חומר רקע
בס״ד
י"ז בסיון תשפ"ב
16
ביוני 2022
לכבוד
חברי ועדת הכלכלה
הנדון: הלוואות משלימות לרכישתדירה והשפעתן על נוטליהמשכנתאות
שלום וברכה,
1.
מחיריהדירותהגואים,מחייב
ים
זוגות
השואפיםלרכושדירהלהגדילאתמקורותההוןהעצמי
שלהם.
מגמת
ע
ליית המחירים מביא
ה
זוגות רבים לגייס הון עצמי במהירות בכל מחיר מתוך הבנה שככל
שהזמן עובר נדרש סכום גבוה יותר.
2.
הגבלת בנק ישראל למשכנתא של 75%
מימון, נועדה לצמצם את הסיכון של רכישת דירות במינוף
גבוה.
בפועל, מדובר בצורך אמיתי והציבור לא נמנע מרכישת דירות, אלא רוכש במינוף עקיף באמצעות
הלוואות משלימות,
קצרותיותר ויקרות יותרבאופן
שמגדילאת הסיכון של המערכתהבנקאית
בשל
עומ
ס
החוב של הרוכשים.
3.
אלמולהביקוש,השוקהחוץבנקאימציעלרוכשיםהלוואותמשלימותבאחוזמימוןגבוה,אךהעלויות
וההחזרים גבוהים מאוד ביחס למהשמקובל במערכת הבנקאית.
כתוצאה מהמתוארלעיל, זוגות רבים לוקחים על עצמםהתחייבויות שוטפות
כבדות,
הרבה מעבר
ליכולות
יהם הא
מיתיות.
4.
בעיה משמעותית נוספת שעומדת לפתחם של
הזוגות
הינה ההתמודדות עם העלייה החדה במדד
תשומות הבניה, שבשל כשל שוק נמנע מהרוכשים לקבל עבורו מימון בנקאי סטנדרטי.
מדובר
בתוספתשל עשרות אלפישקלים
ובפרויקטים
החדשים עלולה להגיע גם למאות אלפישקלים.
כך, נוצר מצב בו רוכשי דירות יד ראשונה, נאלצים להתמודד עם תשלום תוספת עלות משמעותית
למחיר הר
כישה,
אשרמגיע גם הוא
בדרך כלל,בלית ברירה,
מהלוואות משלימות.
5.
זאת ועוד, בפרויקטים של מחירמטרה, הרגולטור מאפשרמימון לפי שוויולא לפיחוזה, אולם מגביל
את השווי
לענ
יין זה ל-
1.8
מלש״ח.
בפועל,ב
מרביתהפרויקטיםבמרכזהארץשווי
הנכסהינומעברלסכוםזה,
כךשהרוכשיםלאנהנים
כלל מהאפשרות להון עצמי נמוך.
6.
הפתרונותה
מוצעים:
א.
יש לאפשר לזוגותצעירים רוכשי דירה ראשונה לחרוג מ
מגבלת המימון של75%
בדרך של
הגדלה רגולטורית של אחוזי המימון,
ביטוח משכנתא או בדרך שלהלוואת זכאותשל המדינה,
מעבר לאחוזי המימון של הבנק.
פתרונות אלו יכולים להיות מוגבלים לדירות זולות יחסית בפריפריה, באופן
שיעודד
את הזוגות
לרכוש דירות ב
אזורים אלו
ולהימנע
מסחרור של הלוואותמשלימות.
ב.
בנק ישראל נדרש להבהיר לבנקים
שביכולתם לחשב את רכיב תשומות הבניה במחיר הנכס,
כך שהבנקיוכל להעמיד מראש
מסגרתאשראי גבוהה יותר, כאשרהמסגרת העודפת על75%
תמומש רק
אל מול
עליה בפועל שלמדד תשומות הבניה.
ג.
שינוי מדיניות חישוב המימון בפרויקטי מחיר מטרה גם לשווי נכסים מעל1.8
מ
לש״ח.
בברכה,
התאחדות יועצי המשכנתאות