מסמך מ.מ.מ ישיבת ועדה
כתיבה: מתן שחק |
:אישור עמי צדיק, ראש המחלקה לפיקוח תקציבי תאריך :כ"א באדר א תשפ"ב ,
22
בפברואר2022
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
סקירה
תכניות בינוי מפורטות ביי
שובים דרוזיים וצ'רקסיים
מסמך זה נכתב לקראת דיון בוועדת המ
שנה לענייני פי
תוח היישובים הדרוזי
י ם
והצ'רקסיי
ם
בנושא תכניות בינוי
מפורטות (תב"ע) ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים , ביום22
בפברואר2022
. המסמך כולל נתוני רקע על היישובים
האמורים ;יעדי הממשלה לתכנון ביישובים ערביים, לרבות דרוזיים וצ'רקסיים ;
נתוני מנהל התכנון על תכניות מתאר
בכל אחד מהיישובים ;נתוני מנהל התכנו ן על תכניות בינוי מפורטות ביישובים, כאלו שכבר אושרו בשנים2001-2022
,
וכאלו שעדיין נמצאות בהליכי תכנון סטטוטורי . בחלקו האחרון של המסמך מוצגים
סוגיות ו
א תגרים
מרכזיים בקידום
ומימוש תכניות מפורטות ביישובים אלו.
1.
מבוא
בישראל יש20
יישובים שבהם רוב התושבים הם דרו
זיים או צ'רקסיים. ביישובים אלו יש כ-
42
אלף דירות ומתגוררים
בהם כ-
174
( אלף נפש. ארבעה מהיישובים נמצאים ברמת הגולן20%
.), והיתר בגליל ובכרמל משבר הדיור משפיע
על יישובים אלו
ביתר שאת בשל מאפיינים שונים , מצבם התכנוני וגורמים המקשים על קידום תכניות בינוי מפורטות
ומימושן
. סוגיות מוצגות בפרק האחרון.
בטבלה1
מוצגים נתונים
על תושבים, דירות, דירוג חברתי-
כלכלי, דירות
.בהיתרי בניה והתחלות בניה
טבלה1: נתונים כלליים על יישובים דרוזיים וצ'רקסיים: תושבים ודיור1
שם יישוב
מספר תושבים
2020
מספר דירות
למגורים
דירוג חברתי
כלכלי
דירות בהיתרי בניה
2021-2011
התחלות בניה
2021-2010
אבו סנאן
14,306
3,527
3
675
815
בוקעאתא
6,665
1,548
2
314
468
בית ג'ן
12,151
3,082
4
356
441
ג'ולס
6,567
1,710
4
363
623
דאלית אל-כרמל17,866
4,927
4
1101
1,126
חורפיש
6,490
1,647
4
182
356
יאנוח-ג'ת
6,775
1,691
4
296
339
ירכא
17,405
4,122
3
489
545
כסרא-סמיע
8,965
2,067
3
419
504
כפר כמא
3,426
1,143
6
128
272
מג'דל שמס
11,267
2,561
3
738
670
מגאר
23,275
4,754
3
539
978
מסעדה
3,753
987
2
216
322
סאג'ור
4,358
968
4
132
148
עין
אל-אסד
885
-
4
10
12
עין קנייא
2,139
613
3
128
151
1 ה ,למ"ס
קובץ הרשויות
המקומיות בישראל2019
, מאי2021
. אפיון יחידות גאוגרפיות וסיווגן לפי הרמה החברתית-
כלכלית של האוכלוסייה
2017
,
15
בדצמבר2020
. ה
נתוני ם
כוללים היתרי בניה לבניית דירות חדשות, ואינם כוללים היתרי בניה המיועדים להכשיר בניה קיימת.
תכניות בי
נוי מפורטות ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים
|
2
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
שם יישוב
מספר תושבים
2020
מספר דירות
למגורים
דירוג חברתי
כלכלי
דירות בהיתרי בניה
2021-2011
התחלות בניה
2021-2010
עספיא
12,613
3,716
4
376
378
)פקיעין (בוקייעה
5,975
1,828
4
148
174
ראמה
7,792
2,326
4
165
199
ריחאנייה
1,218
-
6
40
162
סך הכול
173,891
42,217
3.5
6,815
8,683
אפשר לראות כי בשנת2020
התגוררו ב-
20
היישובים הדרוזיים והצ'רקסיים כ-
173.4
אלף
,איש
בכ-
42.2
אלף
דירות מגורים והדירוג החברתי-כלכלי הממוצע של היישובים היה כ-
3.5
. בשנים2011
עד2020
ניתנו היתרי בנייה
לכ-
6,815
דירות ובשנים2020
עד2020
החלה בניית כ-
8,683
.דירות תחום התכנון והבניה ב יישובים אלו
מאופ יין
ב ,מורכבות ייחודית ועל כן
נקטה הממשלה כמה צעדים לקידום התכנו ן, הבניה והפיתוח של
ה,יישובים
ומנהל התכנון
,משקיע משאבים ומאמצים רבים לקידום הנושא בשנים האחרונות
.כמפורט להלן
החלטות ממשלה922
ו-
959
.
2
בעקבות פרסום המלצות צוות120
הימים בנושא התמודדות עם מצוקת הדיור
ביישובי החברה
הערבית
בשנת2015
,
3
התקבלו החלטות922
ו-
959
של ה ממשלה ,הנוגעות לפיתוח יישובים ערביים
דרוזיים וצ'רקסי
םי, המאמצת המלצות אלו, ו בהן התייחסות לתחום הדיור. בהחלטה922
מדצמבר2015, כללה
הקצאה של כ-
1.2
מילי ארד
"ח ש לתחום הדיור ביישובי החברה הערבית ו נקבע כי לצורך יישום פרק הדיור בהחלטה
יוקם צוות היגוי
בראות מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון . החלטה959
התקבלה על ידי הממשלה ב-1
באוקטובר2016
,
ועניינה פיתוח והעצמת היישובים הדרוזיים והצ'רקסיים, והיא דומה במהותה להחלטה922
העוסקת בישובים
הערביים. בשנתיים האחרונות הסתבר כי אחוזי המימוש של התקציבים
שהקצתה הממשלה
בהחלטות הממשלה
ולא נמוכים, וחרף הפתרונות שהוצעו, נותרו חסמים משמעותיים המונעים פיתוח מואץ לדיור בחברה ה
ערבית.
4
החלטות המשך עד לשנת2026
. החלטה291
מאוגוסט2021
כללה גיבוש תכנית חומש חדשה לחברה הדרוזית
והצ'רקסית, ובהחלטה550
מאוקטובר2021
אישרה הממשלה תכנית המשך לפיתוח כלכלי חברתי של החברה
הערבית , כולל הדרוזית והצ'רקסית, עד לשנת2026
.
5
בהחלטה זו נקבעו יעדי המשך בתחום התכנון והבניה והוקצו
תקציבים נוספ ים לשיווק דירות בקרקעות מדינה ביישובים אלו, לתכנון מפורט על קרקעות מדינה או קרקעות פרטיות
.מרובות בעלים, להשלמת עדכון תכנון מתארי ביישובים בהם הדבר נחוץ והסרת חסמים בתחום התכנון והבניה6
2
החלטה922
של הממשלה ה-
34
,פעילות
הממשלה לפיתוח כלכלי באוכלוסיית המיעוטים בשנים2016
-
2020
,
31
בדצמבר2015
.
החלטה
959
של הממשלה ה-
34
,תכנית לפיתוח ולהעצמת היישובים
הדרוזיים והצ'רקסיים לשנים2016
–
2019
,
10
בינואר2016. תמ ,יר אגמון
ניתוח יישום החלטה959
של הממשלה– תכנית לפיתוח ולהעצמת היישובים הדרוזיים והצ'רקסיים
לשנים2016
2019
,
אפריל2021
.
3
,משרד האוצר דוח צוות120
הימים להתמודדות עם מצוקת הדיור ביישובי המיעוטים , יוני2015
.
4
,משרד המשפטים
הסרת חסמים בתחום הדיור והמקרקעין בחברה הלא יהודית: חסמים ופתרונות מומלצים ,אוקטובר
2020
.
5 הממשלה ה-
36
,
החלטה550
בנושא
התוכנית הכלכ לית לצמצום פערים בחברה הערבית עד לשנת2026
,
24
באוקטובר2021
. סעיף13
דיור ושיכון; הממשלה ה-
36
,
החלטה291
בנושא
קידום תכנית חומש למגזר הדרוזי והצ'רקסי ,
1
באוגוסט2021
.
6
שם, סעיף13
להחלטה550
,. לדוח צוות משרד המשפטים בנושא ראו: משרד המשפטים הסרת חסמים בתחום הדיור והמקרקעין בחברה
הלא יהודית: חסמים ופתרונות מומלצים ,אוקטובר
2020
.
תכניות בינוי מפורטות ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים
|
3
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
2
.
יעדי הממשלה לתכנון מפורט ביישובי החברה הערבית
הממשלה קבעה יעדים לתכנ
ון ביישובי החברה הערבית בשל משבר הדיור
, ובתוך כך, ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים .
התכנית האסטרטגית לדיור2040
7 קבעה, בין היתר, יעדים
,לתכנון מפורט ביישובים הערביים
הדרוזיים והצ'רקסיים ,
לפי מחוז: כ-
21
אלף דירות מאושרות בשנה בשנים2017
–
2020, כ-
23
אלף דירות לשנה בשנים2021
–
2025, וכ-
22
אלף דירות לשנה בשנים2026
–
2030
.
נציין כי לא הוגדרו יעדים ספציפיים ליישובים דרוזיים וצ'רקסיים, והם נכללים
.ביעדים הכלליים ליישובים הערביים
,לפי נתוני המועצה הלאומית לכלכלה
יעדי הממשלה
לתכנון מפורט
ביישובים
ערביים ודרוזיים לשנים2016
–
2020
הושגו ואף כ-
24%
מעבר להם ,
היעד התכנוני לשנים אלו ליישובים ערביים
היה104
אלף
דירות
, ואושרו בתקופה זו כ-
130
אלף דירות ,ביישובים אלו. עם זאת בבחינת עמידה ביעדים לפי מחוז
עולה כי
במחוז דרום אושרו יותר מפי שניים מהיעד שנקבע לתכנון
לציבור הערבי, במחוז מרכ ז מספר
הדירות
שאושרו בתכניות מפורטות עבור הציבור הערבי היה גבוה מיעדי התוכנית האסטרטגית ב-
70%
,; לעומת זאת
במחוזות ירושלים, חיפה וצפון היעדים לא הושגו, ונוצר בהם פער של23%
–
60%
מיעדי התכנון לציבור הערבי ,
ובתוך כך לציבור הדרוזי והצ'רקסי.
8
בתרשים1 נתונים על מספר
דירות בתכניות מפורטות מאושרות, בהיתרי בניה
ו התחלות בניה
ב
עשור האחרון.
תרשים1: דירות בתכניות מפורטות מאושרות, בהיתרי בניה ובהתחלות ב
ניה, ביישובים דרוזיים וצ'רקס
ים י9
אפשר לראות כי ב
שנים
2011
עד אוקטובר2021
אושרו בתכניות מפורטות32,448
דירות ביישובים אלו; ניתנו היתרי
בניה לכ-
6,800
דירות, והחלה בנייתן של7,847
דירות. בשנים2011
–
2017
חל גידול ניכר במספר הדירות בתכניות
7 הממשלה ה-
34
, החלטה2457
,תכנית אסטרטגית לדיור ,
2
במרס2017
,
לוח3
: יעדים לתקופה2030
-
2017
ולתקופת המשך ;
משרד
,ראש הממשלה, המועצה הלאומית לכלכלה התכנית האסטרטגית לדיור לשנים17
20
-
40
20, עופר רז דרור ונ ועם קוסט, מאי2017
.
8 המועצה הלאומית לכלכלה ,
התכנית האסטרטגית לדיור2017
-
2040: דוח מעקב ,
יוני2021
', עמ33
-
32
.
9
תכניות מפורטות: מנהלת
אגף קשרי ממשל ותכלול
,במנהל התכנון, קובץ נתונים שהועבר בדוא"ל במענה לבקשת מידע17
בינואר
2022
;. היתרי בניה והתחלות בניה: הלמ"ס, מחולל לוחות בינוי
מספר ה,דירות בהיתרי הבנייה לפי יישוב ושנת הוצאת ההיתר ,
16
לדצמבר
2021
.
נתוני היתרי הבניה עד2019
,כוללים היתרי בניה לבניית דירות חדשות וגם היתרים המסדירים מבנים קיימים שנבנו ללא היתר
משנת2020
.הנתונים אינם כוללים היתרי בניה המיועדים להכשיר בניה קיימת
ה ,למ"ס התחלות בנייה וגמר בנייה-הגדרות והסברים ,
סעיף3.3
.
נתוני היתרי הבניה עד שנת2019
כוללים היתרי בניה לבניית דירות חדשות וגם היתרים המסדירים מבנים קיימים שנבנו ללא
היתר, משנת2020
:הנתונים אינם כוללים היתרי בניה המיועדים להכשיר בניה קיימת. ראו
ה ,למ"ס התחלות בנייה וגמר בנייה-
הגדרות
והסברים , סעיף3.3
.
בשנים2020
-
2021
היו כ-
2,200
דירות בהיתרים למטרת הסדרת בנייה בלתי חוקית– היתרי לגיטימציה –
בכל
היישובים הערביים.
70
21
231
531
1,961
4,671
5,868
9,900
5,528
1,066
1,005
1,666
0
689
658
565
612
539
745
486
1,091
536
460
434
835
720
779
741
761
710
769
768
862
845
492
401
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
דירות בתכניות מפורטות מאושרות
דירות בהיתרי בניה
דירות בהתחלות בניה
תכניות בינוי מפורטות ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים
|
4
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
מפורטות מאושרות בשיעור שנתי ממוצע של כ-
180%
. בשנים2017
–
2021
התהפכה המגמה וחל קיטון של כ-
36%
בממוצע בשנה במספרן. במספר הדי רות בהיתרי בניה ובהתחלות בניה לא ניכר גידול משמעותי. לפיכך, הגידול
במספר הדירות בתכניות מאושרות לא גרר שינוי במספר היתרי
הבניה והתחלות הבניה, גם בשנים.לאחר מכן
3
. תכנון מתארי ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים
)תכנית מתאר מקומית היא תכנית סטטוטורית (שלה מעמד של חוק
המתווה את מדיניות התכנון ארוכת הטווח
בתחום הרשות המקומית. תכנית מתאר מקומית כוללת התייחסות לתיחום
,שטחים לייעודי קרקע, ל ,הוראות בנייה
ל ,מגבלות בנייה
ל דרכים בשטח היישוב
ועוד.
תכנית מתאר מקומית כפופה לתכניות מתאר מחוזיות וארציות, וקובעת
את העקרונות לתכנון ת
כניות בינוי מפורטות בתחום היישוב.
בשנים האחרונות נערך עדכון של תכניות המתאר ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים, בתקצוב המדינה, כחלק מהחלטות
.ממשלה לפיתוח יישובים אלו10
,לפי נתוני מנהל התכנון בכל היישובים הדרוזיים והצ'רקסיים יש תכניות מתאר
.בתוקף
ב-
10
יישובים יש תכנ
ית מתאר עדכנית (
50%
)
,ו
בעשרה
יישובים מתקיים הליך תכנון סטטוטורי במטרה
לאשר
תכנית מתאר
עדכנית
ליישוב. בטבלה2
.שלהלן מוצגים נתוני התכנון המתארי ביישובים אלו
טבלה2: מצב תכנון מתארי ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים (
פברואר2022
)
11
יישוב שנת אישור תכנית מתאר בתוקף סטאטוס תכנון מתארי
סטאטוס עדכון תכנית מתאר
אבו סנאן
1995 בהליך עדכון החלטה להפקיד בתנאים
בוקעאתא
2020 עדכני
בית ג'ן
2017 עדכני
ג'וליס
1995
בהליך עדכון החלטה להפקיד בתנאים
דאלית אל-כרמל
2011
בהליך עדכון דיון בהתנגדויות
חורפיש
2021 עדכני
יאנוח-ג'ת
2015 עדכני
ירכא
2015 עדכני
כסרא-
)סמיע (כסרא
2000
בהליך עדכון
פרסום לפי106ב
כסרא-
)סמיע (סמיע
2000
ב הליך
עדכון
כפר כמא
2015 עדכני
מג'דל שמס
2005 בהליך עדכון החלטה להפקיד בתנאים
מגאר
2009 עדכני
מסעדה
2015 עדכני
סאג'ור
2014 עדכני
עין אל אסד
2018 עדכני
עין קנייא
2014 ב הליך
עדכון
לקר
את דיון ב
הפק
דה
עספיא
1978
בהליך עדכון דיון להפקדה
)פקיעין (בוקייעה
1991
בהליך עדכון הפקדה
ראמה
2018 עדכני
ריחאניה
1993
בהליך עדכון החלטה להפקיד בתנאים
10
:ראו הממשלה
ה-
34
החלטה מספר959
,
תכנית לפיתוח ולהעצמת היישובים הדרוזיים והצ'רקסיים לשנים2016
-
2019
,
10
בינואר2016
;
הממשלה
ה-
36
החלטה מספר550
,
התוכנית הכלכלית לצמצום פערים בחברה הערבית עד לשנת2026
,
24
באוקטובר2021
.
11
מנהלת
אגף קשרי ממשל ותכלול ב ,מנהל התכנון, קובץ נתונים שהועבר בדוא"ל במענה לבקשת מידע17
בינואר2022
.
תכניות בינוי מפורטות ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים
|
5
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
,יש לציין כי הצורך בעדכון תכנית מתאר נוגע לגורמים שונים
לרבות
תחום התכנית, אופק הפיתוח של היישוב בתכנית
הקיימת, הצורך בפיתוח או בשינוי הבינוי ביישוב לטווח ארוך מעבר לקבוע בתכנית הקיימת ו שינויים בתחום התכנית
.המצריכים התאמה של התכנית
4
. תכניות מפורטות מאושרות ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים
תכניות בינוי מפורטות הן תכניות בינ.וי עיר (תב"ע) שמתוקפן ניתן להוציא היתרי בניה
,התכניות קובעות, בין היתר
תוספת (או גריעה) של שטחי מגורים, מסחר, תעסוקה, תיירות ומבני ציבור, ביחס למצב התכנוני המאושר, כלומר
.המצב התכנוני הקיים במתחם בעת אישור התכנית
( בעשרים השנים האחרונות2002-2021
) אושרו ביישובים
הדרוזיים והצ'רקסיים256
.תכניות מפורטות
בתרשים2
להלן מוצגים נתונים על
תכניות מפורטות מאושרות ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים לפי שנת אישור.
תרשים2: תכניות מפורטות מאושרות ביישובים דרוזיי
ם וצ'רקסיים לפי שנת אי
שור,
2021
-
2002
12
אפשר לראות כי חלה עליה ניכרת במספר התכניות שאושרו ביישובים אלו עד שנת2014
, אז הגיע מספרן לשיא
בתקופה האמורה. בשנים2015-2020
הייתה מגמת ירידה במספר התכניות שאושרו, ובשנת2021
.חלה עליה נוספת
בתרשים3
להלן
מוצג מספר הדירות ב
תכניות המפורטות
שאושרו בשנים2002
–
2021, לפי שנת אישור.
תרשים3
:דירות ב תכניות מפורטות שאושרו בשנים2002
–
2021
13
12
מנהלת
אגף קשרי ממשל ותכלול
,במנהל התכנון, קובץ נתונים שהועבר בדוא"ל במענה לבקשת מידע17
בינואר2022
.
13
.שם
2
1
11
15
18
30
40
28
20
23
17
16
14
21
ללא2002
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
5
-
70
21
231
531
1,961
4,671
5,868
9,900
5,528
1,066
1,005
1,666
ללא2002
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
תכניות בינוי מפורטות ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים
|
6
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
אפשר לראות כי בשנים2002
עד2021
נוספו32,523
.דירות14
בשנים2002
–
2012
מספר הדירות הנוספות בתכניות
מאושרות היה נמוך, וגדל במתינות. משנת2013
חל גידול ניכר במספר הדירות הנוספות, ובשנת2017
הגיע מספרן
לשיא בתקופה האמורה (כעשרת
אלפים דירות). בשנים2018
–
2020
.חלה ירידה במספר הדירות בתכניות מאושרות
בתרשים4
.מוצגת התפלגות הדירות שנוספו בתכניות מפורטות מאושרות לפי יישוב
תרשים4
: תוספת דירות בתכניות מפורטות מאושרות
ביישו ,בים דרוזיים וצ'רקסיים1
0
20
-
1
2
20
15
אפשר לראות כי
בדאלית אל-כרמל
,נוסף המספר הגבוה ביותר של דירות
כ-
15
אלף דירות, שהן כ-
47%
מהדירות
.שנוספו בכלל יישובים אלו כ-
19%
מכלל הדירות בתכניות מאושרות הן בע
ו.ספיא ב תרשים5 להלן
מוצגת תוספת
שטח בתכניות מפורטות מאושרות לפי ייעוד
בשנים2002
-
2021
.
תרשים5
,: תוספת שטח בתכניות מפורטות מאושרות לפי ייעוד2021
-
2002
16
אפשר לראות כי באשר לתוספת שטחים לשימושים אחרים, מלבד דיור, בתכניות שאושרו בעשרים השנים האחרונות
נוספו כ-
600
אלף מ"ר של שטחי מסחר, כ-
300
,אלף מ"ר של שטחי תעסוקה
וכ-
57
.אלף מ"ר לתיירות/מלונאות
,באשר למבני ציבור
בתכניות אלו כמעט שלא נוספו שטחים למבני ציבור.
14 נציין כי תכניות מפורטות עשויות לאפשר הסדרה של בניה קיימת בתחומה, אך מספר
הדירות הנוספות בתכנית אינו לוקח בחשבון בניה
.קיימת
15
מנהלת
אגף קשרי ממשל ותכלול
,במנהל התכנון, קובץ נתונים שהועבר בדוא"ל במענה לבקשת מידע17
בינואר2022
.
16
.שם
10
14
30
72
128
141
232
335
352
502
698
808
819
1,151
1,207
1,383
1,546
1,621
6,252
15,222
0
2000
4000
6000
8000
10000 12000 14000 16000
עין אל-אסד
כסרא-סמיע
חורפיש
ריחאניה
מג'דל שמס
ג'וליס
ראמה
בוקעאתה
בית ג'ן
אבו סנאן
ירכא
פקיעין(בוקייעה)
סאג'ור
עין קיניה
מג'אר
ינוח-ג'ת
מסעדה
כפר כמא
עספיא
דאלית אל-כרמל
299,117
591,152
56,694
226
מ"ר תעסוקה
מ"ר מסחר
מ"ר מלון/תיירות
מ"ר מבני ציבור
תכניות בינוי מפורטות ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים
|
7
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
בטבלה3
מוצגים נתוני התכניות שאושרו בשנים2002-2021
בפילוח לפי יזם
או .מגיש התכנית
יזם
או מגיש התכנית
,עשוי להיות בעל קרקע פרטית, רשות מקומית, גוף או משרד ממשלתי
ב או שיתוף בין גורמים אלו. רוב התכניות הוגשו
על ידי רשויות מקומיות, וכן רוב הדירות שנוספו בתכנות מאושרות נוספו בתכניות אלו. תכניות רבות הוגשו על ידי
,בעלי קרקע פרטיים, אך בתכניות אלו נוספו מעט דירות יחסית. משרדי וגופי הממשלה הגישו מעט תכניות יחסית
אך יש בה.ן מספר גדול יחסית של דירות בכל התכניות תוספת השטח למבני ציבור זניחה.
טבלה3
,: תכניות מאושרות ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים, לפי יזם ונתונים נבחרים2002
–
2021
17
יזם/מגיש
מספר
תכניות
שטח התכניות
(דונם)
דירות
תעסוקה
(מ"ר)
מסחר
(מ"ר)
מלון/תיירות
(מ"ר)
מבני ציבור
(מ"ר)
פרטי
87
1,086
235
33,963
16,358
2,374
79
רשות מקומית ופרטי
35
3,481
379
25,691
3,007
-100
26
רשות מקומית
98
118,438
24,233
204,713
520,160
43,753
88
משרד הבינוי והשיכון
11
2,423
6,453
2,340
38,486
3,767
11
רשות מקרקעי ישראל
2
173
511
-
-
-
2
גופי ממשלה שונים
2
2,620
8
5,185
7,641
4,520
1
משרד ממשלתי ופרטי
2
342
566
-
5,500
-
2
מנהל התכנון
2
58
114
2,400
-
2,380
2
ללא נתון על יזם/מגיש
17
885
24
24,825
-
-
15
סך הכ
ול
256
129,507
32,523
299,117
591,152
56,694
226
אפשר לראות כי בשנים2002
עד2021
אושרו256
תוכניות בשטח כולל של כ-
129.5
אלף דונם וכללו כ-
32.5
אלף
דירות. בנוסף אושרו שטחי תעסוקה בשטח כולל של כ-
299
אלף מ"ר
, שטחי בתי מלון ותיירות בשטח כולל של כ-
56.7
אלף מ"ר ומבני ציבורי בשטח כולל של כ-
226
מ"ר.
5
.
תכניות בהליכי
תכנון סטטוטורי ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים
בתרשים6 מוצגות התכניות שנמצאות בהליכי תכנון, לפי שלב התכנון הסטטוטורי בו הן נמצאות.
תרשים6
,: תכניות מפורטות ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים בהליכי תכנון סטטוטורי, לפי שלב2021
18
אפשר לראות כי נכון לסוף שנת2021
, היו71
תכניות מפורטות בשלבים שונים של
ך הלי ה תכנון
ה סטטוטורי, ובהן
מוצעת תוספת של כ-
11
.אלף דירות
( רוב התכניות62%
) הן בשלבים הראשונים של התכנון הסטטוטורי (עמידה
.)בתנאי סף, והחלטה להפקדת התכנית בתרשים7 מוצג
ות דירות בתכניות מפורטות בהליכי תכנון לפי שלב
בשנת
2021
.
17
מנהלת
אגף קשרי ממשל ותכלול
,במנהל התכנון, קובץ נתונים שהועבר בדוא"ל במענה לבקשת מידע17
בינואר2022
.
18
מנהלת
אגף קשרי ממשל ותכלול
,במנהל התכנון, קובץ נתונים שהועבר בדוא"ל במענה לבקשת מידע17
בינואר2022
.
2
6
13
6
16
28
דיון באישור
דיון בהתנגדויות
פרסום הפקדה בעיתונות
פרסום הפקדה ברשומות
החלטה להפקיד
קיום תנאי סף
תכניות בינוי מפורטות ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים
|
8
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
תרשים7
,: דירות בתכניות מפורטות בהליכי תכנון, לפי שלב2021
19
אפשר לראות כי רוב הדירות בתכניות בהליכי תכנון, הן בתכניות שנמצאות בשלבי תכנון מתקדמים יותר: יותר
.ממחצית הן בשלב פרסום ההפקדה בעיתונות, וכרבע הן בשלב הדיון בהתנגדויות ובדיון באישור התכניות
בתרשים8
מוצגים נתונים על ,תוספת שטחים בתכניות בהליכי תכנון, לפי ייעוד2021
.
תרשים8
,: תוספת שטחים בתכניות בהליכי תכנון, לפי ייעוד2021
20
אפשר לראות כי
ל גבי
תוספת שטחים לשימושים אחרים, מלבד דיור, תכניות הנמצאות בהליכי תכנון כוללות כ-
2.3
מיליון מ"ר
לתיירות/מלונאות, כ-
101
אלף מ"ר למסחר, כ-
28
אלף מ"ר לתעסוקה, וכ-
101
.אלף מ"ר למבני ציבור
טבלה4
.מציגה את התכניות המפורטות שבהליכי תכנון לפי מוסד התכנון המטפל בהן רוב התכניות המפורטות
הנמצאות בהליכי תכנון מטופלות על ידי הוועדה המחוזית צפון (
90%) ובהן כ-
67%
.מהדירות
במחוז צפון מטופלות
תשע תכניות שבהן כ-
28%
.מהדירות בכללה תכניות המקודמות
תכנית אחת ובה כ-
550
,דירות
מטופלת בותמ."ל
טבלה4
:
תכניות ,מפורטות בהליכי תכנון
לפי מוסד תכנון ,
2021
21
מוסד תכנון
מספר
תכני
ות
שטח התכנית
(דונם)
מספר
דירות
מבני ציבור
(מ"ר)
מסחר
(מ"ר)
תעסוקה
(מ"ר)
מלון/תיירות
(מ"ר)
ותמ"ל
1
165
547
28,659
-
-
-
וועדה מחוזית
חיפה
9
675
3,260
38,874
3,929
150
10,051
וועדה מחוזית
צפון
87
119,746
7,775
2,246,716
103,586
98,366
21,248
סך הכ
ול
97
120,585
11,582
2,314,249
107,515
98,516
31,299
19
מנהלת
אגף קשרי ממשל ותכלול
,במנהל התכנון, קובץ נתונים שהועבר בדוא"ל במענה לבקשת מידע17
בינואר2022
.
20
מנהלת
אגף קשרי ממשל ותכלול
,במנהל התכנון, קובץ נתונים שהועבר בדוא"ל במענה לבקשת מידע17
בינואר2022
.
21
.שם
101,446
28,044
101,022
2,313,235
מ"ר מבני ציבור
מ"ר תעסוקה
מ"ר מסחר
מ"ר מלון/תיירות
7
2,980
6,495
565
821
598
דיון באישור
דיון בהתנגדויות
פרסום הפקדה בעיתונות
פרסום הפקדה ברשומות
החלטה להפקיד
קיום תנאי סף
תכניות בינוי מפורטות ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים
|
9
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
אפשר לראות כי בשנת2021
היו בהליכי תכנון97
תכניות בשטח כולל של כ-
120
אלף דונם, אשר כללו כ-
11.6
אלף
דירות, כ-
2.3
מיליון מ"ר מבני ציבור, כ-
107.5
אלף מ"ר שטחי מסחר, כ-
98.5
אלף שטחי תעסוקה וכ-
21.3
אלף מ"ר
.שטבי מלונות ותיירות
בותמ"ל מקודמת תכנית אחת בלבד ביישובים.דרוזיים וצ'רקסיים
6
. חסמים מרכזיים במימוש תכניות ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים
בשנת2020
גובש צוות בין-
משרדי ביוזמת)המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי
ובהשתתפות משרדי
ממשלה וגורמים רלוונטיים אחרים, במטרה לבחון את יישום המלצות צוות120
הימים22
והחלטות הממשלה
.שבעקבותיהן
הצוות פעל למיפוי
החסמים הרבים
ודי לק
ם שוק נדל"ן משוכלל ביישובי
ם ערביים, דרוזיים וצ'רקסיים ,
ולגיבוש
פתרונות
לחסמים אלו במטרה
.לקדם את תחום הדיור בישובים אלו
בעוד שבתחילה
התמקדה עבודת הצוות
בהיבט המשפטי , במהלך עבודתו התגבשה הבנה כי יש
חסמים מקצועיים משמעותיים
שטעונים עבודת עומק לשם
הסרתם, וכי על אף תיקוני החקיקה והקצאת התקציבים בתחום ,טרם מוצו המהלכים שיאפשרו
קידום שוק דיור
משוכלל ויעיל בחברה
הערבית והדרוזית., בין היתר, נוכח הקושי בהיבטי יזמות תכנונית ויזמות בניה
הצוות הגיש את
המלצותיו לשר, ב מטרה שאלו ישמשו תשתית מקצועית לדיונים הממשלתיים
בעניין
קידום החלטות המשך להחלטות
922
ו-
959
.
23
בדצמבר2020
התקבלה החלטת ממשלה664
המאמצת את
המלצות הצוות הבין-
משרדי להסרת
חסמים בדיור ובמקרקעין ביישובי החברה הערבית, הדרוזית והצ'רקסית.
24
ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים יש מורכבות רבה בתחום התכנון והבניה, מסיבות שונות. מורכבות זו יוצרת קשיים
בתכנון תכניות מפורטות ובמימושן. להלן נציג כמה סוגיות מרכזיות, שעלו מעבודת מנהל התכנון ומעבודת צוות
.החסמים של משרד המשפטים בנושא
לאור המלצות הצוות הבי
ן-משרדי25
ופרסומי מנהל ה
תכנון על תכנון ביישובים ערביים, דרוזי
י,ם וצ'רקסיים26
נציג
להלן כמה סוגיות מרכזיות הממחישות את המורכבות הקיימת
ב
תכנון ובניה ב
יישובים ערביים ודרוזי
םי , בדגש על
.חסמים למימוש תכניות מפורטות
ריבוי קרקעות פרטיות ומיעוט קרקעות מדינה :מרבית הקרקעות בתחום ה יישובים הערביים, לרבות הדרוזיים
,והצ'רקסיים הן קרקעות בבעלות פרטית, ובעליהן מתקשים או אינם מעוניינים ליזום בהן
.תכנון ובנייה27
לסוגיה זו
כמה השלכות מרכזיות: צורך בהקצאת שטח לצרכי ציבור מקרקע
פרטית ,
יכולת מוגבלת של המדינה ליזום תכנון
ובניה על קרקעות מדינה בתחומי.יישובים אלו
תכניות בניה מקצות במסגרתן קרקע לצרכי ציבור–
,מבני ציבור (גנים
בתי ספר וכדומה), תשתיות, מדרכות, שטחי ציבור פתוחים ועוד. בדרך כלל, כאשר מדובר בקרקעות מדינה, שיעור
ההפרשות לצרכי ציבור
נקבע בתכנית בהתאם ל
צרכי הציבור החזויים של התכנית (פרוגרמה ציב ורית, תשתיות
22
,משרד האוצר דוח צוות120
הימים להתמודדות עם מצוקת הדיור ביישובי המיעוטים , יוני2015
.
23
,משרד המשפטים
הסרת חסמים בתחום הדיור והמקרקעין בח
ברה הלא יהודית: חסמים ופתרונות מומלצים ,אוקטובר
2020
.
24
הממשלה ה-
36
,
החלטה664
בנושא
אימוץ המלצות הצוות הבין-
,משרדי להסרת חסמים בדיור ובמקרקעין ביישובי החברה הערבית
הדרוזית והצ'רקסית ,
2
2
בדצמבר2020
.
25
,משרד המשפטים
הסרת חסמים בתחום הדיור והמקרקעין בחברה הלא יהודית: חסמים ופתרונות מומלצים ,אוקטובר
2020
.
26
,מנהל התכנון
איחוד וחלוקה בקרקע פרטית בישובי החברה הערבית, הדרוזית והצ’רקסית מתאוריה לפרקטיקה - כלים יישומיים , אוגוסט
2021
.
27
מבקר המד ,ינה דוח שנתי69
,ב
פעולות הממשלה בנושא מצוקת הדיור ביישובי המיעוטים ', עמ573
.
תכניות בינוי מפורטות ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים
|
10
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
וכדומה), אך כאשר מדובר ,בקרקעות פרטיות ביישובים ערביים
דרוזיים וצ'רקסיים , לעיתים מתעוררת התנגדות
.לכך, שכן ההפרשה לצרכי ציבור היא על חשבון הקרקעות הפרטיות יש מקרים שבהם במהלך תכנון תכנית מפורטת
או לאחר אישורה נבנים מבנים לא חוקיים באופן שמסכל
את התכנית המפורטת ולא מאפשר לממשה , כדי להימנע
מהפרשה מהקרקע הפרטית לצרכי ציבור . במקרים אלו, נדרש עדכון של התכנית, דבר שאורך זמן ומצריך השקעה
.תקציבית נוספת נ וסף,על כך
המחסור בקרקעות מדינה
מ
צמצם את יכולת
ה
של המדינה לעודד בניה יזמית ובניה
רוויה, אופני בניה שעשויים לסייע
ב
גיבוש וב
מימוש תכניות שבהן דירות רבות המשווקות לכלל הציבור ו
ב פתרון משבר
.הדיור ביישובים אלו
מיעוט סחר בקרקע, מיעוט יזמות תכנונית ויזמות בניה
, דפוסי בניה ומגורים מסורתיים :
,ביישובים ערביים
דרוזיים וצ'רקסיים כמעט שאין שוק נדל"ן וזאת בשל כמה סיבות: ייחוס ערך תרבותי רב לקרקע שאינו מתמצה
בערכה הכלכלי ובפוטנציאל העסקי הטמון בה, גורם למיעוט סחר בקרקע באופן כללי, קל וחומר לצרכי תכנון ובניה
למטרות יזמיות של רווח כלכלי; הבניה ביישובי
ם אלו הי
א בדרך כלל משפחתית,
ונעשית בצפיפות נמוכה, בעוד
שכמעט ואין תכנון ובניה יזמיים או בניה למכירה או להשכרה בצפיפות גבוה יותר, הנדרשת כדי לתת מענה הולם
.לצרכי הדיור ביישובים אלו
,ריבוי בעלויות על הקרקע קיומן של
בעלויות שאינן רשומות ורישום בעלויות לא עדכני:
נושא רישום הבעלויות
על הקרקע משפיע על האפשרות להתאים את התכנון המפורט
באמצעות טבלאות האיחוד והחלוקה,
הקובעות את
חלקות הקרקע השונות במסגר
ת
התכנית, למצב הבעלויות הקיים. כאשר אין הלימה בין הבעלות בפועל לבעלויות
הרשומות בטאבו, נוצר ק
ו שי לערוך התאמה.שכזו28 ככל ש ,רישום הבעלויות אינו משקף את הרכב הבעלויות בפועל
,נוצר קושי לגבש תכנית איחוד וחלוקה שתהלום את הרכב הבעלויות בפועל ועולה הסיכוי שהתכנית
לא תמומש.
חוסר בתכניות מתאר עדכניות בחלק מהיישובים:
תכנון מתארי מאפשר לקדם תכניות מפורטות (תכנית בינוי עיר
– תב"ע). תכניות מפורטות הן תנאי להוצאת היתר בניה, קרי,
ללא תכנית מפורטת, לא ניתן להוציא היתר בניה
ולבנות באופן חוקי. בעיית הבניה הבלתי חוקית ביישובים ערביים קשורה לקיומה של אפשרות לבניה חוקית, ולשם
כך, יש צורך בקיומן של תכניות לפי ההירארכיה התכנונית המאפשרת רישוי בניה: תכנית מתאר, תכנית מפורטת
.והיתר בניה
,נציין כי בכל היישובים יש תכנית מתאר בתוקף, אך בשמונה יישובים מתקיים עדכון של תכניתה מתאר
.כלומר, יש תכניות מתאר עדכניות בהליכי תכנון
בניה לא חוקית, תכנון והסדרה:
חלק ממטרות התכנון המתארי והמפורט ביישובים
ו אל היא
הסדרת הבניה הלא
חוקית בהם .הסדרה שכזו מותנית ב
הגברת האכיפה כלפי בניה לא חוקית חדשה, במטרה למנוע
בניה
לא חוקית
חדשה בזמן שמקדמים את התכנית
, דבר שעלול
לסכל את מימוש התכניות המפורטות שאושרו או שנמצאות בהליכי
תכנון.
לסוגיות אלו מחיר כלכלי וחברתי, בין היתר, צמצום היכולת לממש תכניו מפורטות, ויכולת מועטה לתת מענה
.לצרכי הדיור ביישובים אלו, בעיקר לאלו שאין בבעלותם קרקע שהם רוב התושבים
28
,להרחבה: מנהל התכנון
איחוד וחלוקה בקרקע פרטית בי
י
שובי החברה הערבית, הדרוזית והצ’
רקסית מתאוריה לפרקטיקה-
כלים
יישומיים ,
23
באוגוסט2021
.
תכניות בינוי מפורטות ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים
|
11
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
נספח
בטבל
אות 5 ו-6
שלהלן מוצגים נתוני התכניות המפורטות המאושרות לפי יישוב. נציין כי ,התכניות קובעות, בין היתר
תוספת (או גרי עה) של שטחי מגורים, מסחר, תעסוקה, תיירות ומבני ציבור, ביחס למצב התכנוני המאושר, כלומר
.המצב התכנוני הקיים במתחם בעת אישור התכנית
,לכן, עשויים להיות בחלק מהמקרים ערכים שליליים
.שמשמעותם גריעה של שטח בייעוד מסויים ביחס למצב התכנוני המאושר החל על השטח
טבל ה5
:
תכניות מפורטות
מאושרות
,ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים לפי יישוב ,
2021
יישוב
מספר
תכניות
שטח התכניות
(דונם)
תוספת
דירות
תעסוקה
(מ"ר)
מסחר
(מ"ר)
מלון/תיירות
(מ"ר)
מבני ציבור
(מ"ר)
אבו סנאן
11
367
502
25,069
8,417
-
10
בוקעאתה
16
198
335
-1,237
6,265
1,240
14
*יישובי רמת הגולן
1
6,209
-
בית ג'ן
20
218
352
205
87
-425
20
ג'וליס
13
309
141
18,326
4,978
-
11
דאלית אל-כרמל
14
7,012
15,222
16,680
175,295
6,147
14
חורפיש
19
3,953
30
2,140
1,670
118
11
ינוח-ג'ת
19
93,504
1,383
5,081
36,045
16,170
17
ירכא
35
822
698
27,293
7,512
-
33
כסרא-סמיע
12
62
14
1,220
-
-
10
כפר כמא
7
3,434
1,621
-1,484
24,412
-3,163
4
מג'אר
14
510
1,207
-1,591
4,578
-
12
מג'דל שמס
18
844
128
68,971
155,993
10,100
17
מסעדה
4
1,507
1,546
101,798
109,674
-
2
סאג'ור
7
1,650
819
27,852
14,496
11,982
7
עין אל-אסד
4
3,030
10
5,185
7,641
4,520
4
עין קיניה
4
1,073
1,151
-7,400
-200
-200
4
עספיא
15
3,841
6,252
2,631
19,294
2,241
14
)פקיעין (בוקייעה
9
372
808
7,928
14,131
7,964
9
ראמה
13
183
232
450
864
-
12
ריחאניה
1
409
72
-
-
-
1
סך הכ
ול
256
129,507
32,523
299,117
591,152
56,694
226
*בוקעאתה, מג'דל שמס
, מסעדה ו
עין קיניה.
טבל ה6
:
תכניות ,מפורטות בהליכי תכנון ביישובים דרוזיים וצ'רקסיים
לפי יישוב ,
2021
יישוב מספר תכניות
שטח התכניות(דונם)
מספר דירות תעסוקה (מ"ר)
מסחר (מ"ר)
מלון/תיירות
(מ"ר)
מבני ציבור
(מ"ר)
אבו סנאן
13
70
155
1,750
1,203
-
1,164
בוקעאתה
10
13,830
187
4,963
-8,413
10,185
-376
בית ג'ן
8
45
13
-470
-128
-
-
ג'וליס
6
286
999
1,223
-1,320
-
38,275
דאלית אל-כרמל
5
654
3,232
3,504
150
10,051
38,874
חורפיש
5
138
13
-3,396
-
-
4,472
ינוח-ג'ת
4
36,703
248
1,328
544
-
9,785
ירכא
10
66,434
1,836
35,251
36,369
2,000
26,875
כסרא-סמיע
1
62
-
כפר כמא
2
116
-
4,100
47,385
-
-
מג'אר
15
1,395
4,048
46,625
17,052
-
2,177,338
מג'דל שמס
3
378
821
11,050
4,595
8,308
17,749
מסעדה
1
15
-
1,292
1,291
-
-
סאג'ור
1
24
-
עספיא
4
21
28
425
-
-
-
)פקיעין (בוקייעה
3
40
-
-
-
-
243
תכניות בינוי מפורטות ביישוב
ים דרוזיים וצ'רקסיים
|
12
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
יישוב מספר תכניות
שטח התכניות(דונם)
מספר דירות תעסוקה (מ"ר)
מסחר (מ"ר)
מלון/תיירות
(מ"ר)
מבני ציבור
(מ"ר)
ראמה
3
345
2
-174
-62
-
-
ריחאניה
3
31
-
44
-150
755
-150
סך הכ
ול
97
120,585
11,582
107,515
98,516
31,299
2,314,249