חומר רקע
רקע לבחינה הכלכלית
•חברתBDOנתחה
פרוייקטי
תמ"א38של
יזמים
וקבלנים
חברי
התאחדות
הקבלנים
בוני
הארץ
שיש
עבורם
נתוני
אמת
סופיים.
•בוצעה
סימולציה
לכל
פרוייקט
כזה
כדי
לקבוע
את
התוצאות
העסקיות
שלו
תחת
האילוצים
של
תיקון136
:
.1קביעת
רף
עליון
באחוזים
לתוספת
זכויות
הבניה
הכוללות
.2ביטול
היכולת
להשתמש
בזכויות
תב"עיות
שנתנו
לאחר
שנת2005על
מנת
להגדיל
את
זכויות
הבניה
הכוללות
בפרוייקט
.3מתן
סמכות
למוסדות
התכנון
לקבוע
הוראה
להקניית
בעלות
בחלק
ציבורי
לרשות
מקומית
או
למדינה.לחילופין–השתת
היטלי
השבחה
על
הפרוייקט
בניגוד
למצב
הקיים
סימולציה לתמ"
א38/2
•פרוייקט
באזור
עם
מחיר
מכירה27,500
₪
/מ"ר.השוואת
השטחים
והתוצאות
הכספיות
במצב
הקיים
כיום
לזה
המתקבל
עבור
תיקון136עם
היטל
השבחה,וכן
תיקון136עם
בניית
שטחי
ציבור
מראה
כי
שיעור
הרווח
לפני
מס
יורד
מכ-
20%לכ-
6%בתיקון136על
שני
תרחישיו
•מתוספת
הזכויות
בסך400%המוצעת
בתיקון
נותרים
לבסוף224%בלבד
כאשר
משווים
את
זכויות
הבניה
המיועדות
למכירה
לשטח
הבנוי
הקיים
לפני
הפרוייקט
תוצאות סיכום
ובניה הריסה 2 38 תמא
מ"מע ללא ח"אלש
קיים מצב
חדש מצב
היטל
חדש מצב
עבודות
ציבוריות
מההוצאה הרווח שיעור19.7%
5.9%
6.4%
בחינת התוצאות בטווחי מחיר מכירה שונים
•פרוייקט
התמ"א38/2
(הריסה
ובניה)שנבחן
כדאי
באופן
גבולי
בתנאי
תיקון136רק
ברף
העליון
של
מחירי
המכירה
למ"ר
דירתי
דהיינו
בעיקר
ת"א
ואזורי
היוקרה
של
חלק
מערי
הטבעת
הראשונה
שלה.
)מ"מע כולל( ר"למ מכירה מחיר27.5
20.0
22.0
24.0
26.0
28.0
34.0
40.0
ובניה הריסה 2 38 תמא17,169
4,494
7,874
11,254
14,634
18,014
28,154
38,295
קיים מצב19.7%
6.3%
10.4%
14.1%
17.4%
20.4%
27.9%
33.7%
ובניה הריסה 2 38 תמא5,303
(3,891)
(1,440)
1,012
3,464
5,916
13,271
20,627
השבחה היטל חדש מצב5.9%
(5.3%)
(1.9%)
1.2%
4.0%
6.5%
12.7%
17.6%
ובניה הריסה 2 38 תמא5,678
(5,666)
(2,641)
384
3,409
6,434
15,509
24,585
ציבוריות עבודות חדש מצב6.4%
(7.6%)
(3.4%)
0.5%
3.9%
7.1%
15.2%
21.7%
20% לרווח הנדרש הזכויות שיעור490%
590%
555%
525%
505%
485%
475%
460%
סימולציה לתמ"
א38/1
•פרוייקט
באזור
בעל
מכיר
מכירה27,500
₪
/מ"ר
כולל
מע"מ.השוואת
השטחים
והתוצאות
הכספיות
עבור
תיקון136עם
היטל
השבחה,וכן
תיקון136עם
בניית
שטחי
ציבור,לעומת
המצב
הקיים.
•שיעור
הרווח
לפני
מס
יורד
מכ-
24%להפסד
של
כ-
15%
-
22%בתיקון136על
שני
תרחישיו
תוצאות סיכום
בניה תוספת 1 38 תמא
מ"מע ללא ח"אלש
קיים מצב
חדש מצב
היטל
חדש מצב
עבודות
מההוצאה הרווח שיעור20.2%
-21.8%
-15.4%
בחינת התוצאות בטווחי מחיר מכירה שונים
•פרוייקט
התמ"א38/1
(חיזוק
ועיבוי)שנבחן
כדאי
באופן
גבולי
בתנאי
תיקון136רק
ברף
העליון
של
מחירי
המכירה
למ"ר
דירתי
דהיינו
בעיקר
ת"א
ואזורי
היוקרה
של
חלק
מערי
הטבעת
הראשונה
שלה.
מההוצאות ליזם הרווח ולשיעור )₪ אלפי( ליזם לרווח רגישות ניתוח
)מ"מע כולל( ר"למ מכירה מחיר27.5
20.0
22.0
24.0
26.0
28.0
34.0
40.0
בניה תוספת 1 38 תמא5,041
2,406
3,109
3,812
4,514
5,217
7,324
9,432
קיים מצב23.9%
14.5%
17.5%
20.1%
22.4%
24.4%
29.4%
33.1%
בניה תוספת 1 38 תמא(2,862)
(2,862)
(2,862)
(2,862)
(2,862)
(2,862)
(2,862)
(2,862)
חדש מצב(17.9%)
(17.9%)
(17.9%)
(17.9%)
(17.9%)
(17.9%)
(17.9%)
(17.9%)
20% לרווח הנדרש הזכויות שיעור290%
320%
308%
300%
293%
287%
275%
265%
סיכום
•התיקון
המוצע
אינו
כדאי
כלכלית
בשני
סוגי
התמ"א
ורק
באזור
בו
מחירי
המכירה
למ"ר
עילי
עוברים
את
ה-
40,000
₪יש
התכנות
גבולית
לתחליף
תמ"א
הריסה
ובוניה
מחדש.
•נראה
שהמהלך
מנסה
לפתור
את
בעיות
הרשות
המקומית
בבניה
ציבורית
או
סכום
שווה
ערך
אך
עושה
זאת
על
חשבון
כדאיות
הפרוייקט
כולו
ליזם.
•לחילופין
דוחף
השינוי
לבצע
את
הפרוייקט
על
חשבון
השטח
הנוסף
המיועד
לדיירים
הקיימים
מה
שמעמיד
את
הסכמתם
בספק
ויחייב
תקופת
הסתגלות
ארוכה
של
השוק
כולו.
•לפיכך
מוצע
להסיר
מההצעה
את
מגבלות
זכויות
הבניה
ולאפשר
ליזם,לרשות
ולדיירים
למצוא
את
המתכון
המתאים
שיאפשר
את
הפרוייקט
בהנתן
התנאים
הספצפיים
הרלוונטים
לו.