מסמך מ.מ.מ ישיבת ועדה
סקירהכלכלית
כתיבה:נעם
בוטוש,כלכלן|אישור:עמיצדיק,מנהלהמחלקהלפיקוחתקציבי
תאריך:
ז'בתמוז
תשפ"ה,3
ביולי2025
נתונים
על
ריביותהמשכנתאות
ותשואותאגרותחובממשלתיות
מסמךזהנכתב
לקראתדיון
בוועדהלענייניביקורתהמדינה,ב-8
ביולי2025
בנושא"פעולותהפיקוחעלהבנקים
בנושא מתן הלוואות למשכנתאות."
במסמך מוצגים המסלולים העיקריים בריביות על משכנתה, נתוני הריביות
ונתוניםעלתשואותאג"חממשלתיות.
הריביתעלמשכנתהנחלקתלארבעה
מסלוליםעיקריים:
ריביתמשתנהלאצמודה:
הריביתנקבעתעלפיריביתהפריים(ריביתבנקישראל+1.5%
)בתוספתמרווחמסוים
אובהפחתהשל
ואולפיתשואותאג"חממשלתיות,לפיהעוגןשנקבעבהלוואה.
מועדשינויהעוגןיהיהכעבורתקופה
מוגדרתמראש(בדרךכללשנה,שלוששניםאוחמששנים.)
ריביתקבועהלאצמודה:הריביתקבועה
בתקופתההלוואהואינהצמודהלמדדהמחיריםלצרכן.מבחינת
הבנק
מסלול זההוא
המסוכן ביותר,
שכן הבנקחשוףלשינויים בריביות השוקובמדד.מבחינת
הלקוח,מסלול זההוא
הבטוחביותר,כיווןשהריביתבמסלולזהקבועהו
אינהחשופהלשינוייריביתאומדד.
ריבית משתנה צמודה: הריבית משתנה על פי תשואות אג"ח הממשלתיות, לפי העוגן שנקבע בהלוואה, והקרן
וה
ריביתצמוד
ותלמדדהמחיריםלצרכן.
ריבית קבועה צמודה: הריבית קבועה במשך כל תקופת ההלוואה וצמודה למדד המחירים לצרכן, כלומר חלק
מהסיכוןהואשלהלווה(שינויבמדד),ולכןהריביתבמסלולזהתהיה,לרוב,נמוכהיותרמהריביתבמסלולריבית
קבועהלאצמודה.
בתרשים1
להלן
מוצגותהריב
יותעלהמשכנתאותלפימסלוליריביתוסוגההצמדה.
תרשים1
:הריביתעלהמשכנתאותלפיהמסלוליםהשונים,ינואר2023
עדמרץ2025
באחוזים)(1
7
6
5.38
5
4.90
4.5
4
3.32
3
2
ריביתקבועהצמודה
ריביתמשתנהצמודה
ריביתקבועהלאצמודה
משתנהלאצמודהעד5שנים משתנהלאצמודהעדשנתיים ריביתמשתנהלאצמודה(פריים)
ריביתבנקישראל
בנקישראל,
סקירתמערכתהבנקאותבישראל-שנת
2024
,מאי2025
עמ',92
.
1
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
נתוניםעלריביותהמשכנתאותותשואותאגרותחובממשלתיות
|
2
בתרשיםאפשרלראותכינכוןלמרץ2025
הריביתהממוצעתהנמוכהביותרהיאהריביתעלמסלולמשתנהצמודה
אוקבועהצמודה–
3.32%
עםזאת,כאמור,מסלולזהכוללבנוסףלעלותזאתאתההצמדהלמדדמחיריםלצרכן,,
כךשהריביתהמשולמתבפועלגבוההיותר.
המסלולבעלהריביתהגבוההביותרהואמסלולהפריים–
5.38%
נכון
למרץ2025
–
מסלולזהכאמורמושפעישירותמריביתבנקישראל,שהחלמאפריל2022
עלתהבצורהחדהונכון
למרץ2025
היא4.5%
.
כאמור,הריביתבמסלוליםשלריביתמשתנה(שאיננהצמודהלפריים)נקבעתעלפיעוגן+שיעורהוספה/הפחתה.
שיעורהעוגןנקבעעלפיתשואותאג"חממשלתיותצמודותאו
לאצמודותבהתאםלמסלול.כלומר,כאשרתשואות
אג"חממשלתיותיורדות,צפויכיהעוגןבמסלוליםהריביתהמשתנהירדגםהוא.
בתרשים2להלןמוצגתתשואתאגחממשלתיל-
10
שנים.
תרשים 2
:
תשואתאגחשלממשלתישקלישנפדיתבשנת2032
מאזאוקטובר2023
ועדהיום2
5.5001/07/202528/05/202523/04/202524/03/202523/02/202528/01//202502/01/202509/12/202413/11/202410/10/2411/9/2418/8/2422/7/2426/6/2429/5/241/5/241/4/245/3/247/2/2414/1/2419/12/2323/11/2330/10/23
מבצע בלבנון 5.20
מלחמהעםאיראן
5.00
פרוץחרבותברזל
4.50
4.00
4.10
3.50
3.00
ערבהעימותעםחיזבאללהומתיחותהשיאבסוףיולי2024
הגיעהתשואותהאג"חשלממשלתישראלמסדרהזו
אלכ-
5.2%
.מחודשאוקטובר2024
החלההתשואהלרדתל-
4.5%
עלרקעהקטנת
האיוםשלחיזבאללה
ונותרה
יציבה. במהלךמבצע עם כלביא התשואהירדה
מכ-
4.6%
לכ-
4.1%
בתחילתיולי 2025
, בגין ירידהחדה ברמת
הסיכוןהנשקפתמאיר
אן.
מתרשים2
לעילעולהכיביןיולי2024
לסוףיוני2025
חלהירידהשל
יותרמ
נקודתאחוזאחת
בתשואותהאג"ח
הממשלתיות.בלוח1
להלןמוצגהעוגןהממוצעבמסלולהריביתהמשתנההלאצמודהביולי2024
ובמאי2025
.
לוח1:עוגןריביתמשתנהלאצמודה(באחוזים,יולי2024
ומאי2025
)
3
תקופהלפירעון
יולי2024
מאי2025
שינוי
מעלחודשועדשנה
4.34
4.32
-0.02נקודותהאחוז
מעלשנהעדשנתיים
4.37
4.16
-0.21נקודותהאחוז
מעלשנתייםעד5שנים
4.57
4.22
-0.35נקודותהאחוז
מעל5
עד10
שנים
4.84
4.44
-0.40נקודותהאחוז
בלוחאפשרלראותכיבתקופהיולי2024
–
מאי2025
חלה
ירידהבריביתהעוגןבכלהתקופותלפירעון:
0.02
נקודות
האחוז
במסלוללפירעוןשלעדשנה;
0.21
נקודותהאחוזבמסלוללפירעוןשלביןשנהלשנתיים;
0.35
נקודות
Investing.com
,תשואתאג"חישראלל-
10
שנים כניסה:,1
ביולי2025
.
2
בנקישראל,
דוחחודשיעלהלוואותלדיור כניסה:,3
ביולי2025
.
3
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm
נתוניםעלריביותהמשכנתאותותשואותאגרותחובממשלתיות
|
3
האחוזבמסלוללפירעוןשלשנתייםעדחמששניםו-
0.4
נקודותהאחוזבמסלוללפירעוןשלחמשעד10
שנים.
ככלשהתקופהלפירעוןארוכהיותרכךהירידהבריביתהעוגןגבוההיותר.ישלצייןכיהנתוניםהםעדחודשמאי
2025,כךשהםעדייןלאמשקפיםאתהירידהבתשואותהאג"חכפישמוצגות
בתרשים2
לעיל.
כאמור,הריביתעלמשכנתאותעלתהבצורהניכרתמאזאפריל2022
–
הןכתוצאהמעלייתריביתבנקישראלוהן
כתוצאהמעלייהבתשואותאג"חממשלתיות.לאחרמבצע"עםכלביא"וככלשמלחמתחרבותברזלתגיעלסיום,
יש לעקוב אם אכן
הריביות על המשכנתאות יתחילו לרדת, הן כתוצאה מהפחתה בריבית בנק ישראל,
לפי בית
ההשקעות
ימטב,
התחזיתהיאשבנקישראליתחיללהורידאתהריביתהחלמספטמבר2025
והיאצפויהלעמוד
במחצית השנייה של 2026
על שיעור של 3.25%
(
1.25%
-
ביחס ליולי 2025
),
והן כתוצאה מהירידה בתשואות
4
האג"חהממשלתיותשצפויהלהתגלגללריביתהעוגןכברבתקופההקרובה.
בספרות הכלכלית נידונה תופעה לפיה בעת עליית מחירי התשומות (כגון
תשואה על אג"ח ממשלתיות המ
הווה
תשומהלמתןמשכנתאות) עוליםמחיריהמוצריםוהשירותיםבשיעורגבוהיותרבהשוואהלמצבבויורדיםמחירי
התשומות,תופעההמכונהבספרותהכלכלית "
טילים
ונוצות"
, קרי בעת עליית מחירי התשומותהמחירים עולים
בקצבמהירכמוטיל,ובעתירידתמחיריהתשומותהמחיריםיורדיםבקצבאיטיכמונוצות.
נושאזהשלקשיחות
5
מחיריםכלפימטהבעתירידתמחיריתשומותנחקרבמחקריםכלכלייםרבים,והואמתרחשבעיקרכאשרמדובר
בשווקיםריכוזיים
וגמישותביקושנמוכה.
עלפימדדיריכוזיותענפיתמקובלים–
CR
ו-
HHI
שוקהאשראילדיור
6
בישראלהואריכוזי–
מדדHHI
הוא0.25
ומדדCR3
(שלושתהשחקניםהגדוליםבשוק)הוא81%
.
7
4
מיטב,סקירותפיננסיות,עדלאןתרדהריביתבישראל,?
29
ביוני2025
.
5 The RAND Journal of Economics, Vol. 40, No. 4, pp. 673-687, Rockets and Feathers: Understanding Asymmetric
Pricing,MarianoTappata,winter,2009.JournalofPoliticalEconomy,Vol.108,No.3,pp.466-502,PricesRiseFaster
thanTheyFall,SamFeldman,June2000.
6
HHI:אםפועלותשלושחברותבענףמסוים,ואחתמחזי
קהב-
60%
מנתחהשוקושתיהחברותהאחרותמחזיקותכלאחתב-
20%
,חישוב
המדד יהיה: 0.44 = 0.62+ 0.22+ 220.
.עלפימשרדהמשפטיםהאמריקאי,רמתריכוזיותלפימדדHHI
בענףמוגדרתבשלושה
טווחים:0-0.15
-ריכוזיותנמוכה;
0.25-0.15
–ריכוזיותמתונה/בינונית;מעל0.25
–ריכוז
יותגבוהה.
CR
:משקלבאחוזיםשלמספר
(
n
השחקניםהגדוליםבשוק.ככלשהמדדגבוהיותר,כךרמתהריכוזיותגבוההיותר.)
בנקישראל,
מאגרהסדרות כניסה:,3
ביולי2025
;
עיבודימרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת.
7
הכנסת–מרכזהמחקרוהמידע
www.knesset.gov.il/mmm