חומר רקע

סקירהכלכלית כתיבה: עמיצדיק אישור:| אליעזרשוורץ תאריך:כ"אבסיווןתשפ"ב,20 ביוני2022 ה תפתחותוש קהש כירותב ש ניםהאחרונות מסמךזהנכתב לבקשת ועדתהחוקהלקראתדיון ב- 21 ביוני2022 בנושא"משברהשכירותוהזכותלקורתגג- מעקבעלחוקהשכירותוהשאילה".המסמךכוללנתוניםעל התחלקותמשקיהביתבישראללפיסוגהדיור,נתונים על מדדמחירידירותבבעלות,מדד שכרדירה ,שכרממוצעלמשרתשכירוהכנסהכספיתנטולמשקבית, נתונים עלמשק לתשלוםשכ"דמההכנסההכספיתנטוו שינויהתשואותעלדירותלפימספרחדריםבשניםהאחרונות. רקע :דיורבהישגיד1 1. במסגרתמדיניותהדיורהממשלתיתבכמהמדינותמפותחותנעשהשימושגםבכליםלבניית דירותבה ישגיד,קרי מצב שבו משק הבית משלם עד 30% מהכנסתו ברוטו בעבור דיור (שכר דירה או משכנתה.) דיור בהישג יד ( השגה"לבעליהכנסהממוצעת.אף AffordableHousing),הואמונחהמתארדירותאשרעלויותהדיורבהן"בנות שבדרךכללמשתמשיםבמונחזהלתיאורדיורבשכירותשהואבהישגידןשלהשכבותהחלשות,המונחישיםהן לשוכריםוהןלרוכשידירות,ובכלהשכבותהחברתיות- כלכליות.בארה"בובקנדההמונחמתייחסלדיורשעלויותיו אינןיותרמ- 30% מההכנסהברוטושל משקהבית.בעלויותדיורנכלליםמסיםועלויותביטוחלבעליהדירות,וכן עלויותשימושבמבנה.ההגדרההמקובלתלדיורבהישגיד(דב"י),אודיורבר- השגה,הינהמנקודתהמבטשלמשק הבית לפיו נטלעלותהדיורהינוכ לדיורשאוכלוסייתהיעדמשלמתעליולאיותרמכ- 30% מהכנסתמשקהבית, כוללתשלוםשכרדירהאוהחזרמשכנתהוכןעלויות נלוות. 2 במדינותמפותחותרבותקיימתמעורבותממשלתיתבשוקהדיור בדרכיםשונות,ותכליתהלמתןאתהתנודתיות בשוק,לספקאתצורכיהדיורשלהאוכלוסייהולדאוגלתמהילמגוריםמאוזןשלשכבותשונותבחברה.בצדההיצע ה מעורבותבאהלידיביטויביןהשארב סבסודבנייהלקבלניםובהטבותמסליזמים בעבורמכירהוהשכרהשל דירותבמחירנמוךלזוגותצעיריםולזכאים. בצדהביקושיש מדיניותממוקדתשלעידודשכירות באמצעותדיור ציבוריוסבסודשכ "דלזכאיםו מדיניותשלעידודבעלותעלדירותבאמצעותסבסודמשכנתאותומענקירכישה. בישראל המעורבות הממשלתית כוללת בעיקר דיור ציבורי לזכאים , סיוע לזכאים בשכ ר דירה בשוק החופשי, משכנתאותמוכוונותלזכאים,ובשניםהאחרונותסבסודקרקעותבמסגרתתוכניותכגון"מחירלמשתכן"והקמת חברהממשלתית("דירהלהשכיר")העוסקת בייזוםבנייהשלדירותלהשכרהלטווחארוךב שכ"ד מופחת. להרחבה:תמיראגמון,מודלים שוניםשלדיורבר-השגהבמדינותהמפותחותובישראל,מרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת,יולי2011 . 1 הטכניון– המרכזלחקרהעירוהאזור, כליםשלתכנוןסטטוטוריומדיניותמקומיתלהרחבתההיצעשלדיורבהישגיד ,פרופ'רחלאלתרמן 2 וד"ראמיליסילברמן,דצמבר2009 . הכנסת– מרכז המחקרוהמידע עריכהלשונית:מערכתדבריהכנסת www.knesset.gov.il/mmm התפתחותשוקהשכירותבשניםהאחרונות | 2 רקע–שוקהדיור 2. בתרשים1 להלןמוצגתהתחלקותמשקיהביתבישראללפיסוגהדיורנכוןלשנת2018 . תרשים1: התחלקותמשקיביתבישראללפיסוגהדיורבשנת2018 3 משקי בית 2,609,000 28% 66.5% בבעלות - בשכירות - 731,000 1,735,000 39% 61% יש משכנתה - אין משכנתא - שכ"ד חודשי ממוצע 676,600 1,058,300 3,307ש"ח אפשרלראותשבשנת2018 היוכ- 2.6 מיליוןמשקיבית.בדירותבבעלותגרוכ- 1.735 מיליוןמשקיבית,כ- 66.5% מסךמשקיהבית(70.2% בשנת1997).מאלושגרובבעלות,לכ- 39% אולכ- 676.6 אלף משקיביתה ייתהיתרת משכנתהעםתשלוםחודשיממוצעשלכ- 3,617 ש"ח.בדירותבשכירותגרוכ- 731 אלףמשקיבית, כ- 28% מסך משקיהבית(24.3% בשנת1997 ) והםשילמושכ"דממוצעשל3,307 ש"חבחודש. תרשים2 להלןמציגנתוניםעלמשקלמשלמימשכנתהוההחזרהחודשיהממוצע,לפיעשירוניהכנסהנטולנפש סטנדרטית,במשקיביתהגריםבדירותשבבעלותםבשנת2018 . תרשים 2 :משקלמשלמימשכנתהותשלוםחודשיממוצעבמשקיביתהגריםבדירותבבעלות(2018 בש"ח),4 50 6,500 46.6 47.4 44.6 5,969 42.5 41.7 45 37.9 גובהתשלוםממוצע 35.9 40 5,500 אחוזמשלמים 32.4 35 28.8 4,442 30 4,500 4,047 20.0 25 3,457 3,239 3,224 20 3,500 2,623 15 2,319 2,228 10 2,500 1,804 5 0 1,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 עשירוני הכנסה גובה תשלום שיעור משלמים אפשרלראותכיהמשקלהגבוהביותרשלמשקיהביתהגריםבדירותבבעלותהמשלמיםמשכנתההואבעשירון השביעי47.4% ובעשירוןהחמישי46.6% .תרשים3 להלןמציגנתוניםעלמשקל החזרהמשכנתהמתוךההכנסה הכספי תנטו שלמשקיביתהמתגורריםבדירהבבעלותבשנת2017 לפיעשירוניהכנסה. הלמ"ס,הדיורבישראל–ממצאיםמסקרהוצאותמשקהבית, 2018 , 14 בינואר2020 ."אחר "(כ- 5.5% גריםבדירותבדמימפתח,): 3 במעונותסטודנטיםובדירותחינם.סקרהוצאותמשקיביתאחרוןשפורסםהינולשנת2018 . הלמ"ס,הדיורבישראל–ממצאיםמסקרהוצאותמשקהבית, 2018 ,תרשים4- אחוזמשלמימשכנתהוההחזרהחודשיהממוצעלפירעון 4 משכנתה,לפיעשירוניהכנסהנטולנפשסטנדרטיתבמשקיביתהגריםבדירותשבבעלותם,2018 , 14 בינואר2020 . הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע www.knesset.gov.il/mmm התפתחותשוקהשכירותבשניםהאחרונות | 3 תרשים3 :משקל החזר משכנתהמהכנסהכספיתנטובמשקיביתהגריםבדירות בבעלותם( 2017 ) 5 28.2% 30% 40,000 36,120 24.1% 35,000 23.4% 25% 21.8% 30,000 19.1% 25,798 18.3% 20% 17.3% 16.8% 25,000 16.4% 17.0% 20,641 18,973 15% 20,000 16,156 13,817 15,000 12,168 10% 9,810 7,938 10,000 5,938 5,461 4,375 5% 3,581 3,190 2,964 2,848 2,641 5,000 2,134 1,913 1,541 0% - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 הכנסה כספית נטו למשק בית משקלתשלום משכנתא (ציר ימני) תשלום משכנתה אפשרלראותכיבדרךכללמשקלתשלום המשכנתהמההכנסההכספיתנטויורדעםהעלייהבהכנסה.בעשירונים ראשוןעד רביעיהמשקלגבוהמ- 20% .בתרשים4 נתוניםעלמשקל הוצאותשכרדירההמ הכנסההכספיתנטו של משקיביתהמתגורריםבדירהבשכירותבשנת2017 לפיעשירוניהכנסה. תרשים4 : משקלתשלוםשכ"דמההכנסההכספיתנטולפיעשירוניהכנסה(2017,בש"חלחודש) 6 44.2% 33,925 45% 35,000 40% 30,000 31.8% 35% 24,409 25,000 30% 26.4% 21,580 26.1% 18,531 23.3% 22.6% 20,000 25% 17,077 21.0% 19.7% 19.0% 14,339 20% 15.9% 15,000 12,201 10,155 15% 8,039 10,000 10% 5,406 4,639 4,632 4,251 3,856 3,896 3,336 3,186 5,000 2,680 2,553 2,049 5% 0% - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 הכנסה כספית נטו למשק בית משקל (ציר ימני) תשלום שכ"ד אפשרלראותכימשקלתשלום שכרדירה מההכנסההכספיתנטויורדעםהעלייהבהכנסה.בעשירוניםראשוןושני 5 הלמ"ס,סקרהוצאותמשקיבית2017 ,לוח24 -נתוניםנבחריםעלדיורבעשירוניםשלמשקיבית,לפיהכנסהנטולנפשסטנדרטית– גריםבדירות בבעלותם, 8 באוגוסט2019 ; הדיורבישראל- ממצאיםמסקרהוצאותמשקהבית,2017 ,תרשים4- אחוזמשלמימשכנתה וההחזר החודשי הממוצע לפירעון משכנתה, לפי עשירוני הכנסה נטו לנפש סטנדרטית במשקי בית הגרים בדירות שבבעלותם, 5 בפברואר2019 . הלמ"ס,סקרהוצאותמשקיבית2017 ,לוח25 – נתוניםנבחריםעלדיורבעשירוניםשלמשקיבית,לפיהכנסהנטולנפשסטנדרטית– 6 גריםבדירות שכורות, 8 באוגוסט2019 . הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע www.knesset.gov.il/mmm התפתחותשוקהשכירותבשניםהאחרונות | 4 המשקלגבוהמ- 30% ,ובעשירוניםשלישי עדשביעיהמשקלגבוהמ- 20% . תרשים5 מציגאתמדדימחירידירות בבעלות,מחירידירותבשכירות,שכרממוצעלמשרתשכירוהכנסהכספיתנטולמשקבית. תרשים5 : מדדימחירידירותבבעלות,שכ"ד,שכרממוצעוהכנסהלמשקבית(מחיריםשוטפים)7 180 170.9 170 160 150 136.0 134.4 140 130 124.9 115.5 116.0 120 110.5 106.4 110 101.9 100 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 מדד מחירים לצרכן מדד מחירי שכרדירה מדד מחירי דירות בבעלות שכר ממוצע למשרת שכיר הכנסה כספית נטו למשק בית אפשר לראות כי מדד מחירי דירות בבעלות עלה בשנים 2012 עד 2022 בכ- 70.9%, מדד שכר דירה עלה ב כ- 15.5% ,ו מדדשכרממוצעעלהב כ- 34.4% . מדדהשכרהממוצעעלהבקצבנמוך ממדדמחירידירותבבעלות. עםזאת,המדדהחשובהואהכנסהכספיתנטושלמשקבית,שעלהבשנים2012 עד2018 בשיעורשל24.9% לעומתעלייהשל16% במדדשכרממוצעושל36% ב מדדמחיריהדיורבבעלות. ישלצייןכימדדשכרדירה המהווהחלקממדדהמחיריםלצרכן,,מבוססעלמדגםשלכ- 17 אלףתצפיותהנערך באופן חודש י,ומייצגשלושקבוצות ב אוכלוסייתהשוכרים, כמפורטבלוח1 להלן. לוח1 :מדדשכרדירהבחודשמאי2022 8 סוגאוכלוסייה משקל שינוי שוכרים ב חוזה, שכרהדירה נ ותרללאשינויאוצמוד לפימנגנוןהצמדה(כמומדדהמחיריםלצרכן) 90% 0% שוכריםשמחדשיםחוזהשהסתיים 8% 1% שוכרים חדשים 2% 5% סךהכול ללאשכירותציבורית)( 100% 0.2% אפשרלראותכיבחודשמאי2022 משקלקבוצתהשוכריםשהחוזהלאהתחדשהיתה90% והמדד שלשכרהדירה שלהםלאהשתנה. משקלקבוצתהשוכריםשגרהבאותהדירהוהחוזההתחדשהיה8% והמדדעלהב- 1% לעומת חודשרפאיל, ומשקלקבוצתהשוכריםשעברהלדירהחדשהוממילאהיהחוזהחדשהיה2% והמדדעלהב- 5% 7 הלמ"ס, מאגרמדדימחירים,מדדמחירידירותבבעלות,מדדמחירידירותבשכירות(מתוך מחוללמחיריםומדדימחירים;) שכרממוצע למשרתשכיר;סקרהוצאותמשקיבית– הכנסהכספיתנטולמשקבית.שניםשונות.עיבודימרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת. הלמ"ס,מדדהמחיריםלצרכןבחודשמאי2022 , 15 ביוני2022.מדדשכרדירהכוללשכירותציבוריתעלהב- 0.1% .חשובלצייןכינתוני 8 המדדמתפרסמיםמידיחודש,והנתוניםביחסלחודשמסו יםלאבהכרחמשקפיםאתהנתוניםביתרהחודשיםוייתכןוקיימתעונתיות ביחסלרכיביםשוניםבמדד. בהתייחסלמחיריהשכירות,ייתכןובחודשיםאחריםשיעוריהשינוייהיואחרים. הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע www.knesset.gov.il/mmm התפתחותשוקהשכירותבשניםהאחרונות | 5 לעו מת חודש אפ ריל. לעיתים מפורסמים נתונים על עליית מחירי שכר דירה על בסיס מודעות באתרי אינטרנט שונים,אולםנתוניםאלוכולליםבדרךכללרקחוזיםחדשיםבדירותחדשות,קבוצההכוללת2% מסךהשוכרים, בהשוואהלמדדהלמ"סהכוללגםקבוצתשוכרים הממשיכיםלגורבהתאםלחוזהקייםוקבוצתשוכריםהממשיכה לגורבאותהדירהאךהחוזההתחדש. עיקריפעולותהממשלהבשוקהדיור 3. משרדהבינויוהשיכון להלן:המשרד)(מפעילכמהכליסיועבתחוםהדיור,מאזשנת2015 כליהסיועהעיקריהוא תוכנית מחירלמשתכן כליםנוספים,הקיימיםשניםרבותומיועדיםלזכאיםהעומדיםבתבחינים,הםדיורציבורי,. סיוע בשכר דירה לשוכרים בשוק החופשי ומשכנתאות מוכוונות. בנוסף, בשנים האחרונות חתמה הממשלה על הסכמי גג עם רשויות מקומיות רבות, במסגרתן הרשות המקומית מסכימה להגדלת הבנייה למגורים בתחומה בתמורהלהשקעותממשלתיותבתשתיותנדרשות,כגוןתחבורהציבורית,מחלפיםוכדומה. 3.1 תוכניותסבסודדירות(כגון" מחירלמשתכן)" 3.1.1 רקעכללי9 תכנית"מחירלמשתכן"איפשרה לחסרידירהלרכושדירהבמחירנמוךממחירהשוק.ב מכרזיםלבנייהניתנ ה הנחה עלהקרקעוהיזם שהציעאת המחירהנמוךביותרלמ"רל רוכש זוכה, לפימ פרטש קובעתהמדינה.התוכנית הציעה הנחותבמחירהקרקעבשיעורשלעד80% ,בשילובעםמענקיםלרוכשיהדירותוסבסודפיתוחלקבלניםבהתאם לשוויהקרקע.שיטהזו הביאהלהנחהבמחירהדירההמורכבמשניחלקים: סבסודממשלתי (הנחהבמחירהקרקע ומענקיםלרוכשיםולקבלנים) והפחתתמרכיביעלותאחרים רווחיזמי,שיווק,פרסום.)( בתח ליתהתוכניתהכריז המשרד כיה תוכניתתביאלהנחהממוצעתשלכ- 200 אלף ש"חל דירה. לפימחקרשלמרכזהמחקרוהמידעשל 10 הכנסתמשנת2017 ההנחההממוצעתלדירההי תהכ- 290.4 אלף ש"ח(אוכ- 21.2% ממחיר השוק.)11 התכנית יועדה למיזמים של בנייה רוויה - בניינים שיש בהם לפחות שש דירות, בשתי קומות, ולפחות דירה אחת בקומה, הרשומיםכביתמשותףלפי חוקהמקרקעין,התשכ"ט– 1969 . 12 3.1.2 תבחינים הזכאיםלרכישתדירהבמסגרתתכנית מחירלמשתכןמפורטיםלהלן: 13 משרדרוה"מ,החלטה547 בנושאתבחיניםלזכאותלדיורבמחירמופחת, 14 ביולי2013 ; החלטהר203 בנושאהרחבתהתכניתלדיור 9 במחירמופחת, 22 ביוני2015 ; החלטה315 בנושאתכניתלמתןהנחותבקרקע,מענקיםוסבסודפיתוחבבנייהרוויה, 13 ביולי2015 ; החלטה4773 בנושאהרחבתהתכניתלדיורבמחירמופחת–תיקוןהחלטותממשלה, 8 בדצמבר2019 רשותמקרקעיישראל,.החלטה 1442 בנושאדיורבהישגיד, 27 באוקטובר2015 ; החלטה1508 בנושאדיורבהישגיד("מחירלמשתכן)". משרדהבינויוהשיכון,המכרזיםהראשוניםשלהמדינהבשיטת"מחירלמשתכן" החדשהיוצאיםלדרך, 23 ביולי2015 . 10 11 איתמרמילרד, ניתוחשיעוריההנחהלזכאיםבתכניתמחירלמשתכן ,מרכזהמחקרוהמידעשל הכנסת,פברואר2017 . 12 רשותמקרקעיישראל,החלטהמספר1572 , 10 באוקטובר2018 . 13משרדהבינויוהשיכון,מי"זכאיבתכניתמחירלמשתכן?, 8 בדצמבר2019 רשותמקרקעיישראל,; תכניתמחירלמשתכן. הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע www.knesset.gov.il/mmm התפתחותשו קהשכירותבשניםהאחרונות | 6 חסרידירה.כאלהשלאהיובבעלותםדי רהאוי ותרמשלישדירה בשלושהשניםהאחרונות;כאלהשלאשכרודירה שחלעליהחוקהגנתהדייר(דמימפתח)בשלושהשניםהאחרונות.14 משפחות.זוגותנשואיםאוידועיםבציבור;זוגותשנרשמולנישואיןבתוךשלושהחודשים;רווקים,גרושיםואלמנים מעלגיל35 ;הוריםגרושים עד גיל35 שילדיהםאינםבחזקתם. נכים.נכיםרפואיים, נפגעיפעולותאיבה ונכימשרדהביטחוןבתנאיםשונים. הטבהלבנימקום.חסרדיורשמקוםמגוריוהקבועבשלושהשניםהאחרונות, אובארבעהשניםהאחרונותמתוך10 השנים שקדמו למועד פרסום המכרז, הוא בתחום שיפוטה של הרשות ה מקומית שבה ייבנה הפרויקט, ובלבד שהמציאאישורמרשםהאוכלוסין. משפרידיור. במחצית2017 נפתחה ה תכניתעבורמשפרידיור. משפרדיוריידרשלמכוראתהנכסשבבעלותולא 15 יאוחרמ- 12 חודשיםלאחראכלוסהדירהשרכשבמסגרת התוכנית. 3.1.3 דירותששווקובתכנית"מחירלמשתכן" תרשים6להלןמציגאתמספרהדיר ותש פורסמו בתוכניתמחירלמשתכן.מדוברעלדירותשפורסמועלידירמ"י והמשרדביחד.אולם,לאבהכרחלכלהמכרזיםישהצעות.ישנםמכרזיםשחוזריםריקים,ולעיתיםגםמשתניםתנאי המכרז.איןבהכרח הלימהביןמהשפורסםלביןהמכרזהסופי,בוהוכרזוזו כים.כךשלאבטוחשהדירותאכןאוכלסו (אחריזכייה,הוצאתהיתריםובנייה.) תרשים6:מספרדי רותש פורסמו במסגרת"מחירלמשתכן"בשנים6 201 – 9 201 16 35% 60,000 29.9% 27.7% 25.9% 30% 50,000 25% 40,000 16.5% 20% 30,000 15% 49,064 45,334 42,444 20,000 10% 27,079 10,000 5% 0% - 2016 2017 2018 2019 סך הכול יח"ד ליניארי (משקל) משקל מהנתוניםאפשרלראותכיבשנים2016 – 2019 פורסמומכרזיםלכ- 163.9 אלף דירות. בשנת2019 פורסמומכרזים לכ- 27 אלףדירות,ירידה בשיעורשלכ- 44.8% לעומת2016 . תרשים7 להלןמציגאתמספרהדירותשפורסמו בתוכניתלפימחוז בשנים2016 – 2019 . 14אםחלפהשנהמיוםקיוםההגרלההראשונה,ולאכלדירותמחירלמשתכןנרכשו,יתרתהדירותתימכרגםלמשפרידיורבתנאיהזכייה. רשותמקרקעיישראל,החלטהמספר1508 בנושאדיורבהישגיד("מחירלמשתכן)", 10 במאי2017 . 15 אילןדגני,מנהלאגףבכירשיווקומכרזים,רשותמקרקעיישראל,דוא"לושיחתטלפון,7 ביוני2020 . 16 הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע www.knesset.gov.il/mmm התפתחותשוקהשכירותבשניםהאחרונות | 7 תרשים7 : מספר דירותש פורסמו במסגרת"מחירלמשתכן" לפימחוז( 2016 – 2019 ) 17 27.3% 30% 20,000 22.0% 15,000 16.6% 20% 13.7% 11.0% 10,000 7.0% 10% 5,000 2.4% 0% 0 הדרום המרכז הצפון ירושלים חיפה אזור יהודה תל אביב והשומרון 2016 2017 2018 2019 (צירימני) משקל בשנים 2019-2016 אפשרלראותכיבשנים2016 עד2019 פורסמוכ- 43.9% מהדירותבתוכניתמחירלמשתכןבמחוזותהדרוםוהצפון וכ- 29% במחוזותהמרכזותל- אביב. 3.1.4 זכיותבתכנית"מחירלמשתכן" תרשים8 להלןמציגאתמספר הזכיותבתכניתלפימחוזבשנים2016 עד12 ביולי2020 . תרשים8 :מספרזכיותבתכנית"מחירלמשתכן"לפימחוז(2016 עדיולי2020 ) 18 40% 28.6% 20,000 30% 19.7% 15,000 15.9% 14.0% 20% 21,122 10,000 9.3% 7.3% 5.2% 14,533 10% 11,713 10,352 5,000 6,879 5,412 3,869 0% - המרכז תל אביב הדרום ירושלים חיפה הצפון אזור יהודה ושומרון מספר זוכים אחוז אפשרלראותכיבתקופהזוהיוכ- 73.9 אלףזכיות.במחוזותהמרכזותלאביבכ- 48.3% ובמחוזותדרוםוצפוןכ- 23.2% .תרשים9 מציגאתמשקל המכרזיםומשקלהזכיות. תרשים9 : אומדןהפערבין משקלהמכרזיםלבין משקלהזכיותבתוכניתמחירלמשתכן לפימחוז19 15 35% 12.7 30% 10 6.6 25% 5 2.8 20% 0.3 -1.7 0 15% 28.6% 27.3% -5 22.0% 10% 19.7% -9.2 16.6% 15.9% 14.0% 13.7% -10 11.0% 5% 9.3% -11.5 7.3% 7.0% 2.4% 5.2% -15 0% תל אביב המרכז איו"ש ירושלים חיפה הצפון הדרום משקל מכרזים פער בנקודות אחוז (צירימני) משקל זכיות 17 שם. 18 משרדהבינויוהשיכון, נתוניםשבועיי םעלתוכניתמחירלמשתכן ,עדכוןל- 12 ביולי2020 .בתקופהזוהיוגם9 זכיותבאזוריםלאמוגדרים. 19 שם.עיבודימרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת. הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע www.knesset.gov.il/mmm התפתחותשוקהשכירותבשניםהאחרונות | 8 אפשר לראותכיבמחוזותתלאביבוהמרכזמשקלהזכיות גבוהממשקל המכרזיםב- 19.2 נקודותאחוז,ובמחוזות צפוןודרוםמשקלהזכיות נמוךממשקלהמכרזיםב- 20.7 נקודותאחוז. נכוןליולי2020 ,המשרדמאפשררכישת 1,246 דירותללאהגרלהבמיזמיםבהםהשיווקלאהצליח.מתוכן67.3% במחוזותצפוןודרוםו- 28.5% במחוז חיפה.20 תרשים10 להלןמציגאתשיעורהדירותשנותרוללאזוכהלפיאזור. תרשים10 : שיעורדירותשנותרו ללאזוכהבתוכניתמחירלמשתכן( 2016 – 2018 ) 21 35% 35,000 33.3% 29,869 27,727 30% 30,000 26,434 25% 25,000 17,643 20% 20,000 15% 15,000 10% 10,000 7.2% 5% 5,000 0% - מרכז פריפריה דירות שהוגרלו בפועל זוכים שיעור דירות שנותרו ללא זכייה אפשרלראותכיבשנים2016 עד2018 שיעורהדירותשנותרוללאזוכהבפריפריההיה33.3% לעומת7.2% במרכז. 3.1.5 תקציבתוכנית מחירלמשתכן תרשים11 להלןמציגאתתקציב תכנית"מחירלמשתכן"משנת2015 עדתחילתיוני2020 . תרשים11 :אובדןההכנסותבגיןהנחותבמחירקרקעבתכנית(מיליוני ש"ח) 22 3000 2,520.4 2500 2000 1,522.0 1,284.0 1,304.5 1500 1000 341.5 320.9 500 0 2015 2016 2017 2018 2019 03/06/2020 אפשרלראותכיאובדןההכנסותל מדינהבגיןהנחותבמחירלקרקעבתכנית בשנים2015 עדתחילתיוני2020 הינו כ- 7.3 מיליארד ש"ח.רובהעלותהתקציביתאינהבצדההוצאותאלאבאובדןהכנסות, כלומראינהמשפיעהעל מגבלתההוצאה. 3.1.6 ניתוחתוכניתמחירלמשתכן תוכניתמחירלמשתכןהובילהלתוצאותהעיקריותהבאות: משרדהבינויוהשיכון,מחירלמשתכן, דירותלרכישהללאהגרלה כניסה:,28 ביולי2020 . 20 בנקישראל,דוחשנתי2018 ,פרקט':שוקהדיור,מרץ2019 .שיעורהדירותשנותרוללאזוכיםמסךהדירותשהוגרלו.מרכז:מחוזותתל 21 אביב,מרכזוירושלים.פריפריה:מחוזותצפון,דרוםוחיפה. רותםברמלי,רפרנטרמ"י,אגףהתקציבים,משרדהאוצר,דוא"ל,3 ביוני2020 . 22 הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע www.knesset.gov.il/mmm התפתחותשוקהשכירותבשניםהאחרונות | 9 נוצרולמעשהשני פלחי שוק:פלח רוכשיםבמסגרתהתוכניתופלחרוכשיםבשוקהחופשי.  גידולבביקושלדירותעל-ידיפלחאוכלוסייהבעלהכנסהנמוכהועל- ידיפלחאוכלוסייהשלאהתכווןלרכושדירה.  הביקוש עלה על היצע הדירותועל- כן נערכו הגרלות לבחירת הזוכים. כתוצאה מכך, עלה משקלרוכשי דירה ראשונהבסךהעסקאותעלחשבוןמשקיעים. ההנחה בתוכנית היא רגרסיבית. בערי המרכז ההנחה הגיעה למאות אלפי ש"ח בעיקר לרוכשים במשקי בית  מעשירוני הכנסה גבוהים בעלי יכולת לרכוש דירה במחיר גבוה יחסית. בערי פריפריה ההנחה נמוכה יחסית, בעיקר למשקי בית בעשירוני הכנסה נמוכים.23 על- כן, נראה כי התוכנית הביאה לגידול בפער בחלוקת ההון בישראל. בשנים 2016 – 2019, כ- 2.9% משיווקי הדירות וכ- 0.9% מהזוכים בהגרלות לדירות היו ברשויות מקומיות  ערביות,24נתוניםהמעידיםעלחוסרשוויוניותבחלוקתהסיועבמסגרתהתוכנית.בנוסףשווקוקר קעותלתוכניות בינוי אח רות כך למשכל- 52.8% משיווק קרקעות לדירות בבנייה נמוכה וכ- 13.4% משיווק קרקעות לדירות בבנייהרוויההיו ברשויותמקומיותערביות.25 במהלךהשניםמכרזיםרביםשנערכובעריפריפריהלאצלחו.כך,מצדאחדנוצרועודפיביקושלשיווקדירות  במרכז הארץ (מספר המשתתפים בהגרלות עלה על מספר הדירות המוצעות), ועודפי היצע לשיווק דירות בפריפריה (מספר הדירות המוצעות עלה על מספר המשתתפים בהגרלות). תופעה זו הביאה להגמשת כללי המכירהבפריפריה,כךשלארקהנרשמיםבתוכניתיכלולרכושדירה. ניתוברובקרקעותהמדינהלשיווקבתוכניתמחירלמשתכן,עשויהלהוביללירידהבהיצעקרקעותמדינהלפלח  השוקהחופשי,ועל- כןלעלייהבביקושלקרקעותפרטיותבאזוריביקושועקבכךלעלייתמחירן. חלקניכרשלהמיזמיםנבנובשטחיםפתוחיםולאעל- ידיציפוףהמרקםהעירוני,במדינהבעלתצפיפותוגידול  אוכלוסייהגבוהיםיחסית.כאמורלעיל, מימוןמיזמיםשלהתחדשותעירוניתבאזוריםבעליערכיקרקענמוכים ממומןבאמצעותמתןהנחותעלקרקעמשלימהבשטחיםפתוחיםאחרים, אולםחלקניכרמשיווקיהקרקענעשו לטובתתוכניתמחירלמשתכן,כךשנוצרה'תחרות'עלהכנסותמקרקעותמדינהביןתוכניתמחירלמשתכןלבין עידודומימוןמיזמיםשלהתחדשותעירוניתביןהיתרבאמצעותהנחותעלקרקעמשלימה. בשנים2015 עדיוני2020 הסתכםאובדןהכנסות המדינהב כ- 7.3 מיליארד ש"ח. רובהעלותהתקציביתאינה  בצדההוצאותאלאבאובדןהכנסות, כלומראינהמשפיעהעלמגבלתההוצאה.ניתןלשאולהאםתוכניתבְּעלות פיסקליתכהגבוההאכןמוצדקתמבחינהכלכלית,והאםלאהיהמקוםלהפנותאובדןהכנסותזהלכלימדיניות אחרים ל העלאת היצעולפתרוןחסמי תשתי תו באזורי ביקוש.אולם, צעדים אלו לעידוד ההיצע עשויים לכלול הוצאותבמגבלתההוצאה,ועל- כןקייםקושיפיסקליבביצועם. הירידהבבנייתדירותחדשותלשוקהחופשיהשפיעהעלפלח משפריהדיור אשרהיצעהדירותשעמדבפניוירד,  שכן חלקגדולמהדירותהחדשותיועדולזכאיתוכניתמחירלמשתכן.בנוסף,משפרידיורמוכריםלעיתיםאת איתמרמילרד, ניתוחשיעוריההנחהלזכאיםבתוכניתמחירלמשתכן,מרכזהמחקרוהמידעשלכנסת,פברואר2017 . 23 הנתוןל- 12 ביוני2020.נתנאל קופראק, נתוניםעלדיורועלחלוקתתקציביסיועלפימגזר,מרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת,יולי2020 . 24 נתנאלקופראק, נתוניםעלדיורועל חלוקתתקציבי סיוע לפי מגזר,מרכזהמחקר והמידעשלהכנסת, יולי 2020 .ברשויותמקומיות 25 במגזרה ערביגריםכ- 14.4% מתושביהמדינה. הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע www.knesset.gov.il/mmm התפתחותשוקהשכירותבשניםהאחרונות | 10 הדירההקיימתלרוכשידירהראשונה(זוגותצעירים),אולםתוכניתמחירלמשתכןעודדהרוכשידירהראשונה לרכוש במסגרת התוכנית על חשבון רכישת דירות יד שניה. התוצאה היא שמשפרי דיור התקשו למצוא דירה חדשהולמכורדירהקיימת. ההנחותהגבוהותבמחירדירותבתוכנית מחירלמשתכןהןבעיקרלדירותבנות4ו-5חדרים.כך,נוצרתמריץ  לזוגותצעיריםלרכושדירותגדולותיחסיתשישלהןעלויות תחזוקה,ארנונה,חשמל,ביטוחועודגבוהותיחסית. חלק מהדירות ששווקו במסגרת התוכנית היו בתוכניות לא בשלות ומשך קבלת היתרי הבנייה נמשך זמן רב.  בפועל,הזוכיםבהגרלותהפסידוחלקמההנחהבגיןמשךהזמן(תשלוםשכרדירהוהתייקרותהדירהבגיןהצמדה למדדתשומותהבנייה)אוהתייאשו. 3.2 משכנתאותמוכוונות הממשלה מסבסדת משכנתאות לזכאים, הנקראות "משכנתאות מוכוונות." תרשים 12 להלן מציגה את מספר מממשיהמשכנתאותהמוכוונותלפיקבוצהבעשור האחרון. תרשים12:מספרמממשיהמשכנתאותהמוכוונותלפיקבוצהב עשורהאחרון26 11,484 12,000 10,458 9,460 10,000 8,717 7,630 8,000 5,930 5,727 6,000 5,168 4,553 4,167 3,544 3,435 4,000 3,208 2,348 2,252 2,214 2,024 1,957 1,933 1,700 1,741 1,587 1,470 1,275 2,000 1,182 1,174 1,087 1,070 1,001 744 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 חסרי דירה זכאים אחרים סך הכול מממשים מהנתוניםאפשרלראותכיבשנת2019 סךמממשי המשכנתאותהמוכוונות היהכ- 11.5 אלף,עלייהשלכ- 234.3% לעומת 2010. בתקופה זו האוכלוסייה גדלה בשיעור של כ- .8% 18 . תרשים 13 להלן מציג את תקציבי הסיוע 27 המאושריםנטו במשכנתאותב ע שורהאחרו ן. 26 גלינהגלפרין,אגףאכלוס,משרדהבינויוהשיכון,דוא"ל,8 ביוני2020 . 27 הלמ"ס,ירחוןסטטיסטימאי2020 לוחב/,1- אוכלוסייה,לפיקבוצתאוכלוסייה. הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע www.knesset.gov.il/mmm התפתחותשוקהשכירותבשניםהאחרונות | 11 תרשים13 :תקציביהסיוע המאושריםנטו במשכנתאותבשנים2010 - 2019 (במיליוניש"ח שוטפים)28 110% 1200 1,120.40 105% 100.8% 1000 982 970 964.8 100% 896.2 853 800 95% 632 936.4 720 723.3 90% 600 592 628.3 561 558 620 86.0% 85% 297 400 340 352 342 80% 186.3 200 76.5% 338 75% 295 267.9 262 233 241.4 221 206 184 155.7 72.8% 70% 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 אשראי נטו לדיור מענקים וסבסוד ביצוע (ציר ימני) סך הכול אפשרלראות כיסךתקציבהסיועהמאושרנטו במשכנתאותהיה בשנת2019 896.2 מיליון ש"ח,ירידה בשיעור שלכ- 8.7% לעומת2010 .מתוךזה, תקציבהמענקיםוהסבסודעלה בשיעורשלכ- 2.3% ותקציבהאשראילדיור ירדבשיעור שלכ- 12.7% . בשנת2017 חלגידולשל 750.1 מיליון ש"חבתקציבהאשראילדיור,בגיןשלוש סיבות: הפחתת הריבית. בתיקון ל חוק הלוואות דיור, התשנ"ב- 1992 נקבע שהריבית תהיה 0.5% פחות מהריבית הממוצעת ע למשכנתאות אותהמפרסםבנקישראל,ו לאיותרמ- 3% בהתאםלתקופתההחזרשבחרהלווה.,התיקון לחוקהוביללהגדלתהביקושים לא שראילדיור. 29 תמהילהרוכשים .תכנית"מחירלמשתכן"גרמהלמודעותגדולהיותרל הלוואהמסובסדת.עקבכך,נכנסהלפלח רוכשידירהראשונה אוכלוסייהבעלתכושרהשתכרותנמוך יחסית ,הזכאי תלהלוואותהמסובסדות, אגבכך דחק ה אתהמשקיעיםמסךרכישותהדירות ,נוסףל העלאתה מיסויעל יהם. מחירלמשתכן.באותהתקופההחלוזוכיםרביםלקבלהלוואותלרכישתהדירה,שאלמלאהתוכניתלאהיונוטלים הלוואה,ועל- כןהתוכניתהביאהלהגדלת הביקושיםלאשראילדיור. לסיכום, ר וכשידירותאלו נהנועתהמשלוש סיבות שהובילולגידולבביקושיםלהלוואותמסובסדות:ריביתנמוכה יותר,הנחה בתוכנית"מחירלמשתכן"ומענקרכישה בפריפריה. כתוצאהמכך, ניתנה בשנת2017 תוספתתקציבית לאשראילדיורשלמעל700 מיליוןש"ח.30 ליזהצ'סקיס,משרדהבינויוהשיכון,דוא"ל,1 ביוני2020 .בשנים2010 - 2015 נתוניהתקציבהם ברוטו ,ההבדללתקציבהנטוהואמינורי. 28 29 משרדהבינויוהשיכון, הפחתתהריביתעלהמשכנתאות, 28 בפברואר2016 . 30 יוסישבת,מנהלאגףבכירמידעוניתוחכלכלי,משרדהבינויוהשיכון,שיחתטלפון,18 ביוני2020 מיכאלהגרזון,משרדהבינויוהשיכון,; שיחתטלפוןודוא"ל,21 ביוני2020 שנימנדללאופר,רפרנטיתשיווק,אגףתקציבים,משרדהאוצר,שיחתטלפון,;22 ביוני2020 . הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע www.knesset.gov.il/mmm התפתחותשוקהשכירותבשניםהאחרונות | 12 3.3 דיורציבוריוסיועבשכרדירה הממשלהמעניקהסיועלמשקיביתחסרידירהבעליהכנסהנמוכהבאמצעותדיורציבוריובאמצעותסיועבתשלום שכר דירה בשוק החופשי. משרד הבינוי והשיכון אחראי על סיוע זה והדיור הציבורי מנוהל ברובו על- ידי החברות המשכנותעמידרועמיגור.תרשים14 להלןמציגאתמלאיהדירותבדיורהציבוריבעשורהאחרון. תרשים 14 :מלאיהדירותבדיורהציבוריבשנים2010 עדאפריל2020 אלפים)(31 70 64.2 62.8 65 62.4 62.2 59.8 57.9 60 57.1 55.7 55.2 54.3 53.8 55 50 45 40 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 אפר- 2019 20 מלאי הדירות בדיור הציבורי היה באפריל2020 כ- 53.8 אלף ,ירידה של כ- 16.2% לעומת2010 . הירידה נגרמה בעיקרבגיןמכירתדירותלדייריםבעשורהאחרון,32 לעומתמספרהדירותהחדשותשנרכשו כמוצגב תרשים 15 להלן. תרשים 15 :כמותהדירותשנרכשהלדיורהציבוריבשנים2010 עדאפריל2020 33 963 1,000 800 630 600 424 339 400 272 200 89 74 41 18 16 - 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 אפשרלראותכי בשנים2011 עד2014 חלהירידהבכמותהדירותשנרכשוומשנת2015 חלהעלייהעדלשיארכישות של963 דירותבשנת2018,ובשנת2019 נרכשו339 דירותעבור הדיורהציבורי.תרשים16 להלןמציגאתמספר משקיהביתהזכאיםהממתיניםלדיורציבוריבשניםהאחרונות. נדב לחמן לזר, מנהל אגף בכיר, משרד הבינוי והשיכון, דוא"ל, 31 במאי 2020. בנוסף, כ- 24 אלף קשישים קיבלו דירות בדיור מוגן 31 באחריותמשרדהשיכוןומשרדהעלייהוקליטה.בנקישראל,דוחשנתי2018 ,פרקח':סוגיותרווחהומדינותציבורית,מרץ2019 . בנקישראל,דוחשנתי2018 פרקח':סוגיותרווחהומדינותציבורית,,מרץ2019 . 32 נדבלחמןלזר,מנהלאגףבכיר(נכסיםוחברות),משרדהבינויוהשיכון,דוא"ל,31 במאי2020 . 33 הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע www.knesset.gov.il/mmm התפתחותשוקהשכירותבשניםהאחרונות | 13 תרשים 16 :משקיביתזכאיםממתיניםלדיורציבוריבשנים2015 - 2019 34 5,000 4,770 4,500 4,114 4,000 3,583 3,500 2,901 2,890 3,000 2,500 2015 2016 2017 2018 2019 סךמשקיהביתהממתיניםלדיורציבורי היה בשנת2019 כ- 4.8 אלף,גידולשלכ- 65.1% לעומת2015 . לפיהחלטה 4078 שלהממשלהה- 34 הוקמהועדהלדיוןבהגדלתכמותהדירותבדיורציבורי. להלןמציגהאתמספר 35טבלה3 הממתיניםלדיורציבורילפיאשכולחברתי-כלכלישלהישובבוהםמתגוררים. טבלה3:ממתיניםלדיורציבוריבפילוחלפיאשכולחברתי- כלכלי(נכוןלתחילתיוני2020 ) 36 אשכול חסרידירה מחליפידירה סךהכולממתינים אחוז 1 29 2 31 0.6% 2 1,045 128 1,173 23.1% 3 238 83 321 6.3% 4 323 216 539 10.6% 5 673 371 1,044 20.6% 6 428 118 546 10.8% 7 777 150 927 18.3% 8 379 83 462 9.1% 9 19 1 20 0.4% סךהכול 3,915 1,155 5,070 100% משקל 77.2% 22.8% 100% אפשרלראות כיביוני2020 סךהממתיניםלדיורציבוריהיה5,070 ,מתוכם77.2% ח סרידירהו- 22.8% מחליפי דירה.כ- 40.6% מהם גרוברשויותמקומיותב אשכול ות 4-1,וכ- 49.7% גרובאשכולות5 – 7 .בתרשים17 להלןמספר הממתיניםלדיורציבורי לפימחוז. לגבי מחליפידירה הממתיניםלדיורציבוריקיימיםנתוניםבמשרדהבינויוהשיכוןרקהחלמשנת2015 .משקיבית הםיחידים,זוגות 34 ומשפחות.רותמנע,סגניתמנהלמינהללסיועבדיור,דוא"ל,10 ביוני2020 . 35 משרדראשהממשלה,החלטה4078 -תכניתחירוםלאומיתבתחוםהדיורהציבורי, 29 ביולי2018 .בנוסף,בסוף2017 נחתםהסכם עםעמידרלפיוהחברהתגייסמיליארדש חלשםרכישתדירותלמלאיהדיורהציבורי." 36 רותמנע,סגניתמנהלמינהללסיועבדיור,דוא"ל,2 ביוני2020 .בסךהכולנכללים7 לאמוגדרים. הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע www.knesset.gov.il/mmm התפתחותשוקהשכירותבשניםהאחרונות | 14 תרשים17 :ממתיניםלדיורציבוריבפילוחלפימחוז(נכוןלתחילתיוני2020 ) 37 25% 1,200 1,106 882 21.8% 867 1,000 821 184 20% 96 689 98 17.4% 650 17.1% 800 16.2% 15% 134 13.6% 371 12.8% 600 262 10% 922 400 771 723 516 511 5% 427 54 200 9 1.1% 45 0% - המרכז הדרום תל אביב ירושלים הצפון אזור יהודה חיפה חסרי דירה מחליפי דירה סך הכול אחוז והשומרון ביוני 2020, כ- 38.9% מסך הממתינים לדיור ציבורי גרו במחוז ות המרכז ותל-אביבוכ- 31% גרו במחוזות הדרום והצפון.תרשים18 מציגאתמספרהזכאיםלסיועבשכרדירהבשוקהחופשי. תרשים18:מ ספרהזכאיםלסיועבשכרדירהבשוקהחופשי38 180,000 171,711 164,909 170,000 154,542 160,000 148,716 145,061 150,000 140,000 130,000 2014 2015 2016 2017 2018 אפשר לראותכיבשנת2018 היוכ- 171.7 אלףזכאיםלסיועבשכרדירה,גידולשל18.4% לעומת2014 .תרשים19 להלןמציגאתתקציבהסיוע המאושרנטו בסיוע בשכ רדירהבשוקהחופשי. תרשים19 :תקציביהסיוע המאושריםנטו בשכ"דבשנים2010 - 2019 (במיליוניש"ח שוטפים)39 100% 2,200 2,069 1,982 99.5% 99.4% 99.4% 2,000 1,840 99.1% 99% 1,728 98.8% 1,800 98.6% 98.4% 1,579 1,536 1,500 98% 1,600 98.0% 1,333 1,326 1,286 1,400 97.3% 97% 1,200 96.4% 96% 1,000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 שיעור ביצוע תקציב סיוע בשכ"ד רותמנע,סגניתמנהלמינהללסיועבדיור,דוא"ל,2 ביוני2020 . 37 38 שאולמוצפי,מנהלתחוםבכירהפעלתמערכותסיוע,משרדהבינויוהשיכון,דוא"ל,20 בנובמבר2019 להרחבה:נתנאלקופראק,.מערך הדיורהציבוריבישראל,נתוניםותנאיזכאות ,מרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת,דצמבר2019 . 39 ליזהצ'סקיס,משרדוהשיכון,דוא"ל,1 ביוני2020 . הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע www.knesset.gov.il/mmm התפתחותשוקהשכירותבשניםהאחרונות | 15 אפשרלראות כיסךתקציב הסיועבשכ"ד בשנת2019 היהכ- 2.1 מיליארד ש"ח ,גידולשלכ- 60.8% לעומת2010 , ייתכןכי חלקמהגידולבהוצאהעלסיועבשכרדירהנובעמהגידולבמספר הממתיניםלקבלדירהבדיורהציבורי הזכאיםלסיועבשכרדירהבתקופתההמתנה.. 3.4 פעילותחברהממשלתית"דירהלהשכיר"40 דירהלהשכיר– החברההממשלתיתלדיורוהשכרהבע"מ(להלן:חברת"דירהלהשכיר")הינהחברהממשלתית בבעלותמלאהשלמדינתישראל.החברההוקמהבשנת2014 עלפיהחלטה770 שלהממשלהמה-9 באוקטובר 2013 והחלטה796 שלהממשלהמה- 20 באוקטובר2013.מטרתהקמתהה י יתהכדילהוותהזרועהביצועיתשל הממשלה בנושאים הקשורים לתכנון, ביצוע וקידום פרויקטים לדיור בהתאם למדיניות מועצת מקרקעי ישראל, לרבותאיתורמתחמיקרקעלפיתוח– ניהולם,שיווקם,פיקוחובקרהעליהם;רכישה,השכרהומכירהשלקרקעובנייני מגוריםוביצועהפעולותהדרושותלשםכך;פיקוחובקרהעלהזוכיםבמכרזישיווקהמיועדיםלדיורלהשכרה;הקמת מעונות לסטודנטים. משנת הקמת החברה ועד לחודש מרץ 2021 (מועד פרסום דוח כספי לשנת 2020 ) נמסרו ואוכלסו2,280 דירותבשכירות בשבעהיישובים,כמפורטבלוח4 שלהלן. לוח4–פירוטמסירותואכלוסשלדי תורבחלוק ה ליישוביםעדחודשמרץ2021 41 יישוב עדמרץ2019 מרץ2019 עדמרץ2020 מרץ2020 עדמרץ2021 סךהכול קרייתמוצקין - 519 258 777 דימונה 39 125 161 325 לוד 320 - - 320 עפולה 148 101 59 308 מעלותתרשיחא - 213 24 237 אופקים 28 162 - 190 מגדלהעמק - - 123 123 סךמסירהואכלוס 535 1,120 625 2,280 אפשרלראותכיעדמרץ2021 אוכלסו2,280 דירותבשבעהיישובים.בקרייתמוצקיןאוכלסו777 דירותובמגדל העמק123 . בנוסף, בדוחותהכספיים של החברהלשנת2020 נכתב כי בשלמשברנגיף הקורונה נדחווהוקפאו מספרפרוייקטים,דברשעשוילהסביראתהירידהבמסירותובאכלוסבתקופהמרץ2020 ועד מרץ2021 ,לעומת התקופההקודמתהמקבילה.ישלצייןכיבדוחותהכספייםשלהחברהנכתבכיישמספרפרויקטיםותוכניותנוספות פעילות במקביל כגון: "הסכם גג לוד" – תכנון ושיווק של כ- 17,000 דירות בעיר לוד; הקמת מעונות לסטודנטים בהיקףשלכ- 3,000 מיטות;שלבהשיווקשלדירותלשכירותארוכתטווחבשכונתנווהשאנןבחיפהבהיקףשל109 דירות;שלבהאכלוסדייריםלשכירותארוכתטווחבכפריונהבהיקףשל58 דירות(במסגרתתוכנית"השכרמהר.)"42 40 רשותהחברותהממשלתיות,דוחכספישלחברת"דירהלהשכיר,"שנת2020 ,כניסה5 באוקטובר2021 . 41 שם.דוחלשנים2018 ו- 2019 ,כניסה5 באוקטובר2021 . 42 חברתדירהלהשכיר,דוחחופשהמידעלשנים2018 ו- 2019 . הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע www.knesset.gov.il/mmm התפתחותשוקהשכירותבשניםהאחרונות | 16 שוקהדיורבתקפותמשברהקורונה43 4. בתקופתמשברהקורונהעובדיםרביםפוטרואוהוצאותלחופשהללאתשלוםבשלההגבלותשהוטלו,בשלכךחלה ירידהבהכנסותשלמשקיביתרביםוקושיבתשלוםהחזרימשכנתהאושכ רדירה. בנקישראלנתןמענהמסויםלגבי חלקמכ- 676.7 אלף משקיהביתהמשלמיםמשכנתאות, שיכל ולדחותאתהתשלומיםלתקופהשלעדחצישנה. 44 אולם, לאהיהמענהלחלקמכ- 731 אלףמשקיביתשגרובשכירות,ובשלהירידהבהכנסתם ה תקש ו לשלם שכרדירה. בסקירהשלמערכתהבנקאותלשנת2018,נערכהסימולציהלהשפעתתרחישקיצוןמקרו- כלכליעל תיק האשראי הבנקאי לדיור, למקרה של עלייה חדשה בריבית או עלייה חדשה בשיעור האבטלה.45 ההשפעה העיקריתהיאעלמשקיביתשמשקלהחזרהמשכנתהמהכנסתםגבוהיחסית–כ- 25% ממשקיהביתבשניחמישוני ההכנסה הנמוכים נטלו משכנתה בה ההחזר החודשי הוא גבוה מ- 35% מהכנסתם לעומת 9% משני חמישוני ההכנסההגבוהים.לפיהממצאים,הגורםהמרכזילכשלשללוויםהואעלייהחדהבאבטלה–כ- 5% מממשקיהבית שנ טלומשכנת ה יתקשולשלםאתהחוב,ובעליהכנסותנמוכות,עדהעשירוןהרביעי(משקי ביתשהכנסת ם החודשיתנטועד 10,612 ש ח,)" הםהפגיעיםביותר. מחקרשלחוקריםמ אוניברסיט או תתל-אביבו האוניברס יט ההעבריתבירושליםנערךבחודשאפריל2020 בקרב שוכרידירות.46 לפיהמחקר, שכרהדירההממוצעבקרבאלושנבדקובמחקר היה0 8 3,6 ש"חבחודש. עבור70% ממשקיהבית שכרהדירהיה ווהיותרמרבעמהוצאותמשקהביתו עבוררבעממשקיהביתשכ רהדירהיהווהלמעלה ממחציתהוצאותמשקהבית. המשברהשפיעבעיקרעלצעירים,אשרמראש הכנסתםנמוכהיחסיתוהםבעליותק נמוךבעבודה. ב אפריל 2020 , 49% מהמשיביםהיומושבתיםמעבודה בשבועלאחרפסח(כוללחל"ת,מפוטרים ועצמאים).בקרבבניהזוגשלמשיביהמחקר35% היומו שבתיםמעבודה.ה הכנסהשל כ- 30% ממשקיהביתירדה בלפחות ב- 40% ,ההכנסהשלכ- 17% ממשקיהביתירדהביותר מ- 60%,ו ההכנ סהש לכ- 4% ממשקיהביתנמחקה לגמרי.כ- 88% מהמשיביםשילמואתשכרהדירהבמלואו וכ- 12% מהמשיביםלאשילמואתמלוא שכרהדירה. מקרבאלושלאשילמואתשכר ה דירהבמלואו,כמעט40% לאשילמוכללוהיתרשילמוחלקית. ניתוחשוקהשכירות 5. מאזשנת2007 החלהעלייהבמדדמחירידירותבבעלות,בשנת2021 עלההמדדבכ- 8.3%,ובחודשיםינואר– מרץ 2022 המדדהממוצעעלהבשיעורשל10.4% בהשוואהלממוצע2021 מדדשכרדירהעולהבקצבמתוןיחסית,. 43 להרחבה:תמיראגמון, השפעתמשברנגיףהקורונהעלענףהדיורוכליסיועבישראלובמדינותמפותחות,מרכזהמחקרוהמידעשל הכנסת,מאי2020 . 44 בנק ישראל, הפיקוחעלהבנקיםמודיעעל מתווהמקיףשאומץעל ידיהמערכת הבנקאית לדחייתתשלומיהלוואות כסיועללקוחות הבנקיםבהתמודדותעםהשלכותמשברהקורונה הודעהלעיתונות,,19 במאי2020 . 45 בנקישראל,סקירהשנתיתשלמערכתהבנקאותבישראל2018 , תיבהא'- 2–השפעתתרחישהקיצוןהמקרו- כלכליעלתיקהאשראי לציבור:ההשפע ההצפויהשלעלייהחדהבריביתובאבטלהעלמשקיביתנוטליהמשכנתאותועלהבנקים,מאי2018 . פרופ'איתראטר,הפקולטהלניהולע”שקולרבאוניברסיטתתל-אביב;ד"ריעלאלסטר,הפקולטהלניהולע"שקולרבאוניברסיטתתל- 46 אביב;פרופ’דיווידג'נסוב המחלקהלכלכלהבאוניברסיטההעברית;ד"רערןהופמן,המחלקהלכלכלהבאוניברסיטההעברית.דואל,, 13 במאי2020 .המחקרנערךבשבועהאחרוןשלאפריל2020 בקרב1,525 שוכרידירותבגילאיהעבודה,מהםכ־75% זוגות. הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע www.knesset.gov.il/mmm התפתחותשוקהשכירותבשניםהאחרונות | 17 כיווןשכ- 90% מהשוכריםהםבחוזהקייםלפיהמדדכלללאעולהאוצמוד,לכןתמסורתהעלייהבשכרדירהמחלחל באופןאיטילמדדהכולל.כך,בחודשמאי2022 עלהמדדשלקבוצתהשוכריםבחוזהחדשבדירהחדשהב- 5% . עליותמחיריהדיורבשנתייםהאחרונותעשויותלהעידכימדיניותהממשלותבשניםהאחרונותלאצלחה,וכיעדיין ה ביקושיםגבוהיםמהיצעהדירותברובאזוריהארץובעיקרבאזוריביקוש.נראהכיכליהסיועבצדהביקוש(כמו תוכנית"מחירלמשתכן"ודומיה)אינהמביאהבפועללהגדלתההיצעועוסקתבעיקרבמתןהנחותלרוכשים,ועל- כן לאהביאלירידהבמחיריהדירותוהשכירות. בנוסף לצעדים שסוקרו לעיל, בעשורים האחרונים הממשלה נקטה בשינויים בתחום המיסים, לרבות שינוי במס רכישהעלמשקיעיםוהטבותבמיסוימקרקעיןלע ידו דשכירותמוסדית.לאורעלייתמחיריהדירות בשניםהאחרונות, נראה כי גם צעדים אלו לא השיגו את מטרתם, העלאת מס רכישה עשויה להביאה לירידה בהתחלות בנייה של קבלנים ולהקטנת היצע של משכירי דירות ועקב כך להוביל לעלייה בשכר דירה. בהקשר זה ניתן לציין כי הדגש במדיניותהממשלתיתהואלרוכשידירותופחותלשוכר ידירות. כמוכןנצייןכי בנק ישראלהעלהאתהריביתועקב כךעלתההריביתעלמשכנתאותחדשותועלהחזרחודשישלמשכנתאותקיימותהצמודותלריביתהפריים,וייתכן וצעד זהיביאלהתמתנותמסוימתבביקושיםלדירות,וישלבחוןאתההשפעותעלשוקהשכירות. הטבותמסלמשקיעיםמוסדייםשננקטובמהלךהשנים,כוללבחוקההסדריםלשנים1 202 – 2 202 , לאצלחועד 47 כה מסיבות של כדאיות כלכלית, ורוב רובן של הדירות מושכרות על ידי בעלים פרטיים. הביקוש הגבוה לדירות להשכרהלנ וכחההיצע,הובילבשניםהאחרונותלהגדלתהתמריץהכלכלילפיצולדירותולהשכרת"דירות"באיכות נמוכה. מאיראזנקוט, תיאורוניתוחפרקה'בהצעתחוקההתייעלותהכלכלית–שכירותמוסדית,מרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת,אוקטובר 47 2021 . הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע www.knesset.gov.il/mmm