חומר רקע
הצעת חוק תיקון מס '
136לחוק התכנון והבניה
חלופת שקד
לתמ"א38
אישור–
2005
תיקון1
-
2007
תיקון2
-
2010
תיקון3
-
2012
תיקון3א '
-
2016
קביעת הסדרים תכנוניים לחיזוק מבנים קיימים כדי לשפר את עמידותם בפני
רעידת אדמה
הבהרת היחס לתכניות שאושרו טרם אישורה של התמ"א .
ניתן להוסיף במצטבר :סגירת קומת עמודים והוספת קומה על הגג.
כמו כן ,
התווסף מסלול הריסה ובניה מחדש עם אפשרות להוספת קומה
אחת.
התוספת במסלול חיזוק ,גדלה ל-
2.5קומות ,בנוסף להרחבת כל יח"
ד ב25
מ"ר וסגירת קומת העמודים .
נקבע שבמסלול הריסה יש כפל זכויות אם
נותרו זכויות בניה שלא מומשו .
במסגרת שינוי3
נוסף
לתמ"א הנספח
ההנדסי.
הבהרה ותיקון שיטת החישוב במסלול הריסה ובניה מחדש ,
יצירת מדרג
זכויות בהתאם למבנה הקיים וחיזוק שיקול הדעת של הועדה המקומית
בתהליך.
תמ"
א38
:רקע
מסלול חיזוק :
הוספת2.5
קומות +
סגירת קומת עמודים +הרחבות
מסלול הריסה ובניה :
הוספת2.5
קומות+
הרחבות +זכויות בניה מאושרות לא ממומשות
תמ"
א38
בעיות מרכזיות
פגיעה
בתכנון
העירוני
•טיפול
במבנה
בודד
עשוי
להביא
לסיכול
התחדשות
מתחמית.
•בהיקפים
גבוהים
וב
היעדר
ראיה
שכונתית/עירונית
עלולה
להיות
פוגעת(תנועה,שימור,איכות
המרחב
הציבורי,עצים,מאפייני
המקום).
•אין
מענה
לתשתיות
וצרכי
ציבור.
•מגבלות
תכנוניות:לא
ניתן
לאחד
מגרשים,להוסיף
שימושים.
תכנית ארצית
?
היתר למגרש בודד
תמ"
א38
בעיות מרכזיות
חיזוק
מבנה
קיים
לרעידות
אדמה
חסרונות
המסלול:
•מנציח
מבנה
במצב
פיזי
ותשתיתי
נחות.
•קושי
בתכנון
אדריכלי,בקרה
מקצועית
וביצוע
לוקה
בחסר.
•חוסר
בידע
מקצועי
לביצוע
עבודה
הנדסית
מורכבת.
•חשש
מפגיעה
בלתי
הפיכה
למבנה
אחרי
רעידת
אדמה
משמעותית.
מבנה ישן
תוספות בניה
תמ"
א38
בעיות מרכזיות
כלי מוגבל:
מתוך80,000
מבנים
יצאו היתרים ל–
5%
מהמבנים
והושלמה בנייתם
של
כ-
1,300
מבנים-
1.6%
בלבד
דו"ח הרשות להתחדשות עירונית
היתרים
אכלוס
תמ"
א38
בעיות מרכזיות
דו"ח הרשות להתחדשות עירונית
לא הביאה לקיצור
הזמן להוצאת היתר
מעל85%מהמימוש :
מחוז ת"
א(
51%
)
מחוז מרכז(
19%
)
מחוז חיפה(
16%
)
שיתוף
בעלי
עניין:
.1שולחנות עגולים לבחינת נחיצות להארכת תמ"
א–
התאחדות
בוני ארץ ,
פורום15
,שלטון מקומי ,איגוד מהנדסים ,
רשות
התחדשות ,משרד שיכון ,משרד משפטים ,שמאים ,
קבלנים ובעלי
מקצוע ,איגוד מתכננים ,מומחי גיאולוגיה ,רשות לרעידות אדמה.
.2
אוקטובר2019
-ולנת"ע דיון מקצועי מול כל הגורמים
הרלוונטים.
.3
דיון מקצועי במטה הדיור–שר פנים ,שרת שיכון ,אגף תקציבים ,
משרד שיכון ,משרד משפטים.
.4
נובמבר2019
-דיון מועצה ארצית
והחלטה.
.5
שולחנות עגולים
לגיבוש תזכיר.
.6הצגת עקרונות תזכיר לשר פנים.
.7
דיון מועצה ארצית
תזכיר.
.8
פרסום תזכיר
להערות ציבור.
.9גיבוש
הצעת חוק מתוקנת על בסיס הערות תזכיר.
.10הצגת מתווה ואישור ע"י שרת הפנים.
לוחות זמנים ע"
פ החלטת המועצה הארצית מיום5.11.19
פקיעת תוקף
18.5.2025
תחולה ללא תנאים
1.10.22
כל בקשה שתוגש עד
מועד זה תמשיך כרגיל
תחולה ברמה מקומית
ועדה מקומית מחליטה עד לתאריך1.5.22
על המשך
החלת התמ"
א ומגישה תוכנית מתאר כוללת להתחדשות
עירונית או תוכנית ע"
פ סעיף23
על כל העיר או חלק
משמעותי ממנה.
תכניות
לפי
סעיף23לתמ"א38
:
קיימות15תכניות
מאושרות,
13ימשיכו
לחול
לאחר
פקיעת
התמ"א.
קיימות
תכניות
נוספות
בהליך.
אז מה
כן ?תיקון מס '
136לחוק התכנון והבניה
•תכנון
באמצעות
תכנית
ולא
בשלב
ההיתר.
•הענקת
סמכות
לכל
ועדה
מקומית
לאשר
תכנית
למגרש/למקבץ.
•מעבר
מרמת
המגרש
הבודד
לראיה
תכנונית
עירונית
כוללת.
•אפשרות
להקצאת
קומה
ציבורית,שטחי
מסחר
ותעסוקה.
•אפשרות
לשילוב
סמכויות
נוספות
כגון:איחוד
מגרשים,הרחבת
דרכים.
•יצירת
מסלול
תכנוני
חדש(תכנית+היתר)במטרה
לקצר
את
הליכי
הרישוי.
עקרונות הצעת החוק
הגדרת מבנה טעון חיזוק בשלושת המסלולים:
•מבנה
המשמש
למגורים
שניתן
היתר
לבנייתו
לפני01.01.1980
.
•
2קומות
מעל
פני
הקרקע,
2יח"ד.
•שלא
בוצעו
במבנה
עבודות
חיזוק
בפני
רעידת
אדמה,לפי
תמ"א38או
לפי
כל
תכנית
אחרת.
•בחישוב
שטח
הבניה
הקיים
של
המבנה
לא
יובאו
בחשבון
שטחי
בניה
שנבנו
שלא
כדין.
עקרונות הצעת החוק
מסלול הריסה ובניה
•הריסת
מבנה
קיים
בין2קומות
ו-
2יח"ד
לפחות.
•אחוזי
בניה
סחירים
עד400%מהקיים
בפועל
כדין
עד
שנת2005
.
•שטחי
שירות
תת
קרקעיים:עד
פי
שלושה
משטח
המגרש.
•שטחי
ציבור:תוספת
של
עד15%משטחי
הבניה.
•השימושים
הציבוריים
המותרים:חינוך,רווחה,
דת
ותרבות,מוסדות
קהילתיים,מרפאות,שטחי
חניה,מקלטים,מחסני
חירום
או
מתקני
תשתית
מקומיים.
*גמישות לנושא מס 'יח"ד ,גודל
יח"ד ותמורות לדיירים
עקרונות הצעת החוק
•חיזוק
מבנה
קיים
בין2קומות
ו-
2יח"ד
לפחות.
•אחוזי
בניה
סחירים
עד200%מהקיים
בפועל
כדין
עד
שנת2005
.
•הוספת
שטחי
שירות
תת
קרקעיים
ככל
ואפשרי.
•שטחי
ציבור:תוספת
של
עד10%משטחי
הבניה.
•השימושים
הציבוריים
המותרים:גן
ילדים,
מרפאה
או
צרכי
דת.
•חיזוק
ע"פ
תקן
רעידות
אדמה:מצריך
חוו"ד
מהנדס
ועדה
תוך60יום.
מסלול חיזוק +תוספות בניה
*גמישות לנושא מס 'יח"ד ,גודל יח"ד ותמורות לדיירים
עקרונות הצעת החוק
•חיזוק
מבנה
קיים
בין2קומות
ו-
2יח"ד
לפחות.
•ניוד
זכויות
למגרש
אחר–ניוד100%בניה
ממגרש/ים
למגרש
אחר.
•שטחי
ציבור:תוספת
של
עד10%משטחי
הבניה
במגרש
המקבל.
מסלול חיזוק +ניוד זכויות
*גמישות לנושא מס 'יח"ד ,גודל יח"ד ותמורות לדיירים
+
100%
מגרש מוסר.
חיזוק בלבד
מגרש מקבל.
תוספת זכויות +
שטחי ציבור
עקרונות הצעת החוק
תכנית לדוגמא בסמכות מקומית:
•
איחוד3
מגרשים עם3מבנים.
•
הקמת2מבנים חדשים עם חניון משותף.
•הפקעה להרחבת מדרכות .
•הקמת קופת חולים בקומת הקרקע של מבנה אחד וגן ילדים במבנה השני.
עקרונות הצעת החוק
תכנית +היתר
•גיבוש
תקנות
אשר
יאפשרו
תכנון
משולב
רישוי.
•הוצאת
היתר
תואם
תכנית,ללא
הקלות.
•קיצור
הליכי
הרישוי
ויצירת
ודאות.
הגשת
התכנית
פרסום תכנית
להפקדה
בדיקה תכנונית
חוות דעת מהנדס
דיון למתן תוקף
קליטה וחשיפת
התכנית
מתן תוקף לתכנית
בדיקת תנאי סף
מילוי תנאים להפקדה
זמן תיקונים והשלמות
שמיעת התנגדויות
והחלטה
מילוי תנאים לתוקף
זמן תיקונים והשלמות
דיון להפקדה
הגשת הבקשה להיתר(
תכנית
ראשית)
בקרה מרחבית
חוות דעת והמלצת הצוות
בקרת תכן
הפקת היתר
בניה
החלטה לתת
היתר בניה
תשלומים
מידע להיתר
(
מדיניות תכנונית /
תשתיות /גמ"מים)
הגשת מסמך רקע
המתאר את התכנית
הראשית
מידע להיתר-מידע מפורט
(אופציונלי)
בקרה מרחבית
שינויים מרחביים במידת הצורך
עקרונות הצעת החוק
היבטים
נוספים:
יחס
בין
תכניות:
•תכנית
התחדשות
כלל
עירונית/שכונתית
גוברת
על
תכנית
נקודתית.
•אפשרות
לחריגה
מתכנית
כוללנית
מבחינת
גובה
ומספר
יח"ד
במסלול"הריסה
ובניה"ובמסלול"חיזוק
וניוד".
•סמכות
מקומית
בתנאי
שתוך3שנים+(
2
)תוגש
תכנית
עירונית/שכונתית.
•חו"ד
מהנדס
עיר
לטובת"ראיה
כוללת"לרבות
הקצאת
שטחי
הציבור.
•קומה
מבונה
או¼השבחה:מחייב
בחינת
הצורך
בכל
תכנית.
משמעות החקיקה–
הרחבת"ארגז הכלים"
מתחמי"פינוי בינוי"
(סמכות מקומית ,ותמ"ל
או מחוזית)
תכנית התחדשות
למגרש בודד/מתחם
(סמכות מקומית)
תכנית כלל עירונית
להתחדשות
(סמכות מחוזית)
קביעת שימושים
ציבוריים במבנה סחיר
(סמכות מקומית)
תכנית לחיזוק וניוד
זכויות
(סמכות מקומית)
הקטנת הרוב הנדרש
למימוש פרויקט פינוי בינוי
מה הלאה ?
נדרש מענה משלים
לפריפריה:
מתוך
החלטת
המועצה
הארצית
מתאריך5.11.19בנוגע
לביטול
תמ"א38
:
"בהחלטות
קודמות
של
המועצה
הנוגעות
לעניין,קראה
המועצה
למשרד
האוצר,לוועדת
ההיגוי
להיערכות
לרעידות
אדמה,ולמשרד
הבינוי
והשיכון,להגביר
את
פעילותם
לתקצוב
וסיוע
לחיזוק
מבני
מגורים
בבעלות
פרטית
בבנייני
קומות
שנבנו
לפני1980
,באזורים
המשלבים
סיכון
סיסמי
גבוה
עם
ערכי
קרקע
נמוכים,שאינם
מאפשרים
מינוף
כלכלי
של
זכויות
הבניה.המועצה
חוזרת
על
קריאה
זו.כמו
כן,המועצה
סבורה
כי
נדרשים
כלים
משלימים
נוספים
להתחדשות
עירונית
וזאת
בהמשך
להחלטת
הממשלה
בנושא
התוכנית
האסטרטגית
לדיור.בהתאם,המועצה
ממליצה
לממשלה
על
הקמת
צוות
ייעודי
שיעסוק
בנושאים
אלה,בדגש
על
אזורי
הסיכון
בפריפריה".
מיפוי עקרוני
•מעל
שווי
של15אלש"ח
למ"ר
קיימת
היתכנות
לחיזוק.
•מעל
שווי
של25אלש"ח
למ"ר
מתאפשרת
הריסה
ובניה.
•במסגרת
תכנית
כלל
עירונית
להתחדשות
ניתן
לקבוע
אחוזי
בניה
שונים
לכל
מסלול.
תודה רבה