חומר רקע
י' תמוז, תשפ"ה
6
יולי, 2025
לכבוד
חה"כיעקבאשר, יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה
חברי ועדת הפנים והגנת הסביבה
שלום רב,
הנדון: שיקום בנייניםשנהרסו במהלך מבצע "עם כלביא"
חסמיםופתרונות
התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הארגון ה
מייצג
של הקבלנים הבונים בישראל,
מהווה
חלק עיקרי
משמעותי מהליך שיקום הבניינים והתשתיות שנהרסו כתוצאה מפגיעת טילים במהלך מבצע "עם
כלביא."
מתוך כך וכפי שהתבקשנו על ידכם
, אנו מביאים לפניכם במסמך זה
פירוט של החסמים העיקריים
הצפוייםלפגועב
הליכיהתחדשותעירונית
מהיר
יםשלבנייניםשנהרסו
.כמוכן,נציגפתרונותאפשריים
לתמרוץ ומימוש מיזמי התחדשות עירונית, בצורהמהירה,יעיל
ה ואיכותי
ת.
בקליפת האגוז, לטעמנו הדרך המהירה, היעילה והזולה ביותר למדינה לחידוש מתחמים שנהרסו הינה
כלהלן: (1
) פיצוי מיידי לכל בעלי הדירות שנפגעו באופן שיאפשר להם לרכוש דירה חדשה בכל מקום
אחרשירצו
ככלולאמעונייניםלקדםהתחדשותעירונית;(
2
)בתמורההמדינהתקבללידיהאתהזכויות
במתחם;(3)המדינהתקדםבהליךמהירשלתוכנית-היתר,
באמצעותהוותמ"לאוועדהמיוחדתשתוקם
לשםכך,
תכנוןראוי;(4
)מכירתהקרקעהמתוכננת
במכרזליזמיםלכל המרבהבמחיר(אשרברור ומובן
שצפוילהיות גבוה מהפיצוי ששילמה.)
לחילופין, מקום בו יזם החל כבר בקידום פרויקט התחדשות עירונית –
יש לתת לבעלי הדירות שנפגעו
את אפשרות הבחירה בין קבלת פיצוי מזומן שיאפשר להם רכישת דירה במקום אחר או הישארות
בפרויקט (כאן ראוי לציין כי על מנת לעודד בעלי דירות לבחור בהישארות בפרויקט תידרש תמורה
מוגדלת לדירות הללו) ושוב מי שיבחר בפיצוי המדינה תקבל את הזכויות בדירתו ותכנס בנעליו. ליזם
יתאפשר לקדם את הפרויקט
בהליך מהיר של תוכנית-
היתר באמצעות הוותמ"ל או ועדה מיוחדת
שתוקםלשם
כך.
להלןנציגאת הפתרו
נות המלאים בחלוקה לנושאים:
1.
הסדרת הנושא הקניינילצורך מימושהתחדשותעירונית:
לבעלי הדירות ישנה
מוטיבציה שלילית ל
ממש
פרויקט
של התחדשות עירונית.
אדם שדירתו ניזוקה
זכאילקבלממסרכושפיצויעדלגובהשווידירתוו/אוקימוםמחדששלהדירה(כולל ממ"ד,מעליות
וכו').לכן, איןלבעליהדירות מוטיבציהללכתלהליך של
התחדשות
עירונית
במסגרתו יתווספו
דירות
נוספות לבניין הקיים ואף לבניינם נוספים במתחם. החשש הוא
מהתנגדויות
של בעלי דירות להליך
התחדשות עירונית שהינו
ההליך
הנכון וההכרחי.
פתרונות:
א.
הגדלת זכויות משמעותית לדיר
ה
הקיימת. תשלום גם של מס רכוש בתוספת לפרויקט
התחדשות עירונית י
אפשר להגדיל אתהזכויות.
ב.
בפרויקטשלא
נחתםבוהרובהדרושלהתחדשותעירוניתעםיזם
אובפרויקטשכברישבויזם
-עלמנתשלאיהיוהתנגדויותשלבעלידירותשיסכלוהתחדשותעירונית–
ישלהפקיעזכויות
לידי המדינה בהתאםלמנגנון הבא:
המדינהבעצמהאו באמצעותרשותאוחברהמטעמהתפקיעאתכלהזכויותהקנייניותמבעלי
הדירות הקיימים כנגד פיצוי שישולם להם בהתאם להערכת שווי מהוונת של דירה חדשה עם
הזכויותהמוסכמות.
המדינה תיזום תכנית מהירה במקרקעי האזור שנפגע בו
ו
עדה מתאימה תוך מי
קסום הזכויות
והצפיפויות
ושמכוחהיהיה ניתן
להוציא
היתר באופן מידי
(ללא
תכנית בינוי/
עיצוב.)
מכירתהקרקעע״יהמדינהליזמיםתכסה
ואףלמעלהמכך
אתהפיצויששילמההמדינהלבעלי
הדירות שפונו.
כאשר כבר יש רוב דרוש -
אז המדינה יכולה להפקיע רק את דירות הסרבנים שהיא ממילא
מפצה,ולתתליזםלהמשיךאתהפרויקט.זהיקצראתההליכיםולאיפגעבאותםבעלידירות.
ג.
ניתן לתמרץ בעל דירה ברכישת דירהחלופיתגם באמצעות משכנתא בערבות מדינה.
חשוב להדגיש, כי על פי הפתרון שאנו
מציעים,
בעלי הדירות שפונו ופוצו יוכלו להנות מגמישות
מרבית, קרי: לשכור דירות, לרכוש דירות חלופיות, או להמתין לדירות החדשות במתחם ממנו
פונו. לכן, לטעמנו, אין פה כל חשש מפגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדיר
ות
תוך מציאת פתרון
אולטימטיבי
ומיידי. וכך גם יתאפשר הפרויקט של התחדשות עירונית לטובת כל בעלי הדירות
שכן מעוניינים בכך.
2.
קיצור
משמעותי שלמשך זמן
ה
תכנוןו
הרישוי
כידוע, זמני התכנון והרישוי במדינת ישראל אורכים
שנים רבות
בצורה לא סבירה, בטח לא בשביל
שיקום מבנים הרוסים. על מנת להביא לשיקום מהיר של
הבנייני
ם
שנהרסו מטילים,
חייבים להביא
לשולחן העבודה כלים חדשים יעילים ופשוטים,,
שיביאו את זמני התכנון והרישוי
לזמן
מינימלי
של
כמהחודשים בודדים.
משכי הזמן הארוכים, נגרמים בעיקר עקב בירוקרטיה מסורבלת וארוכה,
כפילויות יועצים ובדיקות
וגם ובעיקר,,
עקב התדיינויות רבות
וארוכות עם הרשות המקומית על זכויות הבנייה
ותועלות
ציבוריות המבוקשות על ידה. רשויו
ת מקומיו
ת לרוב מעוניינ
ו
ת בהוספת יחידות דיור יניממאלית עד
כמה שאפשר
, מהטעמים המוכרים.
מעברלכךשתוספתיחידותדיורממוגנותלשוקהינוצורךלאומיוכךגםהגדלתהצפיפות,ללאתוספת
יחידותהדיורלבניין שצריך לעבור התחדשות עירונית –
לאימומשהפרויקט.
בנוסף, כדי שמהמדינה תוכל לקבל חזרה את הפיצוי ששילמה לבעלי הדירות שנפגעו על ידי מכירת
הקרקע,
חייבלהיות כאן מכפיל משמעותי של זכויות הבניה.
לכן, מהסיבות המפורטות לעיל, על מנת להביא לתוצאה של שיקום מהיר של הבניינים שנהרסו
בתוספת מתן הגנה לבעלי דירות נוספים, אנו מאמינים כי התכנון חייב
להיעשות על ידי גוף תכנון
שלהשלטוןהמרכזי
(ועדה מחוזית,וותמ"לאוועדהמיוחדתשתוקםלשםכך)שגםישלואתהכלים
לעשות זאת באופןמהירויעילועם תכנון ראוי.
פתרונות:
א.
קיצורזמניה
תכנון
•
ניתן לקצר משמעותית עד לזמן אפסי, את הליכי התכנון
על ידי
קידום ואיש
ור
בדרך של
תוכנית-
היתר(בדומהלמתווה"חלופתשקד)"
תוכניתשתיערךבדרךמזורזתעל
ידיהוותמ"ל
או ועדת
מיוחדת שתוקם לשם כך
שתדון בעניין זה בלבד. כל הזכויות וההנחיות יסגרו
הרמטית על ידי המדינה על מנת למנוע ה
תדיינויות
נוספות וארוכות בעניין. כך, יהיה ניתן
להוציא היתר באופן מיידי ולהתחיל בנייה.
•
ישלתת
פטורמהליכיפרסוםלתכניותשיקוםתואמות.
•
ישלבטל כל תכניתעיצוב/בינוי ככל שקיימת לכך דרישה במסגרת תכנית קיימת.
ב.
קיצור זמני ה
רישוי - ביטול תנאי הסף ברשות רישוי ארצית כ
ך
שכל פרויקט יוכל להגיש בקשה
לרשותהרישוי הארצית ללא מגבלה של מספר יחידות דיור
ואזמן מהגשת הבקשה.
לחילופין,
קביעה כיפרויקטים אלוילוו רקעל ידי מורשה להיתר.
בנוסף,יש לבטל את
אישור תחילת העבודות המהווה שלבנוסף ומאריך לתהליך.
3.
מתן מענהל
מיסוי הכבד
עלמנתלאפשראת מימושהפרויקטים
שלהתחדשותעירונית,תוךמתןתמורהעודפתלבעליהדירות
(כפי שפרטנו בסעיף1
לעיל)יש להפחיתאת המיסיםהמכבידים.
פתרונות:
מתן פטור ממיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) ומתן פטור מהיטלי השבחה במתחמים לשיקום.
כך,
יתאפשרלתת תמורותעודפותלבעליהדירות, תוךהתחשבות במכפילהנדרשלמימוש הפרויקט.
4.
חסמים נוספים:
מלבד החסמים הקניינים,
ה
תכנוניים ו
ה
רישויים וחסמי
המיסוי, על מנת שהפרויקטים יתממשו
בצורה מהירה
כפי שנדרש, חייבים לקחת בחשבון חסמים מהותיים
נוספים
ולפעול למתן פתרונות,
כגון –
•
מחסור גדול בכוח אדם שלא יאפשר הסבת עובדים מפרויקטים קיימים לפרויקטים של
התחדשות עירונית
לבניינים שנהרסו.
•
משך זמן בנייה ארוך מאוד המגיע כברל39
חודשיםבממוצע!
•
זמינות לחומרי גלםוציוד בניה שנפג
ע
ה בעקבות המלחמה.
•
שעותעבודה מוגבלות.
לפירוט עלחסמיםאלווחסמים נוספיםוהפתרונות המוצעים להם –
מצ"ב בנספחא'.
אנו זמינים
לכל שאלה,פירוטוהסבר.
בכבוד רב ובברכה,
תומר צליח,סגן נשיא
יו"ר אגף יזמותובנייה
התאחדותהקבלנים בוני הארץ