חומר רקע
TheMarker - הבניין שלכם נהרס מטיל, השכן דווקא לא רוצה התחדשות עירונית. יוכלו לכפות עליו את ההליך? - בלוגים ודעות PM 3:08 7/7/25,
התחברות
לרכישת מינוי
בלוגים ודעות
הבניין שלכם נהרס מטיל, השכן דווקא לא
רוצה התחדשות עירונית. יוכלו לכפות
עליו את ההליך?
לפי משרד המשפטים, הסכמת כל הדיירים בבניין שנהרס נדרשת לטובת שיפוצו
ושדרוגו במסגרת התחדשות עירונית - אבל שיקום שכונות שנפגעו והשבת
החיים למסלולם, הבטחת מגורים זמינים וראויים המשפרים את מצבם של
הנפגעים - מצדיקים פגיעה בזכויות המיעוט
לעקוב
רונית לוין־שנור
14:56 • 07 ביולי 2025
משרד המשפטים סבור כי לא ניתן להפקיע בתים שנהרסו בעקבות
המלחמה כדי לבנותם מחדש, ובוודאי שלא להפקיע בתים שכלל לא
נהרסו אלא רק נמצאים בסמוך לבתים כאלה. לשיטתו, הבחירה בנוגע
לשיקום הבתים נתונה בידי הדיירים בלבד. הם אלה שיבחרו אם
להסכים לבנייה מחדש בדפוס הבניין המקורי, או לצאת להתחדשות
עירונית.
עמדה זו של משרד המשפטים שנויה במחלוקת מול משרד האוצר,
הסבור כי ניתן לכפות על הדיירים, גם בבתים המיועדים להריסה וגם
בבתים הסמוכים לבתים המיועדים להריסה, את המטרה הציבורית של
חידוש המרחב הבנוי על דרך מיקסום זכויות. במחלוקת זו אני מצדדת
בעמדת משרד האוצר. אני סבורה שעמדת משרד המשפטים אינה
תואמת פרקטיקות קיימות והיסטוריות למצבים דומים.
נקודת המוצא להבנת הסוגיה היא שהחוק הישראלי מכיר בעיקרון של
כפיית אינטרס הרוב על המיעוט בהקשר הקנייני. כל עוד זכויותיו
היחסיות של הפרט נשמרות, ושהרוב לא מנצל את כוחו כדי להרע עם
המיעוט, אין בפעולות אלה כדי לפגוע בעיקרי השיטה, להיפך. הן
מגשימות רעיונות חברתיים חשובים של קידום הפעולה המשותפת,
https://www.themarker.com/blogs/2025-07-07/ty-article/00000197-e49c-d615-ab9f-ed9f55110000
1/4
TheMarker - הבניין שלכם נהרס מטיל, השכן דווקא לא רוצה התחדשות עירונית. יוכלו לכפות עליו את ההליך? - בלוגים ודעות PM 3:08 7/7/25,
טיפול בבעיות תיאום, יעול השימוש במשאבים ומימוש הצרכים של
הרוב.
פגיעת טיל בתל אביב. החוק קובע כי בבית שנהרס יכולים 75% מבעלי הרכוש המשותף לחייב את המיעוט
להסכים לבנותו מחדש, והבנייה לא מוגבלת לדפוס המקורי צילום: GUEZ AFP/JACK
לכן, החוק קובע כי בבית שנהרס יכולים 75% מבעלי הרכוש המשותף
לחייב את המיעוט להסכים לבנותו מחדש. בפסיקה נקבע, שהבנייה
מחדש בהקשר הזה אינה מוגבלת לדפוס הבניין המקורי. פסיקה זו
אומצה בהקשר לבתים שנהרסו ברמת גן במלחמת המפרץ הראשונה.
אם הדיירים בבניין שנהרס לא מגיעים להסכמה ברוב הדרוש,
התוצאה מבחינת המיעוט היא עוד יותר חמורה: כל דייר יכול להביא
לכך שהקרקע תימכר בשלמותה, והדיירים למעשה יוצאו לחלוטין
מהמגרש תוך קבלת פיצוי כספי יחסי.
חוק אחר קובע כי לצרכים תכנוניים ניתן לאחד מגרשים שלא
בהסכמת הבעלים, וליצור מגרשים חדשים ובהם זכויות בנייה
משותפת. זה ההליך שנקרא איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, והוא בא
לקדם בדיוק את אותן התכליות של מיצוי הזכויות התכנוניות וטיפול
בבעיית הפעולה המשותפת. למי שרואה עצמו נפגע מהיצירה של
המגרשים החדשים, שכן הוא אינו מעוניין להיות חלק מהפרויקט
החדש, מעמיד החוק את הזכות לחייב את הרשות לקנות ממנו את
זכותו. גם כאן ראוי לציין כי עקרון היסוד הוא שנשמר שוויון בין הדיירים
השונים, אך אין זכות לשמור על עצמאות או נבדלות של מגרשים,
והרשות רשאית לחבר מגרשים שכנים יחד.
מנגנון חוקי אחר, שרלוונטי לכאן בדיוק באותה המידה, הוא שימוש
בכוח הכופה של המדינה למטרות מגורים. מטרה זו הוכרה בדין
הישראלי בשורת מקרים ארוכה. יתר על כן, הפסיקה סירבה לקבל את
טענתו של בעל קרקע במתחם מופקע, לפיה הוא יממש את מטרת
ההפקעה בכוחות עצמו, גם כאשר הקרקע שלו יועדה למטרה
מסחרית. בית המשפט גם הצדיק הפקעה משום שהשותפים
במקרקעין לא הצליחו לשתף פעולה בצורה טובה ביניהם. נקבע כי
הערמת קשיים במימוש הפרויקט על ידי התנהגות הבעלים, היא טעם
לאשר את ההפקעה.
https://www.themarker.com/blogs/2025-07-07/ty-article/00000197-e49c-d615-ab9f-ed9f55110000
2/4
TheMarker - הבניין שלכם נהרס מטיל, השכן דווקא לא רוצה התחדשות עירונית. יוכלו לכפות עליו את ההליך? - בלוגים ודעות PM 3:08 7/7/25,
לאור כל האמור כאן, ובניגוד לעמדת משרד המשפטים, אינני רואה
בעיה עקרונית, קניינית או חוקתית לכפות על מיעוט ברמת הבית
הבודד, מקבץ הבתים או מתחם שכונתי, להסיג את זכותו לדפוס קניין
ספציפי מול האינטרסים של קבוצת הייחוס. זאת בתנאי שמתקיימים
התנאים של שוויון יחסי, משמע: שחלקם היחסי אינו נפגע מול קבוצת
הייחוס, שלא מוטל עליהם נטל, ושמצבם לכל הפחות אינו נגרע.
מסקנתי זו נכונה גם ביחס למבנים המצויים בסמוך למבנים המיועדים
להריסה, אשר אמנם לא נפגעו אך הריסתם חיונית לצורכי תכנון. גם
ביחס למבנים אלה, יש הצדקה לכפות את עמדת הרוב על המיעוט
ברמת המקבץ או ברמה העירונית. המטרה של שיקום שכונות
שנפגעו והשבת החיים למסלולם, הבטחת מגורים זמינים וראויים
המשפרים את מצבם של הנפגעים, וזאת תוך ריכוז זכויות בידי יזם
לאחר שנסיון התושבים לפעולה עצמאית לא צלח, הוכרה במשפט
הישראלי כמטרה ראויה.
בלוגים בלוגים ודעות
https://www.themarker.com/blogs/2025-07-07/ty-article/00000197-e49c-d615-ab9f-ed9f55110000
3/4
TheMarker - הבניין שלכם נהרס מטיל, השכן דווקא לא רוצה התחדשות עירונית. יוכלו לכפות עליו את ההליך? - בלוגים ודעות PM 3:08 7/7/25,
דיוורים | מערכת | הנהלה | תנאי שימוש | רכשו מינוי |
הצג עוד
ביטול מינוי דיגיטלי | שאלות ותשובות | צרו קשר | פרסמו אצלנו |
הצהרת נגישות
חדשות, ידיעות מהארץ והעולם - הידיעות והחדשות בעיתון הארץ. סקופים, מאמרים, פרשנויות ותחקירי עומק באתר
האיכותי בישראל
© כל הזכויות שמורות להוצאת עיתון הארץ בע"מ
https://www.themarker.com/blogs/2025-07-07/ty-article/00000197-e49c-d615-ab9f-ed9f55110000
4/4