חומר רקע
פיתוח שוק שכירות ארוכת טווח בישראל
מאפייני שוק השכירות הפרטית
שוק ספורדי של בעלים פרטיים
תקופת שכירות קצרה
חוסר יציבות לשוכר
עליות מחירים
רמת תחזוקה נמוכה
מאזן הכוחות לטובת המשכיר
מודל דירה להשכיר להשכרה ארוכת טווח
.1 הסכם ארוך טווח ל-
.6 סטנדרט בנייה גבוה
10 שנים
.2 נקודות יציאה לשוכר בכל שנה
.7 קומפלקס שלם ומנוהל
.3 שכר דירה ידוע מראש
.8 חווית מגורים קהילתית
.4 ללא משכנתא והלוואות
.9 יזמים וקבלנים נבחרים
.5 חוזה הוגן בפיקוח המדינה
.10שירות תיקונים ותחזוקה
מודל דירה להשכיר להשכרה ארוכת טווח
תכנון, הקמה והפעלה ע"י יזם פרטי
10/15/20 שנים
שיווק קרקע
היתר בנייה
השכרת הדירות מכירת
הקמה
הדירות
במכרז
בקרה של דירה להשכיר
מודל דירה להשכיר להשכרה ארוכת טווח
שכ"
ד מופחת
שוק חופשי
(
25%
)
(
75%
)
אוכלוסיית היעד זכאי "חסר דירה" כלל האוכלוסייה
שכר הדירה 20% הנחה ממחיר שוק
מחיר שוק
תקופת חוזה השכירות 3 שנים 5 שנים
תקופת שכירות אופציונלית 3
שנים +
4 שנים 5 שנים
במהלך התקופה אחת לשנה (מדד)
אחת לשנה (מדד)
עדכון שכ"ד
בחידוש החוזה
לפי שומה עדכנית עד 5%
הדיירים בפרויקט דירה להשכיר
טווח הכנסה
גילאים
77%
עד גיל 39
מעמד ביניים
ומעלה
שביעות רצון
מספר ילדים
מהפרויקט
60%
משפחות
עד 2 ילדים
90% שבעי רצון
מדוע בחרתי לגור בפרויקט דירה להשכיר?
"גורמי משיכה"
למאפייני מודל ההשכרה ארוכת הטווח
משקל משמעותי בבחירת הפרויקט
המוצר – יציבות ולא מחיר
הביקוש עולה על ההיצע
הרצליה-כ-
1,500
מתמודדים על 68 יח"
ד2,200%
רמת השרון- כ-
600
מתמודדים על 70 יח"
ד850%
חיפה-כ-
300
מתמודדים על 46 יח"
ד 650%
ירושלים-כ-
400
מתמודדים על 80 יח"
ד500%
חולון -כ-
250
מתמודדים על 13 יח"
ד1900%
אור יהודה- כ-
956
מתמודדים על 182 יח"
ד520%
שוהם- כ-
498
מתמודדים על 135 יח"
ד370%
ראשון לציון -כ-
700
מתמודדים על 54 יח"
ד1300%
8
פרויקטים להשכרה ארוכת טווח בארץ
מאוכלס |
2,745 יח"ד
חיפה (
2
)
|
293
הרצליה |
273
רמת השרון |
281
ירושלים |
333
כפר יונה |
58 גדנ"ע ת"
א |
370
ראשון לציון |
216
אור יהודה |
364
כ-
17,000 יח"ד
שוהם |
271
חולון |
51
גן יבנה |
235
בהקמה |
10,621 יח"ד
אשדוד (
2
)
|
619
ירושלים (
4
)
|
1004
כרמיאל |
100
חיפה |
402
שוהם (
1
)
|
72
ראשון לציון |
78
אור יהודה (
2
)
|
409
תל אביב (
4
)
|
1207
חולון |
51
רמלה (
2
)
|
440
באר יעקב |
279
נוף הגליל |
177
אופקים |
124
אילת |
140
אשקלון (
3
)
|
721
בית שמש (
2
)
|
254
בני ברק |
219
יוקנעם |
70
לוד (
8
)
|
2,345
נהריה |
61
רכסים |
198
רמת גן (
3
)
|
1240
שדרות |
49
רמת השרון |
116
קריית גת |
246
בשיווק |
2,332 יח"ד
אור יהודה |
159
ירושלים |
150
ירוחם |
81
באר שבע |
498
נוף הגליל|
200
אשדוד |
(
2
)
191
רמת גן (
2
)
|
334
כרמיאל |
91
הרצליה|
385
ראש העין |
243
סך
שיווקים
מצטבר במכרזי דירה להשכיר(יח"ד)
40000
35729
35000
30000
25729
25000
20000
15729
15000
9175
8091
10000
5160
3776
5000
2349
1272
902
554
0
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
יעד שנתי של 10,000 יח"ד להשכרה ארוכת טווח בשנה
החלטת ממשלה דר/
2
-
יעדי תכנון שיווק ועסקאות בתחום הדיור לשנת 2022
סעיף 3
.
לקבוע יעד לשיווק יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך לשנת 2022
, באופן הבא:
מספר יחידות דיור להשכרה לטווח
ארוך (
כמשמעותן בתוספת השישית
10,000 יח"ד
לחוק התכנון והבנייה)
מתוך סך יחידות הדיור להשכרה לטווח
ארוך –
מספר הדירות במחיר מופחת
3,500 יח"ד
(
כמשמעותן בהחלטות מועצת רשות
מקרקעי ישראל)
11
עיקרי פרק השכירות בחוק ההסדרים
הסבת שטחי
משרדים
לשכירות
ארוכת טווח
הגדרה אחידה
תוספת זכויות
הארכה ותיקון
לשכירות ארוכת
בנייה לשכירות
פקודת המס
טווח
מוסדית
לעניין קרן
לוועדות תכנון
השקעות
בכל מסלולי
מקומיות
במקרקעין
החקיקה והמיסוי
תיקון החוק
לעידוד
השקעות הון
הגדרה אחידה לשכירות ארוכת טווח
בכל מסלולי החקיקה והמיסוי
השונים
תיקון ההגדרה "השכרה לטווח ארוך" בתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה באופן הבא:
תקופת השכירות תהיה בת חמש שנים לפחות,
עם אפשרות להארכת התקופה על ידי השוכר כך שלא תפחת
מעשר שנים
במצטבר
גובה דמי השכירות ומנגנון לעדכונם ייקבעו ויוגדרו מראש ויקבעו בחוזה ביחס לכל תקופת השכירות
השוכר יהיה רשאי להודיע על סיום החוזה מדי שנה בהתראה שתיקבע בחוזה
תמריצים כלכליים לקידום פרויקטים להשכרה ארוכת טווח -חוק עידוד השקעות הון
הגדרת השכרה לטווח ארוך לעניין חוק עידוד השקעות הון בהתאם להגדרה בתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה
הארכת משך חיי פרויקט למשך 15
שנים לפחות תוך העמקת ההטבות ומתן אפשרות "כניסה בנעלי"
לאחר 5 השנים הראשונות
יצירת מסלול ליישובי פריפריה
פיקוח על יישום באמצעות חברת "דירה להשכיר"
באמצעות המנהל בחוק
בתו"ב
מצב חדש:
מצב חדש:
מצב קיים
השכרה ארוכת טווח
השכרה ארוכת טווח בפריפריה
לאחר 5
שנים -
11%
לאחר 10
שנים -
9%
שיעור מס 11%
6%
לאחר 15
שנים –
7%
לאחר 20
שנים –
5%
פחת מואץ 20%
20%
20%
מס' דירות מינימלי 6
10
6
תקופת ההשכרה בפרויקט 5 שנים 15 שנים לפחות 15 שנים
שיעור דירות מושכרות 50%
66%
30%
מס רכישה 6%
-
5%
0.5%
0.5%
הסרת חסמים לפעילות קרן השקעות במקרקעין
הגדרת "השכרה לטווח ארוך" לעניין קרנות ריט בהתאם להגדרה בתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה
התיקון מאפשר לקרנות ריט להגיש תכנית להגדלת שטח הפרויקט במקרים של התחדשות עירונית
אפשרות מכירה למשכיר לאחר 15
שנים בתנאי "כניסה בנעלי"
לתקופה של 10
שנים נוספות (
סך חיי הפרויקט 25 שנים)
הגדרת חברת "דירה להשכיר"
כמי שמאשרת כי
היח"ד שבבעלות קרן
הריט
אכן מושכרות לטווח ארוך
הארכת התקופה הקובעת למסלול
הריטים עד לשנת 2033
15
פרויקטים לדוגמה
משולש הבורסה –רמת גן מתחם הצעירים -• אשדוד
•
750
•
350
מיטות
•
400 יחידות דיור
לסטודנטים
• כ-
3,000 מ"ר שטחי מסחר
••10,000 מ"ר שטחי ציבור
• כ-
2,800 מ"ר שטחי תעסוקה
••6,500 מ"ר שטחי מסחר
• כ-
1,800 מ"ר שטחי ציבור
••112,000 מ"•ר שטחי תעסוקה
פרויקטים לדוגמה
חלומות ארנונה –ירושלים אביב שלי –•רמת השרון
•
330
•
•
• יחידות דיור
••
• מואכלס
• יזם:
אפריקה ישראל מגורים
• יזם:
קבוצת אביב
ואפריקה ישראל נכסים