חומר רקע

,ירושלים כ"א אייר, תשפ"ב 22 ,מאי2022 :סימוכין אס– 22 - 1054 : הנדון הצעת חוק קביעת תקרה לעמלת פתיחת תיק להלוואה לדיור- בחינת בנק ישראל הקדמה ותמצית הצעת חוק הבנקאות (שירות ללקוח)(תיקון- ,)קביעת תקרה לעמלת פתיחת תיק להלוואה לדיור התשפ"ב- 2022 , הוגשה על ידי ח"כ חיים כץ וח"כ חוה אתי עטייה והועלתה לדיון ב ו ועדת שרים ביום א' בשבט התשפ"ב 03.01.2022 . הצעת החוק מבקשת לקבוע תקרה בחוק בסכום של360 ש"ח לעמלה ש רשאי תאגיד בנקאי לגבות בעד הגשת בקשה להלוואה לדיור. בהתאם לדברי ההסבר, ההצדקה לקביעת התקרה היא היעדר הלימה בין היקף הפעולות המבוצעות על ידי הבנק (הצעה להלוואה והחתמה על )חוזה ל בין גובה העמלה שעשוי להגיע לאלפי שקלים חדשים. הצדקה נוספת המ וזכר ת בדברי ההסבר, ה יא שהעמלה נתונה למיקוח, באופן שיוצר הפליה בין לקוחות שמודעים לכך ומקבלים הנחה ובין אלו שלא. במסגרת התייחסות בנק ישראל להצעת חוק התחייבנו לבצע בחינה מקצועית ומבוססת של עמלה זו. מטרת נייר זה לסקור את המצב החוקי , להציג את המידע הקיים ולהציג את העמדה המקצועית של הפיקוח על הבנקים בנושא . להלן עיקרי :המסמך 1. העמלה המקסימלית הנהוגה נכון להיום עומדת על0.25% מסך ההלוואה, עם רף מינימלי של500 .₪הרף המקסימלי שקבעו הבנקים בתעריפוניהם משתנה. 2. המחיר הכולל ש ל הלוואת משכנתא מורכב מ החזרים בגין ריבית ו עמלת פתיחת תיק ומ ושפע מ שינויים עתידיים, שייתכן ש יתממשו וישפיעו על ההחזר החודשי (שינוי בריבית במקרה של .)'ריבית משתנה, שינוי במדד וכו הרפורמה במשכנתאות אש ר צפויה ל הי כנס לתוקף ב- 31.8.22 ת גלם את כלל העלויות במחיר אחד ו ת חזק באופן משמעותי את ההבנה ואת יכולת ההש ו ואה של .הלקוחות 3. הנתוני ם שהתקבלו מהמערכת מעידים על :המגמות הבאות לאורך השנים מגמת עליה בכמות ה לקוחות המקבלים הנחה על עמלת פתיחת תיק, מגמת עליה בשיעור ההנחה הממוצע הניתן ללקוחות.ומגמת ירידה בסכום העמלה הממוצע המשולם בפועל 4. עמלת פתיחת תיק היא עמלה מקובלת בעולם. התעריפים המקסימליים הנהוגים בעולם גבוהים מאלו הנהוגים בישראל. 5. שקלנו את האפשרות ל יישם את ההצעה באמצעות הפעלת הסמכויות המצויות בידי בנק ישראל ולא מצאנו לנכון לעשות כן, מן הטעם שרצוי להמתין להשפעת הרפורמה הצפויה. אנו סבורים כי שיקול זה צריך לעמוד גם ל נגד עיני המחוקק בבואו לבחון את ההצעה . ככל שיוחלט בכל זאת לקדם את הצעת החוק יש לכל הפחות לוודא שהחקיקה תחול על כל הגופים שנ ו תנים משכנתאות .לציבור 2 1. עמלת פתיחת תיק– רקע ו מידע 1.1 מהי עמלת"פתיחת תיק "להלוואות לדיור כידוע מקורות ה הכנס ה העיקריים של התאגידים הבנקאים הם מ ריבית מו עמלות. בעוד שהכנסות מריבית משקפות את ,מחיר הכסף בצירוף מרווח הכולל את סיכון האשראי הכנסות מעמלות משמעותן החזר הוצאות לתאגיד הבנקאי בגין עלויות ה תפעול של ה שירות . בשנת2008 בוצעה רפורמה מקיפה בכללי העמלות (להלן: הרפורמה), שבמסגרתה נקבעו כללי הבנקאות (שירו ת ללקוח)(עמלות), תשס"ח- 2008 (להלן: הכללים). ברפורמה אוגדו שירותים נפוצים המשמשים את הציבור . במסגרת זו נקבע חלק3 לתעריפון המלא "אשראי". חלק זה כולל את רשימת העמלות אותן ניתן לגבות אגב מתן אשראי. בין עמלות אלו נכללת עמלת "טיפול באשראי ובטחונות" בה קיימת הבח .נה בין הלוואות לדיור והלוואות שאינן לדיור מנגנון הגבייה שנקבע בכללים הוא עמלה אחוזית, .עם תעריפי מינימום ומקסימום את העמלה ניתן לגבות רק עבור הלוואות מעל100 'א.₪ עוד נקבע בכללים כי בהלוואות לדיור יש לגבות עמלה זו .לאחר ביצוע עיקר ההליכים לקבלת ההלוואה ע מלה זו אינה מפוקחת והתאגידים הבנקאיים רשאים לקבוע את השיעורים ו את תעריפי המינימום והמקסימום .בעצמם יובהר כי על פי הכללים, הבנקים רשאים לגבות את העמלות בהתאם לתעריפים שקבעו, אך הם אינם מחויבים לכך. בפועל הבנקים אכן נוהגים לתת הנחות משמעותיות מהמחיר .התעריפי, כמתואר להלן לשם נוחות הדיון ולצורך סנכרון עם הצעת החוק נתייחס בנייר זה אל עמלת "טיפול באשראי "ובטחונות" להלוואות לדיור בשם "עמלת פתיחת תיק להלוואה לדיור/ ""עמלת פתיחת תיק. 1.2 הרפורמה במשכנתאות לאחרונה קידם בנק ישר אל שינוי מקיף בתחום המשכנת א ות על מנת להקל על הלווים ולסייע להם בתהליך נטילת המשכנת א בשלושה היבטים: שיפור השקיפות ויכולת ההשוואה בין .הבנקים השונים; הגברת הפשטות ויכולת ההבנה; וכן התייעלות בביצוע התהליך המהלך פורסם 'בעדכון להוראת ניהול בנקאי תקין מס451 , ב יום31.1.2022 וצפוי לה י כנס לתוקפו ב יום31.8.2022 . אחד הצעדים המרכזיים ברפורמה נועד לתת מענה לכך שהמחיר הכולל של הלוואת משכנתא מורכב ממספר רכיבים אשר מקשים על הלקוח לשקלל אותם ולקבל תמונה מלאה של עלות ההלוואה. רכיבים אלו כוללים החזרים בגין ריבית ו עמלת פתיחת תיק, וכן מושפעים מ שינויים עתידיים שייתכן ש יתממשו וישפיעו על ההחזר החודשי (שינוי בריבית במקרה של .)'ריבית משתנה, שינוי במדד וכו לשם כך נקבע כי האישור העקרוני שניתן ללקוח יספק מידע אחיד, ברור ומקיף, במטרה לשפר את יכולת קבלת ההחלטות של הלקוחות. בין היתר יוצ גו באישור העקרוני (ראו נספח א) : 3 א. )הריבית הכוללת החזויה (העלות הממשית של האשראי– חישוב הריבית הכוללת החזויה שלוקח בחשבון גם עמלות ו תחזיות לשינויים עתידיים בשיעור הריבית, על ;בסיס נתונים שמפרסם בנק ישראל ב. סך כל התשלום הצפוי החזוי שישולם עד לסוף תקופת המשכנתא ; ג. ;סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי, על פי התחזיות ד. .סכום ההחזר החודשי הראשון ה. .סכום העמלה שהבנק מתכוון לגבות מהלקוח ככל שיתקדם מולו נתונים אלה יגבירו את רמת השקיפות בעסקת המשכנתא של הלקוחות עם התאגידים הבנקאים ויסייעו ללווים להבין טוב יותר את ההתחייבויות שגלומות בהצעות הבנקאיות השונות שיקבלו. המידע יתבסס על מתודולוגיות חישוב אחידות ויונגש באופן זהה על ידי כל .התאגידים הבנקאים כך הלקוחות יוכלו להשוות את העלות הממשית של האשראי ו באמצ עותו להשוות.את ההצעות השונות שהם מקבלים, ולבחור את ההצעה הזולה ביותר 1.3 ה תערי פים המפורס מי ם בתעריפוני הבנקים העמלה המקסימלית ה נהוגה נכון להיום עומדת על0.25% מסך ההלוואה, עם רף מינימלי של 500 .₪ה ה רף מקסימלי שקבעו הבנקים בתעריפוניהם משתנה (נע בין5 'א ₪ל- 50 'א)₪ . תעריף העמלות המקסימלי בגין לקיחת משכנתא שקבעו הבנקים מפורסם ללקוחות המערכת הבנקאית בתעריפוני הבנקים המוצגים באתרי האינטרנט הפומביים. כמו כן, תעריפי העמלות ,מוצגים באישור העקרוני למתן הלוואה ובהסכמי המשכנתאות (מכוח חוק אשראי הוגן התשנ"ג- 1993 , הוראת ניהול בנקאי תקין451 "נהלים למתן הלוואות לדיור" והוראת ניהול בנקאי תקין449 .)""פישוט הסכמים ללקוח להלן השוואת תעריפי עמלת פתיחת תיק ב הלוואה לדיור המפורסמים לציבור : לוח1 - השוואת תעריף עמלת פתיחת תיק ב הלוואות לד יור הפועלים לאומי מזרחי *טפחות הבינלאומי דיסקונט מרכתיל דיסקונט ירושלים אחוז מינימום מקסימום 0.25% 500 ₪ 6,000 ₪ 0.25% 500 ₪ 10,000 ₪ 0.25% 500 ₪ 5,000 ₪ 0.25% 500 ₪ 10,000 ₪ 0.25% 500 ₪ 50,000 ₪ 0.25% 500 ₪ 50,000 ₪ 0.25% 500 ₪ 10,000 ₪ 4 1.4 בנצ'מרק עולמי עמלת פתיחת תיק היא עמלה מקובלת בעולם. ה תעריפים המקסימליים הנהוגים בעולם גבוהים מאלו הנהוגים בישראל להלן ממצאי בדיקה שערכה חטיבת המחקר בבנק ישראל. ה סקירה התבססה על אתרים בחו"ל שמטרתם להסביר לרוכשי נדל"ן מהן ההוצאות הנוספות שהם נדרשים להוציא ואינ ה לקוח ממקורות רשמיים. למידע מורחב בנושא ראו נספח ב . לוח2 - השוואת תעריפים בעולם מדינה תעריף דמי פתיחת תיק משכנתא ארה"ב Loan origination fee - 0.5% - 1% מסכום ההלוואה בריטניה Arrangement fee 0£ - 2,000£ Booking fee 99£ - 250£ Telegraphic Transfer fee 25£ - 50£ קנדה אין עמלת פתיחת תיק גרמניה Mortgage application fees - 1-2% מסכום ההלוואה צרפת Lender arrangement fees החל מכמה מאות אירו ועד1% מסכום ההלוואה איטליה Bank processing fees 0.5% - 1% מסכום ההלוואה ספרד Mortgage Opening Fee - לרוב1% מסכום הלוואה, יחול לנוע בטווח0.5% - 2% הולנד Mortgage arrangement - 1% מסכום הלוואה או1.2% פלוס מע"מ מסכום הרכישה דנמרק a mortgage fee Arranging – % 0.1 מסכום ההלוואה Fixed opening fee – כ300 אירו פורטוגל 1% - Mortgage arrangement Mortgage administration - 1% Non-refundable commitment fee - around €600 אוסטרליה application fees - ממוצע504$ , העמלה יכולה לנוע בטווח200$ - 1,599$ 5 2. ריכוז מידע שהתקבל מהמערכת הבנקאית על מנת לבחון את הצורך בהטלת פיקוח על עמלת פתיחת תיק בהלוואות לדיור, פנה הפיקוח על .הבנקים בבקשה לקבלת מידע להלן תמצית :הנתונים שהתקבלו מהמערכת הבנקאית  אחוז הלקוחות אשר מקבלים הנחה בעמלה עולה בהתמדה לאורך השנים (מ- 58% מסך הלקוחות ב- 2018 ל73% ב- 2021 .)  במהלך2021 כ- 45% מהלקוחות ק ו בל י הנחה של מעל ל50% . גם בנתון זה ישנה מגמת עלייה .לאורך השנים  70% מהציבור נוטל הלוואות בסכום של עד1 מיליון( ₪ 90% מהציבור נוטל הלוואות בסכום של עד1.5 מיליון)₪  סכום העמלה הממוצע בהלוואות עד1 מיליון ₪ הוא1,000-2,000 ₪ והוא הולך ופוחת עם השנים, על אף העלייה במחירי הדיור .  ה.סכומים הנגבים בפועל רחוקים משמעותית מעמלת המקסימום במרבית הבנקים  .ככל שסכום ההלוואה הממוצע עולה, עולה גם גובה ההנחה הניתנת בגין דמי פתיחת תיק ל וח3 – פילוח לקוחות לפי שיעור הנחה בדמי פתיחת תיק, בשנים2018 עד2021 ., מערכת 27% 35% 39% 42% 10% 11% 14% 16% 18% 17% 14% 13% 30% 26% 22% 19% 15% 11% 11% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2021 2020 2019 2018 קיבלו הנחה של100% קיבלו הנחה של50% עד99% קיבלו הנחה של מעל25% ועד49% (כולל) קיבלו הנחה של עד25% (כולל) לא קיבלו הנחה 65% 61% 73% 58% 6 לוח4 - פילוח ממוצע סכומי ההלוואות בשנים2018 עד2021 שניתנו ללקוחות באלפי ₪ לפי הנחות .שניתנו בעמלת דמי פתיחת תיק, מערכת ממוצע סכום העמלה בפועל שיעור הנחה ממוצע הנתונים שהתקבלו מהמערכת מעידים על:  מגמת עלייה בכמות הלקוחות ;המקבלים הנחה על עמלת פתיחת תיק  מגמת עליה בשיעור ההנחה הממוצע;  .מגמת ירידה בסכום העמלה הממוצע המשולם בפועל 30% 36% 40% 41% 45% 43% 23% 27% 31% 33% 34% 36% 0% 15% 30% 45% עד סכום500אלף החל מ500 אלף ₪ ועד1,000 אלף ₪ החל מ1,000 אלף ₪ ועד1,500אלף ₪ החל מ1,500 אלף ₪ ועד2,000אלף ₪ החל מ2,000 אלף ₪ ועד2,500אלף ₪ מעל2,500 אלף₪ 2018 2019 2020 2021 824 1,657 2,466 3,319 4,184 5,801 906 2,154 3,339 4,597 5,766 7,406 - 2,000 4,000 6,000 8,000 עד סכום500אלף החל מ500 אלף ₪ ועד1,000 אלף ₪ החל מ1,000 אלף ₪ ועד 1,500 אלף₪ החל מ1,500 אלף ₪ ועד 2,000 אלף₪ החל מ2,000 אלף ₪ ועד 2,500 אלף₪ מעל2,500 אלף₪ 2018 2019 2020 2021 כ- 70% מהלקוחות כ- 20% מהלקוחות כ- 10% מהלקוחות 7 3. בחינת הצורך בהטלת פיקוח על מחיר העמלה 3.1 תיאור המצב החוקי הכלי העומד בידי בנק ישראל לשם פיקוח על מחיר שירות בנקאי הוא .הטלת צו פיקוח יישום ההצעה יכול ש י עשה בחקיקה ראשית על ידי הכנסת, באמצעות עדכון חוק הבנקאות ,)(שירות ללקוח התשמ"א- 1981 ,)(להלן: החוק .כפי שהוצע מעורבות של הכנסת בעלויות ,בנקאיות נעשית מעת לעת כך לדוגמה נקבע בחוק ש בעד שינוי מועד הפירעון החודשי של הלוואה לדיור ניתן לגבות עמלה ששיעורה לא יעלה על125 ₪ . ככל שיוחלט שהיישום יתבצע על ידי בנק ישראל המנגנון הקבוע בחוק לפיקוח על מחירי עמלות בנקאיות הוא הטלת צו פיקוח .להלן תיאור מנגנון הטלת צו הפיקוח, :כפי שהוא נקבע בחוק על פי סעיף9יא לחוק ניתן להכריז על שירות כבר- פיקוח לעניין העמלה הנגבית בעדו באמצעות צו פיקוח. סעיף9 :יא(א) מגדיר את העילות האפשריות לפיקוח מחירים להלן (1) העמלה הנגבית בעד השירות עלולה להפחית את התחרות בין התאגידים הבנקאיים או בינם לבין גוף אחר הנותן שירות דו;מה (2) לקוח יכול לקבל את השירות ;רק בתאגיד הבנקאי שבו מתנהל חשבונו (3) לדעת הנגיד השירות חיוני, ויש צורך בפיקוח עליו משיקולים של טובת .הציבור כמו כן, רשאי הנגיד, לאחר התייעצות עם הועדה המייעצת ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת .לקבוע עילות נוספות סעיף9יב לחוק קובע, ע בור שירות שהוכרז כשירות בר פיקוח, כי ניתן לקבוע בצו, לאחר התייעצות :עם הוועדה המייעצת, כל אחד מאלה (1) ;את סכום העמלה שתיגבה בעדו או את שיעורה (2) ;את הסכום או את השיעור המרבי של העמלה שניתן לגבות בעדו (3) .איסור על גביית עמלה בעדו ככל שלא נקבעו פרטים אלו בצו, משמעות .הצו היא שימור המחירים הקיימים ערב קביעתו למפקח סמכות לאשר או לדחות בקשת תאגיד להעלאה בהתאם לשיקול דעתו (סעיף9 .)יג 8 3.2 משמעות הטלת צו פיקוח על מחירים עמדה מקובלת בקרב כלכלנים1 היא ש'הטלת צו פיקוח על מחירים הוא כלי שמשמש כ משכך כאבים' שלא מטפל בבעיה מהשורש . שוק חופשי הוא פתרון יעיל יותר ברוב המקרים ופיקוח על מחירים יכול להתאים רק במקרים נדירים, ,כאשר ישנן נסיבות חריגות המצדיקות זאת וגם אז רק באופן זמני. על אף שעל פניו זה נראה כמו פתרון קסם , לפיקוח על מחירים השלכות שליליות רבות- לרוב הוא לא משיג את מטרתו ומבי א דווקא לפגיעה בלקוחות; מביא לעיוות בהקצאת המשאבים (תקרת מחיר מביאה למחסור במוצר); לעיתים קרובות נמצאות דרכים יצירתיות להתחמק מהפיקוח, דבר שמצריך חיזוק הפיקוח והאכיפה וחוזר חלילה, כך שנוצר מעגל קסמים שמייצר בעיות נוספות. לאור כך יש לבחון האם יש הצדקה מובהק ת להטלת צו פיקוח והאם מתקיימות העילות הקבועות בחוק שתוארו לעיל :. כעת נבחן שאלה זו 3.3 בחינת הצורך ב הטלת צו פיקוח על גובה עמלת פתיחת תיק 3.3.1 האם מתקיימות העילות הקיימות בחוק 3.3.1.1 עילה1 - העמלה הנגבית בעד השירות עלולה להפחית את התחרות בין התאגידים הבנקאיים או בינם לבין גוף אחר הנותן שירות דומה הנתונים שהוצגו לעיל מעידים על כך שישנה תחרות בשוק ומתקיימות מגמות של גידול במתן הנחות לנתח משמעותי, שהולך וגדל, של הלקוחות. לאור כך איננו סבורים כי קיים חשש שגביית העמלה מב יאה לפגיעה בתחרות ולכן עילה .זו לא מתקיימת 3.3.1.2 עילה2 - לקוח יכול לקבל את השירות רק בתאגיד הבנקאי שבו מתנהל חשבונו מוצר המשכנתא הינו אחד המוצרים הפריקים ביותר במערכת הבנקאית וניתן לקבלו בכל בנק מבלי החובה לנהל חשבון עו"ש במקביל ולכן גם עילה זו לא .מתקיימת 3.3.1.3 עילה3 - לדעת הנגיד השירות חיוני, ויש צורך בפיקוח עליו משיקולים של טובת הציבור עילה זו הינה עילה אפשרית לקביעת צו.פיקוח 1 ראו מחקר בנושא שפורסם בEconlib - Price Controls by Hugh Rockoff :. קישור למחקר https://www.econlib.org/library/Enc/PriceControls.html 9 3.3.2 שיקולים בעד ונגד הטלת צו פיקוח מכוח עילה3 לחוק מ חד, הלוואת משכנתא היא אחת ההתחייבויות המשמעותיות והגדולות של משק בית ממוצע , ועל כן ניתן להתייחס אליה כאל שירות חיוני. כמו כן, שוק הדיור הינו שוק אשר חווה .מגמה ארוכת שנים של עליות מחירים המכבידים מאוד על הציבור ומקשים על רכישת דירות לכך מתווספת ה י עלי ה בגובה העמלה המשול מת על ידי הלקוח, שכן היא נגזרת משווי ההלוואה ההולך וגדל. לכן יש מקו ם לבחון צעדים אשר יקלו על הציבור, ובלשון החוק ניתן .להתייחס לכך כאל שיקול של טובת הציבור ,מנגד הרפורמה במשכנתאות שעתידה להיכנס לתוקפה בקרוב צפויה לשפר משמעותית את יכולתו של הלקוח ,להשוות את כלל העלויות בין ההצעות שיקבל מבנקים שונים באמצעות ,מספר אחד כפי שפורט לעיל . מטרת המהלך היא לתת בידי הלקוח כלי ש ייתר את הצורך להתעמק ברכיבים המרכיבים את העלות הכוללת ולהתמקח על כל אחד מהם בנפרד . 4. המלצת כותבי הדוח מוצע להמתין ולבחון את השפעותיה של הרפורמה הצפויה במשכנתאות, אשר ככל שתצלח היא עשויה להביא לתועלת גדולה עבור הציבור, ולא לקדם ב מקביל מהלך המתערב ישירות בגובה העמלה, המהווה מרכיב זניח בעלות המשכנתא. ככל שיוכרע,, למרות האמור ,לקדם את הצעת החוק יש לקחת בחשבון שישנם גופים נוספים ,שנותנים משכנתאות אשר אינם מפוקחים על ידי הפיקוח על הבנקים . ,על כן על מנת למנוע ארביטרז' רגולטורי י .ש לוודא שהחקיקה תחול על כל הגופים שנתונים משכנתאות לציבור 10 נספח א– פורמט חדש לאישור העקרוני 11 12 נספח ב – מידע מהעולם- עמלות פתיחת תיק מידע שנאסף על ידי חטיבת המחקר נכון ל24.2.22 ,מהמדינות הבאות: ארה"ב, בריטניה, קנדה .גרמניה, צרפת, איטליה, ספרד, הולנד, דנמרק, פורטוגל ואוסטרליה המידע שמוצג להלן נאסף מאתרים בחו"ל שמטרתם להסביר לרוכשי נדל"ן את מהות ההוצאות הנוספות שהם יצטרכו להוציא .ואינו מידע ממקורות רשמיים ארה"ב Loan origination fee: It’s also known as an underwriting fee, administrative fee or processing fee. A mortgage origination fee is an upfront fee charged by a lender to process a new loan application. The fee is compensation for executing the loan. Loan origination fees are quoted as a percentage of the total loan, and they are generally between 0.5% and 1% of a mortgage loan in the United States. Origination fees are sometimes negotiable, but reducing them or avoiding them usually means paying a higher interest rate over the life of the loan. בריטניה ,(מערכת די מסורבלת עם ריבוי עמלות נבחרו :)עמלות שהכי מתאימות לנושא פתיחת תיק 13 גם בבריטניה ישtrade off בין גובה העמלה לבין גובה הריבית, אך מכיוון ששניהם נכנסים לחישוב ה- APRC .המידע די שקוף ולכן אין בזה הטעיה קנדה .למיטב הבנתי, אין עמלת פתיחת תיק גרמניה Mortgage application fees are typically 1–2% of the total loan amount. צרפת Lender arrangement fees When a mortgage lender or bank agrees a mortgage, there will almost always be some form of arrangement fees called frais de dossier in French. These must be communicated upfront and included in all quotations and in the calculation of the TEG. (TEG stands for Taux Effectif Global and is the equivalent of the APR in the UK.) Arrangement fees can vary from a few hundred euros to 1% of the loan depending on the bank or lender. Frequently, a mortgage broker will negotiate these on behalf of the borrower, or a cap on the overall amount may be applied by the lender in order for them to remain competitive. The arrangement fees cover all the administrative aspects of the setting up of a mortgage. The arrangement fees cannot be requested upfront and are only payable if the mortgage concludes. איטליה Bank processing fees: 0.50% to 1% ספרד Most Spanish mortgage lenders charge a fixed fee (Mortgage Opening Fee) for setting up a mortgage. This is typically 1% of the value of the mortgage, but can range from 0.5% to 2%. הולנד 14 Mortgage arrangement – Hypotheekadvies: 1% of mortgage or 1.2 % (plus BTW(VAT)) of purchase price. דנמרק Fees for arranging a mortgage in Denmark are fixed at 0.1% of the mortgage value and there's an additional fixed opening fee of about 300 Euros. פורטוגל Mortgage arrangement: 1% Mortgage administration: 1% Non-refundable commitment fee: around €600 אוסטרליה Application/loan establishment fees You may come across application fees described as ‘establishment’ or ‘set-up’ fees. How much you may pay varies between lenders, however, across the Canstar database around 40% of lenders charge application fees at the time of writing, so it may be possible to avoid this cost altogether depending on the lender you choose. Among lenders that do charge application fees, the average cost is $504, but there can be big variations, with application fees ranging from $200 to $1,599. Settlement fee A settlement fee can be charged when you first take out a home loan, or when you want to top up your current loan with additional funds, or if you decide to refinance to a new loan. On average, expect to pay around $225, though where they apply, settlement fees can vary from $99 to $995.