חומר רקע
ועדת הכלכלה
יעקב קוינט-
מנהל רשות
מקרקעי ישראל
יום שלישי ,כ"ב אייר ,תשפ"ב
שיווקים ועסקאות2010-2021
פרסום יחידות דיור השוואה2021ו-
2022
5,485
9,508
23,480
28,392
30,571
3,432
6,482
12,774
16,048
24,026
28,745
32,794
51,225
57,412
76,598
92,370
101,777
ינואר
פברואר
מרץ
אפריל
מאי
יוני
יולי
אוגוסט
ספטמבר
אוקטובר
נובמבר
דצמבר
2022
2021
טרנספורמציה דיגיטלית
הקמת צוות מולטי דיסציפלינרי
שמאים ,
מומחיAI
,
אנשיIT
,
אנשי אקדמיה(ד"
ר
רדינסקי ,ד"ר עידו גיא ,פרופ 'בן-שחר ,פרופ 'ניסן)
מתודולוגית הפרויקט
ריכוז מאגרי מידע
עסקות רשות המסים ,בקשות היתר ,מכרזים ,נתוני תכנון ,שכבות גאוגרפיות ,
נתוני למס ועוד
אפיון ופיתוח אלגוריתמים בשלוש גישות משלימות
גישה מסורתית
מבוססת ערכים מייצגים לפי אזורי
שומה
גישתAI
(
לומדת ומחכה שמאיML
)
הערכת שווי בשיטות המקובלות:
.1
השוואה–
מיצוע בין מגרשים
מקבילים.
.2חילוץ מרכיב קרקע מנכס בנוי
גישתAIמתקדמת
ככל שניתן,
היקש ופתוח אלגוריתם
על בסיס מאגרי נתוניםBig Data
נתוני מערכת ערכי קרקע ממוכנים
פתח תקווה
מגרש307
(
מגרש פינתי ליד
שצ"פ)
מגרש157
הגדרת אזור לסריקה
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
ניתוח התוצאות והפקת דוחות
נקיטת הליכי אכיפה-רמ"י
מערכת לאיתור הפרות קרקע-
תהליך
העבודה
איתור פלישות באמצעות המערכת
8
לפני
אחרי
צעדי מדיניות מומלצים
10
מה משפיע על מחירי הדיור?
ריבוי משקיעים
מחסור בהיצע
•
מלאי תכנוני מצומצם של דירות
באזורי ביקוש.
•חסמים והיעדר תשתיות
•דרישות רשויות מקומיות /
היתרי בניה
משבר
הדיור
תנאים מקרו כלכליים
•הריבית במשק
•שוק המשכנתאות
•הפחתת מס רכישה למשקיעים
ירידה בנגישות
•עליית מחירי הדיור
11
מחירי הדיור–השוואה בין לאומית
100
=
2015
ממוצע ה-
OECDישראל
מקור :נתוני ה-
OECD
אתגרים בצד ההיצע ודרכי פתרון אפשריים
שיתוף פעולה רשויות מקומיות
•אתגר :
קליטת תושב חדש ברשות מקומית גורמת לגירעון תקציבי לרשות .
הרשויות המקומיות אינן מתומרצות
עבור מתן היתרי בניה בפרט והגדלת שיווקים בשטחן בכלל.
•פתרון:
•הגדלת חלף היטל השבחה
•יצירת תמריצים כלכליים לרשויות
•קדמי מימון בהיקפים משמעותיים
•הגדלת מימון באמצעות הסכמי גג
•הגדלת שיעור בני המקום וההנחה במחיר מטרה
•
העלאת שיעור ההנחה במחיר מטרה
בפריפרייה
•הקצאת קרקע בלתי מהוונת
אתגרים בצד ההיצע ודרכי פתרון אפשריים
מימון חסמי תשתית
•אתגר:
מאות אלפי יח"
ד אינן משווקות עקב תשתיות שטרם פותחו(כבישים ,ניקוז וכו')
,
חסמי מימון
והעדר מקורות תקציביים זמינים לפיתוחם.
•פתרון:
•הקמת קרן תשתיות ייעודית ברמ"י
•קידום הצעת חוק בעניין פיתוח בתוכניות מגורים
•תמרוץ במסגרת המדיניות הקרקעית
•פינוי חברות ממשלתיות ומחנות צה"ל
אתגרים בצד ההיצע ודרכי פתרון אפשריים
תכנון
•אתגר:
חסמים בירוקרטיים בהליכי התכנון והבניה יחד עם פחת והתניות תכנוניות ,משך טיפול ארוך
•פתרון:
•עיבוי הותמ"לים
•
ביטול לוח2של תמ"
א35
•ביטול התניות תכנוניות המונעות שיווק
•
עדכון
תוכנית אסטרטגית לדיור2040
15
אתגרים בצד ההיצע ודרכי פתרון אפשריים
הקלה על רוכשים באמצעות תשלום דמי חכירה שנתיים על
הקרקע