מסמך מ.מ.מ ישיבת ועדה
ניתוחסיכוני
םמקרו-
יציבותייםהנובעים
מ
אשראילדיורומאשראי
לענףהבנייה
כתיבה:
נעםב
וט
וש
,כלכל
ן|אישור:עמיצדיק,מנהלהמחלקהלפיקוחתקציבי
תאריך:
י"טבאדרתשפ"ה,
19
במרץ
2025
סקירהכלכלית
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
תיאורוניתוחשלסיכוניאשראילדיורולענףהבנייה
|
1
תוכןה
עניינים
תמצית
................................
................................
................................
................................
.......
1
1.
רקע–
סיכוניםמקרויציבותיים(Macro-Prudential
)
................................
................................
1
המשברהכלכליהעולמי(משברהסאב-
פריים)
................................
................................
...
1
בעיותעיקריותבהתמודדותעםהמשברהפיננסישלשנת2008
................................
..........
2
הקמתאגףמקרו-יציבותיבבנקישראל
................................
................................
..............
4
2
.
האשראילדיור
................................
................................
................................
....................
5
מגבלותעלאשראילדיור
................................
................................
................................
5..
נתוניםעלתיקהאשראילדיור
................................
................................
...........................
6
איכותהאשראילדיור
................................
................................
................................
......
11
2.3.1
מתןאשראילדיורלפימגבלותרגולטוריות
................................
................................
...
11
2.3.2
הלוואותבולט/בלון
................................
................................
................................
....
13
2.3.3
מדדיםלבחינתאיכותהאשראילדיור
................................
................................
.........
16
3.
אשראילענףהבנייה
................................
................................
................................
.........
19
נתוניםעלאשראילענףהבנייה
................................
................................
.......................
19
סיכוניאשראילענףהבנייה
................................
................................
.............................
22
4.
כלימדיניותאפשריים
................................
................................
................................
........
26
הקטנתחלוקתדיבידנדיםומיסוירווחייתר
................................
................................
.......
26
פיקוחפיננסי
................................
................................
................................
..................
28
הידוקהרגולציהעלהלוואותבלון/בולט
................................
................................
............
28
הידוקהרגולציהעלאשראילענףהבנייה
................................
................................
.........
29
מתווהחדשלרישיוןבנקאילגופיםחוץבנקאיים
................................
................................
29
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
1
תמצית
מסמךזהנכתבלבקשתחה"כמיקילוי,
יו"רה
וועד
ה
לענייני
ביקורתהמדינה,
לקראתדיוןבנושא
ניתוחסיכוניםמקרו-
יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה.המסמךכוללסקירהשלהמשברהכלכליהעולמיבשנים
2008-2007
(משבר הסאב-פריים) ושל הקמת תחום מקרו-
יציבותיות בבנק ישראל, נתונים על
האשראי לדיור
(משכנתאות)והאשראילענףהבנייה
וני
תוח
שלסיכוניהאשראיבענפיםאלו.
משבר הסאב-פריים בארה"ב התרחש, בין היתר, כתוצאה מרמת פיקוח נמוכה יחסית על מערכת הבנקאות ועל
המגבלותשניתנותבאשראילדיור,
לעומתזאת בישראלקיימתמערכתבנקאיתשמרניתיחסיתופיקוחהדוק של
המפקחעלהבנקיםבבנקישראלאשראילדיור.בארה"בהלוואותלדיורהן Non-recourse
,קריהלוואותשהלווהיכול
להעביראתהדירהלבנקולסייםאתהחוב,לעומתזאתבישראלעלהלווהלהחזיראתהמשכנתהגםאםמחירהדירה
נ
מוךמיתרתההלוואה.עלכןבמקרהשלירידתמחירידיור,הבנקעדייןיכוללגבותאתהחוב.
המגבלותהעיקריותעלמתןהלוואותלדיורהן:שיעורהמימון(
),שיעורהחזרמהכנסה(
)
,משקלמסלולריבית
LTV
PTI
משתנהותקופתהפירעוןשל
ההלוואה מגבלותאלונועדולמנועמצביםשלכשליאשראילדיור..
החלממחצית2021
,
חלה
עלייה משמעותית במחירי הדירות והחל
משתנה
שינוי(2024-2020
)
משכנתאותבשיעורמימוןגבוה60%
-
75%
7+נקודותהאחוז
מאפריל2022
,חלהעלייהמשמעותיתבריבית
שיעורהחזרממוצע(PTI
)
3.6+נקודותהאחוז
בנק ישראל. גורמים אלו הובילו לכך כי חלה
שיעורמשכנתאותבסיכוןגבוה
12.7+נקודותהאחוז
שיעור
האשראיבהלוואותבולט/בלון
14.9+נקודותהאחוז
עלייה במדדים המרכזיים של מגבלות אשראי
לדיור
כמוצגבלוח.
עלייה
בשיעורהאשראישלהלוואותבולט/בלוןעשויהלהוותסיכוןהןלרוכשיםוהןלקבלנים,
כיווןשבחלקמהלוואותאלו,הקבלניםלוקחיםאתתשלומיהקרןעליהם,וישחשששבסוףהתקופה,הלוויםלאיוכלו
ליטולמשכנתהבמקוםהלוואותאלוולבצעבפועלאתרכישההדירה.
עםזאת,האשראיהבעייתילדיור,האשראי
בפיגורמעל90
יום,האשראיהלאצובר1ושיעורה-
הם
בשיעוריםנמוכים
ביחסלשיעוריםאלובאשראיצרכני
NPL
ואשראימחברותכרטיסיאשראי
,וכןשיעורהמחיקותהחשבונאיותשלאשראילדיורנמוךביחסלסוגיאשראיאחרים.
בשניםהאחרונות,חלההאטהבענףהבינויוהנדל"ן,בעיקרעלרקעעלייתריביתבנקישראל,האטהבענףההיי-
טק
ומלחמתחרבותברזל
שהובילהלעצירהשלהעסקתעובדיםמהרש"פ.כתוצאהמאירועיםאלוחלהעלייהבצרכי
המימוןשלהקבלנים,ובעקבותזאתגם
עלייהבסיכוןהאשראישלענףהבנייה.מדדיםשלסיכוניאשראיבענף
הבנייה
מראיםכיחלהעלייהבשיעורהכיסוישלאשראילענףבינויונדל"ןוכןבשיעורה-
בענפיםאלו.בשנת
NPL
2023
נרשמההוצאהלהפסדיאשראיבענףהבינויוהנדל"ןבסךשלכ-
2.2
מיליארדש"ח-כ-
30%
מכללההוצאה
להפסדיאשראיבגיןסךהאשראיבמשק.
לסיכום, מהמסמך עולה כי
הסיכון ליציבות מערכת הבנקאות, נובע מסיכוני האשראי הקיימים
בענף הבינוי
והנדל
"ן,ואילו
הסיכוןמאשראילדיורהוא
בעיקר
עלמשקיהבית
אשרעשוייםשלאלעמודבתשלומיהמשכנתה,
ועלכןיידרשולהחזירחובזה,אףאםחלהירידהבמחירהנכס.
הבנקצופהכילאיוכללגבות.
NPL
(
oan
L
erforming
P
-
on
N
):מדדמרכזילבחינתסיכוניאשראי,
כולל
1 אשראילאצובר: אשראיאשר
אתהאשראישאינוצוברריביתאואשראיצוברריביתשנמצאבפיגורמעל90
יום.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
1
1.
רקע–סיכוניםמקרויציבותיים(
Macro-Prudential
)
המשברהכלכליהעולמי(משבר
הסאב-פריים)
2
בשלהי2007
החלמשברכלכליחריףבעולם אשר הביאלירידהחדה
בתוצר
בוסחרחוץשלמדינות
בתר
שים1ואיתרהתפתחותהמשברהכלכליהעולמי.
מפותחותרבותולעלייהבשיעורהאבטלה.
תר
שים1:התפתחותהמשברהכלכליהעולמי
בשנים2007
-
2009
הצמיחהבכלכלתהעולםבשנים
לפניהמשבר
נבעה,ביןהיתר,
בגין
גידולבצריכההפרטיתבארצות-
הברית,
אשרמומנהבחלקהבאמצעותנטילתמשכנתאותואשראיצרכני.
הגידולבביקושיםהביאלהגדלתהייצורהעולמיאשרמומןבחלקובאמצעותנטילתאשראי.
תהליכיםאלוהביאולעלייתמחיריםחדהבשנהלפניהמשברבשוקיהסחורותוהדיור.
הגופיםשסיפקומשכנתאותואשראיצרכניאיגחואתההלוואות:מוסדפיננסינתןמשכנתאותלרוכשיבתים,
שהונפקוכני
"עעבורציבורהמשקיעים.בשנים
לפניהמשבר
הואץאיגוח
משכנתאותונכסיםפיננסייםנוספים
(
כמואשראיצרכניבאמצעותכרטיסיאשראי),והמוסדותהפיננסייםיצרומכשיריםפיננסייםמורכבים.
רשויותהפיקוחבארה"בובעולםהתקשולהתמודדעםהפיקוחעלמכשיריםאלו,ובעיקרהתמהמהוביצירת
תקניםאמיניםלהערכתהסיכוניםהכרוכיםבהשקעהבנכסיםאלו.
הביקושהגוברלהשקעותבמכשיריםפיננסייםגרםלמוסדותהפיננסייםבארה"בלהגמישאתהתנאיםלקבלת
משכנתאות,ומיל
יונירוכשידירותבעלייכולתפירעוןנמוכהקיבלומשכנתא(פלחה-
Sub-prime
.)
המוסדות הפיננסיים ניסו למכור משכנתאות אלו כאג"ח באיכות גבוהה ובסיכון נמוך באמצעות
מהילת
משכנתאותבסיכוןגבוהעםמשכנתאותבסיכוןנמוך
ופיזור
רחבשלהמשכנתאותושלביטחונותנוספים.
בעקבותעלייהחדהבשערהריביתבארה"בהתקשולוויםרביםלעמודבתשלומיהמשכנתא.תזרימיהמזומנים
שלהאג"חהתעכבו,ומחירןירד.ירידתמחיריהדירותהביאהלהחרפתהתהליך.
ירידת מחירי האג"ח הביאהלפגיעה בנכסיהם שלמוסדות פיננסיים ברחבי העולם,לפשיטותרגל ולמשבר
אשראיחריגבהיקפו שבמהרההביאלמיתוןכלכליולגידולבאבטלה.,היכולתשללוויםלהעביראתהדירה
ל
בעלות הבנק ולסיים את החוב, הובילה את הבנקים למכירה המונית של דירות, להחרפת
ה
יריד
ה במחירי
הדירותולהחרפתהמשבר.
מחנקהאשראיהוביללהתערבותהממשלותבשווקים,בעיקרבאמצעותהלאמת
בנקיםשקרסו,רכישתאג"ח"רעילות"וגידולחדבגירעון.
כלכלת
ישראלצלחהאתהמשברבאופןטובי
חסית ביןהיתר,,בגיןגורמיםה
מפורט
ים
בלוח1.
2
להרחבה: אליעזר שוורץ, עמי צדיק,
המשבר הכלכלי העולמי, השלכותיו על כלכלת ישראל והיערכות הממשלה אליו, מרכז המחקר
והמידעשלהכנסת,מרץ2009
.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
2
לוח1
:
הסיבותלחוסנהשל
המערכתהפיננסיתב
ישראלבמשברהכלכליהעולמי3
משתנה ישראל
ארה"בומדינותמפותחות
אחרות
מערכת
גורם:
מערכתבנקאיתשמרניתיחסית.
גורם:
רמתפיקוחנמוכהיחסיתעל
הבנקאותושוקההון.
פיננסית
תוצאה:
חשיפהנמוכהיחסיתלנכסים"רעילים"4.
תוצאה:
חשיפהגבוההיחסיתלנכסים"רעילים."
פיקוחעל
גורמים:
רגולציה
הדוקהעליחסאשראי/דירהויחסהחזר/
גורמים:
רגולציה רופפת על
יחס אשראי/דירה ויחס החזר/
שוק
הכנסה.
איןאיגוחמשכנתאות,5
ולכןהבנקבוחןבאופןטוב
הכנסה.איגוחמשכנתאותעל-ידיהבנקיםלגופיםאחרים.
ה
אשראי
יותראת
הלווה
כיכלסיכוןהאשראימוטלעליו.
תוצאות:
תמריץכלכלינמוךלבנק
לנטר
לווים
סיכוןמוסרי)"(".
תוצאה:יתרתמשכנתאות
באיכותגבוהה.
יתרתמשכנתאות
באיכותנמוכה.
בטחונות
גורם:
עלהלווהלהחזיראתהמשכנתהגםאםמחירהדירה
גורם:הלוואותNon-recourse
,
הלווהיכוללהעביראתהדירה
אשראי
נמוךיותרמיתרתההלוואה(תת-
ביטוח.)
לבנקולסייםאתהחוב.
תוצא
ות:
הלווה נזהר יותר בנטילת הלוואה, כי העברת
תוצא
ות:
לווים נוטלים הלוואות גבוהות, גם אם הם חסרי
הדירהלבנקעדיין
עשויהלה
ותירועם
יתרתחוב.
הכנסה,
שכןיוכלולהחזיראתהדירהלבנקולסייםאתהחוב.
במקרהשלירידתמחירידיור,הבנקעדייןיכוללגבותאת
במקרה של ירידה
במחירי דיור, הבנקים מוכרים דירות רבות
החובמהלווה.
בשוקומלביםאתהמשבר.
אפשרלראותכיהרגולציהעלמתןאשראיבישראלהדוקהיחסיתלמדינותאחרות,והתוצאה
היאסיכוניםפיננסייםנמוכיםיותרבעיתותמשברים.
בעיותעיקריותבהתמודדותעםהמשברהפיננסישלשנת2008
6
קיימיםארבעה
מודליםבסיסייםלפיקוחעלשווקיםפיננסיים,בהם
ניתןלהכלילאתכללצורות
הפיקוחהנהוגותבמדינותהמפותחות
(לעיתיםתוךשימושמקבילבמרכיביםמכמהמודלים:)
המודל
הפונקציונאלי
המקצהאתסמכויותהפיקוחבהתאםלסוגהמוצרהפיננסי.
המודל
המבני(המסורתי)
המחלקסמכויותפיקוחבהתבססעלזהותהגוףהמפוקח.,
המודל
המאוחד
לפיורשותאחתמפקחתעלכללשוקהכספיםוההון.
המודל
הדו-פסגתי
המפרידביןרגולציהעל
יציבותלביןרגולציה
לעתחרות
יותוהגנתהצרכן.
בישראלנהוגהמודלהמבני,לפיוהמפקחעל
הבנקיםמפקחעלבנקיםוחברותכרטיסיאשראי,
רשותשוקההוןמ
פקח
ת
עלקרנותפנסיהוחברותביטוח,
רשותניירותערךמ
פקח
ת
עלסחר
בניירותערךו
רשותהתחרותמ
פקח
ת
עלהתחרותיותבשווקים.
בעקבותהמשברהכלכליהעולמי מדינותמפותחותרבות יישמו כלי מדיניות במטרה להקטין
סיכוניםפיננסיים
,לרבותעלידישינוימודלהפיקוחוהידו
קהרגולציהעלשוקהאשראי.זאתתוך
הפקתלקחיםמהבעיותשהתעוררובמשברהכלכליהעולמי,כמפורטלהלן:
שיתוף פעולה בין המפקחים.
אחת הבעיות המרכזיות בהתמודדות יעילה ומהירה עם
תוצאותהמשברהכלכלישלשנת2008
הי
יתהחוסרשיתוףפעולהבי
ןהמפקחים.מהמשבר
3
בנקישראל,דו"חשנתי2009
,
פרקא'–המשקוהמשברהעולמי,אפריל2010
אילניתבר,עמיצדיק,.התמודדותישראלעםהמשבר
הכלכליואתגריםלעתיד,מרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת,מאי2010
.
4
נכסיםמורכביםשמחירםנגזרממחירהנדל"ןורמתהסיכוןשלהםבפועלהייתהגבוההבהרבהמזושהוערכהמראש.
הנפקת המשכנתאות כני"ע למשקיעים מוסדיים, לבנקים ולציבור הרחב. באמצעות פעולה זו חלק מהסיכון של
5 איגוח משכנתאות:
הבנקיםבמתןהמשכנתאמפוזרביןהמשקיעיםהמוסדייםוהציבור,תופעההמכונהסיכוןמוסריאוhazardmoral
.
להרחבה,
מבניפיקוחורגולציהשלשווקיםפיננסיים-מבטעולמיוהשוואהלישראל,נכתבעבורמרכזהמחקרוהמידעשלהכנסתעלידי
6
חברתלקסידל,יולי2012
.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
3
הכלכלי אפשר היהללמודכי
משברים פיננסייםמודרנייםהינם חוצי שווקים
(הןברמה
הלאומיתוהן ברמההבינלאומית,)
וחוצי מוצרים וסמכויות שיפוט.המשברים מתרחשים
בקבועיזמןקצרים,והתערבותאפקטיביתחייבתלהיותהחלטיתומהירהמצ
דה
מפקחים.
מודליםפיקוחייםשאינםמאחדיםבין
המפקחיםה
שוניםאומקליםעלזרימתהמידעביניהם,
חשופים לקשיים בתפקוד בעת חירום
ומוב
ילים להאטה משמעותית
בזמני התגובה
ובהפחתת יעילותה.
על מנת להבטיח שיתוף פעולה
מלא
ומהיר בין רשויות הפיקוח בזמן
משבר,הסיקומספרמדינותכיעלשיתוףהפעולהוחלוקתהמידעלהתבצעגםבעיתות
רוגעולארקבשלבהמאוחרשלפרוץהמשבר.
7
מלבדסוגייתזמניהתגובההמתארכיםמשמעותיתככלשיותרמפקחיםחולשיםעלהתחום,
ריבוימפקחים
עשוי
להוביללתופעהשל"
פיקוחכפול"
8,ה
עשויהלהוביללפער(ארביטראז')
פיקוחי, להגברת הסיכון לקיומו של "
שטח רגולטורי מת"
9, לאי בהירות וערפול מוקדי
האחריותשלכלגוףמפקחולהיעדריכולתמלאהלפיקוחעלקונגלומרטיםפיננסיים.10
הבטחתקיוםפיקוחדו-מימדי:מוסדיומערכתי
.בעקבותהמשברעלתהטענהכיהסיכון
המערכתיהטמ
וןבשוקהפיננסילאטופלכראויעלידיה
מפקחים.בנוסףלפיקוחהספציפי
(כגוןפיקוחעלהבנקיםו
עלחברותביטוח)ישצורךגםבפיקוחמערכתי,אשרמאפשרנקודת
מבטרחבההמשקיפהעלהתמונהכולה,
אובמינוחהמקצועי,פיקוח
מאקרו-יציבותי.
ברוב
המדינותמדיניותמקרו-
יציבותיתהינהבאחריות
הבנקהמרכזי
,בגיןעצמאות
ו
המקצועית
וגמישות הפעולה שלו. עם זאת, לעיתים עשוי להיות ניגוד עניינים בין ניהול המדיניות
המוניטרית על ידי הבנק המרכזי לבין ניהול
המדיניות המקרו-יציבותית
. כמו כן, החל
ת
רגולציהבמסגרת
מדיניותמקרו-
יציבותית,
עשוי
הלהובילל זליגה""
של
פעילו
יותפיננסי
ות
מגופיםמפוקחיםלגופיםשאינםמ
ופקחים.
11
מימוןגופיהפיקוח.סוגייתמימוןהגופיםה
מפקחים
מהווהגםהיאנושאבעלחשיבותבקיום
מערכת פיקוחית נאותה ויציבה. היכולת של גופים מפקחים להתנהל בעצמאות הנדרשת
ולהשתמשכראויבסמכויותהאכיפהשלהןמחייביכולתמימוןעצמאית.הדרךהטובהביותר
7NitzanTzur-Ilan,MacroprudentialPolicy:Implementation,Effects,AndLessons,BankofIsrael,June2019.
בנק
כפוףל
מפקחעלהבנקיםלאורפעילויותיוכבנק,ולרשותשוקההוןוהביטוחלאורפעילויות
הביטוחשהואמבצע,או
8 פיקוח כפול:
כפוףלרשותניירותערךבגיןהנפקתאגרותחוב.כךעשוילהיווצרפערפיקוחי,והגוףהמפוקחיעדיףלנהוגלפיהאסדרההמקלהיותר.
לאורהעובדהשהחלוקהביניהם
אינהברורה.היעדרתיאוםבין
9 שטחרגולטורימת:תחומיםאשראינםמכוסיםעלידימימהמפקחים
ה
מפקחיםעשוילהוביללכךשהפעילותתחתהגוףהייחודילאתחסהתחתהפיקוחעלהבנקיםוכןלאתחתהפיקוחעלהביטוח.
בשנת 2013
נחקק
חוק לקידוםהתחרות ולצמצוםהריכוזיות,התשע"ד–
2013
, במטרה לצמצם אתהריכוזיותהמשקית, וכללשלושה
10
מרכיבים: שקילת שיקולי
ריכוזיות כלל-משקית ותחרותיות ענפית בהקצאת זכויות של תשתיות חיוניות,
פירוק
מבנה הפירמידות
בחברותציבוריותבישראלעדדצמבר2019
ו
הפרדה
ביןשליטהעלתאגידיםריאלייםוגופיםפיננסייםעדדצמבר2019
נעםבוטוש,.
תיאורוניתוחשליישוםחוקהריכוזיותוהשפעותיוהכלכליותעלהמשק,מרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת,פברואר2020
.
11NitzanTzur-Ilan,MacroprudentialPolicy:Implementation,Effects,AndLessons,BankofIsrael,June2019.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
4
להשגתמימוןעצמאי,בניגודלמימוןמתקציבהמדינה,הינההבטחתמערכתשלהכנסות
י
שירותהמוזרמותלר
ושתהמפקחתישירותמןהשוק(לרובבדרךשלעמלות.)
ביטוח פ
י
קדונות.
היעדר קיומהשל מערכתמדינתית(הןישירות עלידיהמדינהוהןדרך
חובהנורמטיביתלביטוחבגוףפרטי)לביטוחפ
י
קדונות,ברמהכזואואחרת,ע
שוי
לחשוףאת
כלכלתהמדינהלסיכוניםמערכתיים.
הקמתאגףמקרו-יציבותיבבנקישראל
בספרותהמקצועיתהעוסקתבניהולסיכוניםפיננסייםישהבחנהביןשנירבדים:12
מדיניות מקרו-יציבותית (
macro-prudential
), נ
וטיר סיכונים פיננסיים העשויים
להשפיע על המשק לפני התרחשותם במטרה למנעם. ההתייחסות היא ברמת המקרו
במטרה
למנועכשלמערכתי.אחתהדרכיםהיאבחינהשלמקריקיצון,כמולדוגמהמשבר
לאומי(בגין
מלחמהאונ
גיף),שעשוילהקשותעלמשקיבית
ועסקיםלפרועהלוואותלבנקים.
מדיניותמיקרו-
יציבותית(
micro-prudential
),מ
יפוי
הסיכוניםברמתהבנקאוהמוסד
הפיננסיהבודד,במטרהלמנועכשלולשמורעליציבותומולבעליהפיקדונותהכספיים.
במרץ2010
פורסם
חוקבנקישראל,התש"ע-
2010
,שהחליףאתהחוקהקודםמשנת1954
,
וכללביןתפקידיבנקישראלגם
שמירהעלהיציבותהפיננסית.
בסקירההשנתיתעלמערכת
13
הבנקאות לשנת 2009
, שפורסמה ביולי 2010
, ציין המפקח על הבנקים כי חוק בנק ישראל
החדש
כוללגםשמירהעל
ה
יציבותהפיננסית,ביןה
יתר,עלידייישום
מדיניותמקרו-יציבותית,
במטרהלחז
קאתה
עמידותשלהמערכתהפיננסיתבפניזעזועיםומיתוןההשפעהעלהמשק.14
במרץ2011
פרסםבנקישראלבדוחשנתי2010
תיבהבנושא
מדיניותמקרו-יציבותית,
לפיה
15
אחד הלקחים מ
המשבר הכלכלי בשנת 2007
הוא
מודעות לחוסר ב
הבנ
ת הסיכונים
המערכתיים במערכת הפיננסית ונקיטת כלי
מדיניות למניעת
ם
. מדיניות מקרו-
יציבותית
נועדה לצמצם
השפעה של התממשות סיכו
נים פיננסי
ים על הפעילות הריאלית, באמצעות
מעקבשוטףלזיהויהסיכונים,כגוןהתנפחותאשראיללאבסיסכלכליאויצירתבועותבמחירי
נכסים,ו
נקיטת צעדי אסדר
ה בהתאם.
כלי מדיניות
מקרו-יציבותית
אפשריים הינם פיקוח על
יחסיהוןורזרבותנזילות,מגבלותעלריכוזיות משקית,מגבלותעליחסאשראיממחירהנכס
(
LTV
,)כלימדיניותמוניטרית(ריביתו
נזילות)ומגבלות
עלתנועותהון.
במקבילהוקםבחטיבתהמחקרשלבנקישראל,בנוסףלאגףמקרו-
כלכלהואגףמוניטרי,אגף
פיננסי,הכוללתחום
מדיניותמקרו-יציבותית
העוסק
בבנייהויישוםשלמודליםלזיהויסיכונים
12עו"דזוהרמור,מדיניותבנקישראלבאימוץהוראותבנושאניהולסיכונים–האםהיאאפקטיביתעבורהמערכתהבנקאיתבישראל,
רבעון
לבנקאות182
,מאי2019
.
הכנסת,מאגרהחקיקההלאומי,
חוקבנקישראל,התש"ע-
2010
תאריךפרסום:,24
במרץ2010
.
13
בנקישראל,מערכתהבנקאותבישראל,סקירהשנתית2009
,הקדמה,המפקחעלהבנקים,רוניחזקיהו,
27
ביולי2010
.
14
בנקישראל,דוחשנתי2010
תיבהד',1-מדיניותמקרו-יציבותית,
30
במרץ2011
.
15
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
5
מערכתייםבמשק,מעקבאחר
יציבותהמערכתהפיננסיתו
פיתוחכליםלמדידתקשרי
םבתוך
ה
מערכתהפיננסיתובי
נהלביןהמגזרה
עסקי,ותחום
מוסדותושווקיםפיננסייםהעוסקבניתוח
מיקרו-יציבותי של חשיפות
לסיכונים בגופים הפיננסיים ובמעקב שוטף אחר הסיכונים
בשוקי
ההוןוהחוב.
האגףמרכזאתכתיבתדוח
היציבותהפיננסית
,המפ
ורסםפעמייםבשנה,
מרכז
אתעבודתהמטהשלהוועדהליציבותפיננסית,
מציג
אתההתפתחויות
הפיננסיותבפניהוועדה
המוניטריתלקראתהחלטותריביתו
משתת
ףבבנייתתרחישיקיצוןשעורךה
מפקחעלהבנקים.16
בנובמבר2018
תוקן
חוקבנקישראל.לפי
התיקון,תוקם
ועדהליציבותפיננסית
בהרכב
נגיד
בנקישראל,המשנה
לנגיד,מנכ"
למשרדהאוצר
,ה
חשבהכללי,המפקחעלהבנקים,ממונה
עלרשות
שוקההון
,הממונהבבנקישראלעלהפיקוחעלמערכותהתשלומיםויו"ררשותני"ע.
הקמתהוועדהנועדה
לתמוךביציבותהפיננסיתולהתריעעלסיכוניםמערכתיים.17
2
.
האשראילדיור
מגבלותעלאשראילדיור
בהוראתניהולבנקאיתקין329
מגבלותלמתןהלוואותלדיור""
מוגדרותהמגבלותשבהןאפשר
להעמידאשראילדיור,אשר
נועדולמנועמצביםשלכשליאשראיבדיור
,כמוצגלהלן:
18
שיעורהמימון(ValueToLoan
):היחסביןסכוםההלוואהלסכוםהנכסשנרכש לפיהמגבלה,.
קיימותמספר
מגבלותעלמתן
שיעורהמימוןשלהלוואהלדיורלאיהיהיותרמ-
75%
ברכישת
דירהיחידה,
70%
ברכישתדירה
אשראילדיור:הגבלה
חלופיתו-
50%
ברכישת
דירהלהשקעה.
עלשיעור
המימון,
שיעור ההחזר מהכנסה (Income To Payment
):
יחס הבוחן את יכולת ההחזר של הלווים,
הגבלהעלשיעור
ההחזרמהכנסה,
ומחושב לפי גובה ההחזר החודשי של ההלוואה לדיור
מסך ההכנסה החודשית
נטו
של משק
משקלריביתמשתנה
הבית.לפיהמגבלה,אי-
אפשרלהעמידאשראילדיור
אםהיחסמעל50%
.בנוסף,אםשיעור
ותקופתפירעון.
ההחזרמההכנסה
גבוהמ-
40%
עלהבנקלהקצותלהלוואהמשקלסיכוןשל100%
.
19
משקל
ריביתמשתנה:הלוואהלדיורתינתןכךשהמסלוליםבריבית
משתנה
יהיועדשנישליש
מההלוואה.בסוף2020
בוטלההגבלהלפיהמשקלרכיבריביתהפרייםיהיהעד
שליש
מסכום
ההלוואה.עקב
כךחלגידול
חדבמשקלמסלולזהבתמהילהאשראילדיור,ולאחרעלייתריבית
בנקישראלמאפריל2022
,חלגידולבהחזרימשכנתאותבמסלול
הפריים,כ
מוצגבפרק2
להלן.
תקופתפירעון:תקופתהפירעוןהסופישלהלוואהלדיורהיאעד
30
שנים.
בנקישראל,
מבנהחטיבתהמחקר כניסה:,25
בפברואר2025
.
16
הכנסת,מאגרהחקיקההלאומי,חוקבנקישראל(
תיקוןמס'7)
התשע",
ט-
2018
תאריךפרסום:,28
בנובמבר2018
.
17
בנקישראל,הוראותניהולבנקאיתקין,הוראהמס'329
–מגבלותלמתןהלוואותלדיור,דצמבר2021
.
18
19לכלהלוואהבנקאיתעלהבנקלהקצותהון,ככלשהקצאתההוןגבוההיותרכךהכדאיותלבנקלמתןהלוואהנמוכהיותר.בהלוואותלדיור
משקלהסיכוןהוא35%
ביחסLTV
שלעד45%
,
50%
ביחסLTV
של60%
-
45%
או60%
ביחסLTV
שלמעל60%
.עלכןמשקלסיכון
של%
100
בשיעורהחזרמהכנסהשלמעל40%
פחותכדאילבנק.בנקישראל,עדכוןהוראה203
-מדידהוהלימותהון,
22
במאי2022
.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
6
נתוניםעלתיקהאשראילדיור
אשראי לדיור מורכב משני סוגי אשראי עיקריים: למטרת מגורים ולכל מטרה בביטחון דירת
מגורים. האשראי לכל מטרה אומנם מסווג כאשראי לדיור, אך למעשה הוא משמש כאשראי
צרכני,ולכןבמסמךזה,הנתוניםהמוצגיםהםרקעבוראשראילמטרתמגורים.20
נכוןלדצמבר
2024
סךיתרתהאשראילדיורהוא
כ-
595
מיליארדש"ח
עבור
כמיליון
הלוואותלדיור,כלומר
יתרתהלוואהלדיורממוצעתהיא
כ-
556,000
ש"ח.
בתרשים2
להלןמוצגתיתרתהאשראי
21
לדיורכשיעורמהתוצרבמדינותמפותחות.
תרשים2
:יתרתהאשראילדיורכשיעורמהתוצרבמדינותמפותחות(2023
)
22
140%OECD
127.7%
117.7%
120%
100%
87.9% 84.4% 84.3%
80%
63.9% 61.8%
60%
45.4% 42.2%
31.0% 31.0% 24.4% 18.4% 14.3% 13.5% 11.8% 11.8% 11.2%
40%
20%
4.2%
1.7%
0%
אפשר לראות כי
יתרת האשראי לדיור מהתוצר בישראל היא 31%, ב
דומה לחציון במדינות
המפותחות הנסקרות בתרשים.
בתרשים 3
מוצגת התפלגות יתרת האשראי לדיור לפי סוגי
מסלוליהריביתעלהאשראילדיור.
תרשים3
:התפלגותיתרתהאשראילדיורלפימסלולהריבית(דצמבר2024
במיליארדיש"ח),23
73.4
3.6
קבועה צמודה
מט"
ח (
קבועה
12%
ומשתנה)
1%
113.6
238.0
משתנה צמודה
משתנה לא צמודה
19%
40%
166.2
קבועה לא צמודה
28%
אפשר
לראותכיישארבעהמסלוליםעיקרייםשלהלוואותלדיור:
20
בנקישראל,סקירתמערכתהבנקאותבישראל–
שנת2023
,מאי2024
עמ',74
.
בנקישראל,דוחחודשיעלהלוואותלדיור,ביצועיםויתרות,דצמבר2024
,
22
בינואר2025
.
21
22IMF,FiscalSoundnessIndicators,ResidentialRealEstateLoans,Accessed:9March2025;OECD,OECDDataExplorer,
AnnualGDPandcomponents-expenditureapproach,Accessed:4March2025.
בנקישראל,דוחחודשיעלהלוואותלדיור,ביצועיםויתרות,דצמבר2024
,
22
בינואר2025
.
23
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
7
ריביתמשתנהלאצמודה:
הריביתנקבעתעלפיריביתהפריים(ריביתבנקישראל+1.5%
)
בתוספתאובהפחתהשלמרווחמסויםאולפיתשואותאג"חממשלתיות,לפיהעוגןשנקבע
בהלוואה.
מועדשינויהעוגןיהיהכעבורתקופהמוגדרתמראש(בדרךכללשנה,שלוששנים
אוחמששנים).בדצמבר2024
יתרתההלוואותבמסלולזההייתה40%
מכללהיתרה.
ריביתקבועהלאצמודה:הריביתקבועה
בתקופתההלוואהואינהצמודהלמדדהמחירים
לצרכן. מבחינת
הבנק
מסלול זה הוא
המסוכ
ן
ביותר,
שכן הבנק חשוף לשינויים בריביות
השוק ובמדד. מבחינת
הלקוח, מסלול זה הוא
הבטוח
ביותר, כיוון שהריבית במסלול זה
קבועהואינהחשופהלשינוייריביתאומדד.(
28%
).
ריבית משתנה צמודה: הריבית משתנה על פי תשואות אג"ח הממשלתיות, לפי העוגן
שנקבעבהלוואה,והקרןוהריביתצמודותלמדדהמחיריםלצרכן(19%
.)
ריביתקבועהצמודה:הריביתקבועהבמשךכלתקופתההלוואהוצמודהלמדדהמחירים
לצרכן,כלומרחלקמהסיכוןהואשלהלווה(שינויבמדד),ולכןהריביתבמסלולזהתהיה,
לרוב,נמוכהיותרמהריביתבמסלולריביתקבועהלאצמודה(12%
.)
בתרשים4
שלהלןמוצגיםסכומיהאשראילדיורוסכוםהלוואהממוצעתבשנים2024-2014
.
תרשים4
:סכומיהאשראילדיורוסכוםהלוואהממוצעתשניתנובשנים2014
-
2024
24
1,000
120
895
983
959
998
93.0
779
117.6
705
78.1
116.1
695
800
662
663
71.1
67.7
600
64.7
59.6
581
58.9
70
53.3
51.6
600
400
20
200
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
-
-30
סךאשראישניתן(מיליארדיש"ח)
סכוםהלוואהממוצעת(באלפיש"ח,צירימני)
אפשרלראותאתהדבריםהבאים:
בשנת2022
ניתנוהלוואותלדיורבסךשל
כ-
117.6
מיליארדש"ח,גידולשלכ-
128%
לעומת
2014
,ו
סכוםהלוואהממוצעת
היה983
אלףש"ח,
גידולשלכ-
66%
לעומת2014
.
בשנים2014
עד2020
שיעורהשינויהשנתיהממוצעבסךהלוואותלדיורשניתנוהיה7.2%
,
ובסכוםהלוואהממוצעתהיה4.5%
.
בשנים 2020
עד 2022
שיעור ה
שינוי
השנתי הממוצע בסך הלוואות לדיור שניתנו היה
22.7%
,ובסכוםהלוואהממוצעתהיה12.4%
.
באפריל2022
החלהעלייהבריביתבנקישראל,עקבכך
בשני
ם
2022
עד2024
שיעורה
שינוי
השנתיהממוצעבסךהלוואותלדיורהיה11.1%
,-
ובסכוםהלוואהממוצעתהיה0.7%
.
בנקישראל,אשראילדיור–
ביצועיםוריביות,
הלוואותלמטרתמגורים
,ינואר2025
;
עיבודימרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת.
24
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
8
ישלצייןכיבדצמבר2024
ניטלו
משכנתאותבהיקףשלכ-
13.8
מיליארדש"ח,הסכוםהגבוה
ביותרשנלקחבחודשאחדבישראל,
ייתכןבגיןהעלייהבינואר2025
בשיעורהמע"ממ-
17%
25
ל-
18%
ועלכןהלקוחותהעדיפולהקדיםתשלומימשכנתהכאשרשיעורהמע"מנמוךיותר.
שינוייםאלומוסברים
עלידיגורמיםרביםכגוןהריביתבמשק,מאזןההגירהוהיחסביןההכנסה
של משקי הבית למחירי הדירות.26
הירידה החדה במספר העסקאות בשוק
ובהיקפי האשראי
לדיורבשנת2023
מוסברתבעיקרעלידיהעלייההחדהבריביתבנקישראלמא
פריל
2022
.
27
בתרשים5להלןמוצגיםמדדמחירידירותומדדשירותידיורבשנים2024-2015
.
תרשים5
:
מדדמחירידירותומדדשירותידיור(ינואר2015
-דצמבר2024
)
28
190
170.9
170
150
125.2
130
116.6
110
90
1
4
7 10 1
4
7 10 1
4
7 10 1
4
7 10 1
4
7 10 1
4
7 10 1
4
7 10 1
4
7 10 1
4
7 10 1
4
7 10 1
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
מדדמחיריםלצרכן
מדדשכרדירה
מדדמחירידירות
אפשרלראותכיבעשורהאחרוןמדדמחירידירותעלהב
כ-
70.9%
,מדדש
כ"ד
עלה
ב-
25.2%
ומדדהמחיריםלצרכןעלהב-
16.6%
.עיקרהעלייהבמדדמחיריהדירותהיהמתחילת2021
עדלשיאבתחילת2023
.ברבעוןהאחרוןשל2023
חלהירידהבמדדמחיריהדירות,ייתכןכי
כתוצאה
מירידהבביקושים
בתחילתהמלחמה
,ובשנת2024
ה
מדדשבלעלותבכ-
7.7%
.
מנתונים אלו עולה כי
היחס בין מחיר הדירה לשכ"ד נמצא בעלייה בעשור האחרון.
לפי
סקירה של בית ההשקעות "מיטב"
מפברואר 2024
, עד שנת 2021
שכ
"ד
ממוצע היה גבוה
מהחזרמשכנתהממוצע.החלמשנהזוחלהעלייהמשמעותיתבהחזרהחודשיהממוצעונכון
ל-
2023
הואעומדעלכ-
5,700
ש"חלעומתכ-
4,500
ש"ח
שכ"
דחודשיממוצע.
כך,היחסבין
החזרחודשיממוצעעלמשכנתהלשכרהממוצע
במשקבשנת2023
היה
כ-
42%
לעומתכ-
%
35
היחסביןשכ"
דממוצעלשכרהממוצע.29
שם.
25
להרחבה:נעםבוטוש,
תיאורוניתוחשוקהמשכנתאותבישראל,מרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת,יולי2021
.
26
להרחבה:נתןשבע,
השפעותהעלאתהריביתעלהמשק,מרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת,מאי024
2.
27
28
הלמ"ס,
מאגרמדדימחירים כניסה:,18
במרץ
2025
.
מדדמחירידירותמבוססעלמערכתכרמ"ן(דיווחיעסקאותדירותלרשותהמסים.)
מדדשכרדירהנכללבמדדהמחיריםלצרכן.
29
מיטבדש,
סקירהשבועתמאקרוושווקים,
25
בפברואר2024
.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
9
מכון אלרוב לחקר הנדל"ן
באוניברסיטת תל אביב מחשב בכל רבעון את ההחזר החודשי
הממוצעשלמשכנתהעבורדירת4
חדרים(בשיעורמימוןשל70%
)בממוצעעבור12
הערים
הגדולותבישראל.לפימדדזה,נכוןלרבעון
השלישישל2024
,ההחזרהחודשיהממוצעהיה
כ-
11,000
ש"ח,בהשוואהלכ-
6,500
ש"חבתחילת2021,כלומר,עלייהשלכ-
70%
.
30
בתרשים6
מוצגהשינויבהחזרהחודשישלהלוואותלפימועדנטילתההלוואה.
תרשים6
:סכוםהגידולבהחזרהחודשיהממוצעשלמשכנתאות(אפריל2022
–
אפריל2023
בש"ח),31
1,600
1,417
1,400
1,148
1,200
1,033
962
1,000
816
800
600
400
200
0
2018 כללי בעלי משכנתאות
2019
2020
2021
אפשר לראות כי בתקופה אפריל 2022
–
אפריל 2023
עלה ההחזר החודשי הממוצע של כלל
בתקופהאפריל
2022
-
אפריל2023
בעליהמשכנתאותב-
816
ש"ח
לחודש,600
ש"חמהםהחזרמשכנתהוהיתרעלייהבהחזר
עלה ההחזרהחודשי
אשראי צרכני ישן וחדש. העלייה חדה יותר עבור אלה שנטלו משכנתאות ואשראי בשנים
הממוצעשלכלל
האחרונות. כך,
עבור אלה שנטלו משכנתאות ואשראי בשנת 2018
עלה ההחזר ב-
962
ש"ח
בעליהמשכנתאותב-
816
ש"חלחודש.
(
737
ש"חמתוכוהחזרמשכנתא).לאלהשנטלומשכנתאבשנת2021
עלהההחזרב-
1,417
ש"ח.סיבותאפשריות
להבדלה
ן:עבורנוטליהלוואותחדשותסךההלוואההיהגדוליותרבשל
העלייהבמחיריהדירות;
החלמסוף2020
בנקישראלביטלאתמגבלתשיעורהפרייםמתוך
ההלוואה(33%
). בעקבות עליית ריבית בנק ישראל והריבית על משכנתאות, חלה עלייה
משמעותיתבהחזרהחודשי,דווקאעבורמישנטלומשכנתאותבשנת2021
,כיוון שחלקושל
המסלולהפרייםבתמהילהיהגבוהיותר
עקבהסרתהמגבלה.
לפי
מחקרשלבנקישראל,שיעורהעלייהבהחזרהמשכנתהבעקבותעלייתהריביתהיה
גבוה
יותרככלשהדירוגהכלכליחברתישלמגוריהלווההיה
נמוך
יותר.בעתעלייתהריביתהקטינו
משקיהביתאתההחזרהחודשי,עלידיפירעוןמוקדםאוהארכתהתקופהלפירעון.32
בתרשים7מוצגותהריביותעלהמשכנתאותלפימסלוליריביתוסוגההצמדה.
מכוןאלרוב,
מדדהיכולתלרכושדיורבישראל,רבעוןשלישי2024
.
30
31
בנקישראל,דוחהיציבותהפיננסית,מחציתראשונהשל2023
עמ',23
,אוגוסט2023
.ממוצעהשינויבהחזרהחודשיברמתלקוחעבור
לקוחותאשרהייתהלהםמשכנתאבאפריל2023
ולאסגרומסלוליםאוהוסיפומסלולימשכנתאחדשיםבמהלךהתקופה.
32
בנקישראל,דוחשנתי2023,תיבהד-
–2
הטרוגניותבשינויבנטלהחובשלמשקיהביתבעקבותעלייתריביתבנקישראל,מרץ2024
.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
10
תרשים7
:הריביתעלהמשכנתאותלפיהמסלוליםהשונים,ינואר2020
עדספטמבר2024
33
7
6
5.53
5.03
5
4.81
4
3.28
3
2
1
0
ריביתקבועהצמודה
ריביתמשתנהצמודה
ריביתקבועהלאצמודה
ריביתמשתנהלאצמודה(פריים)
ריביתמשתנהלאצמודה(לאפריים)
אפשר לראות
כי באפריל 2022
החלה עלייה בריביות על אשראי לדיור בכל סוגי המסלולים,
במקביל
לעלייה בריבית בנק ישראל. כך,
ריבית
מסלול הפריים
(ריבית בנק ישראל + 1.5%
בתוספתאובהפחתהשלמרווחמסוים)
עלתהמ-
1.39%
בינואר2022
ל-
5.53%
בספטמבר
2024
,
והפכהלהיות
מהריביתהנמוכהביותרלריביתהגבוההביותר,והריביתהקבועהלא
צמודהעלתהמ-
3.06%
ל-
4.81%
.
בתקופהזוריבית
מסלולהפרייםעל
ת
הבכ-4נקודותהאחוז,
וריביותיתרה
מסלולי
םעלובכ-2
נקודותהאחוז.לעלייהזובמחיריהאשראילדיורישהשפעה
ניכרת על ההחזר החודשי של הלווים,
בעיקר בהלוואות בעלות שיעור מימון גבוה (LTV
)
שמשקלן בסך האשראי לדיור גדל משמעותית בשנים האחרונות (כמוצג בפרק 2.3.1
להלן.)
בתרשים8
התפלגותמסלוליהריביותשלביצועיאשראילדיור
מינואר2022
עדמרץ2024
.
תרשים8
:התפלגותמסלוליהריביותשלביצועיאשראילדיור(ינואר2022
–
מרץ2024
)
34
100%
5%
90%
32%
80%
37%
70%
10%
60%
50%
29%
32%
40%
30%
11%
20%
16%
10%
17%
9%
0%
ריבית קבועה צמודה
ריבית משתנה צמודה
ריבית משתנה לא צמודה (פריים) ריבית קבועה לא צמודה
ריבית משתנה לא צמודה (לא פריים)
בנקישראל,סקירתמערכתהבנקאותלמחציתשנת2024
עמ',37
.
33
בנקישראל,סקירתמערכתהבנקאותלמחציתשנת2024
עמ',37
.
34
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
11
אפשרלראותכיבתקופהינואר2022
עדמרץ2024
משקלמסלולהפרייםירדמכ-
37%
לכ-
10%
,ומשקלמסלולריביתמשתנהלא-צמודהשאינהפרייםעלהמ-
5%
לכ-
32%
.לפיהפיקוח
עלהבנקים,ייתכןכיהעלייה
ב
משקלמסלולריביתמשתנהלא-
צמודההואבגין
חשיפהנמוכה
לשינוייםבריביתוודאותמסוימת
גלביגובההריבית,בפרטבסביבתריביתעולה.
כמוכן,השינוי
בתמהילההלוואהלדיורמיתןאתהעלייהבריביתהמשוקללתשלההלוואהבמועדנטילתה.35
איכות
האשראילדיור
2.3.1
מתןאשראילדיורלפי
מגבלותרגולטוריות
בפרקזהיוצגומדדיםמרכזייםלבחינתאיכותתיקהאשראי
הבנקאי
לדיור.בתרשים9
פילוח
האשראילדיורבחלוקהלפי
שיעורהמימוןומדדמחירידירותמינואר2020
עד
ספטמבר2024
.
תרשים9:פילוחהאשראילדיורבחלוקהלפישיעורהמימון(
LTV)ומדדמחירידירות36
145
60%
141
140
55%
135
50%
130
46.1%
125
45%
120
39.1%
40%
115
110
35%
34.4%
105
30%
100
27.3%
95
25%
משקלמשכנתאותבשיעורמימון40%
-
60%
משקלמשכנתאותבשיעורמימון60%
-
75%
מדדמחירידירות(צירימני)
אפשרלראותכי
מינואר2020
משקלמשכנתאותבשיעורמימון60%
-
75%
בשנים2024-2020
עדספטמבר2024
משקל
המשכנתאות
עלה
בכ-
7נקודותהאחוזומשקלמשכנתאותבשיעורמימוןשל45%
-
60%
ירדבכ-
7
נקודות
בשיעורמימוןגבוה
האחוז. בתקופה זו שיעור המימון הממוצע היה יציב כ-
53%
. העלייה
במשקל משכנתאות
עלהבכ-
7
נקודות
בשיעור מימון של 60%
-
75%
החלה מהמחצית השנייה של 2021
,
בד בבד עם עלייה במדד
האחוז.
מחיריהדירות,
והדברמעידעלעלייהבמשקלהלוואותמסוכנותיותר
בתמהילהאשראילדיור.37
הסבראפשרילגידולשלהלוואותבשיעורמימוןגבוההואהגידולבשיעורההלוואותבתוכנית
מחירלמשתכןמכללההלוואותלדיור;הרוכשיםבמסגרתהתוכניתהםלרובזוגותצעיריםעם
הוןעצמינמוך,ולכןנדרשיםלקחתהלוואותגבוהותיחסיתלרוכשיםבשוקהחופשי.יתרעלכן,
בדרך כלל שווי דירה הנרכשת במסגרת התוכנית נמוך משווי דירה הנרכשת בשוק החופשי,
35
בנקישראל,סקירתמערכתהבנקאותבישראל–
שנת2023
,מאי2024
עמ',80
.
36
בנקישראל,סקירתמערכתהבנקאותלמחציתשנת2024
עמ',39
.
הלמ"ס,
מאגרמדדימחירים כניסה:,23
בפברואר2025
.
37
בנקישראל,סקירתמערכתהבנקאותבישראל–
שנת2023
,מאי2024
עמ',82
.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
12
ולפיכךשיעורהמימון(היחסביןההלוואהלשוויהנכס)שלרוכשיםאלוגבוהיחסית.כמוכן,ייתכן
כיהעלייהבמשקלןשלההלוואותבשיעורימימוןגבוהיםנעשיתעלחשבוןצמצוםאשראיצרכני,
שבעברשימשחלקמןהרוכשיםלשםרכישתדירותכחלקמההוןהעצמי.38
מדדנוסףלבחינתאיכותהאשראיהוא
שיעורההחזרמההכנסה(
).בתרשים10
שלהלן
PTI
מוצגשיעורההחזרהממוצעמהכנסה
ומדדמחירידירותמינואר2020
עדדצמבר2024
.
תרשים10
:שיעורההחזרהממוצעמהכנסהשלאשראילדיורומדדמחירידירות(
PTI
באחוזים),39
145
30%
29.1%
140
29%
135
28%
130
125
27%
120
26%
25.5%
115
110
25%
105
24%
100
95
23%
מדדמחירידירות(צירימני) שיעורהחזר
אפשרלראותכיבדצמבר2024
שיעורההחזרמהכנסההממוצעהיה29.1%,עליהשלכ-
3.6
בשנים2024-2020
עלהשיעורההחזר
נקודותהאחוזלעומתינואר2020
.העלייההחלהבדבבדעםהעלייהבמדדמחיריהדירות
מהכנסהב-
3.6
במחציתהשנייהשל2021
ועםעלייתהריביתהמשקבאפריל2022
.
נקודותהאחוז.
לפידוחהיציבותהפיננסיתשלבנקישראל,משכנתאותשה-
שלהן
נע
בין60%
ל-
75%
וה-
LTV
שלהןנעבין30%
ל-
40%
,מוגדרות
משכנתאותבסיכוןגבוה
.לוויםשה-
שלהםגבוה
PTI
PTI
מ-
30%
חשופיםבמיוחדלשינוייםבהכנס
תםה
פנויה,
כתוצאהמעלייהבהחזרהחודשי,מגידול
בהוצאותאחרותאומירידהבהכנסות.40
בתרשים1
1
להלןמוצג
שמקל
המשכנתאותהחדשות
בסיכוןגבוהלפיההגדרהלעילומדדמחיריהדירותבתקופהינואר2020
עדספטמבר2024
.
38
בנקישראל,מערכתהבנקאותבישראל−
סקירהחצישנתית2019
עמ',30−25
,אוקטובר2019
.
39
בנקישראל,אשראילדיור–
ביצועיםוריביות,הלוואותלמטרתמגורים–ביצועים,ביצועיםלפישיעורהחזרמהכנסה,ינואר2025
.
40
בנקישראל,דוחהיציבותהפיננסיתלמחציתהשנייהשל2024
,פברואר2025
עמ',24
.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
13
תרשים1
1
:שיעורהמשכנתאותבסיכוןגבוהומדדמחיריהדירות מסךביצועיהמשכנתאות,באחוזים)(41
145
26%
24.5%
140
24%
135
22%
130
20%
125
120
18%
115
16%
110
14%
105
11.8%
12%
100
95
10%
מדדמחירידירות(צירימני) משקלמשכנתאותבסיכוןגבוה
אפשר לראות כי בספטמבר 2024
שמקל
המשכנתאות בסיכון גבוה מסך המשכנתאות היה
בשנים2024-2020
עלהמשקל
24.5%
,
12.7
נקודות האחוז
יותר מינואר 2020
.
עיקר העלייה הייתה בשיעור המשכנתאות
המשכנתאותבסיכון
שנלקחוב-
גבוה(מעל30%
)
–מ-
28.5%
בינואר2020
ל-
44.4%
בספטמבר2024,בין
PTI
גבוהמסך
היתר, בעקבות עליית מחירי הדירות
החל במחצית השנייה של 2021
, שהובילה לנטילת
המשכנתאותב-
12.7
נקודותהאחוזוהוא
משכנתאבסכוםגדוליותר,ולעליית
הריביתבמשקבאפריל2022
,שהובילהלעלייהמשמעותית
נמצאברמתשיא
בהחזר החודשי של המשכנתה. לפי בנק ישראל, שיעור המשכנתאות החדשות המוגדרות
היסטורית.
בסיכוןגבוה,נמצאכיוםברמתשיאהיסטורית.
42
2.3.2
הלוואותבולט/בלון
בהלוואותבולט/בלוןהלווהמשלםלתקופהקצרה(שנהעדשלוששנים)רקאתתשלומיהריבית
ובסוף
התקופהמשלםאתתשלומיהקרןבאופןמלא.כך,לוויםשרוכשיםדירהיכוליםבמהלך
תקופתהבנייהלשלםרקאתתשלומיהריביתוכאשרהםנכנסיםלדירה,מתחיליםלשלםגם
אתהריביתוגםאתהקרן.להלוואותאלוישיתרון עבורלוויםהנדרשיםלשלםגםשכרדירהוגם
תשלומימשכנתהבזמןבנייתהדירה.
בתרשים 12
מוצג שיעור האשראי לדיור שניתן כהלוואות בולט/בלון מתוך סך המשכנתאות
החדשותשניתנוומדדמחירידירות
בשנים2024-2020
.
41
בנקישראל,סקירתמערכתהבנקאותלמחציתשנת2024
עמ',39
.
42
בנקישראל
,דוחהיציבותהפיננסיתלמחציתהשנייהשל2024
,פברואר2025
עמ',24
.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
14
תרשים2
1:
שיעורהאשראילדיורשניתןבבולט/בלוןמסךהאשראי
ומדדמחירידירות
באחוזים)(43
23.3%
145
25%
18.5%
135
20%
125
15%
8.4%
115
10%
105
5%
95
0%
מדדמחירידירות(צירימני) משקלהאשראישניתןכבולט/בלון
אפשרלראותכישיעורהלוואותבולטמסךהאשראילדיורהחדש
בדצמבר2025
היה23.3%
,
בשנים2024-2020
עלהשיעורהלוואות
הגבוה ביותר בשנים האחרונות
, וגבוה ב-
14.9
נקודות האחוז
מינואר 2020
ומגמת
ה
עלייה
הבולט/בלוןמסך
החל
ה בתחילת 2022
. סיבות אפשריות לעלייה הן עליית מדד מחירי הדירות, עליית הריבית
האשראילדיורב-כ15
ומלחמת חרבות ברזל, שהובילו להאטה בשוק הדיור. מצב זה, גרם לקבלנים להציע הטבות
נקודותהאחוז.
עלייהזועשויה
לרוכשים,ביןהיתר,עלידידחייתמרביתהתשלוםעלהדירהלמועדהאכלוס(מבצעי80/20
או
להגדילאתהסיכון
90/10
- בהם הרוכש משלם במעמד הרכישה 10%
-
20%
מערך הדירה ואת היתרה במועד
בשוקהדיור.
האכלוס).קבלניםהציעומבצעיםשבהםהרוכשלוקחהלוואותבולט,והריביתבתקופתהדחייה,
משולמתעל
ידיהקבלן.כך,החלמתחילת2024
חלקניכרמהלוואותהבולט/בלוןהיובמסגרת
מבצעיםשלסבסודעלידיקבלניםונכוןליולי2024
,
הלוואותאלובמימוןהקבלנים
היוכ-
628
מיליוןש"ח–מחצית
מכללהאשראיבהלוואותבולט/בלון.44
לפידוחהיציבותשלבנקישראל,תופעהזושלגידולבמשקל
הלוואותבולט/בלוןעשו
יה
להגדיל
אתהסיכוןבשוקהדיור,
שכןלרוכשיםישודאות
נמוכהלגביתנאיהמשכנתההעתידייםשיקבלו
בזמן קבלת הדירה וליזמים מתווספת העלות של מימון תשלומי הריבית עבור הרוכש. כך,
העסקהנעשיתללאחיתוםעלידיבנק.עםזאת,הריביתעלאשראילדיורנמוכהיותרמריבית
עלאשראילענףהבינוי,כך
שיתכןכימבצעיםאלומקטיניםאתעלותהאשראישל
הקבלנים.45
לבנקיםהמעמידיםאתהלוואותהבולט,קייםיתרון,שכןהלוואותאלופחותמסוכנותמאשראי
עסקילענףהבנייה,ההוןהנדרשבגינםהואנמוךיותרוהןלאנכללותבמגבלתהאשראיהענפית
לענףהבינויוהנדל"ן(יוסברבהרחבהבפרק3.2
).עםזאת,קיימיםבהןמספרסיכונים:
עבור
הקבלנים
קייםהסיכוןשבעתידהםעלוליםלהיתקעעםמלאישלדירותגמורותשאינן
מכורות,כיווןשחלקמהרוכשיםלאיכלולקחתמשכנתהבמקוםהלוואתהבולט.
ינואר2020
–
ספטמבר2024
בנקישראל,:סקירתמערכתהבנקאותלמחציתשנת2024
עמ',38
;אוקטובר–
דצמבר2024
:דוחחודשי
43
עלהלוואותלדיור,ביצועיםויתרות,דצמבר2024
,
22
בינואר
2025
.
בנקישראל,סקירתמערכתהבנקאותלמחציתשנת2024
עמ',38
.
44
בנקישראל,דוחהיציבותהפיננסיתלמחציתהשנייהשל2024
,פברואר2025
עמ',25
.
45
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
15
עבור
הרוכשים
קייםסיכוןשלהמרתהלוואתהבולטלאשראילדיוררגיללאחרכמהשנים,
הסיכוניםבגידול
בהלוואותבולט/בלון
כאשרתנאיהשוקבעתידאינםידועים.ייתכןכי במצבשלאיהשלמתהעסקהשלרכישת
הם:סיכוןלקבלנים
הדירה ע
שויים הרוכשים לספוג הפסד של כ-
10%
ממחיר הדירה (פיצוי מוסכם בהסכם
שלאימכירתהדירות
הרכישה).במצבשלמיתוןעתידי,עשוימצבםשלרוכשידירותרביםלהיותמורעביחסליום
בסוףהתקופה,סיכון
לרוכשיםשלאייכולת
רכישתהדירהועלכןלאיוכלולעמודבנטילתמשכנתהלצורךהחלפתהלוואתהבולט.
לקחתמשכנתה
ב
סוף
עבור
המערכתהבנקאית
קייםסיכוןשבמקרהשבוקבלניםלאיוכלולמכורדירותשנמכרו
התקופהוסיכוןעבור
בהלוואתבולט,עשוייםלהיותכשליאשראישיגרמולהפסדיםלבנקיםבגיןהלוואותאלו.46
המערכתהבנקאית
שלכשליאשראי.
בעקבותהעלייהבהיקףהלוואותהבולט/בלוןומבצעיהקבלניםלרוכשיםהמגלמיםמעיןהטבת
מימון,ברשותהמיסיםהחלובנובמבר2024
לדרושמהקבלניםלדווחבכלעסקתמכירההאם
ניתנוהטבותמימוןלרוכשוכןמהםתנאיהתשלוםשלהעסקה.
בתרשים13
להלן
משקלהדירות
החדשותשנמכרועםהטבתמימו
ן
לפיאזורבחודשיםנובמבר2024
עדינואר2025
,
לפיניתוח
של
אגףהכלכלןהראשיבמשרדהאוצר,עלבסיסהדיווחיםלרשותהמסים.
תרשים
13:משקלהדירותהחדשותשנמכרועםהטבתמימוןלפיאזור47
80%
60.6%
60%
50.7%
46.6%
44.9%
43.8%
40.8%
40.2%
39.0%
33.8%
32.5%
40%
26.7%
25.0%
23.5%
20%
0%
תלאביב
מרכז
בארשבע
חדרה
נתניה
נוב-
דצמ- 24
ינו- 24
25
אפשרלראותכיבינואר2025
שיעורהדירותהחדשותשנמכרועםהטבתמימוןנעבין25%
באזורתלאביבלכ-
51%
באיזורחדרה.בדוחמצייניםכישכיחותהטבתהמימוןאינהאחידהבין
כלהקבלנים,כאשרישקבלנים
שמוכריםמעטמאודדירות
בהטבתמימוןלביןקבלניםשכמעט
כלמכירותיהםנעשותבהטבה.מהניתוחעולהכיעיקרהדירותבהןניתנתהטבתמימוןהיאעבור
רוכשיםשל
דירהראשונה–
34%
-
52%
מכללהרוכשיםהמקבליםהטבתמימון.
לפינתוניהלמ"ס,בחודשיםינואר2024
-
ינואר2025
ניתנו1,734
הטבותמימוןלדירותחדשות
שנמכרו,ומספרזהמהווה14.4%
מסךהדירותהחדשותשנמכרובתקופה.
באשרלסוגהטבת
המימון–כ-
49%
היאהטבהמסוג80/20
(
20%
במעמדהחתימהו-
80%
במסירתהדירה),כ-
46
בנקישראל,
דוחהיציבותהפיננסיתלמחציתהראשונהשלשנת2024
,נובמבר2024
.
47
משרדהאוצר,אגףהכלכלןהראשי,סקירתענףהנדל"ןלמגוריםינואר2025
,מרץ2025
.איסוףהנתוניםעלהטבותמימוןטרםהושלם
באופןממוחשבברשותהמיסים,ועלכן
הניתוחנעשהבאופןידנירקלגבימספרמצומצםשלאזוריםבארץ.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
16
28%
היא הטבהמסוג85/15
וכ-
19%
היאהטבהמסוג90/10
.
בעסקאות אלו,ממוצע משך
הזמןשביןמועדהחתימהעלחוזהרכישהלמועדהאכלוס(זמןתשלוםיתרתהסכום)הוא3.2
שנים.עלפימודלשפותחלהערכתשוויהטבתהמימון,עבורעסקהשל80/20
מדוברעלהטבת
מימוןשל6.4%
משוויהעסקה,ועבורעסקהשל85/15
שוויההטבההואכ-
7%
משוויהעסקה.48
2.3.3
מדדיםלבחינתאיכותהאשראילדיור
ישכמהמדדיםלבחינתאיכותאשראי.בפרקשלהלןיוצגוהמדדיםהמרכזיים.
אשראיבעייתי נחלקלשלושהסוגיםעיקרייםלפיסיכוייהבנקלגבותאתהחוב::49
אשראיבהשגחהמיוחדת:
בעלחולשותפוטנציאליותשנדרשלשיםלבאליהןבצורהמיוחדת
עלידיהנהלתהבנק.
אשראינחות:
בעלחולשותמוגדרותהיטבהמסכנותאתיכולתפירעוןהחוב.
אשראילאצובר
:על
בסיסהמידעהקייםבידיהבנק,צפויכילאיוכללגבותאתכלהסכומים
המגיעים לו לפי הסכםהחוב.חוב שתשלום הקרן או הריבית בגינו נמצא בפיגור של90
יום
ומעלהיסווגכחובלאצובר(אלאאםכןהואגםמובטחהיטבוגםנמצאבהליכיגבייה.)50
בלוח2שלהלןמוצגהאשראיהבעייתי
בחלוקהלסוגיהאשראי,נכוןלספטמבר2024
.
לוח2:אשראיבנקאיבעייתילפיסוגילווים(במילי
ארדי
ש"ח,ספטמבר2024
)
51
נתון אשראיעסקי אשראילדיור אשראיצרכני סךכולהאשראי
אשראיבעייתי
19.6
4.2
2.9
26.7
סךאשראי
790.5
614.6
153.0
1,558.0
שיעוראשראיבעייתי
2.5%
0.7%
1.9%
1.7%
אפשר לראות כי סך האשראי הבעייתי לדיור הוא כ-
4.2
מיליארד ש"ח כ-
0.7%
מיתרת
האשראילדיור,בהשוואה
לשיעורשל
1.9%
ב
אשראיצרכניושל2.5%
ב
אשראיעסקי.
אשראי בפיגור
: מדד מרכזי לבחינת איכות אשראי.
הלוואות שהלווה לא שילם את ההחזר
החודשי בגינן במועד.
הבנקים מסווג
ים
הלוואות אלו לפי תקופת הפיגור: 30
עד 89
יום –
הלוואות שלא שולמו במועד, אך כנראה העיכוב הוא כתוצאה מאירוע זמני ולכן נחשבות
מסוכנות פחות. מעל 90
יום –
הלוואות שלא שולמו יותר משלושה חודשים, ולכן נחשבות
להלוואותמסוכנותשעשויותלהגיעלכשלאשראי.בלוח3
שלהלןמוצגיםיתרתהאשראיומספר
ההלוואותשנמצאותבפיגור,לפיעומקהפיגורשלההלוואה,נכוןלדצמבר2024
.
הלמ"ס,
שינויבמחירישוקהדירות,
14
במרץ2025
.
48
הכנסת,ועדתהחקירההפרלמנטריתלהתנהלותהמערכתהפיננסיתבהסדריאשראיללוויםעסקייםגדולים,פרקטיקותסיווגוהפרשה
49
שלהפסדיאשראי,יולי2018
.
50
בנקישראל,
סקירתמערכתהבנקאות
לשנת2022
,מאי2023
.
51
בנקישראל,אשראי,
חלוקתסיכוןהאשראיהמאזנילפיענפימשקבגיןפעילותלוויםבישראל,
יתרותהחובהבעייתילפיענפיהמשקבגין
פעילותלוויםבישראל כניסה:, 23
בפברואר2025
.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
17
לוח3
:אשראילדיורשנמצאבפיגור(לפיעומקהפיגור,דצמבר2024
)
52
נתון
עד90
יום
מעל90
יום
סכום(במיליארדיש"ח)
4.0
3.5
יתרתאשראי
שיעורמסךהאשראילדיור
0.68%
0.58%
6,825
10,299
מספרהלוואות מספר
שיעורממספרההלוואותלדיור
0.64%
0.96%
אפשר לראות כי נכון ל
דצמבר
2024
שיעור האשראי בפיגור עד 90
יום הוא
0.68%
ושיעור
האשראיבפיגורמעל90
יוםהוא
0.58%
.מספרההלוואותשהיובפיגורמעל90
יוםהוא10,299
,
שהןכ-
1%
ממספרכלההלוואותלדיור.בתרשים14
שלהלןמוצגשיעורהאשראילדיורבפיגור
מעל90
יוםבתקופהשביןינואר2019
למרץ2024
.
תרשים4
1
:שיעורהאשראילדיורבפיגורמעל90
יום(באחוזים)53
0.82
0.9
0.8
0.74
0.8
0.7
0.7
0.58
0.6
0.6
0.48
0.5
0.5
0.4
אפשרלראותכישיעורהאשראיבפיגורמעל90
יוםירדמעטבשניםהאחרונות,ובאמצע2020
(תחילתמשברהקורונה)הואהיה0.82%
וירדל-
0.48%
בתחילת2022
.במהלך2022
עדמרץ
2024
הוא עלה מעט (ייתכן שבעקבות עליית הריבית ומלחמת חרבות ברזל) ל-
0.58%
. לפי
הפיקוחעלהבנקים,ייתכןכימתווההסיועללוויםשנפגעומהמלחמה,וביןהיתרדחייתתשלומי
הלוואותלדיורללאריבית,סייעוללוויםשלאלפגרבתשלומיההלוואותלדיור.54
אשראילאצובר: אשראיאשרעלבסיסהמידעהקייםבידיהבנק,צפויכיהבנקלאיוכללגבות
אתכלהסכומיםהמגיעיםלולפיהסכםהחוב.כמוכן,חובשתשלוםהקרןאוהריביתבגינונמצא
בפיגורשל90
יוםומעלהיסווגכחובלאצובר(אלאאםכןהואגםמובטחהיטבוגםנמצאבהליכי
גבייה).החלמשנת2022
מיושמיםכלליםחדשיםבנושאהפרשותלהפסדיאשראי(–CECL
osses
L
redit
C
xpected
E
urrent
C
.)
בתרשים5
1מוצגשיעורהאשראילדיורהלאצובר.
55
בנקישראל,
דוחחודשיעלהלוואותלדיור,דצמבר2024
,
23
בפברואר2025
.
52
53
בנקישראל,סקירתמערכתהבנקאותבישראל–
שנת2023
,מאי2024
עמ',82
.
54
שם.
55במסגרתיישוםהכלליםשונתהההגדרהמאשראיפגוםלאשראילאצובר.
בנקישראל,סקירתמערכתהבנקאותלשנת2022
,מאי2023
.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
18
תרשים5
1
שיעורהאשראילדיורהלאצובר(באחוזים):56
0.75%
0.72%
0.71%
0.71%
0.70%
0.69%
0.70%
0.66%
0.63%
0.65%
0.62%
0.60%
0.57%
0.56%
0.53%
0.55%
0.50%
2022-Q1 2022-Q2 2022-Q3 2022-Q4 2023-Q1 2023-Q2 2023-Q3 2023-Q4 2024-Q1 2024-Q2 2024-Q3
אפשרלראותכיברבעוןשלישי2024
שיעורהאשראילדיורהלאצוברהיה0.66%
.בשנת2023
חלהעלייהבשיעורהאשראילדיורהלאצוברמ-
0.53%
ל-
0.72%
.במהלךשנת2024
,חלה
ירידהקלהבשיעורהאשראיהלאצובר.
NPL
(
Non-PerformingLoan
):מדדמרכזילבחינתסיכוניאשראי,
כוללאתהאשראישאינו
צוברריבית
וגם
אשראיצוברריביתשנמצאבפיגורמעל90
יום(כלומר,סכוםשלשניהמדדים
שהוצגולעיל).בתרשים16
מוצגשיעורה-
NPL,לפיסוגיאשראי
בשנים2019
עדמחצית
2024
.
תרשים6
1:שיעורה-
NPL
מסךהאשראילפיסוגיאשראי(לפירבעון,באחוזים)57
1.7Q1-2019Q2-2019Q3-2019Q4-2019Q1-2020Q2-2020Q3-2020Q4-2020Q1-2021Q2-2021Q3-2021Q4-2021Q1-2022Q2-2022Q3-2022Q4-2022Q1-2023Q2-2023Q3-2023Q4-2023Q1-2024Q2-2024
1.55
1.41
1.5
1.3
0.99
1.1
0.86
0.9
0.87
0.7
0.69
0.5
אשראי צרכני
אשראי לדיור
אשראי מחברות כרטיסי אשראי
אפשר לראות כי
ביוני 2024
שיעור NPL
באשראי לדיור היה 0.69%
, בהשוואה
ל-
0.86%
מדדיאיכותהאשראי
לדיור–
אשראי
באשראי צרכני ו
ל-
1.55%
באשראי חברות כרטיסי אשראי. בשנים 2024-2023
חלה עלייה
בפיגור,אשראילא
בשיעורNPL
שלאשראימחברותכרטיסי
אשראיובאשראילדיורואשראיצרכניהואנותרנמוך.
צוברושיעורהNPL-
לפיבנקישראל,ייתכןוהירידהבשיעור
נובע
תמצעדיהסיועשניתנועלידיהבנקיםללקוחות
יהם,
מראיםכיאיכות
האשראילדיורעדיין
אשר
סייעוללוויםלאלהיכנסלמצבשלכשלבאשראי.
עםזאת,קייםחשששלאחרסיוםתכניות
נותרהגבוההביחס
הסיוע,שיעורה-
NPL
בסוגיאשראיאלויעלה.
לסוגיאשראיאחרים.
בנקישראל,מאגרסד
רות,
דוחותכספיים–בנקים כניסה:,23
בפברואר2025
.
56
בנקישראל,סקירתמערכתהבנקאותלמחציתשנת2024
עמ',40
.
57
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
19
מחיקהחשבונאיתשלאשראילדיור:חובותלאצובריםאינםנמחקיםבאופןאוטומטיגםאם
קיימת סבירות גבוהה שהלווה לא יפרע את החוב (או חלקו), אלא רק לאחר שההסתברות
להפסדממנוהופכת
לכמעטודאית,התאגידהבנקאימבצעמחיקהחשבונאיתלחוב.מחיקה
חשבונאית (Charge-Off
)
היאמחיקהשלסכומיחובשנחשביםכבלתיניתניםלגבייה.כלומר,
התאגיד הבנקאי מעריך בהסתברות כמעט ודאית שאי-
אפשר לגבות חוב זה ושייגרם הפסד
כתוצאה ממנו. כאשר הבנק מצליח לגבות חובות שנמחקו חשבונאית הוא רושם אותם כנגד
יתרת המחיקות החשבונאיות בפלוס ובכך מקטין את היתרה. המחיקות החשבונאיות מוצגות
בדוחותהכספייםכחלקמהתנועהבהפרשהלהפסדיאשראי,כאשרמחיקותבתקופתהדיווח
מקטינותאתההפרשהואילוגבייהשלחובותמגדילהאתההפרשהלהפסדיאשראי.58
מהנתוניםעולהכישיעורהמחיקותהחשבונאיותשלאשראילדיורהואאפסיוהיהכ-
0.002%
-
%
0.001
בשניםהאחרונות, נמוך
לעומת אשראי צרכני ואשראי עסקי.59
ייתכןשנתוןזהנובע
מכך שבמימוש חובות של אשראי לדיור קיים נכס פיזי שניתן כנגד החוב שאינו משולם, ולכן
כאשרישנכסשניתןלממשכנגדהחובלאנדרשתמחיקהחשבונאיתשלאשראיזה.
בלוח4שלהלןמוצגיםנתוניםעלהלוואותדיורשנמצאותבטיפולמשפטי,
בתהליךפינוימהכנס
וב
מכירתהנכס
עבור
דצמבר
2024
.
לוח4
:נתוניםעלהלוואתלדיורשנמצאיםבתהליכיגבייה(
דצמבר
2024
)
60
נתון מספרנכסים
באלפים)( יתרתהחובבגיןההלוואות
באלפיש"ח)(
הוגשהבקשהלמינויכונסנכסים
202
109,261
בטיפולכונסנכסים
907
567,382
פונומהנכסוהנכסטרםנמכר
27
29,095
סךהכול
1,136
705,738
שיעורמיתרתהאשראילדיור
0.12%
אפשרלראותכי
ב
דצמבר
2024
היו1,136
נכסיםבהליכיגבייה,מהם202
הוגשהבקשהלמינוי
כונס,907
נמצאיםבטיפולכונסנכסיםו-
27
הבעליםפונומה
נכסוהואטרםנמכר.סךיתרת
החובבהליכיגבייההיאכ-
706
מיליוןש"ח,המהווהכ-
0.12%
מסךיתרתהאשראילדיור.
3
.
אשראילענףהבנייה
נתוניםעלאשראילענףהבנייה
ענף הבנייה הוא בעל חשיבות מרכזית למשק ובעל השפעה משמעותית על
התוצר
ועל שוק
האשראי.כך,נכוןלספטמבר2024,יתרתהאשראיהמאזנילענףבינויונדל"ןהיאכ-
40%
מסך
58
בנקישראל,הוראותהדיווחלציבור,הוראתדיווח632
–
דוחכספישנתי–
חלקב'–
מאזן–נכסים כניסה:,23
ביולי2024
.
59
להרחבה:ראו,נעםבוטוש,
תיאורוניתוחשלמחיקתחובותלפיסוגלווה,מרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת,יולי4
202
.
60
בנקישראל,דוחחודשיעלהלוואותלדיור,
ביצועיםויתרות,דצמבר2024
.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
20
ענףהבנייההואכ-
יתרת
האשראיהמסחריהבנקאיוכ-
20%
מסךיתרתהאשראיהבנקאי.61
משוםכך,לאשראיזה
40%
מסךהאשראי
ישהשפעהעלהיציבותהפיננסיתהמערכתית.
האשראיבענףזהנחלקלשניסוגיםמרכזיים:
המסחריהבנקאיובעל
בינוי–אשראיבעיקרלרכישתקרקעותלבנייהולמימוןתהליכיהבנייהעצמםופעילויותבנדל"ן
השפעהמשמעותית
–
אשראילמימון
פעילויותבמבניםשכברבנייתםהושלמה.ב
שניםהאחרונו
תחלהבענףהבינוי
עלהתוצר.משוםכך,
לאשראיזהיש
עלייהביתרת
אשראילתהליכיבנייהו
יציבותב
יתרתהאשראילרכישתקרקעות.
62
השפעהעלהיציבות
בתרשים 17
להלן מוצגים
יתרת האשראי לענף בינוי ונדל"ן במיליארדי ש"ח וסך שטח בנייה
הפיננסיתהמערכתית.
פעילהלמגוריםולאלמגוריםבמיליונימ"רבשנים2024-2016
.
תרשים7
1:יתרתהאשראיהמאזנילענףבינויונדל"ןושטחבנייהפעילהלמגוריםולאלמגורים63
50
350
319
45
300
40
43
250
35
30
200
25
25
150
123
20
15
100
10
50
5
0
0
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2014
אשראילענףבינויונדל"
ן(מיליארדיש"ח,סוףרבעון)
סךהכולשטחבנייה(מיליונימ"ר,צירימני)
אפשר לראות כי ברבעון שלישי 2024
סך יתרת האשראי לענף הבנייה
היה כ-
319
מיליארד
ש"ח
,גידולשלכ-
159%
לעומתרבעוןראשון2016
,וסךשטחהבנייההפעילהלמגוריםולא
למגוריםהיהכ-
43
מיליוןמ"ר,גידולשלכ-
73%
לעומתרבעוןראשון2016
.סךיתרתהאשראי
למ"רברבעוןשלישי2024
היהכ-
7.4
אלףש"ח,גידולשלכ-
50%
לעומתרבעוןראשון2016
.
עלייהזומשקפתהן
הגידולבשטחהבנייהלמגוריםולאלמגוריםבישראל בתקופהזווהןאת
העלייהביתרתהאשראילמ"רשלבנייהפעילה,ביןהיתרבגי
ן
עלייתהריביתהחלמאפריל2022
ומבצעים של חברות בנייה לקבלנים, כמתואר לעיל.
בתרשים 18
להלן משקל ענף הבנייה
והנדל"
ן
באשראיהמסחריובתוצרהעסקיוסךשטחבנייהבשנים2016
עד2024
.
בנקישראל,אשראי,
חלוקתסיכוןהאשראיהמאזנילפיענפימשקבגיןפעילותלוויםבישראל כניסה:, 23
בפברואר2025
.
61
62
בנקישראל,
דוחהיציבותהפיננסיתלמחציתהשנייהשל2024
,פברואר2025
עמ',26
-
27
.
63
בנקישראל,אשראי,
חלוקתסיכוןהאשראיהמאזנילפיענפימשקבגיןפעילותלוויםבישראל כניסה:, 23
בפברואר2025
.
הלמ"ס,מאגר
נתונימרכזי שטחבנייהפעילה,כניסה:,27
בפברואר2025.שטחבנייהלמגוריםהואבממוצעכ-
73%
מסךשטחבבנייהפעילה.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
21
תרשים8
1
:
משקלענףהבנייהוהנדל"ן
באשראיהמסחריובתוצרהעסקיוסךשטחבנייה(
2016
-
2024
)
64
8,000
45%
40.1%
38.9%
36.6%
40%
35.6%
7,000
7,230
32.6%
35%
30.9%
6,000
29.9%
28.7%
27.9%
30%
5,000
25%
4,830
4,000
20%
3,000
12.0%
12.1%
11.6%
11.7%
11.5%
11.5%
11.8%
15%
10.9%
2,000
10%
1,000
5%
-
0%
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
משקלאשראי
סךהכולשטחבנייה(מיליונימ"ר,צירימני) משקלתוצר
אפשרלראותכימשקלהאשראיהמאזני
של
ענףהבינויוהנדל"ןמסךהאשראיהמסחרי
עלה
מכ-
28%
בשנת2016
לכ-
39%
בשנת
2023
ומשקלהתוצרשל
ענףהבינויוהנדל"ןמסךהתוצר
העסקי
ירדמכ-
11.6%
בשנת2016
לכ-
10.9%
בשנת2023
.
אתהאשראילענףהבנייהניתןלחלקלארבעהסוגיםעיקריים:קרקעגולמית:
אשראילרכישת
קרקעות המיועדות לבנייה; נדל"ן בתהליכי בנייה:
אשראי למימון תהליכי בנייה הן לצורך
מגוריםוהןלצורךבנייתנדל"ןמניב;נדל"ןשבנייתוהושלמה:
אשראילהשקעותבנדל"ןשכבר
נבנה,למשלנכסיםמניביםלמשרדיםולמסחראולדיורמוג
ן;אשראישאינובביטחוןנדל"ן:
אשראי כללי לחברות בענף הבינוי והנדל"ן שאינו למטרה ספציפית ומשמש בעיקר למימון
פעילותקבלניביצועאולאשראילטווחקצר.
בתרשים19
מוצגתהתפלגותיתרתהאשראילענףבינויונדל"ןלפיסוגיאשראי,נ
כוןלסוף2023
.
תרשים9
1:
התפלגותסיכוןהאשראיהמאזנילענףבינויונדל"ן(דצמבר2023
)
65
שאינו מבוטח כנגד
נכס (כולל תשתיות)
15.9%
קרקע גולמית
34.0%
נדל"
ן שבנייתו
הושלמה
32.1%
נדל"
ן בתהליכי בנייה -
נדל"
ן בתהליכי
מגורים
בנייה - מניבים
12.9%
5.1%
שם.
הלמ"ס,שנתוןסטטיסטי2024
,
לוח15.1
-תוצרמקומיגולמי(תמ"ג)שלהמגזרהעסקי,לפיענףכלכל
י,ספטמבר2024
.
ממוצעים
64
שנתיים.
בנקישראל,
סקירתמערכתהבנקאותבישראל–
שנת2023
,מאי2024
עמ',89
.
65
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
22
אפשר לראות כי כ-
34%
מהאשראי הוא עבור רכישת קרקעות,
כ-
32%
עבור נדל"ן שבנייתו
הושלמה,כ-
16%
עבורצרכיםכללייםבענףהבנייה,כ-
13%
עבורנדל"ןבתהליכיבנייהלצרכי
מגוריםוכ-
5%
עבורנדל"ןבתהליכיבנייהלנכסיםמניבים.
בנוסףלאשראי
מאזני
שהבנקיםמעמידיםלענףהבנייה,הבנקיםמעמידיםערבויותעלפיחוק
המכר, עבור רוכשי דירות,
כלומר, אשראי
לא-מאזני. בתרשים 20
להלן מוצגת התפתחות
האשראיהמאזני(חובות)והלא-
מאזני(ערבויות)לענףהבינוי,בשנים2023-2019
.
תרשים20
:
התפתחותהאשראיהבנקאיבענףהבינוי(2019
=
100
)
66
220
211
200
182
180
160
150
150
140
142
112
120
127
100
100
108
2019
2020
2021
2022
2023
חובות
ערבויות
אפשר לראות כי בשנים 2023-2019
האשראי המאזני
עלה בכ-
111%
, והאשראי הלא-
מאזני
(ערבויות)עלהבכ-
50%
.הגידולבאשראיהמאזניהוא,יבןהיתר,עלרקעהתמשכותתהליכי
הבנייהוהמבצעיםשלהקבלניםלרוכשיהדירות,
המגדיליםאתצורךהקבלניםבאשראיבנקאי.
סיכוניאשראילענףהבנייה
בשניםהאחרונות,חלההאטהבענףהבינויוהנדל"ן,כתוצאהממספרגורמים:עלייתריביתבנק
ישראלבאפריל2022
שהובילהלהאטהבשוקהאשראילדיורובקצבמכירותולעלייהבעלויות
מימון הקרקעות; האטה בענף ההיי-טק שהביאה להאטה בשוק הנדל"ן למשרדים ומלחמת
חרבותברזלשגרמהלעצירה
ב
העסקתכ-
73,000
עובדיםמהרש"
פ
שהיוו
כ-
75%
מהעובדים
הזרים.
דבר זה
הוביל בפועל לעצירת הבנייה באתרים רבים. המחסור בכוח אדם בתחילת
67
המלחמההוביללעלייהבעלויות
הבנייהולעיכוביםבביצוע.
כתוצאהמאירועיםאלו,חלהעלייה
בצרכיהמימוןשלהקבלנים,ובעקבותזאתגם
עלייהבסיכוןהאשראישלענףהבנייה.
בנקישראל,סקירתמערכתהבנקאותבישראל–
שנת2023
,מאי2024
עמ',89
.
66
רשותהאוכלוסיןוההגירה,מכסותלהעסקתעובדיםפלסטיניםבישראל–
ריכוזהחלטותממשלה,7
ביולי2022;הכנסתה-
25
,הוועדה
67
המיוחדתלעובדיםזרים,חומר
רקע,התייחסותרשותהאוכלוסיןוההגירהלקראתדיוןהוועדהביום28.2.23
,
27
בפברואר2023
;רשות
האוכלוסיןוההגירה,סיכוםפעילותרשותהאוכלוסיןוההגירהלשנת2022
,
28
במאי2023
.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
23
הגידולבסיכוןבענףמוצגעלידיהגידולבהפרשהלהפסדיאשראי(הפרשותשהבנקיםמבצעים
בגין אשראי שמעריכים כי ייתכןולאיוכלו לגבות אותו)ובשיעור הכיסוי של ההפרשה להפסדי
האשראי–היחסביןההפרשהלהפסדיאשראי
לביןיתרתהאשראיהמאזני.
בתרשים21
להלןמוצגשיעורהכיסוישלענפיבינויונדל"ן,שלסךהאשראיהמסחריושלסך
האשראיהבנקאי.
תרשים21
:
שיעורהכיסוישלאשראיבנקאי(באחוזים,מרץ2018
–
יוני2024
)
68
2.6
2.48
2.4
2.25
2.2
2.09
2.0
1.87
1.73
1.8
1.63
1.6
1.26
1.4
1.35
1.2
1.21
1.17
1.0
בינוי
נדל"ן
מסחרי
סך הכול אשראי
אפשר לראות כי
מיוני 2021
עד יוני 2024
שיעור הכיסוי בענף הנדל"ן עלה ב-
1.32
נקודות
ממחצית2021
חלה
עלייהמשמעותית
האחוז,בענףהבנייהעלהב-
0.83
נקודותהאחוז,באשראימסחריעלהב-
0.54
נקודותהאחוז
בשיעורהכיסוישל
ובסךהאשראיעלהב-
0.42
נקודותהאחוז.כך,ממחצית2021
חלהעלייהמשמעותיתבשיעור
אשראיבענפינדל"ן
הכיסוי של אשראי בענפי
נדל"ן ובינוי בהשוואה לאשראי מסחרי. סיבה לעלייה בשיעור
ובינויבהשוואה
לאשראימסחרי,נתון
הכיסויבסךהאשראיהמסחריהינה
עלייתריביתבנקישראל
החלמאפריל2022
,סיבותלעליות
העשוילהצביעעל
בשיעורהכיסוי בענפיהנדל"ןוהבינויהןייחודיותלענפיםאלו,כגוןקשייםבתזריםמזומנים(בין
עלייתסיכוןהאשראי
היתרבעקבות
מ
לחמתחרבותברזל),סבסודמימוןרכישתדירותעלידיהקבלניםכמפורטלעיל
בענפיםאלו.
וייתכןשגםרגישותגבוההלעלייהבריביתבהשוואהליתרענפיהמשק.
בשנת
2023
ההוצאהלהפסדיאשראיבענףהבינויונדל"ןהייתהכ-
2.2
מיליארדש"ח,כ-
30%
מההוצאהלהפסדיאשראיב
סךהאשראיבמשק.
בשנת2024
נרשמה
הכנסה
להפסדיאשראי,
כלומר חלה גבייה באשראי, שהקטי
נה
את יתרת ההפרשה להפסדי אשראי.69
שיעור ה-
NPL
בענףהבינויוהנדל"ןגם
עשוילהצביעעלרמתסיכוןהאשראי,כמוצגבתרשים22
להלן.
68
בנקישראל,סקירתמערכתהבנקאותלמחציתשנת2024
עמ',41
.
69
בנקישראל,סקירתמערכתהבנקאותלמחציתשנת024
2
עמ',42
.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
24
תרשים2
2
:
שיעורNPL
שלאשראיבנקאי(באחוזים,מרץ2018
–
יוני2024
)
70
1.69
1.6
1.56
1.4
1.30
1.2
1.26
1.10
1.0
0.90
0.76
0.8
0.80
0.68
0.53
0.6
0.57
0.46
0.4
בינוי
נדל"ן
מסחרי
סך הכול אשראי
אפשר לראות כי ממרץ2023
עדיוני2024
שיעור ה-
NPL
בענף
הבינוי עלהב-
65
.
0
נקודות
האחוז
בהשוואהלעלייהשל0.13
באשראימסחריושל0.12
בסךהאשראי.
ריכוזיותבתיקאשראיבנקאי,
ובעיקר
לפיענפימשק,עשויהלהיותמקורסיכוןאשראילמערכת
הבנקאית. בשל העו
בדה
שעשויה להיות השפעה שלילית של ריכוזית ענפית על איכות תיק
האשראישלתאגידיםבנקאיים,נקבעההוראתניהולבנקאיתקיןמספר315
–"מגבלתחבות
ענפית"
הקובעתמגבלהשלשיעורהחבותבענףמשקמסויםמסךהחבותשלהציבורלבנק.,
בהוראה
נקבעכיבאופןעקרוניסךהחבויותשלכלענףבמשקלאיעלהעל20%
מסך
החבויות
של הציבור לבנק. עם זאת, בנוגע לענף בינוי ונדל"ן נקבע מגבלת חבות ענפית של 24%
ומגבלה של 20%
בניכוי חבויות למימון פרויקטים בשותפות המגזר הציבורי והפרטי (PPP
.)
בתקופתמשברהקורונה,עודכנההוראתניהולבנקאיתקיןזוונקבעכי
בהוראתשעה
מגבלת
החבותהענפיתשלבינויונדל"ןתהיה26%
ומגבלהשל22%
בניכויחבויותלמימוןפרויקטים
בשותפותהמגזרהציבוריוהפרטי.באוקטובר2024
,
במטרהלתמוךבצרכיהאשראישלהמשק,
הוארכההוראתהשעהבענףבינויונדל"ןבשנתייםנוספותעדלסוףשנת2027
.
71
בתרשים 23
מוצג ממוצע של מרווחי תשואה באיגרות חוב שקליות של חברות מענפי הבינוי
והנדל"ןושל
מדדתלבונדשקלי,(חברותמכלענפיהמשק)
בינואר2023
–
פברואר2025
.
70
בנקישראל,סקירתמערכתהבנקאותלמחציתשנת2024
עמ',43
.
NPL
-
אומדןהכוללאתיתרתהאשראישאינהצוברתריבית+יתרת
האשראיאשרצוברתריביתאךנמצאתבפיגורמעלל-
90
יום,מסךיתרתהאשראי.
71
בנקישראל,הוראותניהולבנקאיתקין315
,מגבלתחבותענפית כניסה:,9במרץ2025
.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
25
תרשים3
2
:מרווח
יתשואותאג"חבענףהנדל"ן
ממוצעחודשי,(
ינואר2023
–
פברואר2025
)
72
2.5
5.0%
2.37
4.5%
4.5%
4.4%
2
4.2%
4.0%
4.0%
3.9%
3.8%
3.7%
1.47
3.6%3.6%
3.5%
1.5
3.4%
3.3%
3.2%
3.0%
3.1%
2.9%
2.8%
2.8%2.8%
1
2.5%
2.6%
2.6%2.6%2.5%
0.58
2.2%
2.0%
0.5
1.9%1.8%
2.3%
1.6%1.6%
2.0%2.0%
1.5%
2.0%
1.8%1.8%1.8%1.7%1.8%
1.7%1.6%1.6%
1.7%
1.4%1.4%1.3%1.5%1.4%1.5%1.5%1.4%1.2%1.1%1.0%1.1%
1.4%
0
1.0%
ענףהנדל"ן
פערבנקודותאחוז(צירימני) תלבונדשיקלי
אפשרלראותכיהמרווחשלתשואותאג"חבענפיהבינויוהנדל"ןעלהמ-
2.9%
בתחילת2023
לכ-
4.5%
באוקטובר2023
,בעקבותמלחמתחרבותברזל.מאזהמרווחנמצאבמגמתירידה
מתמשכתוהגיעל-
1.6%
בפברואר2025
.
מדדהתלבונדשקליגםהגיעלשיאבאוקטובר2023
–
2.3%
ומאז הוא במגמת ירידה –
1.1%
בפברואר 2025
. הפער בין המרווחים הגיע לשיא
בנובמבר 2023
–
2.37
נקודות האחוז
ומאז הוא במגמת ירידה –
0.58
נקודות האחוז
בפברואר2025
.כלומר,
בתחילתהמלחמההמשקיעיםהעריכוכיהסיכוןבענפיהבינויוהנדל"ן
גבוהמהסיכוןביתרהענפים,
אךפערהסיכוןהצטמצםמשמעותיתנכוןלפברואר2025
.
בתרשים 24
להלן מוצגים שיעור הוצאות המימון (היחס בין הוצאות המימון לרווח התפעולי)
ושיעור הרווחיות (היחס בין הרווח הנקי למכירות) שלחברות ציבוריות בענף הבנייה בתקופה
2019
–
ספטמבר2024
.
בנק ישראל,
מרווחי אג"ח קונצרני, עדכון אחרון: מרץ 2025
.
מרווח הוא הפער בין הריבית על אג"ח קונצרניות והריבית על אג"ח
72
ממשלתיות,שהתקופהלפירעוןשלהןדומה.
ענףהנדל"ןבישראלעוסקבעיקרבאחזקתנדל"ןופחותבבינוי.מדדתל
בונדשקלי:
כל
איגרותהחובהקונצרניות,שאינןצמודותלמדדבריביתקבועה,אשרנכללותבמאגרהתל
בונדועומדותבתנאיהסףשלהמדד.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
26
תרשים4
2:שיעורהוצאותהמימוןושיעורהרווחיו
תשלחברותציבוריותבענףהבנייה73
60%
16%
51.3%
13.6%
14%
50%
44.4%
12%
10.7%
36.7%
40%
10%
31.9%
8.6%
30%
8%
22.8%
26.7%
6%
4.6%
4.5%
20%
4%
2.1%
10%
2%
0%
0%
2019
2020
2021
2022
2023
2023Q4-2024Q3
שיעורהוצאותהמימון(צירימני) שיעוררווחיות
ניתןלראותכישיעורהוצאותהמימוןשלחברותבענףהבנייה
עלהמ-
26.7%
בשנת2019
ל-
משנת2019
עד
2024
חלהעלייה
51%
בשנהשהסתיימהבספטמבר2024
(רבעוןרביעישל2023
-
רבעוןשלישישל2024
,)
לפי
בשיעורהוצאות
בנקישראל
שיעור
זההואבטווחהסבירלחברותבענףהבנייה.שיעורהרווחיותשלחברותבענף
המימוןשלחברות
הבנייה,ירדמכ-
8.6%
בשנת2019
לכ-
2.1%
בשנהשהסתיימהבספטמבר2024
,בהתאמה
בענףהבנייהלצד
ירידהבשיעור
לגידולבהוצאותהמימון.
הרווחיותשלהן.
4
.
כלימדיניות
אפשריים
הגידול
בסיכוני האשראי
לדיור והאשראי ל
ענף
הבנייה
מעלה אפשרות לנקיטת כלי מדיניות
במטרהלהקטיןפוטנציאלשלמימושסיכוניהאשראי,כמפורטלהלן.
הקטנתחלוקתדיבידנדיםומיסוירווחייתר
בתרשים
25
להלןהכנסות
מערכתהבנקאותמריבית
נטו
ו
הרווח
הנקיבשנים2019
עד
2024
.
תרשים5
2
:הכנסותהבנקיםמריביתנטו
והרווחהנקיבשנים2019
עד2024
(במיליארדיש"ח)74
80
60.7
60.9
60
50.0
37.6
33.2
32.3
40
29.5
25.4
24.0
18.5
20
10.0
7.5
0
הכנסות ריבית נטו
רווח נקי
2019
2020
2021
2022
2023
2024
בנקישראל,דוחהיציבותהפיננסיתלמחציתהשנייהשל2024
,פברואר2025
עמ',27
-
28
.
73
הבורסהלני"עבתלאביב,מאיה,דוחותכספיים,
בנקהפועלים,בנקלאומילישראל,בנקהבינלאומיהראשון,בנקדיסקונטובנקמזרחי
74
טפחות כניסה:,12
במרץ2025
.הנתוןעבורשנת2024
הואעבורחמשהקבוצותהבנקאיותהגדולות,ללאבנקירושליםובנקZerone
O
.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
27
אפשרלראותכיבשנת2024
סךההכנסותשלהבנקיםמריביתנטו
היהכ-
60.9
מיליארדש"ח,
עלייהשלכ-
83.5%
לעומת2019,וסךהרווחהנקיהיהכ-
29.5
מיליארדש"ח
,עלייהשלכ-
196%
לעומתשנת2019
.העלייה
החדהבהכנסותמריביתנטווברווחהנקיהחלמשנת2022
נגרמה,ביןהיתר,כתוצאה
מהסיבותהבאות:
75
העלאת הריבית במשק
על ידי בנק ישראל החל מאפריל 2022
,
שכן הריבית על אשראי
עלתהבקצבמהיריותרמאשרהריביתעלפיקדונות.
עלייהבשיעורהאינפלצ
יה
החלממחצית2021
,שכןלבנקיםיש
עודף
נכסיםצמודיםלמדד
המחיריםלצרכןעלהתחייבויותצמודותמדד.
בהתאם למדיניות הדירקטוריונים של הבנקים, מדיניות החלוקה של דיבידנדים במערכת
הבנקאותהיאחלוקהשלעד50%
מהרווחהנקישלהשנההשוטפת.76
בלוח5
להלןהדיבידנדים
שחולקוושיעורםמהרווחהנקיבחמשהקבוצותהבנקאיותבשנים2024-2022
.
לוח5
:
חלוקתדיבידנדיםבמערכתהבנקאותבשנים2022
-
2024
במיליוניש"ח)(77
2022
2023
2024
בנק
סכום שיעורמהרווחהנקי
סכום שיעורמהרווחהנקי סכום שיעורמהרווחהנקי
לאומי
1,665
21.6%
2,081
29.6%
2,569
26.2%
הפועלים
939
14.4%
2,431
33.0%
2,284
29.9%
מזרחיטפחות
941
21.0%
1,390
28.3%
1,869
34.3%
דיסקונט
617
17.7%
1,047
25.0%
1,153
26.9%
הבינלאומי
945
56.7%
798
36.7%
989
41.7%
סךהכול
5,107
21.4%
7,747
30.2%
8,864
30.0%
בשנת2024
חולקו
אפשרלראותכיבשנת2024
חולקובמערכתהבנקאותדיבידנדיםבסךשלכ-
8.9
מיליארד
במערכתהבנקאות
ש"ח
,עלייהשלכ-
74.2%
לעומת2022
.בשנת2024
שיעורהדיבידנדיםמהרווח
הנקיהיהכ-
דיבידנדיםבסךשל
30.2%,בהשוואהלכ-
21.4%
בשנת2022
.
בשנת2024
חולקבקבוצתלאומיסכוםהדיבידנד
כ-
8.9
מיליארדש"ח
שהם30%
מסך
הגבוה ביותר, כ-
2.6
מיליארד ש"ח
, שה
יוו
26.2%
מהרווח הנקי ובקבוצת הבינלאומי חולק
הרווחהנקיבשנהזו.
שיעורהדיבידנדהגבוהביותר,
41.7%
מהרווחהנקי.
המפקח על הבנקים יכול להקטין את שיעור חלוקת הדיבידנדים על ידי הבנקים הן במטרה
להגדילאת
כריתהביטחון
מפניסיכוניאשראיבעתידוהןבמטרהלפצותאתלקוחותהבנקים
בגיןהעלייה
ב
פערהריביות בעקבותמלחמתחרבותברזלהפיץהמפקחעלהבנקיםמכתב,.
לפיונדרשוהתאגידיםהבנקאייםלבחוןמחדשאתמדיניותהדיבידנדיםעלרקעהמלחמה.78
להרחבה:נעםבוטוש,
תיאורוניתוחהתוצאותהע
סקיותשלמערכתהבנקאות,מרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת,ספטמבר2024
.
75
הבורסהלני"עבתלאביב,מאיה,דוחותכספיים,
בנקהפועלים,בנקלאומילישראל,בנקהבינלאומיהראשון,בנקדיסקונטובנקמזרחי
76
טפחות כניסה:,12
במרץ2025
.
77
שם.
78
בנקישראל,
תכנוניהוןומדיניותחלוקתרווחים,מרץ2024
.
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
28
לעיתיםנוצריםלחברות
בענפיםמסוימיםרווחיעתק
בגיןאירועיםשלאקשוריםלפעילותן,כגון
עלייהברווחיבנקיםעקבעלייתשערהריביתבמשקאו
עלייהברווחייצרניותנפטעקבעליית
מחיריהנפט
בגיןמלחמה
.רווחיםאלונקראים
רווחיWindfall
ירושהבלתיצפויה,)'('79
ולעתים
עולהקריאהבציבורלהשיתעליה
ם
מס(TaxWindfall
.)
במסגרתהצעתהתקציבהנוסףלשנת
2024
,שבאהלתקןאתהתקציבהמאושרשעברבכנסתבחודשמאי2023
,נכללההטלתמס
בשיעורשל6%
עלהרווחהנקיהשנתישל
הבנקיםהחלמיוםחקיקתהחוקועדלתוםשנת2025
,
ב
כפוףלתקרותשנקבעובחוק(
בשנת2024
תקרתתשלוםשל1.2
מיליארדש
"חובשנת2025
1.3
מיליארדש"ח,
אשר
יתחלקוביןהבנקיםבאופןיחסילרווחלפנימס.
במקרהבוהתשלומים
יהיומעללתקרההסכוםהיחסייוחזרלבנקים).
וקאושרהבכנ
סתב-
13
במרץ2024
80הצעתהח
ונכנסהלתוקףב-1
באפריל2024
.
31
באוקטובר2024
החליטההממשלהעלהקמתועדה
81ב-
שמטרהל
בחוןהטלתמסמיוחדעלפעילותהבנקיםגםבשנת2026
,בראשות
מנכ"ל
משרד
האוצר,ומסקנותיהיוצגועדהרבעוןהשלישישל
2025
.
82
כמוכן,
בהמשךלחוקתשלוםמיוחדלשםהשגת
יעדיהתקציב(הוראותשעה–
חרבותברזל,)
התשפ"ד-
2024
,ולדיוניםבוועדתהכספיםשלהכנסת,העבירוהבנקיםבמחצית2024
תרומה
בשווישלכ-
100
מיליוןש"ח לטובתסיועלאוכלוסייתמשרתיהמילואים,בעליעסקיםובניזוג
באמצעות
הסוכנות היהודית.
בשנת2024
חמשת הבנקים הפרישו סכום מצטבר של כ-
1.33
מיליארדש"חבגיןמסהיתר.83
פיקוחפיננסי
ועדת החקירה הפרלמנטרית בעניין עמלות הבנקים
המליצה בשנת 2007
לבחון את הצורך
ברפורמהבפיקוחעלהתיווךהפיננסיבישראל.84
הדרכיםלהנהגתרפורמהבפיקוחהןהקמת
רשותפיקוחפיננסיתאחתאשרתחזיקבכלסמכויותהפיקוחוהאכיפהבשוקההוןוהבנקאות;
איחודחלקישלהרשויותהקיימות;הקמתפדרציהשלמפקחיםבראשותמפקח-
על;השארת
המבנההמבוזרעלכנובתוספתקביעתנהליםלתיאוםמחייבביןהמפקחים.
הידוקהרגולציהעלהלוואותבלון/בולט
כפישמוצגבמסמך,בשניםהאחרונותחלהעלייהחדהבהיקףובמשקלהמשכנתאותהניתנות
במסלול בולט או בלון, והן בעלות סיכון גבוה יחסית. המפקח על הבנקים יכול להדק את
79TaxFoundation,WindfallProfitsTax,accessed:February12,2024.
80
להרחבה,מאיראזנקוט,
העלאתשיעורהמע"מעלרווחיהבנקים,מרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת,פברואר2024
.
81
חוקתשלוםמיוחדלשםהשגתיעדיהתקציב(הוראתשעה–חרבותברזל),תשפ"ד-
2024
,
1
באפריל2024
.
משרדראשהממשלה,החלטה2300
שלהממשלהה-
37
,מסמיוחדעל
פעילותשלבנקיםבשנת2026
,
31
באוקטובר2024
.
82
הבורסהלני"עבתלאביב,מאיה,דוחותכספיים,
בנקהפועלים,בנקלאומילישראל,בנקהבינלאומיהראשון,בנקדיסקונטובנקמזרחי
83
טפחות כניסה:,18
במרץ2025
.
הכנסת,
ועדתהחקירההפרלמנטריתבענייןעמלותהבנקים,יוני2007
.
84
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
ניתוחסיכוניםמקרו-יציבותייםהנובעיםמאשראילדיורומאשראילענףהבנייה
|
29
הרגולציהעלמשכנתאותאלובאמצעותהגדלתיחסההוןהנדרשעלידיהבנקים,כךשהעלות
לבנקים
תגדלועקבכךמחירהאשראייגדלוהכדאיותהכלכליתבנטילתןתקטן.
אשראילענףהבנייה
הידוקהרגולציהעל
כפישמוצגבמסמך,בשניםהאחרונותחלהעלייהחדהבהיקףובמשקלהאשראיהניתןלענף
הבנייהועשוילהוותבעתידסיכוןמקרו-יציבותי.המפקחעלהבנקיםיכוללהדקאתהרגולציה
על אשראי לענף הבנייה באמצעות
הידוק הרגולציה על אשראי ענפי
(פרק 3.2
לעיל),
או
באמצעותהגדלתיחסההוןהנדרשבענפיםאלו.
מתווהחדשלרישיוןבנקאילגופיםחוץבנקאיים
למתןאשראיבנקאיישיתרוןתחרותיעלאשראיחוץבנקאישכןמקורותהאשראיהבנקאיהם
ברובם פיקדונות הציבור בריבית
נמוכה יחסית, ומקורות האשראי החוץ-
בנקאי הם ברובם
הנפקתאגרות-
חובבריביתגבוההיחסיתאואשראיבנקאי.85
כך,לפיניתוחשלמרכזהמחקר
והמידעשלהכנסת,
כ-
87%
ממקורותההוןשלבנקים
הםפיקדונותהציבורבעלות
ממוצעתשל
1.34%,וכ-
86%
ממקורותההוןשלשתיחברותכרטיסי
אשראי(מקסוישראכרט)
הםאשראי
מתאגידיםבנקאייםבעלותממוצעתשל
2.78%
.
כלומר,עלותההוןשלהבנקיםלגיוסכספים
לשםמתןאשראיהיא
כמחציתמעלותההוןשלחברותכרטיסי
האשראי.
מתןאפשרותלגופיםחוץבנקאיים,תוךתיאוםביןהמפקחיםהפיננסייםהשונים,להציעשירותי
מתןאפשרותלגופים
חוץבנקאיים,להציע
פיקדונותלציבור
עשוילהגדיל
אתהתחרות
הןבשוקהפיקדונות,הןבשוקהאשראיתוךהגדלת
שירותיפיקדונות
הביזורבשווקיםהפיננסייםוהפחתתסיכוניהאשראי.
לציבורעשוילהגדיל
אתהתחרותבשוק
באוקטובר 2024
פורסם דוח הביניים של הצוות לבחינת מתוות למתןרישיון בנק לגופיםחוץ
הבנקאות.
בנקאיים
ובופורטוהתיקוניםהנדרשים(חקיקה,רגולציהומדיניותפיקוחית)בכדילאפשרמתן
רישיוןבנקאילגופיםחוץ-
בנקאיים.86
להרחבה,נעםבוטוש,
ניתוחעלותמקורותההוןשלבנקיםושלגופיםחוץבנקאיים,מרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת,מאי2023
.
85
בנקישראל,
מתווהלמתןרישיוןבנקלגופיםחוץבנקאיים כניסה:,12
במרץ2025
.
86
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm