חומר רקע
רד'מיכאל שראל
[email protected]
ראשפורוםקהלתלכלכלה
פורוםקהלת(ע"ר)
עםועולמו8
,ירושלים
13
ב
נובמבר
5
2
20
התייחסות להצעת החוק לחידוש זכויות הרכישה
בדיור ציבורי
מיכאל שראל
ויונתן סורוצ'קין1
דיורציבוריהואאחתהדרכיםבהןהמדינהמסייעתבאופןישירלאזרחיהלהשיגקורתגג2,כשבנוסף
אליו
קיימים גם סיוע בשכר דירה,
סבסוד שכירות ארוכת טווח ("דירה להשכיר"), סיוע ישיר
ברכישת דירה (מיזמי "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה") ומיזמים אחרים. בנוסף, ישנןדרכים רבות
בהן המדינה מסייעת באופן עקיף לאזרחיה להשיג קורת גג. ביניהן –
קצבאות הבטחת הכנסה
וההטבות הנלוות לכך, השלמת הכנסה לקצבת זקנה, קצבאות ילדים, קצבאות נכות, קצבאות
מוגדלות וזכויות נוספות למשפחות חד-
הוריות, הנחות בארנונה, הנחות בחשמל ובמים, סבסוד
תחבורה ציבורית ועוד כלים רבים אחרים. כל הכלים האלה נועדו להגדיל את ההכנסה הפנויה של
משפחות נזקקות, ובכך לאפשר להן לצרוך סל מוצרים ושירותים בהתאם
להעדפותיהן וצרכיהן –
ובראש ובראשונה דיור.
מבוסס על נייר עמדה קודם, מ-
29.6.2023
, שהוכן בידי
יונתן סורוצ'קין, אריאל פייגלין ומיכאל שראל.
1
2
הדיור הציבורי בישראל מוסדר בשלושה אופנים: שינויים במלאי הדירות הציבוריות, הזכאויות, וניהול
הדירות מוסדרים ע"י נהלי משרד השיכון ותקציב המדינה; זכויות הדיירים מוסדרות ב"חוק זכויות הדייר
בדיורהציבורי,תשנ"ח-
1998";ואילוההטבההמקנהזכותרכישהשלהדירהע"ידייריהמוקניתב"
חוק
הדיור
הציבורי (זכויות רכישה.)
1
בנייר עמדה
זה
נתייחס רק ל"זכות הרכישה" בדיור ציבורי והחקיקה המחודשת בנושא זה,
כיוון
שלשאר הנושאים הקשורים לדיור ציבורי התייחס בהרחבה ה
מאמר:
הדיור הציבורי בישראל,
אשר
מאיר ויונתן סורוצ'קין, פורום קהלת –
נייר מדיניות מס'54
, דצמבר 2019
.
רקע
ב-
1998
נחקק חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) המסדיר את התנאים וההנחות על רכישה של
דירה ציבורית בידי דייריה. ביצוע החוק נדחה מספר פעמים עד שנכנס לתוקף ב-
2013
. בשל חוסר
הודאותלגביתרומתו
ועלותו,
החוקחוקקעםתאריךתפוגהשל10
שנים,ותוקפו פגבתחילת2023
.
כעת עולים
קולות הקוראים לחוקק מחדש את החוק ולהמשיך במדיניות של מכירת הדירות לדיירים
בהנחות גדולות –
הצעה שאנחנו ממליצים
בתוקף שלא לקבל.
על פי דוח מבקר המדינה70ב,
בשנים 2019-2014
נמכרו כ-
10,000
דירות עם הנחהמצטברת של
3.2
מיליארד שקל, סכום המשקף סובסידיה גלומה ממוצעת של 320,000
שקלים לדירה, או הנחה
ממוצעת של
490,472
שקלים לדירה במחירי
יולי-אוגוסט
2025
הנתון העדכני האחרון הידוע,)(
בהינתן שיעור השינוי במדד מחירי הדירות בין שתי התקופות (53.27
אחוזים.)
הסיבות להתנגדות לחידוש חוק
זכויות רכישה""
חוסר שוויוניות
1.
רכישהשלהדירה
על-ידי
הדייראינהמקנהלוזכויותדיורשלאקיימותעבורוקודם.כיום,
דייר בדיור הציבורי יכול כמעט בכל המקרים להתגורר בדירה למשך כל חייו ללא סכנה
אמיתיתלפינוי,כךשבפועלהקניי
ההיאשלזכויותהורשהואינהמשפיעהעלהזכותלקורת
גג.ראוילהסתכלעלמתןהאפשרותלקנייתהדירהבהנחהלאכאלסיועבדיוראומתןקורת
גג אלא כמתנה כספית (בעיקר ליורשי הדייר.)
2.
ההנחההניתנתלדייריםלרכישתהדירותמהווהבפועלסובסידיהלרוכשיםבגובהשלכחצי
מיליון
שקלים
בממוצע.רוכשיםאלההםאנשיםמבוגרים,אשרנכנסולדיורהציבורימתוקף
זכאות בת עשרות שנים
ולא בטוח שהיו עומדים בזכאות זו
כיום. מדובר בהעברת סכום
עצום
לכמה אלפי משפחות ללא קריטריון רווחה ברור מלבד זכאות לדיור ציבורי בנקודה
מסוימת בעבר הרחוק.
3
.
בדיקה של נתוני הסקר החברתי בלמ"ס (במסגרת נייר המדיניות המוזכר לעיל) העלתה
שדייריהדיור הציבוריהמבו
ג
ריםאינםשוניםברמתההכנסהשלהםמבניגילם
באוכלוסייה
הכללית, כך שלא ניתן לטעון כי מדיניות של סבסוד במכירת הדירות לדיירים מסייעת
לשכבות חלשות במיוחד בחברה הישראלית.
4
.
בחלק מהדירות מתגוררים יחידים או זוגות, למרות שהדירה מיועדת למשפחה גדולה
בהרבה. לדוגמה, אם חד-הורית ל-
3
ילדים, שזכאית לדירה בדיור הציבורי, הופכת לאחר
כמהשנים,כאשרהילדיםהבוגריםעוזביםאתהבית,ליחידאולזוג,אךממשיכהלהתגורר
בדירהשניםרבותובסופושלדברגםזכאיתלרכושאתהדירהבהנחה
גדולה.כךגםמשפחה
2
מרובת-
ילדים שנשארת כזוג בדירה גדולה במיוחד כאשר הילדים הבוגרים עוזבים את
הבית.
5
.
נראה כי דירות רבות שנמכרו בעבר לדיירים נרכשו על ידי היורשים (ולפעמים בסיוע של
משקיעים
ובשותפותאיתם),במטרהלמכוראתהדירהבהקדםולהרוויחמהפערשביןמחיר
המכירה המלא לעלות הרכישה (פער שמגיע, כאמור, לכחצי מיליון שקלים בממוצע).
הנהנים מרווח זה (היורשים ו/או המשקיעים) עשויים להיות אנשים אמידים ובוודאי אין
שום הצדקה לכך שיקבלו מתנות יקרות כל כך על חשבון הציבור. ואם בכל זאת קיימים
יורשים שזקוקים לעזרה ציבורית, אז בוודאי קיימות דרכים פשוטות וזולות יותר לסייע
להם, באמצעות תמיכה שוטפת, ולא על-ידי יצירת רווח מלאכותי
להגדלת ירושה עתידית
מההורים.
6
.
מכירת דירות ציבוריות מקטינה את מלאי הדירות הציבורית ומגדילה את תור הממתינים
לדיור ציבורי
ומרחיבה את האי-שוויון בין זכאי רכישה הנמצאים במצב סוציו-
אקונומי
ממוצע, לבין הממתינים לדיור ציבורי המורכב מזכאים חלשים יחסית העומדים
בקריטריונים לדיור ציבורי.
7
.
מכירתהדירותלדייריםעלולהלבואעלחשבון
תקציבירווחה,אשר
היויכוליםלשרתמגוון
תכוניות
רווחה וצמצום פערים, לרבות סיוע בשכר דירה או מימון דירות ציבוריות חדשות,
אך בגלל החוק של זכויות רכישה
הקבוצה הנהנית היא מצומצמת מאוד.
פגיעה בתמריצים
1.
זכות רכישה, שהיא הטבה בגובה
של כחצי מיליון
שקלים
בממוצע,
מתמרצת אנשים רבים
לעמוד בתור לדירה ציבורית ולהעדיף פתרון דיור זה על פני סיוע בשכר דירה או אופציות
אחרות.ממתיניםרביםהיועשוייםלהעדיףלקבלסיועכספיישירבשווישירותיהדיורולא
דירה בעין
, בין היתר
בגלל החסרונות של דיור ציבורי (תחזוקה לקויה, חוסר מוביליות,
ויחסיםלעומתייםמולהרש
ויות),
אךאפשרות הקני
יהמטהאת הכףבאופןמלאכותילטובת
העדפת הדיור הציבורי.
2.
מי שכבר נמצא בדירה של דיור ציבורי יעשה כל מאמץ להישאר להתגורר בה, מתוךתקווה
שיום אחד הוא יוכל לרכוש את הדירה בהנחה של כחצי מיליון שקלים. ההישארות בדירה
אינה יעילה במיוחד, כי פעמים רבות היא לא מתאימה לצרכיו מבחינת המיקום, הקומה,
הגודל, רמת התחזוקה ועוד. לדוגמה, יתכן שמשיקולים של מקום עבודה או של קרבה
לילדיםהוא היה מעדיף לעבור לדירה אחרת, אךלמרות זאת הוא יישאר בדירה על מנת לא
לאבד את הסיכוי למימוש זכויות הרכישה.
המגמה
העולמית
המגמה הרווחת ברוב מדינות ה-
OECD
היא
לרוב
הפוכה מזו שמקדם חוק זכויות רכישה,
והיא
לתמרץ את זכאי הדיור הציבור לצאת מדיור ציבורי כאשר מצבם הכלכלי משתפר, על
מנת לפנות
מקום לדיירים הזקוקים לו יותר.
3
בצרפת, ניו זילנד ו
סלובקיהעושים זאת על ידי סקירה תקופתית, בדרךכלל
אחתלשלוש שנים, בה
נבדקת זכאותם של דיירי הדיור הציבורי. במדינות אחרות, כמו
אוסטרליה למשל, עושים זאת על
ידיהגבלתהשימושבדירהלתקופהקצובה,ובאחרות,כמו
הולנדלמשל,עלידיהעלאתשכרהדירה
בהתאם לשיפור במצבו הכלכלי של הדייר.
3
סיכום והמלצות
מכירת דירות בהנחה לדיירים אינה שוויונית ופוגעת בתמריצים הכלכליים של דיירים וממתינים
בתור.היאמהווהסובסידיהיקרה,
שעלותההציבוריתגבוההמאד,והייתהיכולהלשמשאתהמדינה
בשיפור הרווחה של אזרחים רבים.
בנוסף לכך,
אי-
חקיקת החוק מחדש יאפשר הקצאה יעילה של
דירות ציבוריות עבור הממתינים בתור, ש
תקצר את התורים
של ממתינים לדירה בדיור ציבורי.
על כן, אנחנו ממליצים שלא לחוקק את החוק מחדש.
3
OECD, 2020
–
Social housing: A key part of past and future housing policy
social-housing-policy-brief-2020.pdf (oecd.org)
4