חומר רקע

‏‏י"ג אייר תשפ"ה ‏11 מאי 2025 לכבוד, סקירה בינלאומית - נורמות למתן גישה לנכסים עבור חברות תקשורת סלולר במדינות רבות ובפרט במדינות מערביות, הנורמה לגבי הגישה של חברות הסלולר לנדל"ן היא הפוכה מזו הנוהגת בישראל. הנורמה ע"פ רוב מוסדרת בחוק הטלקום ונותנת לחברות התקשורת ובכללן חברות תשתית סלולרית זכויות המבטיחות שיתאפשר להקים תשתית סלולרית במקום בו ראו חברות התקשורת צורך בכך ובמחיר סביר. החובה להקדים תשתית סלולר גוברת במידה רבה על זכויות קניין פרטיות. להלן דוגמאות נבחרות: אוסטרליה בעמוד של ממשלת אוסטרליה המציג את קודקס הרגולציה בנושא טלקום כתוב כי: The Telecommunications Act gives carriers powers to enter land, and install and maintain some facilities, and provides some exemptions from some state and territory legislation. In certain circumstances land owners and occupiers have the right to be notified and to object under the Act. יש גם ביקורת ציבורית על כך לעיתים. כפי שניתן לקרוא בכתבה באתר של משרד עו"ד מקומי המציגה את ההתנגדות של מועצת הנכסים של אוסטרליה. בצד זאת, באתר הממשלה יש עמוד המוקדש להסבר בנושא ה- powers and immunities המוענקים לחברות הטלקום ע"פ Schedule 3 בחוק הטלקום וכן עמוד המסביר לציבור כיצד הזכויות הללו משפיעות על הציבור אשר בסופו יש ברושור (מצורף כנספח 1) המסכם זאת לציבור בריטניה בבריטניה, בדצמבר 2017 נכנס לתוקפו תיקון משמעותי לחוק הטלקום. בתיקון נעשו שינויים משמעותיים בהליכים של מחלוקת בין חברות טלקום לבין בעלי נכסי נדל"ן ובפרט לגבי הערכת שווי הנדל"ן במקרים בהם ערכאות משפטיות כופות הסכם על הצדדים. בעקבות הרפורמה, דמי השכירות מחושבים על בסיס שווי הנדל"ן לבעליו במקום על בסיס השווי למפעיל הסלולרי. זו מערכת המבוססת על compulsory purchase הדומה לשירותים כמו חשמל. מטרת השינוי הייתה להעצים את כוחם של המפעילים הסלולריים במשא ומתן עם בעלי נכסים באופן שיוביל להורדת מחירי השכירות גם במקרים בהם הצדדים הגיעו להסכמה ללא התערבות ערכאה משפטית. בדוח ה-RIA של הממשלה, נכתב כי ההערכה היא שהמדיניות הזו תביא לירידה של 40% במחירי שכר הדירה. בהחלטת הממשלה ממאי 2016 נכתב כי בעוד שבעלי נדל"ן צריכים לקבל תגמול הוגן עבור השימוש בנכסיהם, זה לא אמור להיות לכלול חלק מהערך הכלכלי שנוצר בשל הביקוש לשירותי תקשורת: It is quite clear that the cost for “rents” in the telecommunications industry are significantly higher than those enjoyed by utilities and providers of essential services. Government is also clear that site providers should get fair value for the use of their land, but considers that this should not, as a matter of principle, include a share of the economic value created by very high public demand for services that the operator provides. The Government is therefore proposing that the revised code should limit the value of consideration by changing the basis of valuation to a “no scheme” rule that reflects the underlying value of the land. This is a rate that is more relevant to the nature of modern digital communications infrastructure rollout, and will work to encourage greater investment and improved network coverage. יש לציין כי עלו טענות שכתוצאה מהרפורמה פחת התמריץ של בעלי נכסים להשכירם לחברות טלקום באופן אשר בסופו של דבר פגע ביישום מטרות הממשלה. בהמשך, הממשלה פעלה יחד עם בעלי עניין בענף על מנת להגיע להסכמות לגבי הנגשת הנכסים והמחיר אשר יביא גם לתמריץ חיובי מצד בעלי הנכסים. להרחבה ניתן לקרוא על כך במאמרBuilding broadband and mobile infrastructure אשר פורסם ע"י ספריית ה- House of Commons ארה"ב בארה"ב, ב-14 בינואר 2019 נכנסו לתוקפן הוראות מחייבות של ה-FCC, רשות התקשורת האמריקאית, אשר מטרתן להסיר חסמים לפרישה של מתקנים סלולריים קטנים ע"י קביעת מגבלות על דמי שימוש ותהליכים שרשויות מקומיות עשויות להטיל. ההוראות מגבילות את הסכומים שמדינות ורשויות מקומיות יכולות לגבות עבור התקנת תשתיות סלולריות קטנות כך שהתשלומים לא יעלו על העלויות הסבירות של הרשות המקומית וכן מגבילות את הדרישות שרשויות יכולות להטיל על מנת לעכב את פרישת התשתית. התקנות דנות בפרשנות שיש לתת לשני סעיפים בחוק הטלקום. סעיף 253: No State or local statute or regulation may prohibit or have the effect of prohibiting the ability of any entity to provide any interstate or intrastate telecommunications service. וכן סעיף 332(c)(7) העוסק בסמכויות של הרשות המקומית והמדינתית להסדיר את הקמתן של תשתיות תקשורת אלחוטיות. ההוראות מבהירות כי הפרשנות לשני הסעיפים צריכות להיות זהות כפי שנכתב בסעיף 14: It is enough for it to conclude that, collectively, Congress intended for the two provisions to cover the universe of fees charged by state and local governments in connection with the deployment of telecommunications infrastructure בסעיפים 23 עד 25 בהוראות מוסברת הפרשנות לביטוי "פיצוי הוגן וסביר" אשר בסעיף 253 לחוק הטלקום. התקנות מגדירות רף של "נמל מבטחים" עבור שלושה סוגים של עמלות (שני מקרים של עמלות חד פעמיות ועמלה של שכ"ד). עמלות הנמוכות מהרף שנקבע ייחשבו כאינן אסורות על פי סעיף 253, ועמלות אלה לא יהוו לכאורה איסור בפועל לספק שירות טלקום. ההנחה היא כי עבור עמלות מתחת לרף כמעט ולא יהיה צורך מנקודת מבטם של ספקי התקשורת לערער עליהן בערכאה משפטית. ההוראות מסייגות כי רשות תוכל לגבות עמלות מעל הרף שנקבע ובלבד שהן (1) קירוב סביר של העלויות, (2) העלויות עצמן הן סבירות ו-(3) הן אינן מפלות. אירופה באירופה בשנים האחרונות נקבעו מספר דירקטיבות במטרה לקדם תשתיות תקשורת סלולרית. האחרונה שבהן, Directive 2014/61/EU אומצה ב- 8 במאי 2024. מטרת הדירקטיבה היא להוזיל את פרישת תשתיות תקשורת מתקדמות בין היתר באמצעות מתן גישה לספקי תקשורת אלקטרונית לתשתית הפיסית הקיימת (נדל"ן תעלות, עמודים תרנים וכו') של מתקני אנרגיה ותשתית בתוך מבנים, הגבלת לוחות הזמנים לטיפול בפניות של חברות הטלקום, וקביעת דרישות לגבי שקיפות המידע על תשתיות פיזיות. הדירקטיבה אמנם לא נוקבת בתעריפים אך היא דורשת שהתשלומים יהיו הוגנים, סבירים ולא מפלים. מדינות האיחוד מחויבות להטמיע את ההוראות הללו בחקיקה המקומית. אביתר גוטמן מנהל תחום בכיר רגולציה מינהל כלכלה