נקבע כי יש להפחית שטחים משמעותיים–
שטחים שמתחת
לפני הקרקע, שטח הממ"דים (אשר לא כלולים היום בתוספת זכויות
הבנייה), שטח תוספות בנייה למבנה שניתן היתר לבנייתו אחרי יום
18.5.2005
,. כמובן שמסך הזכויות יש להפחית גם שטחי שירות בקומות
אשר שטחם יגדל משמעותית ככל וזכויות הבנייה גדלות. כלומר, גם אם
8
מדובר
בתוספת
זכויות
ברוטו-
החישוב
יתבצע
מהבנין
הקיים ורק
מעל לפני
,הקרקע
לא מתחשב
בתוספות
בנייה
שניתנו
לאחר
18.5.2005
,
החישוב
כולל את
שטחי
הממ"ד.
יתקבלו תוספת זכויות המקסימאליות של400%
, בפועל מדובר בתוספת
.נמוכה בהרבה
מבדיקות כלכליות שביצענו, עולה כי גם אם תינתן תוספת הזכויות
המקסימלית בשיעור של400%
לאור המתווה המתואר בהצעת חוק זו, המקנה
שטחים ציבוריים לרשות המקומית, הפרויקטים לא יצאו לפועל עקב כלכליות
!נמוכה מאוד
יש לקבוע כי הגדלת השטח הכולל לבנייה יהיה שטח
נטו לבנייה.
,דהיינו
,במקום חישוב ברוטו כפי שמוצע בהצעת החוק
ה חישוב
של השטחים יהיה של השטחים העיקריים בלבד (לא כולל שטחי
שירות ושטחי מרפסות) .כמן כן, יש ל
קבוע
כי זכויות נטו אלו יהיו
הזכויות המינימליות( שיינתנו ולא המקסימליות כמוצע בהצעת
החוק.)
.כמו כן יש לקבוע מכפיל מינימום למספר יחידות הדיור
בנוסף, יש לתת מענה מתאים לשטחי המסחר אשר מקבלים לרוב פיצוי
גבוה ולתת לשטח המסחר מכפיל גבוה יותר ולאפשר
לקבל הטבות מס גם
.בגין השטחים המסחריים
6.
70ב
(3) הוספת שימושים נוספים לצורכי ציבור במגרש וכן
הגדלת השטח
הכולל המותר לבנייה לצורך השימושים
הנוספים כאמור, וזאת נוסף על
( ההגדלה לפי פסקאות1) ו–
(
2
) ובלבד שהשטח הכולל המותר לבנייה
לצורך השימושים הנוספים כאמור
לא יעלה על15%
מסך השטח הכולל
המותר לבנייה במגרש מעל פני הקרקע לאחר הגדלתו לפי הפסקאות
"האמורות; בפסקה זו, "צורכי ציבור- צורכי חינוך, רווחה, דת
,ותרבות
הסמכת
הועדה
המקומית
ל הקנות
לעצמה
בתכנית
שימושים
לצרכי
ציבור עד
יש למחוק סעיף זה מהצעת החוק ולא לאפשר לרשות המקומית להקצות
לעצמה שטחי ציבור סחירים על חשבון בעלי הזכויות בתוך בניין פרטי בודד .
זהו קניינם הפרטי של בעלי.הזכויות
.מלבד הפגיעה בערך הנכסים הדבר מהווה מכשול מהותי לתמרוץ חיזוק מבנים
שכן בעלי דירות יחששו לצאת לפרויקט כזה הכולל שטחי ציבור אשר לא ידוע
.מה יהיה ייעודם ואיך ישפיע על בעלי הדירות
מבלי לפגוע בהתנגדות להקצאת שטחי ציבור כאמור, להלן מספר הערות
9
,מוסדות קהילתיים, מרפאות, שטחי חניה, מקלטים
מחסני חירום או
;מיתקני תשתית מקומיים
15%
מסך
השטח
הכולל
המותר
לבנייה מעל
פני הקרקע
לאחר
.הגדלתו
מהותיות ו
הצעות לנוסח הסעיף -
על מנת שתהיה וודאות אמיתית, על הרשות המקומית להכין פרוגרמה
תכנונית להתחדשות עירונית ולקבוע את הייעוד הציבורי הספציפי של
כל בניין, להוכיח את הצורך הממשי בשימוש זה לאחר שניצלו את מלוא
השטחים שברשותם . כמו כן, יש לוודא כי ייעוד שטחי הציבור אפשריים
מבחינה כלכלית ותכנונית. כל זאת–
כתנאי לבקשתם לשטחי ציבור
.בבניין
ללא ידיעה מוקדמת, עם יציאת הפרויקט לדרך, מהו השימוש הציבורי
אשר יהיה בבניין הפרטי שלהם, לא תהיה לבעלי הזכויות כל מוטיבציה
לחיזוק המבנים. יש לזכור כי פרויקטים אלו הינם מורכבים מאוד
ות לויים בהסכמות של בעלי הזכויות הפרטיים לביצוע הפרויקט (לא
יזם/קבלן) אשר לא יחפצו בהכנסת שטחים ציבוריים לבניין הפרטי
.שלהם
יש לתת את הדעת על כך שהכנסת שטחי ציבור לתוך בניין פרטי מורידים
את ערך הבניין, ערך העסקה (מבחינה שמאית). גם נושא זה מהווה מכשול
בדרך להס כמת בעלי הזכויות הפרטיים, אשר שטחי הציבור יורידו את
.הערך של הנכס הקנייני הפרטי שלהם
,מבלי לפגוע בהתנגדותנו לשטחי ציבור בתוך הבניין הבודד
ו ככל
והפרוגרמה התכנונית תוכיח מחסור בשטחי ציבור בעקבות מתן זכויות
,הבנייה יש לקבוע כי
שטחי הציבור יהיו בשיעור מקסימאלי של15%
,
אך
לא יותר מ150
מ' או40%
.)משטח קומת הקרקע או המרתף (לפי הגבוה
הגדרת "צורכי ציבור" כפי שמופיעה בסעיף, הינה רחבה מאוד, לא
ריאלית ולא מתאימה לבניינים בודדים של תמ"א38
. לא ייתכן כי יהיו
שטחי ציבור הכוללים קבלת קהל בתוך בניין בודד פרטי! שימושים
ציבוריים אלו מהווים מטרד יום יומי. יש לצמצם את הייעודים לכדי
משרדים ללא קבלת קהל ולגני ילדים בלבד ובקומת הקרקע או המרתף.
יש למחוק את האפשרות של הרשות המקומית לבצע שינוי ייעוד ושימוש
10
.חורג בשטחי הציבור
7.
70ב
(4)קביעת הוראות לענ
יין חניה אף בסטייה מהוראות לפי
חוק זה או
מתכנית מיתאר מקומית או תכנית מפורטת לעניין
.חניה
אם
הרשות המקומית תחליט על
צמצמום בתקן החנייה– אין לאפשר לה
לדרוש
כופר חניה בנוסף.
8.
70
ג -תכנית לעמידות בפני רעידת אדמה במסלול חיזוק
(א)בתכנית לעמידות בפני רעידת
אדמה במסלול חיזוק
רשאית הוועדה
המקומית לכלול גם אחד או יותר מנושאים
:אלה
(1
,) הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה במגרש
מעל פני הקרקע, ובלבד
שהשטח הכולל המותר לבנייה
במגרש אחרי הגדלתו לפי פסקה זו ולפי כל
תכנית, מעל
פני הקרקע, לא יעלה על200%
משטח הבנייה הכולל הק יים
של המבנה הטעון חיזוק, מעל פני הקרקע; לעניין
פסקה זו יחולו הוראות
פסקאות משנה (א) ו– (ב) של
סעיף70
(ב1
;)
תמ"א
38/1
-
חיזוק-
הסעיף
עוסק
בהסמכת
הועדה
המקומית
לאשר
תכנית
חיזוק
שתגדיל
את זכויות
הבנייה
שמעל פני
הקרקע
לכל היותר
עד200%
ברוטו
משטח
הבנייה
הכולל
הקיים
של
גם במסלול החיזוק שיקול הדעת הניתן לוועדה המקומית במתן זכויות
הבנייה היינו רחב מאוד. הוועדה המקומית תהיה רשאית לאשר זכויות
בנייה נמוכות מאוד, אם בכלל, הכל על פי שיקול דעתה ומהצד השני, לא
.ניתנת לרשות המקומית, האפשרות להגדיל את זכויות הבנייה
זכויות הבנייה ב שיעור מקסימלי של200%
ברוטו אינן מספיקות על מנת
שתהיה כדאיות כלכלית לפרויקטים אלו. מדובר אף בפחות זכויות
מהזכויות הניתנות כיום במסגרת תמ"א38
.
יש לתמרץ את הוועדה המקומית לאשר זכויות בנייה מקסימאליות על
מנת להביא ליציאתם של פרויקט חשובים אלו לפועל, לתת וודא ות לבעלי
.הזכויות ולהגדיל את מספר יחידות הדיור
יש לקבוע כי הגדלת השטח הכולל לבנייה יהיה שטח
נטו
,לבנייה
,דהיינו
,במקום חישוב ברוטו כפי שמוצע בהצעת החוק
ה חישוב
של השטחים יהיה של השטחים העיקריים בלבד (לא כולל שטחי
שירות ושטחי מרפסות) .כמן כן, יש ל
קבוע
כי זכויות נטו אלו יהיו
הזכויות המינימליות( שיינתנו ולא המקסימליות כמוצע בהצעת
החוק.)
.כמו כן יש לקבוע מכפיל מינימום למספר יחידות הדיור
מבלי לפגוע באמור, ראו הערותינו בהרחבה לעניין תוספת שטחי ציבור
.בסעיפים מעלה למסלול הריסה ובנייה
11
המבנה
מעל פני
.הקרקע
מדובר
בתוספת
זכויות
ברוטו-
החישוב
יתבצע
מהבני
י ן
הקיים ורק
מעל לפני
,הקרקע
לא מתחשב
בתוספות
בנייה
שניתנו
לאחר
18.5.2005
,
החישוב
כולל את
שטחי
ה
ממ"ד.
12
9.
(2
) הוספת שימושים
נוספים לצורכי ציבור במגרש
וכן הגדלת השטח
הכולל המותר לבנייה לצורך
השימושים הנוספים כאמור, וזאת נוסף על
ההגדלה
( לפי פסקה1), ובלבד שהשטח הכולל המותר לבנייה
לצורך
השימושים הנוספים כאמור לא יעלה על10%
מסך השטח הכולל
המותר
לבנייה במגרש מעל פני
הקרקע לאחר ;הגדלתו לפי הפסקה האמורה
בפסקה ז "ו, "צורכי ציבור-
;גן ילדים, מרפאה או צורכי דת
סמכות
להוספת
שימושים
נוספים
לצורכי
,ציבור
בשטח שלא
יעלה על
10%
מסך
השטח
הכולל
המותר
לבנייה
במגרש
מעל פני
.הקרקע
יש למחוק את הסעיף. הוספת שימושים לצרכי ציבור אינה ריאלית ואינה
.רלוונטית בפרויקטים של חיזוק
מבלי לפגוע באמור, ראו הערותינו בהרחבה לעניין תוספת שטחי ציבור
בסעיף70
ב לעיל לעניין
מסלול הריסה ובנייה.
10
.
70ג
(3)קביעת הוראות לעניין חניה אף בסטייה מהוראות
לפי חוק זה או
מתכנית מיתאר מקומית או תכנית
מפורטת לעניין חניה.
אם
הרשות המקומית תחליט על
צמצמום בתקן החנייה–
אין לאפשר לה
לדרוש
כופר חניה בנוסף.
11
.
70
ד– ניוד זכויות
(א)בתכנית לעמידות בפני רעידת אדמה במסלול הוספת
שטחי בנייה
במגרש אחר רשאית הוועדה המקומית לכלול
גם אחד או יותר מנושאים
:אלה
ניוד זכויות
-
הגדלת
שטחי
הבנייה
במגרש
,האחר
אין לצמצם את מסלול ניוד הזכויות אך ורק למקרה של "חיזוק". יש
.לאפשר ניוד זכויות גם במסלול של הריסה ובנייה
תוספת אחוזי הבנייה-
לא ברורה ההגבלה לתוספת בנייה של100%
בלבד
במקום לאפשר מתן זכויות בנייה מקסימליות שיאפשרו הוצאתם של
פרויקטים לפועל ואת הגדלת מספר יחידות
הדיור. יש להעניק סמכות
13
(1
)
הגדלת השטח הכולל המותר
לבנייה במגרש
שלא מצוי בו המבנה
הטעון חיזוק(
בסעיף זה– המגרש האחר)
, מעל פני הקרקע, ובלבד שהיקף
ההגדלה במגרש האחר יהיה ביחס סביר להיקף העלויות לביצוע
העבודות
במבנה הטעון חיזוק המפורטות בסעיף קטן()(ב3)
ולא יעלה על100%
משטח הבנייה הכולל הקיים
של המבנה ;הטעון חיזוק, מעל פני הקרקע
לעניין פסקה זו
יחולו הוראות פסקאות משנה(א) ו–(ב)
של סעיף70
ב( 1);
כללה התכנית כמה מגרשים שבהם מבנים הטעונים
חיזוק או כמה
מגרשים אחרים, לא יעלה ההיקף של
,הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה
לפי פסקה זו, בכל
המגרשים האחרים יחד, על100%
מסך שטח הבנייה
;הכולל הקיים של כל המבנים הטעונים חיזוק כאמור
(2
)הוספת שימושים נוספים לצורכי ציבור במגרש
האחר וכן הגדלת
השטח הכולל המותר לבנייה באותו
מגרש לצורך השימושים הנוספים
כאמור, וזאת נוסף על
ההגדלה לפי פסקה(1)
, ובלבד שהשטח הכולל
המותר לבנייה לצור
ך השימושים הנוספים כאמור, במגרש
האחר, לא
יעלה על10%
מסך השטח הכולל המותר
לבנייה באותו מגרש מעל פני
הקרקע לאחר הגדלתו
לפי הפסקה האמורה; בפסקת משנה זו, "צורכי
"ציבור -
במגרש אחר שאין בו מבנה קיים- כהגדרתם בסעיף
70
ב(3) ,
ובמגרש שיש בו מבנה קיים- כהגדרתם בס
עיף
70
ג(א) (2
.)
(ב )
הוראות סעיף קטן(א)
:יחולו בכפוף להוראות אלה
(1) לא אושרה, לגבי המגרש שבו מצוי המבנה הטעון
חיזוק, תכנית
לעמידות בפני רעידת אדמה במסלול
חיזוק לפי סעיף70
;ג
(2)
נקבעו בתכנית הוראות כאמור בסעיף70
ג(ב()
2
)ו–(3);
(3) נקבעה בתכנית הוראה שלפיה יהיה ניתן לממש
את הבנייה או תוספת
,השימושים במגרש האחר
בהתאם להוראות סעיף קטן )א(, רק לאחר
שניתנת
בתמורה
לביצוע
עבודות
החיזוק
במבנה
הטעון
חיזוק . סך
הגדלת
,השטח
בכל
המגרשים
,האחרים
לא יעלה על
100%
מסך
שטח
הבנייה
הכולל
הקיים של
כל המבנים
הטעונים
חיזוק
,כאמור
ושמימוש
התכנית
במגרשים
האחרים
יתאפשר
רק לאחר
ביצוע
לועדה המקומית לתת זכויות בנייה גבוהות יותר ומקסימליות ואף
.לחלקן גם עם המגרש העובר חיזוק וגם עם המגרש האחר
אין להתנות את היתר הבניה במגרשים האחרים (המקבלים) בתעודת
גמר במגרש/ים הנותנים, ובוודאי שאין לקבוע כי התכנית תפקע תוך5
,שנים ככל שלא תינתן תעודת גמר למגרש/ים הנותנים-
אין בכך כל
.היגיון ומדובר בסיכון בלתי סביר
14
קבלת תעודת גמר לעניין ביצוע העבודות כמפורט להלן במבנה
הטעון
:חיזוק
)(א חיזוק המבנה, כולו, לפי תקן לעמידות בפני
;רעידת אדמה
)(ב הוספת מרחב
מוגן דירתי כאמור בפסקה (2);
)(ג
;ביצוע עבודות נלוות ככל שנקבעו בתכנית
(4)
נקבעה בתכנית הוראה שלפיה אם לא תינתן תעודת גמר כאמור
בפסקה(3), לגבי המבנה הטעון
,חיזוק, בתוך חמש שנים מיום אישורה
;יפקע תוקפה ואולם רשאית הוועדה המקומית לקבוע בתכנית כי
תהיה רשאית ל
האריך את התקופה האמורה בפסקה
זו, לפני פקיעת
התכנית, בהחלטה נוספת שתקבל לפי
המלצת מהנדס הוועדה, והכול
לתקופה אחת נוספת שלא תעלה על חמש שנים; אין בפקיעת תוקפה של
תכנית מכוח הוראה כאמור בפסקה זו כדי לגרוע
מתוקפם של היתרים
שניתנו מכוחה טרם
.פקיעתה
עבודות
החיזוק
בבניין
שתמורת
חיזוקו
ניתנו
הזכויות.
סמכות
להוספת
שימושים
נוספים
לצורכי
,ציבור
בשטח שלא
יעלה על
10%
מסך
השטח
הכולל
המותר
לבנייה
באותו
מגרש מעל
פני הקרקע
לאחר
הגדלתו.
התניית
מימוש
תוספת
הבנייה
15
במגרש
אחר
בקבלת
תעודת גמר
לעניין
ביצוע
עבודות
.החיזוק
12
.
70ו
בלי לגרוע מהוראות סעיף61
א(ג), לא תקבל הווע דה המקומית החלטה על
הפקדת תכנית לעמידות בפני רעידת אדמה או
על אישורה, אלא אם כן
:מתקיים המפורט להלן, לפי העניין
(1)לעניין תכנית לעמידות בפני רעידת אדמה הכוללת
הוספת שימושים
לצורכי ציבור לפי סעיפים70
(ב3
,)
70
()ג(א2
) או70
()ד(א2)-
הונחה לפניה
חוות דעת בכתב של מהנדס
הוועדה, המתייחסת לסוג הצורך הציבורי
הנדרש, לנחיצותו בשטח התכנית ובסביבתו ולהשתלבותו במבנה;
(2) לעניין ת
כנית לעמידות בפני רעידת אדמה במסלול חיזוק -
)א( הוועדה שוכנעה, על סמך חוות הדעת של מהנדס הוועדה שהוגשה לפי
סעיף 70 ג)ב() 1(, כי יש עדיפות לפעול לגבי המבנה הטעון חיזוק על פי
תכנית כאמור ולא על פי תכנית לעמידות בפני רעידת אדמה במסלול
הריסה ובנייה מחדש;
)ב( אם התכנית חלה לגבי מבנה הטעון חיזוק שבו קיימת קומת עמודים,
מלאה או חלקית - הונחה לפניה חוות דעת בכתב של מהנדס הוועדה
המתייחסת לצורך לקבוע בתכנית, כתנאי למימושה, הוראות לעניין
סגירת קומת העמודים, כולה או חלקה, לשם עמידות המבנה בפני רעידת
אדמה;
חוות דעת
של מהנדס
,הוועדה
המתייחסת
לעניין
הצורך
הציבורי
הנדרש
.נוסח הצעת החוק מצומצמת
חוו"ד המהנדס–
על מנת שתהיה וודאות אמיתית, על הרשות המקומית
להכין פרוגרמה תכנונית להתחדשות עירונית ולקבוע את הייעוד הציבורי
הספציפי של כל בניין, להוכיח את הצורך הממשי בשימוש זה לאחר
שניצלו את מלוא השטחים שברשותם. כמו כן, יש לוודא כי ייעוד שטחי
הציבור אפשריים מבחינה כלכלית ותכנונית. כל זאת–
כתנאי לבקשתם
.לשטחי ציבור בבניין
מבלי לפגוע בצורך בפרוגרמה תכנונית–
יש לקבוע כי במקום מהנדס
הוועדה–
.הועדה היא זו שתחליט ולא המהנדס
יש למחוק את תת סעיף2.
יש לקבוע מנגנון ערר על
חוו"ד
ה.מהנדס
,בנוסף
ראו
התייחסות במסגרת הערות בסעיף70ב הריסה ובניה.
16
13
.
70
ז– סייג לתחולה
הוראות סימן זה לא יחול ו אם במועד הגשת התכנית לעמידות בפני רעידת
אדמה, כאמור בסימן זה, חלה על המגרש שבו
מצוי המבנה הטעון ,חיזוק
תכנית כמפורט להלן או הופקדה
:תכנית כאמור
(1) תכנית מפורטת שהוכנה על פי הוראות תכנית החיזוק (
תמ"א38
;)
(2
)תכנית הקובעת כי המגרש או המבנה הטעון חיזוק הוא
אתר כהגדרתו
בסעיף1 לתוספת הרביעית."
ס"ק1 - יש לבטל הגבלה זו ולאפשר את הבחירה, האם להגיש בקשה
על פי
החוק (התיקון המוצע) או על פי הוראות תכנית קיימת שהוכנה על פי
הוראות התמ"א. בהתאם לתכנון הטוב והמתאים ביותר לפרויקט
.הספציפי
( ס"ק2)-
יש למחוק את הסעיף ולאפשר מימוש גם על מגרש או בנין שנקבע
כאתר לשימור או שהופקדה תכנית שהוצע בה לקבוע מבנה לשימור. אין
להגביל זאת במסגרת החוק, באופן קשיח ללא אפשרות לשיקול דעת.
14
.
19
(ב) לתוספת השלישית
(
10
א) (א) השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה, של
דירת מגורים, שניתן מכוח תכנית לעמידות בפני רעידת אדמה כאמור
'בסימן ד1
לפרק ג' שנקבעה בה הוראה להקניית הבעלות בחלק ציבורי
'לרשות מקומית בהתאם להוראות סימן ו3
לפרק ג' ) בפסקה זו-
הוראת
הקניה (פטור לפי פסקה זו יחול לגבי כלל ההשבחה הנובעת מתכנית
כאמור גם אם היא נובעת מעניינים נוספים המפורטים בסעיף62
א(א) או
(א1
) שנכללו במסגרת אותה תכנית, ואולם במגרש אחר כמשמעותו
( בפסקה1
) של סעיף70
ד(א) לא יחול הפטור לפי פסקה זו על חלק
ההשבחה ששיעורו שווה ליחס שבין שטחי הבנייה שנוספו למגרש האחר
שלא לפי סעיף70
ד, לבין כלל השטח הכולל המותר לבנייה שנוסף במגרש
.האחר מכוח אותה תכנית
,(ב) השבחה במקרקעין בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת
מגורים, במגרש שבו מצוי מבנה הטעון חיזוק כהגדרתו בסעיף70
,א
שניתן מכוח תכנית שנקבעה בה הוראת הקניה; פטור לפי פסקת משנה זו
יחול רק לגבי חלק מההשבחה שהיה פטור מתשלום היטל השבחה שניתן
)לו היתר לפי תכנית כאמור בפסקת משנה (א.
היטל
השבחה
יעמוד על
25%
.
,לחילופין
לא יחול
היטל
השבחה
במקרה בו
מ וקנה
חלק
ציבורי
לרשות
.המקומית
בדברי ההסבר, נכתב כי חיוב בהיטל השבחה "צפוי להביא לכך שהועדה
המקומית תבחן היטב את הצורך בחלק ציבורי ונחיצותו....... שכן הוראת
."הקניית החלק הציבורי תגרור אחריה פטור מהיטל כמוצע
,מדובר בטעות יסודית וחוסר הבנה כלכלית, שכן בהתאם למתווה המוצע
! שווי שטחי הציבור גדול בהרבה משווי היטל ההשבחה שיינתן במקומם
לא יהיה בכך כל עידוד לבחון באמת את הצורך בשטחי ציבור, ההיפך הוא
.הנכון! ככל ויש צורך נציג חישוב כלכלי בעניין
בנוסף, נראה שהכוונה הי א שגם בתכנית שבמסכות מקבילה של הועדה
המחוזית יחול אותו ההסדר. אנו סבורים כי אין לתת תגמול לועדה
מקומית שלא מאשרת תכנית כוללת בתחומה בדמות היטל השבחה או
.הקניית שטחי ציבור
בדברי ההסבר בהצעת החוק צוין כי הוראות ההקניה למדינה ל א תקנה
פטור מהיטל ההשבחה (רק הק
יי נ )ה לרשות מקומית מקנה פטור-
יש
לבט.ל הוראה זו
17
(ג) בתכנית כאמור בפסקאות מ
שנה (א) או (ב), שלא נקבעה בה הוראת
הקניה, יחול על חלק ההשבחה שלגביו נקבע הפטור לפי אותן פסקאות
.משנה, היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה
.(ד) הוראות פסקה זו, לא יחולו על תכנית במתחם פינוי ובינוי
לבדיקה -
האם החישוב
יתבצע לפי מצב חדש פחות מצב ישן
או-
כמו
החישוב שנעשה בפינוי בינוי.
15
. התייחסות נוספת לנושאים חסרים:
1.
הפחתת הרוב הנדרש לצורך הגשת
תביעה-
יש להוריד את הרוב הדרוש לצורך הגשת תביעה ל2/3
,
כפי שנעשה בפרויקטים של פינוי בינוי, במסגרת התיקון
שעבר בחוק ההסדרים האחרון. השארת הרוב הדרוש
על80%
מהווה חסם ליציאתם לפועל של פרויקטים בתמ"א38
. אין לכך כל התייחסות במסגרת הצעת
.החוק
2.
הארכת הטבות המס-
במסגרת תיקון חקיקה זה, יש לתקן את סעיף49לו2
לחוק מיסוי מקרקעין ואת סעיף3 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה(
', (תיקון מס
62
– הוראת שעה), התשס"ח–
2008
, בדבר תוקף הטבות מס לעסקאות תמ"א38
ולקבוע כי הטבות המס במיסוי מקרקעין ובמס ערך מוסף יינתנו בגין עסקאות
שנ חתמו בתקופה שבה תמ"א38
בתוקף לרבות בגין תכניות שיהיו בתוקף מכוח סעיף23
לתמ"א. כמו כן, יש לאפשר לקבל את הטבות המס בגין יותר מדירה אחת ,
.כפי שתוקן כעת במסגרת חוק ההסדרים בפרויקטים של פינוי בינוי
3.
הוראות מעבר - חסרות הוראות מעבר. במסגרת הוראות המעבר, יש לקב וע כי הוראות תמ"א38
.ימשיכו לחול עד לאישור תכנית כוללת להתחדשות עירונית
4.
שטחי מסחר -
יש לכתוב במפורש שלא תהיה סמכות מעין זו. זה לא ריאלי להכניס שטחי מסחר לתוך הבניין הבודד. בטח ובטח שלא לקזז מזכויות הבנייה הן
.שטחי מסחר והן שטחים ציבוריים
16
.
פרק קומה
ציבורית
אנו תומכים ומברכים על הסדרת הנושא וקביעת כללים ברורים. אולם, תיקוני החקיקה המוצעים ב
הצעת
החוק, אינם מאוזנים ואינם מסדירים חלק ניכר מהנושאים
,שיש להתייחס אליהם במסגרת התיקון. כך שבמקום להביא להסדרה הצעת.החוק בנושא זה ייצור חוסר וודאות חמור
הקצאת שטח י ציבור במבנים כפי שמוצע הצעת החוק, תעצור את הבנייה והוצאתם לפועל של פרויקטים ותיצור כאוס אדיר בשוק התכנון והבנייה (יותר מזה הקיים
.כיום). במקום להסדיר את נושא הקצאת שטחי הציבור, התיקון במתכונתו הנוכחית עלול להביא לנזק אדיר
18
התייחסות כללית לנושאים חסרים:
חסרה התייחסות בתיקוני החקיקה המוצעים למספר נושאים מהותיים מאוד, בלעדיהם ייווצר ואקום וכאוס אדיר בשטח (חלק מהנושאים קיבלו התיי חסות בהצעת
החוק הקודמת, אולם מסיבה לא ברורה לא הוזכרו ב
הצעת חוק ז
ו):
1.
חובת הכנת פרוגרמה תכנונית לצרכי ציבור, כתנאי להקצאת שטח ציבורי -
בפתיחה של
הצעת
החוק, מוסבר כי תיקונים אלו, נולדו במטרה לתת מענה לצורכי ציבור הנדרשים בתוך מבנה. זאת, בשל מחסור בשטחי קרקע פנויים. אולם, אין
כל התייחסות בהצעת החוק, להוכחת מחסור זה. לא ייתכן כי רשות מקומית תקצה לעצמה שטח קנייני פרטי, באופן שרירותי, ללא כ.ל הוכחת הצורך שלה בכך
כידוע, זכות הקניין מעוגנת בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו ועל מנת לפגוע בזכות זו, יש להוכיח מידתיות ותכלית ראויה ואת הצורך הממשי .)בפגיעה זו (בין היתר
ברור, כי הקצאת שטח ציבורי לבעלות הרשות המקומית, פוגעת מהותית בזכות הקניין של בעלי
הזכויות, מורידה את ערך הקניין ופוגעת בזכות השימוש בו.
לאור האמור, יש לתת את הדעת ב
הצעת
החוק לפגיעה זו, ולהוסיף כי
תנאי
להקצאת שטח ציבורי במבנה, יהיה הכנת פרוגרמה תכנונית לשטחי הציבור הנדרשים
בתחום הרשות המקומית. במסגרתה יש להוכיח את הצורך הממשי בצורך הציבו רי הספציפי
מתוך מבנה , זאת לאחר שהוכח כי הרשות המקומית ניצלה ניצול
.מקסימלי של השטחים שברשותה
יש למנוע מקרים בהם הרשות המקומית תקצה לעצמה נכסים לבעלותה, נכסים השייכים לבעלים פרטיים, אשר אין לה כל צורך בהם. כל זאת כשיש ב ידה שטחים
של הרשות אשר לא מנוצלים (כפ.)י שקורה כבר היום
2.
יש לקבוע כי רק ועדה מקצועית תהיה מוסמכת לקבוע הקצאה לשטחי ציבור. תכנית מורכבת כזו צריכה להיבחן על ידי דרג מקצועי בכיר–
ועדה מוסמכת ומקצועית
.כגון ועדה מחוזית
3.
עלויות בנייה ותשלומים נוספים הנובעים מכך -
יש לקבוע באופן ברור במסגרת הצעת החוק, כי הרשות המקומית תישא
בכל
העלויות הנובעות מבניית השטח הציבורי–
עלויות הבנייה וכל התשלומים הנוספים
.הנובעים מכך
כמו כן, יש להסדיר את אופן חישוב עלויות הבנייה (לרבות עלויות בגין תשתיות ומערכות משותפות) והעלויות הנוספות, מועדי התשלום ותנאי
תשלום, דרכי הערעור
.על גובה השומה וכדומה
19
,במסגרת הסדרת חישוב העלויות, יש להתייחס לקריטריונים ברורים, על פיהם יקבעו העלויות והתמורה. יש להתייחס לכלל העלויות של הפרויקט
בין היתר: עלויות
תכנון, פיקוח, חיבורי חשמל, עמלות ערבות, שכר טרחת עו"ד, תשלומים לתאגיד המים, תשלום בג ין ניהול ותקורה, תשלום בגין היטלי הפיתוח לרשות המקומית (הן
.)בגין שטח הבנייה הציבורי והן בגין רכיב הקרקע
יש להסדיר עלויות נוספות גם במקרים בהם מדובר ב"בנייני יוקרה" אשר לבטח העלויות שלהם גבוהות הרבה יותר מ"העלויות המקובלות", ולא י תכן כי הרשות
"תרוויח" על.)חשבון היזם (עשיית עושר שלא במשפט
4.
תקנון בית משותף –
יש לקבוע במסגרת
הצעת ה,חוק, כללים ברורים שיחולו על היחסים בין הרשות המקומית ליתר בעלי הזכויות. שטח ציבורי בתוך מבנה פרטי, גורר סוגיות רבות
כגון-
חלוקת ההוצאות בגין השטחים הציבוריים ובגין המערכות המשותפ ות, מנגנון תשלום ועד בית, שעות פעילות, רעש וכדומה. אנו רואים היום שישנן רשויות אשר
מחליטות באופן חד צדדי על אי תשלום ועד בית ועל ויכוחים בין בעלי הזכויות והרשות המקומית על אופן השימוש בשטחים הציבוריים, תשלומי ם שונים וכדומה. אין
להשאיר נושא זה ללא הסדרה. בר ור כי במאזן הכוחות, בעלי הזכויות תלויים ברשות המקומית על מנת לקדם את הפרויקט ואין בכוחם לנהל מו"מ אמיתי להסדרת
.נושאים אלו
5.
.יש לקבוע כי ברירת המחדל תהיה, ככל שניתן וככל שהיזם מעוניין בכך, הפרדת שטח לטובת שימושים ציבוריים, ולא בתוך המבנה עצמו
17
.
119ח
"חלק "ציבורי-
חלק מבניין המיועד לצורכי ציבור וכן שטח
שאינו בנוי בתחום המגרש שבו מצוי הבניין, המיועד לשרת את
;צורכי הציבור שלהם מיועד חלק הבניין כאמור
הגדרת "חלק
"ציבור
ההגדרה רחבה מאוד ומאפשרת כל שימוש ציבורי שהוא. לא ייתכן שתקבע
הגדרה כה רחבה לשימוש בתוך מבנ ,ה פרטי. שימוש ציבורי בתוך מבנה פרטי
מהווה מטרד (תנועת אנשים רבה לאורך כל שעות היום, רעש, לכלוך, צפיפות
,)וכדומה שימוש במתקנים המשותפים וגורם לירידת ערך. יש לצמצם
משמעותית את ההגדרה, כך ששימוש ציבורי יהיה אך ורק שימוש שאינו כולל
.קבלת קהל ומטרד מסוג אחר
18
.
119
()ט(א1)
,(א) בתכנית שמתקיימים בה התנאים המפורטים להלן
ניתן
לקבוע הוראה שלפיה הבעלות בחלק ציבורי תוקנה
לרשות
המקומית שבתחומה הוא מצוי או למדינה) בסימן
זה- הורא ת
הקניה) בכפוף להוראות סימן זה:
התנאים
ל תכנית שבה
ניתן לקבוע
הוראה המקנה
חלק ציבורי–
השבחת
ה
מקרקעין
•
,"יש להגדיר ולקבוע במסגרת הצעת החוק, מהי "תכנית משביחה
ובמסגרת זו לקבוע
אחוז מינימאלי של השבחה על מנת שתהיה השבחה
.משמעותית שתאפשר כדאיות כלכלית לפרויקט
•
זהות השמאי-
הוצע במסגרת התיקון כי השמאי שיקבע את ההשבחה
יהיה שמאי מקרקעין מטעם מוסד התכנון. יש להגדיר כי השמאי יהיה
20
(1) התכנית תביא להשבחת המקרקעין שבשטחם
מצוי החלק
הציבורי גם ל
אחר קביעת הוראת ההקניה
בתכנית, וזאת לפי
חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעם
מוסד התכנון שהוגשה
למוסד לפני הפקדת התכנית;
שמאי אובייקטיבי ולא שמאי של ועדה מקומית, על מנת שלא ייו וצר ניגוד
.עניינים אינהרנטי. בנוסף, יש לקבוע מנגנון ערעור על השומה שתתקבל
יש לקבוע כי מוסד התכנון המבקש את החלק הציבורי, הוא זה שישלם
.עבור אותו השמאי
19
.
119
()ט(א4)
(4
)שטח החלק הציבורי הבנוי שמוקנה לרשות המקומית על פי
:התכנית אינו עולה על שיעורים אלה
)(א בתכנית הקובעת שטח בנייה נוסף25%
-
משטח הבנייה
;הנוסף
(ב) בתכנית הקובעת שינוי ייעוד15%
- מהשטח שייעודו שונה;
הגדרת אחוז
השטחים
הציבוריים
שרשות יכולה
להקנות לעצמה
אחוזים אלו גבוהים מאוד ועלולים לפגוע בכדאיות הכלכלית של
הפרויקטים. ראוי לקבוע אחוזים נמוכים הרבה יותר אשר יביאו
להוצאתם לפועל של פרויקטים. כמובן הכל בכפוף להוכחת הצורך הממשי
.לשטחים בגודל זה
,כפי שפורט לעיל, יש לקבוע כי כתנאי להקצאת שטחי ציבור בתוך מבנה
על
הרשות להוכיח כי ניצלה את מלוא הקרקעות שברשותה ולכן קיים
צורך ציבורי בתוך הפרויקט הפרטי. כמו כן, יש לפרט מהו השימוש
.הספציפי הדרוש ולהוכיח מה היקף השטח הנדרש בהתאם לצורך הציבורי
.לשם כך, על הרשות להגיש פרוגרמה תכנונית, מלווה בחוו"ד מקצועית
20
.
119
)ט(ב
שר הפנ
ים, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של
,הכנסת
רשאי, בתקנות, לשנות את השיעורים הקבועים
בסעיף קטן
()(א4)
יש למחוק את הסעיף. הסמכות הניתנת לשר הפנים הנה חד כיוונית ולא
יתכן כי שר הפנים ישנה את השיעור של שטח החלק הציבורי-
הוראה
!מעין זו יש לקבוע בחקיקה ראשית
לכל היותר, יש לתקן כך ששר הפנים יוכל לשנות את השיעור בתקנות
ולהפחית
.את שטח החלק הציבורי בלבד
21
.
119
)ט(ג
()הוראות סעיף קטן (א3
( ) ו4
) לא יחולו על תכנית הכוללת
הוראות לאיחוד וחלוקה לפי סימן ז' ועל תכנית
המתנה מתן
היתר מכוחה בתכנית הכוללת הוראות.
יש למחוק את
הסעיף. סעיף זה מרוקן מתוכן את מגבלת שיעור נטילת
השטחים הציבוריים. בכל מקרה, במקרה של תכנית איחוד וחלוקה
הכוללת שילוב שטחים ציבוריים במבנ ים- יש לקבוע רף השבחה גבוה.
21
22
.
119י
(א) הוגשה בקשה לקבלת מידע להיתר, לפי סעיף145(א1
)לגבי
מגרש שבו מצוי חלק ציבורי ,שנקבעה בעניינו הוראת הקניה
כאמור בסעיף119
ט, יכלול המידע להיתר פירוט לגבי השימוש
המסוים שמבקשת הוועדה המקומית לעשות בחלק הציבורי לפי
התכנית, וכן פירוט של דרישות מהנדס הוועדה המקומית לגבי
. החלק הציבורי כאמור
,)(ב) הוגשה בקשה להיתר לגבי מגרש כאמור בסעיף קטן (א
תמציא רשות הרישוי למבקש ההיתר, בתוך המועד הקבוע בסעיף
145(ב1
) את פירוט העבודות שביצוען נדרש בחלק הציבורי לצורך
קבלת תעודת גמר לחלקים האחרים בבניין; שר הפנים רשאי
לקבוע הוראות לעניין העבודות שביצוען נדרש כ אמור בסעיף קטן
זה.
מידע /
מפרט
לצורך קבלת
היתר במגרש שבו
מצוי החלק הציבורי
השימוש המסוים אותו מבקשת הועדה המקומית לעשות בחלק הציבורי
וכן שטחו-
עליהם להופיע בשלב התכנון ולהיקבע בתכנית. לא ייתכן כי
לאחר התכנית, רק אז יקבע השימוש המסוים. על בעלי הקרקע לדעת כ בר
בשלב התכנון מה נדרש מהם. יש לכך משמעויות רבות, הן על התכנון, הן
.על כדאיות הפרויקט והן על ההשבחה
יש לקבל מפרט מדויק לרבות כל העבודות הדרושות (סעיף קטן (ב)) בשלב
מוקדם ולכל המאוחר בשלב תיק המידע, זאת על מנת לשלבו בתכנון
ולמנוע עיכובים. חשוב להבין שהמפרט ,משפיע דרמטית על התכנון
.העלויות, וההשבחה ולכן יש לקבוע את ההשבחה רק לאחר קבלת המפרט
יש לקבל את כל דרישות הרשות המקומית בשלב מוקדם. לרבות-
חניות
עבור השטח הציבורי, ככל ויש בהן צורך (משפיע על כמות ומיקום החניות
.)אשר יתוכננו והמערכות המשותפות
יש לקבוע כיצד
יקבע המפרט, אי התערבות הרשות המקומית במפרט
ובתכנון, השתתפות בעלויות היועצים וכדומה. כמו כן, יש לקבוע מנגנון
.למקרה של מחלוקות
יש למנוע במסגרת
הצעת
החוק, מצב בו הרשות המקומית תעכב את
.התכנון ולא יהיה ניתן לקדם את תכנון המבנה כולו
יש לקבוע כי לא יווצר מצב ש הרשות המקומית תחליט שהיא לא מעוניינת
לבנות או להפעיל את החלק הציבורי. ולא תהיה אפשרות להשאיר את
החלק הציבורי שומם ולא בשימוש. זאת, בעת שהיזם מבקש לממש ולבנות
את החלק הפרטי. במקרה כזה על הרשות להחזיר את השטח הציבורי
.לבעליה הפרטיים ולא לעכב את כל הבנייה
ככל
והרשות המקומית מבקשת להשאיר את השטח הציבורי ברמת
22
מעטפת–
יש לתת גם על כך את הדעת ולהתייחס לכך במסגרת תיקון
.החוק, לרבות הסדרה של כל המשמעויות הנובעות מכך
23
.
119יא
ניתנה תעודת גמר לבניי
ן שבו מצוי החלק הציבורי, תוקנה
הבעלות בחלק הציבורי לרשות המקומית שבתחומה
הוא מצוי
.או למדינה, בהתאם לקבוע בתכנית, ותימסר לה החזקה בו
הקניית הבעלות
בחלק הציבורי
הסעיף מנוסח בצורה לא נכונה. יש להבחין בין מועד מסירת החזקה לבין
מועד הקניית הבעלות. מועד השלמת הבניה של החלק הציבורי אינו יכול
להיות מועד הקניית הבעלות, לכל היותר מועד מסירת חזקה (אין לאפשר
מסירת חזקה לפני שמוסרים את כל הבניין ומולאו כל התנאים על ידי
הרשות). הבעלות מתגבשת רק עם רישום הזכויות בלשכת רישום
המקרקעין, ולכן לא ייתכן כי תוקנה הבעלות עם השלמת הבנייה כפי
.שמופיע בסעיף
יש לתקן את הסעיף, כך שהחלק הציבורי יימסר יחד עם מסירת כל הבניין
בשלמותו ולא בנפרד. אישור על השלמת הבנייה ניתן לכל הבניין בשלמותו
ולא על חלקים ממנו. לא ניתן, לא מעשי ולא נכון להפריד בין השטחים
.השונים באותו הבניין
חסרה התייחסות להסדרת התשלומים ע"י הרשות. יש להוסיף, כי מסירת
החזקה בשטח הציבורי תתבצע רק
לאחר הסדרת מלוא התשלומים ע"י
.הרשות, כבכול מסירת זכויות רגילה
יש להוסיף אפשרות למסור את הזכויות ברמת מעטפת, בכפוף להסכמת
.הצדדים
יש להבהיר מהו מנגנון הרישום הנדרש והאם נדרשת חתימת הרשות
המקומית. יש לחייב את הרשות המקומית למסור ייפוי כח לרישום
הזכויות וביצ וע פעולות, כפי שנותנים יתר בעלי הזכויות. לא ייתכן שלכל
פעולה רישומים תידרש חתימה של הרשות המקומית. זה יגרור עיכובים
.אשר ישפיעו על כל יתר בעלי הזכויות ולעומס בירוקרטי שאינו סביר
23
24
.
119יב
חל שעבוד כהגדרתו בסעיף126
(ג) על בניין או על מגרש שבו מצוי
החלק הציבו רי, ערב הקניית הבעלות באותו חלק כאמור בסעיף
119
יא, תוקנה הבעלות באותו חלק לרשות
המקומית או
למדינה, לפי הסעיף האמור, כשהיא נקייה מאותו
,שעבוד
והשעבוד ימשיך לחול על החלק בבניין או במגרש
שאינו החלק
הציבורי; לעניין זה יחולו הוראות סעיף126
)(ב
בשינויים
המחויבי
ם.
השפעת הקניית
החלק הציבורי
על שעבודים
נראה שהדבר אינו בר ביצוע
25
.
119יג
בעלות שהוקנתה בחלק ציבורי לפי סימן זה תירשם, בהתאם
להוראות כל דין, בפנקסי המקרקעין, על שם הרשות המקומית
;שבתחומה נמצאים המקרקעין או על שם המדינה, לפי העניין
שר המשפטים, בהסכמת שר הפנים, רשאי לקבוע את אופן
רישום הבעלות שהוקנתה לפי סימן זה ואת ההליכים בקשר
לרישומה, וכן הוראות בדבר רישום הערות בפנקסי המקרקעין
לעניין סימן זה וההליכים בקשר לרישומן.
הסדרת רישום
בעלות בחלק
ציבורי בפנקסי
המקרקעין
יש לקבוע מסגרת כללית לאופן הרישום כבר בחוק ו/או להישען על הדין
הקיים. בנוסף , על הרשות לתת ייפוי כוח ליזם לביצוע הרישום ולייצוג הרשות
לכל דבר ועניין בקשר לרישום הבעלות. כפי שמתבצע מול כל בעלי הזכויות.
26
.
119יד
)(א
הוקנתה בעלות בחלק ציבורי לפי סעיף119
יא-
(1)לא תאושר תכנית לשינוי ייעודו של החלק
הציבורי לייעוד
שאינו לצורכי ציבור, לפני תום10
שנים לפחות ממועד הקניית
הבעלות ובאישור מוסד
התכנון המוסמך; בפסקה זו, "מוסד
"התכנון המוסמך-
מוסד התכנון שאישר את התכנית שבה
נקבעה הוראת
ההקניה, ואם הוועדה המקומית אישרה את
התכנית -
;הוועדה המחוזית
שינוי יעוד ושימוש
חורג-
,הסעיף קובע
כי לאחר10
שנים
ממועד הקניית
הבעלות בשטח
הציבורי לרשות
המקומית, יהיה
ניתן לאשר תכנית
לשינוי ייעוד של
,החלק הציבורי
יש למחוק סעיף זה! ניתנת פה דה פקטו, אפשרות לרשות המקומית, לקבל
לבעלותה נכס מקרקעין אשר שייך לבעלים פרטיים ולהפוך אותו לנכס מניב
שאינו ציבורי והיא תוכל לסחור בו ולמכור אותו לאחר10
!!שנים
ניתן בכך
תמריץ לרשות המקומית, לקחת לבעלותה את מקסימום השטחים הציבוריים
!שהיא יכולה לקבל בתכנית במטרה להתעשר מכך בעתיד
הקצאת שטח ציבורי לבעלות הרשות המקומית, מתוך קניין בבעלות
פרטית, מהווה פגיעה קשה בזכויות הקניין של בעלי הזכויות הפרטיים
ובכך מהווה פגיעה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. על מנת לבצע פגיעה
שכזו, על הרשות המקומית להוכיח צורך ממשי בשטחי ציבור אלו
24
(2) לא יאושר
שימוש חורג לפי סעיף164
ב חלק הציבורי, לשימוש
שאינו לצורכי ציבור, אלא בחלוף
( התקופה כאמור בפסקה1
)
. ובאישור הוועדה המחוזית
(ב) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו על תכנית הכוללת
הוראות
לאיחוד וחלוקה לפי סימן ז' ועל תכנית המתנה מתן היתר מכוחה
בתכנית הכוללת הוראו
ת כאמור.
לשימוש שאינו
.ציבורי
(כמפורט ברישא לפר.)ק זה
,לכן ככל ולרשות אין עוד צורך בשטח
הציבורי, בשימוש הספציפי אשר נקבע בתכנית, עליה להחזירו לבעלים
!המקורי שלו באופן אוטומטי
27
.
119טו
הוראות בהסכם עם בעלי הדירות בבניין, לעניין זכויותיהם
וחובותיהם ביחס לחלק ציבורי באותו בניין שהבעלות בו
הוקנתה
לפי סעיף119
יא, לא יהיה להן תוקף אם לא נקבעו בתקנון הבית
המשותף כמשמעותו בסעיף61
לחוק המקרקעין, התשכ"ט-
1969
.
הוראות בתקנות
בית משותף
בנוגע
לחלק הציבורי
יש להסדיר את מערכת היחסים בין הרשות המקומית לבין שאר בעלי
הזכויות, זאת במסגרת הוראות תקנון הבי ת המשותף, הן לעניין העלויות
.והן לעניין חלוקת השטחים
לעניין העלויות, יש להסדיר, בין היתר-
את חלוקת התשלומים בגין
מערכות משותפות ושטחים משותפים, תשלום ועד בית, ניקיון, שימוש
בשטחים משותפים, מניעת רעש ועוד (ייתכן והשטח הציבורי ישתמש
בשטחים מסוימים באופן אי נטנסיבי יותר ויגרום לבלאי (מעלית
.)משותפת, חניות
לעניין חלוקת השטחים–
יש להסדיר, בין היתר, את האפשרות להגדיר
שטחים משותפים ו/או מערכות משותפות לחלק הציבורי ולחלק הפרטי
.)(כדי לרשום בית משותף רב אגפי יש להגדיר שטח משותף מינימאלי
דרישות כיבוי אש ובטיחות מחי יבות לעיתים חיבור משותף של מערכות
.גילוי אש וכיבוי אש
אי הסדרה של היחסים בין הצדדים, תפקיר את בעלי הזכויות למול
הרשות המקומית כשבמאזן הכוחות, הרשות היא הגורם החזק בו תלויה
)הוצאתו לפועל של הפרויקט (כבר היום אנו רואים זאת בכמה רשויות
ראו בפירוט ברישא של פרק
.זה
25
בנוסף, יש לקבוע במסגרת התיקון לחוק, כי מי שיקבע את תקנון הבית
.המשותף יהיה היזם, כפי שמתבצע היום