חומר רקע - גורמים חיצוניים

תשפ"ה מאי2025 פרויקטיםשל התחדשותעירוניתבחברותלדיור ציבורי מוגש עבור ח"כמיכאל ביטון תוכן עניינים 1. מבוא ................................ ................................ ................................ ................................ 3. 2. תקציר מנהלים................................ ................................ ................................ ................... 4 2.1 . פרקהחקיקה ................................ ................................ ................................ ......... 4 2.2 . פרקהפסיקה ................................ ................................ ................................ ......... 4 2.3 . פרקהספרות ................................ ................................ ................................ .......... 4 2.4 . פרקהמשפט המשווה ................................ ................................ .............................. 5 2.5. דיון והמלצות ................................ ................................ ................................ ......... 5 3. פרקהחקיקה ................................ ................................ ................................ ..................... 7 3.1 . חקיקה ראשית ................................ ................................ ................................ ....... 7 3.1.1 . חוקים מרכזיים העוסקים בדיור ציבורי בפרטוהגנותעל דיירים ככלל ................. 7 3.1.2 . חוקים העוסקים בהתחדשותעירונית ................................ ............................... 8 3.2 . חקיקת משנה ................................ ................................ ................................ ....... 10 3.3 . הצעותחוק ................................ ................................ ................................ .......... 11 4. פסיקה ................................ ................................ ................................ ............................ 15 4.1 . דואליותנורמטיבית ................................ ................................ .............................. 15 4.2 . המתח בין צרכי ההתחדשות העירונית לדיור הציבורי ................................ ............... 16 4.3 . פגיעה בזכויות חוקתיות לפי הפסיקה ................................ ................................ ...... 17 5. סקירת ספרות – היסטוריית הדיור הציבוריוהתחדשות עירונית בישראל................................ 18 5.1 . נתוניםסטטיסטיים – דיור ציבורי במדינת ישראל ................................ .................... 18 5.2 . הספרות המחקרית בעניין דיור ציבורי ................................ ................................ .... 19 5.2.1 . סבסוד שכרהדירה בשוקהפרטי ................................ ................................ .... 19 5.2.2 . מבצעי מכרלדייריהדיור הציבורי ................................ ................................ .. 20 5.2.3 . ההתייחסות בספרותלפגיעה באוכלוסיות מוחלשות ................................ ........ 21 5.3 . התחדשות עירונית ................................ ................................ ................................ 22 5.3.1 . התחדשות עירונית – סקירה היסטורית ................................ .......................... 22 5.3.2 . מסלולים מרכזייםלקידום התחדשות עירונית: ................................ ............... 23 5.4 . היחסים בין התחדשותעירוניתלדיור הציבורי ................................ ......................... 23 6. סקירתהמשפטהמשווה ................................ ................................ ................................ .... 26 6.1 . ארצותהברית ................................ ................................ ................................ ...... 26 6.1.1 . רקע:חקיקה בעניין דיור ציבורי בארה"ב ................................ ....................... 26 6.1.2 . פרויקטיםלדיור ציבורי והתחדשותעירונית בארה"ב ................................ ....... 26 6.2 . סינגפור ................................ ................................ ................................ ............... 28 6.3 . בריטניה ................................ ................................ ................................ .............. 30 6.4 . בלגיה ................................ ................................ ................................ .................. 31 7. דיון והמלצות ................................ ................................ ................................ ................... 34 7.1 . קביעת קריטריונים לחישוב שכרהדירה ................................ ................................ .. 34 1 תשפ"ה מאי2025 7.2 . קביעת מינימוםיחידות דיור ציבורי לכל רשות ................................ ......................... 34 7.3 . חובת שילוב דיור ציבורי בתהליכי התחדשותעירונית ................................ ............... 34 7.4 . זיכויי מס ................................ ................................ ................................ ............. 35 7.5 . עיגון זכויות הדייריםבחוק ................................ ................................ .................... 35 7.6 . הקמת גוף רגולטורי ................................ ................................ .............................. 36 8. הצעותחוק חדשות ................................ ................................ ................................ ........... 36 _ 2 תשפ"ה מאי2025 1. מבוא מדינת ישראל נמצאת בעיצומו של גל פיתוח ובנייה נרחב, המתבטא במיוחד בעליית הפופולריות של פרויקטים להתחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 39 ). כאשר פרויקטים אלה משתלבים בדירות שנועדו לצורך דיור הציבורי, מתעוררות בעיות במסמך זהנפרט אותן ונמליץ על דרכים להתמודדות עמן.. הדיור הציבורי בישראל מורכב ממאגר דירות שרובו בבעלות המדינה, המוצע להשכרה במחיר מוזל 1 מלאי לאוכלוסיות מוחלשות המתמודדות עם קשיים כלכליים ברכישת או שכירת דיור בשוק הפרטי. הדירות בשכירות בדיור הציבורי הוא מצומצם ביותר. כתוצאה מכך, הזכאים לדירות, לצד העובדה שהם נמנים על אוכלוסייה המצוי ה במצוקה כלכלית ותפקודית, חווים קושי נוסף במימוש היכולת להשיג זכאות אוהקצאה ל דיור מסוגזה. חברותאכלוסכגון " עמידר,""עמיגור,""חלמיש,""פרזות,""שקמונה" ו"ח.ל.ד"הן חברות ממשלתיות או ממשלתיות- עירוניות לדיור, והן אלו שמנהלות את מלאי הדיור הציבורי. 2 החברות הן גם אלו המשקיעות בפרויקטים ולכן ניתן לראות ן כפועלות מתוך ניגוד עניינים, תוך ניצול משאבים ציבוריים והעדפת מכירת דירות חדשות על פני הגדלת מאגר הדיור הציבור י. דבר זה עשוי להוביל לפגיעות מתמשכות בקרב הדיירים בדיור הציבורי. הפרק הראשון ביוזמה זו יעסוק ב חקיקה הקיימת בתחום ויבחן את הסוגיות המשפטיות הקשורות לדיור ציבורי, תוך התמקדות בזכויות הדיירים, הערכת ההג נות המשפטיות הקיימות וזיהוי חוסרים בהן; הפרק השני יסקור את פסקי הדין המרכזיים בהם נידונו סוגיות בדיור הציבורי, בהתחדשות עירונית ובשילוב ביניהן; השלישי י ציג סקירת ספרות שתבחן את ההתפתחות ההיסטורית של דיור ציבורי והתחד שות עירונית; הפרק הרביעי יעסוק במשפט משווה, במטרה להראות כיצד מדינות אחרות מתמודדות עם בעיית הדיור הציבורי והגנת הדיירים. הפרק יבחן את הגישות במדינות השונות להתחדשות עירונית ופיתוח דיור ציב ורי תוך זיהוי מודלים מוצלחיםושיטות חלופיות. החלק האחרון יכלולהמלצות אופרטיביות. 1 מתן שחק, מגמותבמלאיהדיורהציבוריומצבן של תכניות הממשלהלהגדלתו 1 הכנסת,מרכז המחקרוהמידע,( 2021 .) 2 גילת בן שטרית עשור ללא מדיניות דיור: נסיגת הממשלה מתמיכתה בדיור ומחאת קיץ 2011 (נייר מדיניות 2014.03 , מרכז טאוב לחקר המדיניות החברתיתבישראל2014 .) 3 תשפ"ה מאי2025 2. תקצירמנהלים 2.1 . פרק החקיקה פרקהחקיקהמציגאתהתשתיתהנורמטיביתהחקיקתיתלענייןדיורציבורי,התחדשותעירונית,וכןזכויות חוקתיות שעשויות להיות רלוונטיות לעניין הבחירה הפוטנציאלית בדיירי הדיור הציבורי, כפי שפגיעה זו מובאת בהרחבה בפרקים הנוספים למסמך זה. הסקירה מציגה את החוקים העוסקים בדיור ציבורי בפרט והגנות על דיירים ככלל, כאשר המרכזי שבהם הוא חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, לצד חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה ) ו חוק הגנת הדייר; חוקים העוסקים בהתחדשות עירונית ונבחרו לצורך סקירה זו הינם חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות,) חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי;) סקירת חקיקת המשנה עוסקת בתקנות זכויות הדייר בדיור הציבורי וכן בנהלים שונים בעניין הקצאת דירות בשכירות בדיור הציבורי,נוהללרכישתדירותנכסירכישה,נוהל הסדרת זכויותחוזיותשלדייריםממשיכיםבדיור הציבורי ו נוהל בעניין ועדת המכרזים העליונה. ביחסלכלחוקנבחרוסעיפיחוקלפירוטלפימידתהרלוונטיותשלהםלענייןהתחדשותעירוניתודיורציבורי. הסקירה מפרטת בין היתר, את הזכויות שיש לדיירי הדיור הציבורי, הסטטוסים השונים שלהם, אחריות החברות העוסקות בבניית דירותהדיור הציבורי ובהתחדשותעירוניתכאחד ו פערים בחקיקה. סקירהזותתייחסבנוסף להצעותחוקשעלולאורךהשניםלצורךהתמודדותעםהאתגריםהנובעיםמשילוב תחוםהדיור הציבורי בפרויקטים שלהתחדשות עירונית. 2.2 . פרק הפסיקה פרקהפסיקהסוקראתהפסיקההישראלית בעניין הליכי התחדשות עירונית ביחסלדירות דיורציבורי. עניין קלדרון נגד חלמיש נידון בהרחבה תוך מיקוד במספר היבטים. תחילה, ה ניתוח עוסק באפשרות לרכישת או שכירת דירה לאחר פינוי דיירי דיור ציבורי מדירותיהם וכן הגנה על זכויותיהם בעת שהם מתמודדים עם הליך פינוי בינוי בדירותיהם. בנוסף, מובא היבט האנושי אל מול השיקולים המערכתיים שיש לאזן ביניהם בעת הליכים מסוג זה. בהמשך, הפרק סוקר התייחסות למעמדן של חברות הדיור הציבורי כגופים דו מהותיים, כבעניין עמידר נ' מנדה ועמידר נ' רחל ונידונה פגיעה בזכויות החוקתיות של הדייר הציבורי, גם היא לפי פרשת קלדרון לבסוף,. נידון גם המתח בין צרכי ההתחדשות העירונית לדיור ציבורי, למשל בעניין א'ל'ד'מ'נ,' צודלרובינה,ו סוגיות בעניין זכויות המיעוטבביתמשותףבעתביצועשינוייםבתוכניותהבנייה, קביעת קריטריונים להשתתפותבהגרלה לדיור בר השגה והכרה בזכאותלסיוע בשכר דירה. 2.3 . פרק הספרות פרק זה סוקר את הספרות המחקרית המשמשת כרקע למצב הקיים, תוך שימת דגש על ההתפתחות ההיסטוריתשלדיורציבוריוהתחדשותעירונית,חקרהאבולוציהשלהדיורהציבוריוההתחדשותהעירונית, היחסים ביניהם והסוגיות המשפטיות הקשורות בדיור ציבורי. הסקירה מתחילה בהצגת הנתונים הסטטיסטייםשלהסוגיותבהןעוסקתיוזמהזה, לצורךהבנתההיבטהמספרישלהשינוייםשחלובמדיניות הדיור הציבורי לאורך שנים, וכן כמות הדירות המוצעות לעומת צרכי האוכלוסייה. דרך הצגת נתונים אלו ניתןלראותאת הפגיעהההולכתוגוברתבנזקקיםלדיורציבורי לאור הפערבין הצורך לדיורציבורי ודרישות תחזוקת הדירות,לביןהתקציביםהמושקעים לכך בפועל. 4 תשפ"ה מאי2025 בהמשך מפורטת הפעילות הציבורית בתחום הדיור ומקומה במדיניות הלאומית בשני העשורים הראשונים להקמת המדינה, האינטרסים שהיו למדינה בעניין השקעה בדיור ציבורי, המיקום המרוחק של הדירות וכן הירידה בשיעורהבנייה הציבורית לאורך העשוריםהאחרונים.בנוסף, הסקירה מתארתאת השינויבתקציבי משרדהבינוי והשיכון לאורךהשניםוההשפעהשלשינויזהעל אופיהפעילותהממשלתיתבענייןדיורציבורי. הסקירה מראה כי לאורך השנים הדגש עבר מבניית דירות המיועדות לדיור ציבורי, לעבר מתן סיוע כספי לשכירותאו רכישת דירות באמצעותסבסוד משכנתאות לזכאים. 2.4 . פרק המשפט המשווה ב סקירת המשפט המשווה מתוארותגישותשונות בניהולהמתח שביןדיורציבוריוהתחדשותעירוניתבארבע מדינות : ארה"ב, סינגפור, בריטניה ובלגיה. מודלים מוצלחים ושיטות חלופיות לפתרון הבעיות מתעוררות מתוךמתחזה מופיעות במהלךהסקירה. בארה"ב, הוקם מערך פרויקטיםלפתרון בעיית הדיור שהחריפה במהלך השפל הגדול. מוצג רקע קצר בדבר החקיקה האמריקאית בעניין דיור ציבורי בארה"ב, וכן הצעדים הראשוניים בהתערבות ממשלתית בתחום הדיור, ופרויקטים שונים כמו שיטת השוברים שהחלטה בשנות ה- 70 , תוכנית זיכויי המס לדיור בעלות נמוכה, תוכנית HOPE VI לתכנון עירוניתמותאם. בסינגפור,מוצעמודל מיוחד של דיור ציבורי, המבוסס על התערבות ממשלתית מקיפה בשוקהדיור. במרכז המדיניותעומדתרשותהדיורוהפיתוח( HDB ,)שאחראיתעלמימושהמודלש מתבססבעיקרעלבעלות ולא על שכירות. ב סינגפור ניתן דגש על תכנון חברתי מבעד להיבטים הפיזיים של הבנייה, מדיניות אינטגרציה אתנית ויצירתלכידות חברתית. בבריטניה, מנוהל מודל המשלב אחריות ממשלתית וביצוע ברמה המקומית. הרשויות המקומיות נושאות באחריות לבניית וניהול הדיור הציבורי בתחומן, זאת לצד אגודות דיור המספקות דיור בשכר דירה מפוקח בשיתוף פעולה עם הממשלה. מערכת הפיקוח על מחירי השכירות בדיור הציבורי מבוססת על עקרונות של הוגנותונגידותומוסדרת באמצעות שורת מנגנונים :נ וסחתחיוב שכר דירה ציבורי,הגבלותעלהעלאת שכר דירה, ותקצוב סבסוד ותמיכה. היבט מרכזי בחקיקה הבריטית הוא עיגון מעמדם המשפטי של דיירי הדיור הציבורי כ"דיירים מוגנים," המקנה להם שורת זכויות סטטוטוריות. בבלגיה, מערכת הדיור הציבורי פועלת במבנה פדרלי תואם למבנה המדינה שבו האחריות מחולקת בין חברות אזוריות שמופקדות על קביעת מדיניו ת, תקצוב ופיקוח, לבין חברות מקומיות שעוסקות בניהול יומיומי ובנייה. המימון מורכב מסובסידיות ממשלתיות , אזוריות ומימון ציבורי, ומדיניות הדיור מעודדת עירוב חברתי-כלכלי בין דיירים. החוקה וחוקי הדיור האזוריים מעגנים את הזכות לדיור הולם, אוסרים אפליה ומבטיחים חוזי שכירות ארוכי טווח. מערכת הפיקוח מבוששת על קביעת שכר הדירה כאחוז מההכנסה,לצד מערכת דירוג איכות דיור וקרנות סבסוד אזוריות. 2.5 . דיון והמלצות הפרקהמסכםמצביעעלכךששילובדיורציבוריבהתחדשותעירוניתהואחיונילארקלצורכישוויוןחברתי, אלאגם ליציבותעירוניתופיתוחברקיימא.היעדרמדיניותברורה פוגעבזכויותהדיירים,יוצר ניגודי עניינים אצלהגופיםהאחראים,ומחמיץהזדמנותלעירובחברתיאמיתי.המסמךממליץעלתיקוניחקיקה שיחייבו שימור והרחבת מלאי הדיור הציבורי בפרויקטים, על הגנהחוזית- משפטית לדיירים (לרבות פיצויאו פתרון 5 תשפ"ה מאי2025 קונקרטי,) על תמרוץ יזמים שישלבו דיור ציבורי, ועל קידום כלים משלימים להבטחת נגישות, תחזוקה ושקיפות בניהולהדירות הציבוריות. 6 תשפ"ה מאי2025 3. פרקהחקיקה 3.1 .חקיקה ראשית להלן סקירת החקיקה העוסקת בדיור ציבורי, התחדשות עירונית, השילוב ביניהם וכן זכויות חוקתיות שעשויות להיות רלוונטיות לעניין הבחינה הפגיעה הפוטנציאלית בדיירי הדיור הציבורי. הסקירה תציג את חוקי היסודהרלוונטייםלענייננו,חקיקה ראשית, משנית וכן הצעות חוק שהוצעו בעניין זה. 3.1.1 . חוקיםמרכזיים העוסקים בדיור ציבורי בפרט והגנות עלדיירים ככלל חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי,התשנ"ח- 1998 : 3 החוק מסדיר את זכויותיהם של הדיירים בדיור הציבורי ומגדיר מונחים רלוונטיים לעניין, כדוגמת בעלות, דייר ממשיך, דירה ציבורית, זכא ותלמגורים בדירה ציבורית,חברה עירונית ועוד. החוק קובע את חובות חברות הדיור הציבורי בפני הדיירים שנוכחו בדירות בעת חקיקת החוק, אך גם בפני הדייריםהעתידים להיכנס לדירות הללו. 4החוק מגדיר את הכללים הנוגעים לזכויות השכירות, סיום חוזה, פינוי וכן חובות חברה לדיור ציבורי כלפי הדייר. החובות כלפי החברה עוסקות בתיקון ליקויים בדירה, הודעה על סיום הזכאות להנחה בשכר דירה, האופן בוהדיירים יכוליםלקבל מידע בדבר זכויותיהם ועוד. אחד ההסדריםהמשמעותייםשנקבעובחוק,למשל,הואבענייןדיירממשיך.בהמשך מסמךזה,תידוןהבעיה שהתעוררהבעקבותאלושהוריהםאוהאפוטרופוסשלהםהתגוררבדיורציבורילאורךשנים,וכעתלאנותרו להם זכויות בנכס. סעיף 1 לחוק, סעיף ההגדרות, קובע את ההגדרה לדייר ממשיך.5 סעיף 3(א) לחוק6 עוסק בעניינו של דייר ו קובע כי אם זכאי נפטר או עבר להתגורר במוסד סיעודי, הדייר הממשיך יפנה את הדירות תוך תשעה חודשים מיום שנמסרה לו ההודעה בדבר אי זכאותו לדירה, אך הוראה זו לא תחול על דייר ממשיךהמוקנית לו זכות לדירה ציבורית. בפרוטוקול הישיבה שנערכה לצורך הדיון בחוק זה, הובאה הטענה כי מצבן של משפחות המתגוררות בדיור ציבורי משתפר לכאורה, אך המציאות מלמדת כי בכל זאת ניצבות בפניהן בעיות רבות. זאת, במציאות בה חברותהשיכון הןאלוהמשכנותאתהדיירים וחברותמנהלותבפועלאתמלאיהדירותהציבוריות. סוגיהזו נדונה בהרחבה בפרק . חוקהדיור הציבורי (זכויות רכישה,) תשנ" ט- 1998 : 7 טרם הצגת חוק זה יש לציין כי תוקפו פג בחודש פברואר 2023 , אך הוא רלוונטי לעניינינו עקב הצעות חוק העוסקות בהארכת תוקפו שייסקרובהמשךהפרק. החוק הסדיר את אפשרות רכישת דירות המגורים לדיירי הדיור הציבורי וקרוביהם, תוך הענקת תנאים מקליםותמיכה ממשלתית. תיקון מס׳3 לחוקה גדיר את הזכאותלרכישת דירה: מי שגר כדין או ע׳׳פ חוזה לתקופהשלחמששניםלפחותבדירהציבוריתואיןבבעלותואובבעלותקרוביודירהאומקרקעיןבשווישל 3 חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח– 1998 . 4 פרוטוקול ישיבה 110 של הכנסת ה- 14 , ( 4-5 18.6.1997 .) 5 סעיף 1 לחוק זכויות הדיירבדיור ציבורי, לעיל ה"ש3. 6 סעיף 3(א)לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, לעיל ה"ש3. 7 חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט- 1998 . 7 תשפ"ה מאי2025 350,000 ש׳׳ח, יהיה זכאי לרכישת דירה ציבורית. 8 סעיף 4 לחוק מעגן את זכותו של הדייר הממשיך לרכוש אתהדירה הציבורית. 9 בסעיף 8 ב()(2 ) לחוק העוסק בסייגים לתחולת החוק,, קיימת התייחסות למצב בו מתקיים פרויקט של התחדשות עירונ ית. 10 נקבע כי הוראות החוק לא יחולו על דירה ציבורית שחברה לדיור ציבורי מעוניינת להרוס בכדי לאפשר בנייה מחדש על המקרקעין, ובלבד שהוגשה תוכנית או בקשה למוסד ובמועדים הקבועים בחוק.עםזאת,הזכאילרכישתדירהציבוריתבההתגוררלפיהוראותהחוק,במועדחתימתעסקת פינויובינויאו במועדים נוספיםהקבועיםבחוק, יקבל זכאות ברכישתאחתמ הדירות החדשות.המחיריהיה המחיר שהיה משלם השוכר אילו רכש אתהדירה הציבוריתבההתגורר. חוקהגנת הדייר [נוסח משולב,] תשל"ב- 1972 : 11 חוק זה מגדיר את ההגנות החלות על דיירים מול בעלי ביתם,וכן התנהלות בעל הבית אל מול הדייר המוגן, כלאחדבהתאםלחובותיו וזכויותיו.סעיף 133 לחוק עוסק בסייגיםלפינויי ם מסוימים,ומוזכר כילא יינתן פסק דין של פינוי אלא אם מובטח לדייר סידור חלופי שיעמוד לרשותו ב עת שעליו לפנות את המושכר. 12 בנוסף, בית המשפט רשאי לקבוע ש הסידור יהיה המצאת דירה אחרת, או פיצויים בהסכמת הדייר ( תיבחן סבירות הטעמים לסירובו ל אפשרויות.) 13 3.1.2 . חוקים העוסקים בהתחדשות עירונית חוק בינויופינוי שלאזורי שיקום,התשכ" ה- 1965 : 14 מטרת החוקהיאקידום חידושאורבניבאזוריםהמוגדריםכשכונותמצוקהאואזורי שיקום בעזרתהקמת רשות לבינוי ופינוי אזורי שיקום. לפי סעיף 3 לחוק,15 מטרת הרשות היא ליזום ולתכנן בינוי, שיקום ופינוי שלשכונותנחש לותועניותוכןמבניםהמסכניםאתהדיירים המתגורריםבשכונותאלו. 16 סעיף4 לחוקמגדיר את הרשות כתאגיד, וכן את אופןפעולתהוסמכותה להקים גופיםנפרדים,להצטרףלגופים קיימיםולאצול סמכויותיה. 17 סעיף 5 לחוק מגדיר את הרשות כגוף שנתון לביקורת ע׳׳י מבקר המדינה.18 סעיף 20 לחוק מגדיר כיצד רשאית הרשות להכריז על אזור כאזור שיקום. 19 בהתאם לכך, החוק מאפשר לפרט ולהגיש התנגדות בכתב להכרזה על אזור מסוים כאזור שיקום, כל עוד הוא עשוי להיפגע מאותה הכרזה. 20 החוקלאכוללהסדריםהנוגעיםלדייריהדיורהציבוריולאקיימתבוהבחנהברורהביןדייריםבדירהבעלות פרטיתלדיירים בדיור ציבורי. 8 חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) (תיקון מס'3, תשס"ח- 2008),תשנ׳׳ט- 1998 . שם,בסעיף 4. 9 10 שם,בסעיף 8. 11 חוק הגנת הדייר [ נוסח משולב,] תשל"ב- 1972 12 שם,בסעיף 133 א)( לחוק הגנת הדייר. 13 שם,בסעיף 133 (ב) לחוק הגנת הדייר. 14 חוק פינוי ובינוי שלאזורי שיקום,תשכ׳׳ה- 1965 . 15 שם,בסעיף 3. 16 שם. 17 שם ,בסעיפים 4,6 ו- 13 . 18 שם,בסעיף 5. 19 שם,בסעיף 20 . 20 שם,בסעיף 18 . 8 תשפ"ה מאי2025 חוקהרשותהממשלתית להתחדשותעירונית,התשע"ו- 2016 : 21 בסעיף1 לחוק,העוסקבמטר ותיו,נקבעכי החוקנועדל צורך קידוםפרויקטיםשלהתחדשותעירוניתוהאצת ביצועםלשםהגדלתהיצעהדיור תוךהתחשבותבשטחיםהפתוחים,ייעולהשימוש בקרקע,חיזוקפניהעיר ושיפור איכות החיים של התושבים . זאת, לצד התחשבות בצרכי האוכלוסייה המתגוררת במתחמים המיועדים לפרויקטים. 22 תפקידה של הרשות ממשלתית מוגדר בחוק זה כקידום פרויקטים של התחדשות עירונית,לפקח עליהםולוודא כיהם מיושמים באופן מאוזןושקול. בנוסף,החוקמטילעלהמדינהאחריותחברתיתרחבה,הכוללתהבטחתזכויותיהםשלדייריהדיורהציבורי במתחםפינויובינוי או בבינוי. 23 למשל, החוקמגדיראת האפשרותלהשכרת דירה חדשה במתחם או בבניין לאחר השלמת הפרויקט עבור דיירי הדיור הציבורי. 24 החוק מאפשר לדייר ציבורי לעבור לדירה ציבורית אחרתאולביתדיורמוגןלפיהנחיותמשרדהבינויוהשיכון. 25 כמוכן,החוקקובעכידיירשבחרלשכורדירה חדשה לא יחויב בתשלום שכר דירה גבוה יותר ממה ששילם לפני כן.26 חוקהתחדשות עירונית (הסכמיםלארגוןעסקאות,) התשע"ז- 2017 : 27 החוקמבקשלהסדיראתפעילותהמארגניםשלפרויקטיםלהתחדשותכמופינוי- בינויותמ׳׳א38 , המבקשים להתקשר בהסכמים עם בעלי דירות לצורך מימוש הפרויקט. סעיף 1 לחוק מגדיר מי נחשב ׳׳מארגן׳׳, המתקשר עם בעל הדירה בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית או מבצע פעולות לקראת התקשרות עם בעל דירהבהסכםהאמור. 28 מטרתהחוקהואהגנה עלהדייריםאובעליהדירותמפניחתימהפזיזהאוכזוהנעשיתתחתלחץעלהסכמים מחייבים. החוק כולל הוראותלגבי ייצוג משפטי, גילוי נאותוהתנהלות מול בעלי הדירות במתחם או בבניין בו עומד להתרחש פרויקט ההתחדשות. למשל, סעיף 2 לחוק מטיל על המארגן את האחריות לכנס את בעלי 29 הדירות לשם הסבר על הסכם הארגון לעסקת התחדשות עירונית. כמו כן, סעיף 3 לחוק מפרט מה צורתו ותוכנו של הסכם, אילו פרטים הוא נדרש לכלול (פרטי המארגן, מועד חתימת ההסכם, עניין אישי בעסקה ופרטיםנוספים). 30 סעיף4 לחוקקובעכיעלהמארגןלהסבירלבעלהדירהאתמהותההסכםואתהתוצאות המשפטיות הנובעות ממנו.31 חוקפינוי ובינוי ( עידוד מיזמיפינויובינוי,) תשס"ו- 2006 : 32 בסעיף1ד(א) לחוק33נ קבעכיכאשרנחתמתעסקתפינויובינוי, מרבית בעליהדירותבביתהמשותףרשאי ם, לרבות מי שאינו צד לעסקה, להחליט בתנאים המנויים בסעיף כי העסקה מבוטלת. אחד התנאים מצוינים בסעיף (ג)עוסקבאפשרות בה 40% מהדירות בביתהמשותף,לכל היותר, הן דירות ציבוריות. 21 חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע׳׳ו- 2016 . 22 סעיף 1 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שם. 23 סעיף 18 לחוק, שם. 24 סעיף 18 (1 א) לחוק, שם.)( 25 שם, בסעיף 18 ב)(. 26 שם, ב סעיף18 ב()(2 ). 27 חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), תשע׳׳ז- 2017 . 28 שם,בסעיף 1. 29 שם,בסעיף 2. 30 שם,בסעיף 3. 31 שם,בסעיף 4. 32 חוק פינוי ובינוי (עידודמיזמי פינויובינוי,)תשס"ו- 2006 . 33 שם, בסעיף 1 ד(א). 9 תשפ"ה מאי2025 3.2 .חקיק ת משנה תקנות זכויותהדייר בדיור הציבורי, תשס"א- 2000 : 34 תקנות אלו עוסקות בעניין תיקון ליקויים בדירות הציבורית, השתתפות עצמית, הוראות לעניין דייר שני ממשיךוכן ועדתהחריגים שבסמכותהלדון בבקשות של דיירי דירות ציבוריותלתיקוןליקויים בדירותיהם אשר אינם נכללים בתוספת. התוספת מכילה מפרט לאחזקה שוטפת של דירות ציבוריות במשך תקופת השכרתןבהשכרה ציבוריתומפרטלדירות ציבוריות טרם השכרתןבהשכרה ציבורית. נוהל 08/05:הקצאת דירות בשכירות בדיור הציבורי: 35 נוהל זה מסדיר את הקצאת דירות בשכירות במסגרת הדיור הציבורי. מטרתו לקבוע כללים אחידים, קריטריונים ברורים וסמכויות מנהליות הנוגעים לזכאות לדיור ציבורי ולהליך הקצאת הדירות, כולל סיוע זמני בשכרהדירה, ש יינתן עבור שכירות פרטיתבזמן ההמתנהל קבלת דירה. נוהל 08/06:נוהל לרכישת דירות נכסי רכישה: 36 נוהל זה מסדיר את תהליך רכישת דירות נ׳׳ר (נכסי רכישה) עבור זכאים לדיור ציבורי. שכן, הדירות הללו נרכשות ע"י המדינה על מנת להשכירן לזכאים. הזכאות לדירת נ"ר נקבעת לפי הקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון או משרד העלייה והקליטה. מטרת הנוהל ה יא קביעת הכללים, התפקידים והסמכויות בתהליך רכישת דירות נ׳׳ר. כמו כן, בנוהל זה קבוע אופן איתור הדירות, רכישתן שיפוצן ורישומן בבעלות המדינה. נוהל 19/08:הסדרת זכויות חוזיות של דיירים ממשיכים בדיור הציבורי: 37 נוהל זה עוסק בהסדרת זכויותיהם החוזיות של "דיירים ממשיכים" בדיור הציבורי. מטרתו היא הסדרת מקרים בהם אדם המתגורר עם דייר בדיור ציבורי, ממשיךלגור בדיר תו גם לאחר שהדייר המקורינפטר או עברלמוסד סיעודי, והוא מבקשלהיכנס בנעליוכחוכרלגיטימי מול החברההמשכנת. נוהל 08/04:ועדת מכרזים עליונה: 38 נוהל זה עוסק בהסדר של ועדת המכרזים העליונה של משרד השיכון והבינוי. כמו כן, המשרד משרד הבינוי והשיכון מופקד על ייזום וביצוע המדיניות, בתחומי הבנייה למגורים. הועדה פועלת במסגרת המשרד, ואחראית לקבל החלטות בנוגע למכרזים הנוגעים לנכסי המשרד, שיווק קרקעות, התקשרויות עם יזמים, קבלנים וחברותניהולוכןלהסדרה של פרויקטים ציבוריים מיוחדים (כגוןפינוי בינוי, דיור להשכרה ועוד.) מעבר לחקיקת המשנה שנסקרה עד לנקודה זו, יצוין כי לא מוזכרות בחקיקה זו הוראות מחייבות להגדלת מאגר הדיור הציבורי במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. ב שנת 2018 התקבלה החלטת ממשלה להקמת תוכנית חירום לאומית בתחום הדיור הציבורי שמטרתה להגדיל את מלאי הדיור הציבורי.39 34 תקנות זכויות הדייר בדיור הציבורי,תשס"א- 2000 35 נוהל משרד הבינוי והשיכון 08/05 הקצאת דירותבשכירותבדיור ציבורי (1.9.2024 .) 36 נוהל משרד הבינוי והשיכון 08/06 נוהל לרכישת דירות נכסירכישה ( 1.7.2020 .) 37 נוהל משרד הבינוי והשיכון 08/19 הסדרת זכויות חוזיות שלדיירים ממשיכים ( 18.8.2015 .) 38 נוהל משרד הבינוי והשיכון 04/08 ועדת מכרזים עליונה ( 13.8.2017 .) 39 החלטה 4078 שלהממשלה ה- 20 תוכנית חירום לאומית בתחום הדיור הציבורי""(29.7.2018 .) 10 תשפ"ה מאי2025 במסגרת ההחלטה, הוקם צוות בין משרדי שמטרתו להמליץ על תוכנית פעולה להגדלת מלאי הדירות הציבורית ועל תיקוני החקיקה הנדרשים. דו׳׳ח מבקר המדינה שדן בנושא רכישת ומכירת דירות הדיור הציבורי מעלה כי הצוות שהוקם במסגרת ההחלטה לא הגיש לממשלה את המלצותיו וכי בין חבריו שררו מחלוקת רבות.40 כמו כן, הדו׳׳ח מעלה נתונים המצביעים על כך שבין השנים 2020 - 2022 ובין השנים - 2018 2016 מספר הדירות הציבוריות שנמכרו עולה על הדירות שנרכשו, דבר זה הוביל לצמצום המלאי הזמין., בנוסף, מהדו"חעולהכיהגורםהעיקרילצמצוםמלאיהדירותהציבוריותהואמכירת מרבית הדירותלדיירי הדיור הציבורי במסגרת חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה). לצד זאת, מתרשימים וממסקנות העולים מן הדו׳׳ח, ניכר כי יש ירידה במלאי הדיור הציבורי שבבעלות המדינה. כלומר, מצד אחד נמכרו דירות דיור ציבורי ומצד שני המדינה רכשהפחות דירותבמטרה להפוך אותןלדירות דיור ציבורי. 3.3 .הצעותחוק לאורך השנים עלו הצעות חוק שונות שמטרתן להתמודד עם האתגרים הנובעים משילוב תחום הדיור הציבורי בפרויקטים של התחדשות עירונית. ההצעות מבקשות לתקן ליקויים מבניים בהסדרה הקיימת, לחזק את מעמד הדיירים ולהבטיח מימוש זכויותיהם החברתיות והקנייניות. להלן סקירה של הצעות חוק שהוגשו בנושא. הצעתחוקהדיור הציבורי (זכויות רכישה) (תיקון-הארכת תוקף(: בין השנים 2023-2022 הונחו על שולחן הכנסת שלוש הצעות חוק שמטרתן הייתה להאריך את תוקפו של חוקהדיורהציבורי(זכויותרכישה),וזאתכדילאפשרלדייריהדיורהציבוריהזכאיםלרכישתדירהציבורית להמשיך ולממש את זכותם ולרכוש את הדירה בה הם מתגוררים.41 דהיינו, למנוע מצב שבו אלפי דיירים, הזכאיםלרכושאתדירותיהםבהתאםלתנאיםהקבועיםבחוק,יאבדואתזכאותםבשלפקיעתתוקףהחוק. דברי ההסבר להצעה מדגישים את חשיבות הזכות לרכישת דירה כצעד משמעותי בשיפור רווחתם של דיירי הדיור הציבורי, תוך מימוש זכותם לביטחון בדיור ולביטחון כלכלי. הצעתו חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) (תיקון-הארכת תוקף), התשפ׳׳ג- 2023 , 17.07.2023 , של ח׳׳כ מיכאל ביטון נמצאת כרגע בשלב הכנה לקריאה ראשונה. הצעת חוקהדיור הציבורי (פתרונותעבור ממתיניםלדיור ציבורי), התשפ"ג- 2023 : 42 יוזמת ההצעה הינה ח"כ יסמין פרידמן. בדברי ההסבר של ההצעה נאמר כי מצוקת הדיור הציבורי הפכה לבעיה אקוטית בשנים האחרונות, ובעת שהקריט ריונים לזכאות מחמירים, מספר הנזקקים ונתמכי הסעד במדינה עולה. לפי ההצעה, כל קבלן או יזם המשווק מתחם מגורים וניתנו לו הטבות לשם בניית מתחם המגורים, יקצה עשרה אחוזים לפחות מהדירות באותו המתחם להשכרה ציבורית. פירושה של השכרה ציבורית(לפיהחוקהמוצע)הינהמצבבומשרדהבינויוהשיכוןשוכרדירותבשוקהחופשיולאחרמכןמשכיר אותןלממתיניםלדיורציבורי,עדשתימצאעבו רם דירה ציבורית. הצעות חוקזהות הונח ועלשולחןהכנסת העשרים וארבע על ידי חברת הכנסת אורלי לוי אבקסיס (פ/ 1906/24 ) ועל שולחן הכנסת העשרים וחמש על ידי חברת הכנסתחוהאתי עטייה (פ/ 2262/25 .) 40 מבקר המדינה רכישה ומכירה של דירות הדיור הציבורי ( 2024 .) 41 הצעת חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) (תיקון- הארכת תוקף), התשפ׳׳ב- 2022 פ/,3825/24 ; הצעת חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) (תיקון-הארכת תוקף),התשפ׳׳ג- 2023 פ/,1395/25 . 42 הצעת חוק הדיור הציבורי (פתרונות עבור ממתיניםלדיור ציבורי,) התשפ"ג- 2023 11 תשפ"ה מאי2025 הצעת חוק הקצאת דירות לדיור בר השגהולדיור ציבורי, התשפ׳׳ ג- 2023 : יוזם הצעת החוק הינו כ"ח מאיר כהן. בדברי ההסבר להצעה נאמר כי צעירים רבים נ אלצים לשכור דירות במחירים מופקעים, או לחילופין לגור בבית הוריהם. לכן, על המחוקק להציע פתרונות דיור. בהצעה זו מוצעתהגדרהלמונח׳׳דיורברהשגה׳׳והיאדירתמגוריםששטחהאינועולהעל85 מ׳׳ר,תוקצהע׳׳יהמדינה להשכרה בהתאם להוראות הקבועות בהצעה. לצד זאת, מוטלת חובה על המדינה להקצות 70% מהדירות שנמסרולרשותה להשכרה של דיורברהשגה,ו- 30% מהןלטובת הגדלתהדירותבדיורהציבורי. הצעת חוק דומה הונחה על שולחן הכנסת ביוזמת חה"כ לוי - אבקסיס.43 , בדברי ההסבר להצעה זו נאמר כי ההסדר המוצע לא נותן מענה ממוקד או מעשי דיו לבעיית המחסור בדירות במאגר הדיור הציבורי , שכן הוא כללי באופיו,ואינו מתייחסבאופןפרטנילמנגנוןההקצאה,לאופןניהולהדירותשיוקצו,לאכיפהאות מריץ יעיל כלפיהיזמים. יש להדגיש כי בדומה להצעה הקודמת, גם כאן מדובר בהסדר כללי ובלתי מפורט, אשר אינו מבהיר את מנגנוניהביצוע,אתפיקוחהמדינהעלההקצאה,אתמשךההשכרהאואתאופןשמירתהזכויותשלהדיירים הזכאים. הצעתהחוקהונחהעל שולחןהכנסתלדיון מוקדםולאהמשיכהלשלביםהבאים. הצעתחוקלקידום דיור בר השגה,התשפ׳׳א- 2021 , 05.07.2021 : 44 הצעה זו, שהוגשה בידי חה"כ אורלי לוי – אבקסיס, מבקשת להסמיך את שר הבינוי והשיכון להכריז על אזורים מסוימים כעל אזורים בעלי עודף ביקוש לדיור. בהתאם להכרזה, הממשלה תגבש תכנית ייעודית לקידום דיור בר- השגה באותם אזורים, במטרה להתמודד עם הלחץ הגובר בשוק הדיור המקומי ולהבטיח אפשרות למגורים בתנאים נגישים לאוכלוסיות רחבות יותר. הצעת החוק כוללת הגדרה מפורטת למונח ׳׳דיורבר- השגה׳׳-יחידתדיורלהשכרהעםתנאיםקונקרטייםלדמיהשכירותעבורה– יחידתדיורהמיועדת להשגרה למגורים ודמי השכירות המרביים עבורה הם 15 אחוזים מהשכר הממוצע במשק,ובדירה ששטחה עולהעל55 מטריםרבועים– 30 אחוזיםמהשכרהממוצעבמשק.הגדרהזושונה מההגדרההמוצעתבהצעה של ח"כ מאיר כהן למשל, שהובאה מעל ה. לצורך ההבהרה, שכר ממוצע במשק מחושב כשכר החודשי הממוצעלמשרת שכיר בישראל, כפי שמפורסםע"י הלמ"ס.הוראות אלו קבועות בסעיף1 להצעתהחוק. הצעתחוקהתכנון והבנייה (תיקון- דיור בר- השגה),התשע׳׳ו,2016 , 22.02.2016 : 45 מדוברבהצעתחוקשלח ה׳כ לשעבר דבחנין.בהצעה זו, מתבקשתקביעת הוראותמפורטותלענייןדיורבר- השגה. הוראות אלו יכללו את קביעת מידת ההתאמה של הדיור מבחינת העלות שלו והאם הוא מתאים לאוכלוסייתהיעדבהתאםלנסיבותהמקומיות. למשל,בסעיף136 א(א) להצעה,נכתבכילאתאושרתוכנית המייע דת קרקע למטרת מגורים, תוכנית מתאר ארצית, מחוזית או מקומית אלא לאחר שנמצא כי היא כוללת הוראות מספקות לעניין דיור בר השגה. סעיף 134 א(ב) דורש כי על התוכנית לתרום לקידום דיור בתמהילחברתי(לעניין הצעת חוק זו– דיורהמשלבמשקיביתשרמתהכנסתםנמוכהעםמשקיביתשרמת הכנסתם גבוהה). סעיף 136 ב קובע את הסמכויות של מוסד התכנון לצורך קידום דיור בר השגה ודיור בתמהיל חברתי. לבסוף, סעיף 136 ג קובע כי על המוסד להכין מסמך רקע הבוחן את צרכי הדיור הקיימים 43 הצעת חוק הדיור הציבורי (הקצאת דירות), התשפ׳׳ב- 2021 פ/,2449/24 . 44 הצעת חוק לקידום דיור בר השגה, התשפ׳׳א- 2021 פ/,1710/24 . 45 הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון-דיור בר- השגה),התשע׳׳ו, 2016 פ/,2646/20 . 12 תשפ"ה מאי2025 והעתידיים בשטח התוכנית ובסביבתו כמו תנאי הדיור, מחירי הדיור, הסיוע הנדרש לאוכלוסיות הנזקקות לרכישה אולהשגרה של דיור. בדבריההסברלהצעתחוק נטען כי הזכותלדיור בר- השגה היא זכות חברתית בסיסית שעל המדינה מוטלת החובה לממש בדרכים שונות. מדובר בזכות שאינה תלויה באמצעים וחייבת לעמוד גם למי שאין ביכולתו הכלכלית להשכיר דירה. 46 הצעתחוקהדיור הציבורי (הגדלתהמלאי),התשפ׳׳א- 2021 , 28.06.2021 : הצעתהחוקבאהלהסדיראתה חוסרבמלאיהדירותהעומדלרשותהמדינה. המחסורמוביללכךש משפחות הנזקקות לדיור ציבורי אינן מקבלות פתרון הולם למצוקתן, לכן, ההצעה מבקשת להרחיב את מאגר הדיור הציבוריבאמצעותשימושמושכלבמשאבהקרקע.במרוצתהשניםהוצעוהצעות חוקרבותשמטרתןהייתה לפתוראת הבעיהולהגדילאת התקציב לרכישתדירותנוספות,אולםהבעיה נותרהבעינה. מטרתהשלהצעת חוקזוהיא לפתוראתהבעיהבדרךאחרת:לפיהמוצע,הגדלת מלאיהדירות תתבצעעלידישימושבמשאב הקרקע של המדינה - העברת 7% מסך הדירות מכל בניין מגורים שנבנה על קרקע שמשווקת במכרז. בכך, ניתן יהיה להגדיל משמעותית את מלאי הדירות להשכרה או למכירה עבור הזכאים הממתינים לאכלוס בדיורהציבורי. מדובר בפתרון שיוכל להגדיל באופן עקבי את היצע הדירות מבלי להטיל נטל תקציבי ישיר על המדינה, וכן הוא מ ייצר מנגנון שיטתי, ברור ובר- קיימא להתחדשות המלאי הציבורי. הצעת החוק הונחה על שולחן הכנסת לדיון מוקדם ולא המשיכה לשלבים הבאים. הצעת חוק דומה הוגשה ע׳׳י חבר הכנסת מיכאל ביטון בתאריך26.03.2024 , 47 אך גםהיאהונחהעל שולחןהכנסת לדיון מוקדם ולא המשיכה לשלביםהבאים. הצעת חוק הקצאת דירות שנבנו במסגרת תכנית מחיר למשתכן למחוסרי דיור או לדיור הציבורי, התש׳׳ף- 2019 , 02.12.2019 : 48 הצעה נוספת לעניין חוסר מלאי הדירות, הינה הצעת החוק שהוגשה ביוזמתו של ח"כ מיקי לוי. מטרת ההצעה הייתה להגדיל את מלאי הדירות הציבוריות שהצטמצם בשנים האחרונות וכן להגדיל את מלאי הדירות להשכרה עבור מחוסרי דיור , זאת באמצעות הקצאת אחוז מסוים מהדירות המוקמות במתחמי מגורים במסגרת תכנית"מחיר למשתכן". בדברי ההסבר להצעה נטען כי בשנים האחרונות הצטמצם מלאי הדירות הציבוריות בשל מכירת דירות לזכאיםלפיחוקהדיורהציבורי(זכויותרכישה),ואיחידושמלאיהדירותבדיורהציבורי.יוזםהצעתהחוק סבור כי מכירת הדירותלזכאיםהיא בעלת ערך חברתי חשוב מאחר והיאמהווה מרכיב משמעותי בצמצום פעריםחברתייםויצירתצדקחלוקתי.אולם,מאחרולאנרכשודירותחדשותל צורךדיורציבורי, ישלהגדיל את מלאי הדירות שהרי פעולה זאת תסייע לצמצם את רשימת הממתינים לאכלוס בדיור ציבורי. כתוצאה מ הגדלת מלאי הדירות, בהמשךניתן יהיה להגמיש אתהקריטריונים הנוקשיםלזכאותלדיור ציבורי. הפתרון שהוצע במסגרת הצעת החוק הוא הסדרת מנגנון שיקבע כי קבלן או יזם שזכה במכרז להקמה של מתחמימגוריםבמסגרתתוכנית׳׳מחירלמשתכן׳׳,יעבירלבעלותהמדינהחמישהאחוזיםמהדירותבמתחם 46 הצעת חוק הדיור הציבורי (הגדלת המלאי), התשפ׳׳א- 2021 פ/,1615/24 ( 28.6.2021 .) 47 הצעת חוק הדיור הציבורי (הגדלת המלאי), התשפ׳׳ד- 2024 פ/,4463/25 . 48 הצעת חוק הקצאת דירות שנבנו במסגרת תכנית מחיר למשתכן למחוסרי דיור או לדיור הציבורי, התש׳׳ף- 2019 פ/,1190/22 . 13 תשפ"ה מאי2025 המגוריםלצורךהשכרתןלזכאיםלדיורציבוריולמחוסרי דיור במסגרתמנגנוןזה,שרהבינויוהשיכוןיקבע את שיעור הדירות שיוקצו לצורך השכרה במסגרת הדיור הציבורי ואת שיעור הדירות שיוקצו להשכרה למחוסרי דיור, מבין כלל הדירות שיועברולבעלות המדינהלפי חוק זה. 14 תשפ"ה מאי2025 4. פסיקה פרק זה יעסוק בסקירת הפסיקה הישראלית בעניין הליכי התחדשות עירונית ביחס לדירות דיור ציבורי. בנוסף, תוצג התייחסות השופטים השונים לחשיבות ההגנה על זכויות דיירי הדיור הציבורי בהליכי התחדשות עירונית. בעניין קלדרון נ' חלמיש, 49 בית המשפט עסק בזכויותיה של דיירת בדיור ציבורי אשר נדרשה להתפנות מדירתהב שלפרויקטפינויבינוי,ועלתההשאלההאםהיאזכאיםלרכושאתהדירההחדשה,לשוב להתגורר בה בשכירות, או לשכור דירה אחרת בדיור הציבורי. קבע בית המשפט כי הדיירים המתגוררים ב דירות אלו זכאים לשני מסלולים עיקריים: המסלול הראשון הוא מסלול של בעלות, במסגרתו רשאי הדייר להגיש בקשה לרכישת הדירה בהתאם לתנאי הזכאות והמועדים הקבועים בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה.)50 מי שאינו עומד בתנאי הזכאות או שאינו מעוניין ברכישת הדירה, יכול לפנות למסלול של המשך המגורים במתכונת של דייר ציבורי. בעניין זה, ישנה התייחסות למשמעות של המשך מגורים כדייר ציבורי בהליכי פינוי בינוי. לפי הפסיקה, דייר הבוחר במסלול זה זכאי לדיור חלופי במהלך תקופת הבנייה, וכן זכאי לחזור 51 ולהתגורר בדירה חדשה באותו מתחם עם סיום הבנייה. בית המשפט אף קבע עיקרון חשוב לפיו חלמיש הייתה מחויבת לראות את המערערת כזכאית להתגורר בדירה החדשה בתום הליך פינוי בינוי, עיקרון המבטא את התפיסה שדיירי הדיור הציבורי אינם אמורים לשאת בנטל נוסף כתוצאה מהליכי התחדשות עירונית.עודהדגישההשופטתברק- ארזאתתכליתוהסוציאליתשלהדיורהציבורי,ופסקהכימוסדהדיור הציבורי נועד לתכלית סוציאלית מובהקת והיא מתן מענה למצוקת הדיור וסיוע לכל מי שאינם מסוגלים לרכוש או לשכור דירה בשוק החופשי.52 העיקרון שנקבע בעניין קלדרון הוא שהליכי פינוי בינוי ותהליכי התחדשות עירונית ככלל, 53 אינם יכולים לשמש ככלי להשגת "מטרות חיצוניות". לדברי השופטת ברק-ארז , "הליכי פינוי בינוי נועדו לאפשר שיקום שכונות ותיקות ולספק פתרונות דיור, אך הם ודאי לא נועדו להשגת מטרות 'חיצוניות' נוספות, כגון פינוי דיירים בדיור הציבורי אשר מצויים במחלוקת משפטית עם החברה המשכנת״.54 ניתן לנתח את עיקרון זה כמשקף גישה שתכליתה הגנה על זכויות דיירי הדיור הציבורי בהליכי התחדשות עירונית, תוך הכרה בפער הכוחות ביןהדיירים לביןהחברותהמשכנות. 4.1 . דואליות נורמטיבית מערכת היחסים בין דייר בדיור הציבורי לבין החברה המשכנת היא מערכת יחסים חוזית הכפופה לכללי המשפט האזרחי. אולם, לצד זאת חלים עליה גם כללי המשפט הציבורי, וזאת מעצם היותה של החברה גוף דו-מהותיומתוקףעקרוןהדואליותהנורמטיבית.חברותהדיורהציבוריהוכרובפסיקהכגופיםדו-מהותיים בשלתפקידןהציבוריהמובהק בניהולמשאבציבורימוגבל,הבעלותהמ משלתית,והיקףהשפעתןעלזכויות יסוד של אוכלוסיות מוחלשות. הקריטריונים לקביעת מעמדה של חברה כגוף דו- מהותיהם שיעורהתמיכה הכספיתמהמדינה;הסמכויותשהוקנולחברה;רמתהשליטהשלהחברהבמשאב(הדירות);ואופיהתפקיד שממלאתהחברה.הפסיקה מתייחסת בעיקרלחברות ממשלתיות ועירוניות, ופחות לחברות פרטיות. 49 עע"ם17 - 2414 קלדרון נ' חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקוםולהתחדשות (נבו 13.2.2018 .) 50 ס' 2 לחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), התשנ"ט- 1998 . 51 עניין קלדרון נ' חלמיש, פסקה 7 לפסק דינה של השופטתברק-ארז, לעילה"ש 49 . 52 עניין קלדרון נ' חלמיש, לעיל ה"ש 49 פס', 3 לפסקהדין של השופטת ברק-ארז. 53עירייתתלאביב- יפו (@telaviv )"התחדשותעירונית– מתיעולההטרקטור"(14.8.2023 ) https://youtu.be/SI2VVQD3d10 . 54 עניין קלדרון נ' חלמיש, לעיל ה"ש שגיאה!הסימניה אינהמוגדרת. פס', 62 לפסקהדין של השופטת ברק-ארז. 15 תשפ"ה מאי2025 .בעניין עמידר בע"מנ'מנדה55 נקבעכיעמידר,בהיותהחברהממשלתיתהממלאתמשימהציבורית, כפופה לנורמות מהמשפט הציבורי בנוסף לכך שהיא גוף פרטי. לכן, היא נושאת עמה חובות מן המשפט הציבורי בכל הקשור בביצוע משימתה הציבורית , כמו חובת הגינות מוגברת בהיקשרויות חוזיות. בעניין עמידר נ' רחל56 , העוסק בתביעה ע"י עמידר לפינוי הנתבעים, דיירי הדיור הציבורי, במגורונים בשכונת גבעת המטוס בירושלים. עמידר מבקשת לפנות את הנתבעים ותחת הנכס המושכר להוציא לפועל פרויקט להקמת שכונה חדשה במקום. בית המשפט הדגיש את האחריות הכפולה המוטלת על חברות הדיור הציבורי. חברות אלה אמונותלארקעלרווחתםשלהדייריםלגביהםנדרשהפינוי,אלאגםעלרווחתםשלמבקשיהדיור הציבורי האחרים הממתיניםלו, ולכן לנגדעיניהםעומד לא רקהשיקול הפרטי שלהדיירים שאותםנדרשלפנות. 4.2 .המתח ביןצרכי ההתחדשות העירוניתלדיור הציבור י בחינתהפסיקהבתחוםהדיורהציבורימגלהאתהמתחהקייםביןצורכיההתחדשותהעירוניתלביןההגנה עלזכויותדייריהדיורהציבורי.בענייןא'ל'ד'מ נ'' נ'משרדהבינויוהשיכון/אגףאיכלוס57 ,שעסקבעותרות המבקשות להכיר בזכאותן לסיוע בשכר דירה, וכן לחייב את המשיב (משרד הבינוי והשיכון) בתשלום רטרואקטיבי בסכום הסיוע שאושר בשנת 2021 , התייחס בית המשפט למתח הבלתי נמנע הזה, והבהיר כי הקצאת משאבי הדיור הציבורי מחייבת איזון עדין ומפוקח בין צרכי הפרט לצרכי הכלל. ניתן לראות בכך הכרהבמציאותהמורכבתשלניהולמשאבשנמצאבמחסורתמידי,תוךשמירהעלעקרונותשלצדקחלוקתי וסולידריותחברתית,ולכן נקבע רף ביקורת שיפוטיתגבוהעל החלטות הרשויות בתחוםזה. פסקדיןצודלר58עסקבביתמשותףברמת גןשנפגעמטילסקאדבמלחמתהמפרץ.השופט חשין קבע כי זכות הבעלות בביתמשותףהיאמוגבלת.כתוצאהמהפגיעה נדרש ו שינוייםבתוכניתהבנייה,ובפסקהדין נקבע כי מדובר בשינויים סבירים, המתאימים לצרכי הבנייה המודרניים. פסק הדין ראה בדירה לא רק נכס קנייני אלא "משכן לאדם" ושילב שיקולי סבירות וטובת הרוב בהכרעה הקניינית. ניתן לרא ות בגישתו של השופט חשין, ככזו שהעדיפה את האינטרס הקולקטיבי של רוב הדיירים והאינטרס הציבורי על פני זכות הקניין הפרטית של המיעוטהמתנגד.יצוין כיהמיעוט הינו בעלי דירות שבבעלותםעד רבע מן הרכושהמשותף,וכי השופטחשיןקבעכיגםמיעוט זה הוא"בן- השכונה," וגםלומוקנותזכויות,כמוהןכזכויותהמוקנותלרוב. ואולם, בהחזיקנו בעקרון הסבירות בנינו אל תוכו של ההסדר את הגנת המיעוט, וממילא אין לנו לחוש לפגיעה בזכויותיו. 59 בעניין בינה כהן נ' עיריית תל-אביב-יפו נידונו קריטריונים שקבעה עיריית תל אביב להשתתפות בהגרלה לדיור בר השגה בעיר, ובשאלה האם הם פוגעים בשוויון ללא הצדקה. בית המשפט דחה את העתירה. בית המשפט נדרש להבחין בין דיור ציבורי לדיור בר השגה, תוך מתן דגש על המאפיינים הייחודיים של הדיור הציבורי, ש לפחותבעתהזו, נתפסכנועדלתכליתסוציאליתמובהקתבדמותמתןמענהלמצוקתהדיורוסיוע למי שידם אינה משגת לרכוש או לשכור דירה בשוק החופשי.60 לעניין המתח בין התחדשות עירונית לצרכי הדיירים בדיור ציבורי, נחזור אל פרשת קלדרון, שם הצביעה השופטת ברק- ארז על הקושי באיזון בין הזכות לקורת גג לבין הצורך בהתחדשות עירונית. במקרה זה, 55 רע"א98 - 1784 עמידר- החברההלאומית לשיכוןבישראלבע"מ נ' אליעזרמנדהז"ל פ"דנג(,4 ) 315 ( 1999 .) 56 תא"ח (בית שמש)20 - 12 - 50738 עמידרהחברה הלאומית לשיכוןבישראלבע"מ נ'רחל זכאים (נבו 14.3.2022 .) 57 עת"ם (ת"א) 22 - 04 - 31575 א' ל'ד'מ' נ' משרד הבינויוהשיכון/אגף איכלוס (נבו 9.8.2022 .) 58 רע"א93 - 7112 צודלר בתיהו- 18 אח' נ' שרה יוסף פ"דמח(,5 ,) 550 ( 1994 .) 59 שם, בפסקה 6 לפסק דינו של השופטחשין. 60 עת"ם (ת"א) 21 - 02 - 19282 בינהכהן נ'עיריית תל-אביב-יפו פס',27 לפסק הדין שלהשופט אליהו בכר(נבו 4.4.2021 .) 16 תשפ"ה מאי2025 הדגישה השופטת את המורכבות של הליכי פינוי בינוי בדיור הציבורי והצורך לשקול הן את ההיבט האנושי של הזכות לקורת גג והן את השיקולים המערכתיים הרחבים יותר של ניהול מלאי הדיור הציבורי.61 לדייר הציבורי בפינוי בינוי קיימות חלופות של קבלת דירה קטנה יותר בתוספת פיצוי כספי, קבלת שתי דירות קטנות, רכישת דירה מחוץ למתחם, ולדיירים מבוגרים, אפשרות למעבר לדיור מוגן או בית אבות.62 ישלצייןכיבחירהבחלופותאלהעשויהלהשפיעעלהטבותהמסהניתנותבמסגרתפרויקטי םשלפינויבינוי. בפרשת קלדרון הדגישה השופטת ברק-ארז כי נוהל פינוי- בינוי של משרד השיכון "יוצא מתוך נקודת הנחה כי'במסגרתפינויבינוימציעהיזםלדייריםלחזור,בסיוםהבנייה,לדירותאותןהואבונה'.לרקעהשלהנחת מוצא זו מוצעות חלופות אחרות לברירת המחדל של חזרה לדירה״.63 4.3 .פגיעהבזכויות חוקתיות לפי הפסיקה הפסיקה התייחסה גם לממד החוקתי של הזכות לדיור ציבורי. בפרשת קלדרון ציינה השופטת ברק-ארז כי "אימוץ נקודת המוצא לפיה המערערת הייתה זכאית לחזור לדירתה מתיישב גם עם התפיסה שהסיוע של המדינה לזכאי הדיור הציבורי הוא אחד הביטויים של ההגנה על הזכות החוקתית לקיום מינימלי בכבוד." האמירהמשקפתאתהגישההרואהבזכותלדיורנאותחלקבלתינפרדמהזכותלכבודהאדםהמעוגנתבחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.64 גישה זו אומצה גם בפסיקה מאוחרת יותר, המדגישה את חשיבות ההגנה על זכויות דיירי הדיור הציבורי בהקשר של התחדשות עירונית.65 61 עניין קלדרון נ' חלמיש, לעיל ה"ש שגיאה!הסימניה אינהמוגדרת. בפס', 75 . 62 "פינוי בינוי - המדריך השלם לשנת2025 "מרכזהנדל"ן ( 05.2.25 ) https://www.nadlancenter.co.il/article/565 . 63 שם,בפס' 67 . 64 ס' 4לחוק- יסוד: כבוד האדםוחירותו. 65 עת"ם (ת"א)18 - 05 - 2531 בנייהמשה נ'משרד הבינויוהשיכון ס', 5 לפסק הדין של השופטת מיכל אגמון- גונן(31 . 3.2020 .) 17 תשפ"ה מאי2025 5. סקירת ספרות– היסטוריית הדיור הציבורי והתחדשות עירונית בישראל פרק זה יסקור את הספרות המחקרית שיכולה להציע רקע למצב הקיים, תוך שימת דגש על ההתפתחות ההיסטוריתשלדיורציבוריוהתחדשותעירונית,חקרהאבולוציהשלהדיורהציבוריוההתחדשותהעירונית, היחסים ביניהם והסוגיות המשפטיות הקשורות בדיור ציבורי. תחילה, יוצגו נתונים סטטיסטיים לצורך הבנת התמונה המספרית של הנושא בו מסמך זה עוסק, שנלקחו מספרות מגוונת בה נשוב לעסוק בהמשך סקירה זו. 5.1 .נתונים סטטיסטיים – דיור ציבוריבמדינתישראל הצגתהנתוניםנועדה להבנת ה היבט המספרי שלה שינויים שחלו במדיניותהדיור הציבורילאורך שנים,וכן כמות הדירות המוצעות לעומת צרכי האוכלוסייה. דרך הצגת נתונים אלו תובהר הפגיעה בנזקקים לדיור ציבורי לאור הפער בין הצורךלבין המציאות. כפי שנציגבהרחבהבהמשך,לאורךחמישיםהשניםהאחרונות,ירדהיקףהדירות הציבוריותמכללהדירות בישראל. בשנת 1970 היקף הדירות הציבוריות עמד על 23% , ל עומת 2018 , בה ההיקף עמד על 2.5% בלבד. נכון לחודש מאי 2023, היו במאגר הדיור הציבורי כ- 48,000 דירות, לעומת שנת 1999 בה היו במלאי 90,000 דירות ציבוריות. נתונים עדכניים מארבע השנים האחרונות מראים כי בשנת 2022 מכר משרד הבינוי והשיכון 1,624 דירות ציבוריות, אך רכש 234 דירות חדשות בלבד, ובשנת 2021 נמכרו 1,040 דירות, ובמקביל נרכשו 48 דירות חדשותבלבד.66 למרותשהוראותחוקהדיורהציבוריקובעותכיהכספיםהמתקבליםממכירתדירותישמשו להגדלת המלאי של דירות ציבוריות, בפועל, ניתן ללמוד מנתונים אלו כי מעט מאוד דירות חדשות נרכשו.67 בענייןזמןההמתנה,בעשורהאחרוןעלהזמןההמתנההממוצעבישראללדירהציבוריתמ- 25 חודשיםבשנת 2016 ל- 35 חודשיםבשנת 2023 ,ואילובמרכזהארץהגיע זמןההמתנההממוצעל- 40 חודשים.68בשנת 2023 מספר הממתינים לדיור ציבורי עמד על כ- 4,300 . 69 נכון לשנת 2024, סכום הסיוע עומד על ממוצע של כ- 1,115 ₪ למשקבית, המהווה 24.2% משכרדירהממוצע– דברשלאמספקמענהאמיתיושלםלבעייתהדיור 70 כפי שנציג אותהבהמשך. לעניין תחזוקת הדירות, לפי הערכה שמסרה חברת 'עמידר' למבקר המדינה, התקציב השנתי הנדרש לתחזוקה ראויה של דירות הדיור הציבורי עומד על כ- 400 מיליון ₪ בשנה. בפועל, התקציב העומד בפועל לרשות תחזוקת הדיור הציבורי נמוך בהרבה. בין השנים 2013 ל- 2023 עמדו סכומי הביצוע של תקציב תחזוקת הדיור הציבורי על סכומים הנעים בין 134 מיליון ₪ לכ- 224 מיליון ₪. בשנת 2024 עמד תקציב תחזוקת הדיור הציבוריעל כ- 140 מיליון ₪. 71 66 ירון הופמן- דישון ותהילה שרעבי תיקון הפגיעה המתמשכתבמערך הדיור הציבוריבישראל ( נייר עמדה,מרכז אדוה2024 .) 67 שם. 68 מרכז אדוה ופורום הדיור הציבורי,נייר עמדה לוועדה לביקורת המדינה, לעיל ה"ש17 . 69 הופמן - דישון, ניתוח תקציב משרדהבינוי והשיכון, לעיל ה"ש 12 , בעמ'7. 70 הופמן ירון - לשנת והשיכון הבינוי משרד תקציב ניתוח דישון 2025 אדוה מרכז ( 2025 בעמ' 4 ), housing - https://adva.org/he/budget2025 ./ 71 הופמן- דישון, ניתוח תקציב משרד הבינוי והשיכון, לעיל ה"ש12 בעמ',9. 18 תשפ"ה מאי2025 5.2 .הספרות המחקרית בעניין דיורציבורי בשני העשורים הראשונים להקמתה של מדינת ישראל, הפעילות הציבורית בתחום הדיור היוותה חלק ממדיניות לאומית כוללת שביקשה להגשים כמה מטרות באופן סימולטני: קליטת עלייה ומציאת פתרונות דיור לעולים, יישוב כל חלקי הארץ ופיזור אוכלוסייה באזורי ספר ופריפריה. מרבית דירות הדיור הציבורי נבנו בפריפריה בשל הרצון לפזר את אוכלוסיית העולים באזורים דלילי אוכלוסייה. 72 בעשור שלאחר הקמת המדינה החלה הממשלה לחפש אחר דרכים לפתרון הבעיה של " משכנות עוני." בראשיתשנותה- 50 ,זמןקצרלאחרהקמתמדינתישראל,הגיעולמדינתישראלמאותאלפימהגרים/עולים חדשים שהזדקקו למקום מגורים. בתקופה זו מנתה מדינת ישראל כ- 700,000 תושבים, הדירות והמבנים שהיו קיימים אוכלסו, ובמחנות העולים שהוקמו שימשו אוהלים כמגורים. מצוקת קליטת העלייה הלכה והחריפה, ולאור זאת הציע לוי אשכול, ראש מחלקת ההתיישבות דאז, לבנות עבור העולים את בנייני השיכון. 73 בעשור הראשון להקמת המדינה נבנו 200,000 דירות לדיור הציבורי, יותר ממחצית הדירות שנבנו באותה התקופה.רובהבנייהבאותההתקופההייתהציבורית,ורקמיעוטהנעשתהע"יגורמיםפרטיים.החלבאמצע שנותהחמישים,עוליםשנזקקולדיור,קיבלואותומהמדינהבאזוריםהמרוחקיםממרכזהארץ,וזאתכחלק מהאינטרס הלאומי ליישוב הספר.74 בסוףשנותה- 60 , שיעורהבנייההציבוריתירדלפחות מ- 30% מכלל הבנייה בישראל. 75בעשור שלאחרמכן, תקציב משרד הבינוי והשיכון קוצץ באורח ניכר ומגוון כלי ההתערבות מצד הממשלה בתחום זה צומצם. בעקבות כך, החל משנות ה- 70 והממשלה החלה לתמוך בדיור בבעלות באמצעות סבסוד משכנתאות.76 התבצע שינוי כולל במדיניות השיכון הממשלתית, כאשר הוועדה המייעצת לקביעת עקרונות ודרכי סיוע לשיכון המליצה לקטוע את המדיניות הנהוגה. המשרד המליץ על מעבר למדיניות שמגדירה נורמות של מצוקת דיור ואמות מידה לסיוע, המתבססות על מצב כלכלי ומשפחתי.77 5.2.1 . סבסודשכר הדירה בשוקהפרטי לאורךהשניםהתבצעושינוייםנוספיםבמדיניותהשיכוןבישראל.הדגשעברמבנייתדירותהמיועדותלדיור ציבורי לעבר מתן סיוע כספי לשכירות או רכישת דירות באמצעות משכנתאות מסובסדות לזכאים. כלומר, התבצע מעבר מהתערבות בצד ההיצע, קרי בניית דירות, להתערבות בצד הביקוש שהתמקד בסיוע כספי לרכישתדירות. 78 שינויים אלה הובילולמצבהנוכחי,בומלאי הדירותהציבוריותמצומצםולאמהווה פתרון 79 דיור מספק לכלל הזכאים. מדיניות זו , שניתן לראות אותה כ העדפת השוק הפרטי לעומת הדיור הציבורי הביאה להארכת זמן ההמתנה שלזכאי הדיורהציבורי לדירהפנויה. 80 72 דו"ח הוועדה, לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. בעמ', 34 . 73 נאוה קיינר- פרסוב "שינוי פרדיגמה בחידוש עירוני בישראל: ממיגור העוני לחידוש מלאי המגורים הבנוי בדרך של עסקה כלכלית" תכנון 18 (1 ) 60 , 63 ( 2021 .) 74 . זיו "בין שכירות לבעלות", לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. בעמ',419 75 דו"ח הוועדה , לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינהמוגדרת. בעמ', 35 . 76 דו"ח הוועדה, לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינהמוגדרת. בעמ', 6. 77 . זיו "בין שכירות לבעלות", לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. בעמ',421 78 דו"ח הוועדה, לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. בעמ', 35 . 79 שם,בעמ' 34 . 80 מרכז אדוה ופורום הדיור הציבורי,נייר עמדה לוועדה לביקורת המדינה, לעיל ה"ש17 . 19 תשפ"ה מאי2025 הרחבת הסבסוד הממשלתי של שכר הדירה בשוק הפרטי, שהגיע עד כדי חמישית ממשקי הבית השוכרים ( 6% מכלל משקי הבית), סייעה לעלייה כללית בדמי השכירות.81 עלייה זו הובילה להרעה בזכויותיהם של השוכרים שמוכרים כזכאים לדיור הציבורי ובביטול חלק מהתועלת הגלומה במנגנון הסיוע בשכר הדירה.82 במילים אחרות,הממשלה שדיללה את מלאיהדיור הציבורי סבסדה מחיריםלמשכירים בשוקהפרטי ובכך הביאה להמשך העלי יה במחירי השכירות. עליית המחירים בשוק השכירות השפיעה גם על המחירים בשוק הדירותלבעלות,הןבשלהלחץשהדברגורםלשוכריםלקנותדירהמשלהם,והןבשלעידודבעליהוןלהשקיע בנדל"ן.83 בספרות עלתה הטענה כי מגורים בשכר דירה מסובסד בשוק הפרטי אינם עובדה מוגמרת ויציבה שניתן להסתמך עליה. השוכרים נתונים לחסדיהם של בעליהדירה באשרלמועד הפינוי אולהעלאת דמי השכירות מחדגיסא,ומאידךגיסאנתוניםלהחלטות שרירותיות שלמקבליההחלטותבדרגהפוליטי,שעלוליםלקצץ תקציביםאולהסיטםלצרכיםאחרים.לעומתזאת,השוכריםבדיורהציבוריזכאיםלהגנותהקבועותבחוק, ומכאן אנו למדים שהמודל של סבסוד שכר הדירה בשוק הפרטי הוא מודל שאינו מעניק יציבות לקבוצות האוכלוסייה המוחלשת.84 הסתמכות על השוק הפרטי במצב שבו כמעט ואין אסדרה ופיקוח על השוק, פירושה ש כמעט אין בקרה על איכות וטיב הדירה המוצעת לזכאים. כך, משפחות רבות בישראל אינן זוכות לקורת גג ראויה, באופן שמשליך על ניידות חברתית, הישגים חינוכיים, פשיעה, הזדמנויות תעסוקתיות ועוד.85 5.2.2 . מבצעימכרלדיירי הדיורהציבורי שינוי המדיניות שתואר מעלה, ששם דגש מ בנייה לסיוע, אינו הסיבה היחידה להידללות מאגר הדירות הציבוריות .סיבהנוספת היאמבצעימכרשלהדירותלדריםבהן, ורכישה מוגבלתשלדירותחדשות.במהלך השנים, קיים משרד הבינוי מבצעי מכר לדיירי הדיור הציבורי ונמכרו דירות דיור ציבורי בהנחות ניכרות. זאת, לצד מדיניות עידוד העלייה, קליטת העולים ושיכונם ביישובי הספר שהוזכרה לעיל. עם מותם של ההורים שהיוו הדיירים המקוריים בדירה הציבורית, השתכנו צאצאיהם בדירה המשפחתית, אולם ישנו קושי בהורשת הדירה הציבורית לצאצאים והם נאלצים לנהל הליכים משפטיים לצורך תביעת זכויותיהם בדירה. מהלך מבצעי המכר המתוארים נמכרו כ- 37,500 דירות. ההכנסות ממבצעים אלו שימשו לקנייה מחודשת של דירות מעטות ( כ- 5,000 דירות), כאשר היתרה ממכירת הדירות הועברה בחלקה למשרד האוצר.86 יש לציין כי חוק הדיור הציבורי קובע כי כל הכספים שיתקבלו ממכירת דירות בהתאם לחוק זה, יופקדו בקרן, וכספי הקרן ישמשו להגדלת המלאי של דירות ציבוריות בלבד.87 אולם, הדירות הציבוריות נמכרו לזכאי הדיור הציבורי בהנחות משמעותיות של עד 85% ממחיר הדירה והתמורה הממוצעת ממכירת דירה 81 שם,בעמ' 28 . 82 גףמהזנחה לאחריות, לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. בעמ',24 . 83 שם,בעמ' 13 . 84 בן שטרית, לעיל ה"ש שגיאה!הסימניה אינהמוגדרת. בעמ', 28 . 85 גףמהזנחה לאחריות, לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. בעמ',13 . 86 איתמר מילרד, הדיורהציבוריותכניתחמשהנקודות של משרד הבינוי הכנסת,מרכז המחקר והמידע,(2015 בעמ'),5. 87 דו"ח הוועדה, לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. בעמ', 35 . 20 תשפ"ה מאי2025 לזכאים מהווה רק 20-25% מעלות רכישה של דירה למאגר הדיור הציבורי. כך, מלאי הדירות לקנייה מחודשתלאחר מבצעיהמכר צומצם באופןניכר והדיור הציבורי הפך למשאב יקר ומוגבל בהיקפו.88 לנוכח הפער הגדול בין ההיצע לביקוש, ובהתחשב באילוצים תקציביים,89 הגדיר משרד הבינוי והשיכון קריטריונים המבטאים רף גבוה המותיר אוכלוסייה גדולה כלא זכאית לדיור ציבורי או לסיוע בדיור. 90 התבחינים הינם, בין היתר, מצב סוציו אקונומי, ובכללם רמת תפקודם הפיזי וכושר ההשתכרות של המבקשים.91 קריטריונים אלו כוללים דרישות נוספות למצבסוציואקונומי נמוך, כגון: • משפחהחד הוריתעם שלושהילדיםלפחות. 92 • עולים חדשים וקשישים המתקיימים מקצבאות קיום שלהמוסד לביטוח לאומי. 93 • זכאותלקצבת נכות. 94 • זוגות נשואיםעם שלושהילדיםלפחות במשפחה. 95 5.2.3 . ה התייחסות בספרותלפגיעהבאוכלוסיות מוחלשות בהמשך לסקירה שהוצגה בעניין הפגיעה בקבוצות שונות, הספרות המחקרית דנה בהשלכות הייחודיות על קבוצות מוחלשות. עיירות הפיתוח שבהן נבנו רובן המוחלט של הדירות, מוקמו באזורים מבודדים מבחינה גיאוגרפית ותחבורתית, זאת במטרה ביטחונית- לאומית ליישבאת אזוריהספר. באופן זה, הועלתה הטענה כי מדיניות הדיור הציבורי חיזקה את ההפרדה המעמדית-עדתית, והגבירה את הפערים החברתיים- כלכליים בין מרכז לפריפריה. 96 עוד בעניין ההשלכות על אוכלוסיות מוחלשות, המחסור בדיור הציבורי פגע באספקת הדיור עבור נשים נזקקות,וכתוצאה מכךהן נאלצולמצואפתרונותכגון מגוריםעם קרובי משפחה,מגורים ברחובו"פלישה" לדירות קיימות.97כאשר דנים ב פולשים לדירותהדיורהציבורי,ניתןלסווגםלשניסוגים: הסוגהראשוןהם בנימשפחהשלדיירזכאיבדיורהציבורי,אשרנפטראועברלמוסדסיעודי,שלאהוכרוכ"דייריםממשיכים" בהתאם להוראות חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשנ"ח- 1998 ; 98 הסוג השני של פולשים הם אלו אשר אין להם כל זיקה לדירה אליה פלשו. בתוך קבוצה זו ישנם שלושה סוגים: זכאים הממתינים לדיור ציבורי שפלשולדירה במקוםלהמתיןלתורם בהקצאה ,פולשים שאינםעומדים בתנאי הזכאותהרשמיים אך בעלי תבחיניםמסויימיםשעשוייםלהצדיק סיועבדיורופולשיםשאינםזכאים לדיורציבוריוגםללא תבחינים. 99 88 שם,בעמ' 36 . 89 בן שטרית, לעיל ה"ש שגיאה!הסימניה אינהמוגדרת. בעמ', 22 . 90 דוח הוועדה , לעיל ה"ש שגיאה!הסימניה אינהמוגדרת. בעמ', 36 . 91 ס' 3.6.4 לנוהל 08/05 "הקצאת דירות בשכירותבדיור הציבורי" ( 01.09.2024 )משרדהבינוי והשיכון - המינהל לסיועבדיור. 92 דו"ח הוועדה , לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינהמוגדרת. בעמ', 37 . 93 שם,בעמ' 37 . 94 גף מהזנחה לאחריות, לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. בעמ',12 . 95 שם,בעמ' 12 . 96 שם,בעמ' 10 . 97 בן שטרית, לעיל ה"ש שגיאה!הסימניה אינהמוגדרת. בעמ', 24 . 98 חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, לעילה"ש3. 99 דו"ח הוועדה , לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינהמוגדרת. בעמ', 45 . 21 תשפ"ה מאי2025 פעולת פינוי הדיירים המתגוררים בדיור הציבורי מבוצעת ע"י החברות המשכנות. הפינוי מתבצע לא בשל שיפורמצבםהכלכלי,אובשלתוםתקופתזכאותםלסיוע,אלאכתוצאהמאיעמידהבתשלומישכרהדירה. פינויים אלו מבוצעים ללא התייעצות מקדימה עם גורמי הרווחה, וכתוצאה מכך הושלכו לרחוב משפחות נזקקות. 100 5.3 . התחדשות עירונית התחדשות עירונית היא כלי מדיניות שנועד להשגת מטרות כלכליות, חברתיות ומרחביות באמצעות תוספת יחידותדיורבאזורים אשרבעברנבנובצפיפותנמוכהיחסית על מנת לייעלאת השימושבקרקע.ההתחדשות העירונית עוסקתבחידוש פניהעריםבאמצעותניתובהגורמים המפעילים לחצים על תהליךהפיתוחאל תוך מרקמים עירוניים ותיקים. בהיבט החברתי, זו הזדמנות לשפר את תנאי המגורים ואת המצב הכלכלי של אוכלוסיות מוחלשות המתגוררותבאזוריםעירוניים ותיקים. 101 ההתחדשות העירונית היא יעד מרכזי של ממשלת ישראל בשל גידול האוכלוסייה המואץ והמצב הירוד של מחצית ממלאיהדיורהקיים.יעדיהממשלה בין השנים2020-2017 לאישור יחידות דיור תוספתיות עמדעל 82,000 יחידות דיור, בשנים 2025-2021 יעדי הממשלה עמדו על 130,000 יחידות דיור, ובשנים 2030-2026 היעד עומד על 182,700 יחידות דיור לאישור.102 באזורי הפריפריה כמעט ולא מתקיימים פרויקטים של התחדשות עירונית. בשל ערכי הקרקע הנמוכים, הפרויקטים אינם כדאיים כלכלית ליזמים, והם נמנעים מבנייהמסוגזה.כך,איהשוויוןוהפעריםהחברתייםגדלים,ואיןמענהמספקלצורךשלאזוריםאלובפינוי- בינוי בשל חשיפתם לסיכון מוגבר מפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים.103 התחדשות עירונית עשויה לכלול פיתוח וחיזוק שירותים ציבוריים מדולדלים, תמיכה בעסקים שכונתיים ובכלכלההמקומית,שיפוץמבניםוכןבנייהשליחידותדיורחדשות,טיפוחושימורהמרחבהציבורי,תגבור פעולותתרבות,השקעהבצמצוםפשיעהוונדליזם,החייאתמתחמיםנטושיםומשיכתאוכלוסייהחזקהיותר אל האזור המתחדש.104 ההתחדשותהעירונית נועדה לפתור את בעיית התשתיתוהבנייה הלקויה של מבנים משנותה- 50 וה- 60 וכן לספק תוספת של יחידות דיור בתוך הערים.,105 5.3.1 . התחדשות עירונית – סקירה היסטורית בראשיתשנותה- 60 לצדמפעלההתיישבותובנייתהשיכוניםהרביםשתוארבתחילתסקירהזו,החלניסיון להתמודדעם"משכנות העוני"בשכונותהוותיקות במרכזיהעריםהקיימות. 106 "תכניתלפינויובינוימשכנות העוני בישראל," המצויה בדו"ח שהכין שר השיכון דאז יוסף אלמוגי בשנת 1963 , מציעה את הגדרתן של מאהשכונותבישראלכמיועדותלשיקום.לצדזאת,ננקטוצעדיםכגוןהפקעתהקרקעותבשכונותאלו מידי בעלי הקרקע, פינוי הדיירים מבתיהם תמורת פיצוי כספי וכן בניית מבנים חדשים במקום המבנים שנהרסו ומכירתם בשוקהפרטי. 107 100 שם,בעמ' 24 . 101 נטע זיו "התחדשות עירונית בישראל- דינמיקה של מרחב חברתי ורגולטורי" משפטחברהותרבות ה15 , 22 ( 2022 .) 102 אורי אטינגר ושרון קרני כהן אתגרים חברתיים וסביבתיים בהתחדשות עירונית- אתגרים עכשווים 12 (עבודה שנערכה כתשתיתלהקמתשולחןעגולרבמגזרילשינוימדיניותבמסגרתתוכניתקרסולמחקרופיתוחדיורחברתי,אוניברסיטתתלאביב 2024 .) 103 שם,בעמ' 14 . 104 שם,בעמ' 23 . 105 יעלפדן דו"ח התחדשותעירונית – היבטיםחברתייםבתכנון עמותתבמקום,(2014 בעמ'),13 . 106 שם,בעמ' 64 . 107 זיו "התחדשות עירונית בישראל", לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינהמוגדרת. בעמ', 26 . 22 תשפ"ה מאי2025 לצד זאת, החל משנות ה- 70 , ישראל פנתה למסלול נוסף בהתמודדות עם אתגר ההתחדשות העירונית: פרויקט " שיקום שכונות." במסגרתהפרויקט, הושקעו משאבים רבים בעבודה קהילתית,בחינוך לגיל הרך, שיפור מצבם של קשישים ועוד, תוך שאיפה לצמצום הפערים בחברה הישראלית. בוצע שיפור פיזי של המרחבים הציבוריים ושל מבניהמגורים, שיפוץ מרחבים ומבני ציבור. 108 בסוף שנות ה- 90 ובמהלך שני העשורים האחרונים, מופעלת בישראל מדיניות התחדשות עירונית שוקית, המעודדת יזמים להוביל מיזמי דיור, באמצעות תמריצים לעשיית רווח.109 5.3.2 . מסלוליםמרכזיים לקידום התחדשותעירונית: 110 • פינוי בינוי: תהליך הריסת מבנים קיימים ובניית מבנים חדשים במקומם. במסלול זה, כל בעל דירה זכאי לדירה חדשה בתמורה לדירתו המקורית. הדירה החדשה בדרך כלל גדולה יותר, בבניין הכולל ממ"ד, חנייה ולעתים גם מחסן. פינוי בינוי יכול להתבצע גם במסגרת עיבוי בנייה, כך שלא הורסים מבנים,אלאמחזקיםאתהמבניםהקיימיםומוסיפיםלהםמעלית,ממ"דולעתיםג םחנייה.פינוי בינוי עשוי להתבצע בשני מסלולים: מסלול רשויות - בו הרשות המקומית לוקחת חלק מרכזי בהובלת התהליך במימון ממשלתי; ומסלול יזמים - יזמים פרטיים שמתכננים ומבצעים פרויקטים של פינוי בינוי, במתחמים מוכרזים על ידי הממשלה, לבקשת יזם ובהסכמת הרשות המקומית. בפרויקט פינוי בינוי, ההסכמים נחתמים ונערכים אך ורק עם בעלי הנכסים,ואילו השוכרים, ללא קשרלמספר השנים שהםמתגורריםבמקוםאולמצבםהכלכלי,המשפחתיוהתעסוקתי,אינםכלוליםבתוכניתההתחדשות העירונית.111 • תמ"א 38 : תכנית המתאר הארצית מס' 38 מטרתה עידוד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה.. מסלולזהעשוילהתבצעבאחתמשתידרכיםהבאות:חיזוקוהרחבהשלהבנייןבלאהריסתו,אוהריסה ובנייה מחדש.112 לפי החלטת המועצה הארצית לתכנון ובניה, התכנית פקעה למעט במספר ועדות מקומיות שעמדו בתנאי המועצה הארצית והגישו תכניות מחליפות.113 • התחדשותבניינית: במסגרתמסלולזה,ועדותמקומיותמוסמכותלאשרארבעהמסלוליםשלתוכניות לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה: מסלול הריסה ובניה מחדש, מסלול חיזוק בלבד, מסלול הריסה ובניהוהעברתזכויותהבניהשמקנההתיקוןאלמגרשאחר.המסלולהאחרוןהינוחיזוקוהעברתזכויות הבניה שמקנה התיקון אל מגרש אחר.114 בנוסף, המתחמים המתחדשים עוברים תהליך ציפוף על ידי הוספתיחידותדיורחדשותעלאלוהקיימות(יחידותדיור"תוספתיות").תהליכיהציפוףעלוליםליצור עומס יתר על התשתיות הקיימות.115 5.4 .היחסים ביןהתחדשות עירוניתלדיור הציבורי אף שיזמות נדל"ן יש בה כדי לדחוף לביצוע מיזמי התחדשות, נדרשת מעטפת רגולטורית שתגדיר את גבולותיה ואת תנאיה, בין פעילות שוקית לבין רגולציה והסדרה משפטית מדינתית. על אסדרה מאזנת זו 108 שם,בעמ' 29 . 109 זיו "התחדשות עירונית בישראל", לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינהמוגדרת. בעמ', 30 . 110 אטינגר וקרני אתגרים בהתחדשותעירונית, לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינהמוגדרת. בעמ', 11 . 111 קיינר-פרסוב "שינוי פרדיגמהבחידושעירוני", לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינהמוגדרת. בעמ',84 . 112 אטינגר וקרני אתגרים בהתחדשותעירונית, לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינהמוגדרת. בעמ', 11 . 113 tama38 - https://www.gov.il/he/pages/decisions 114 שם,בעמ' 11 . 115 אלון כהן התחדשות עירונית בישראל: חסמים מרכזיים והצעות יעול ( נייר מדיניות 2019.02 , מכון אהרן למדיניות כלכלית ע"שאהרן דוברת ז"ל). 23 תשפ"ה מאי2025 להגדיר את המטרות של התחדשות עירונית בישראל במונחים של ערכים, זכויות ואינטרס ציבורי, לבחון מהיהזירה המתאימה ביותר להשגתם,ומהמקומה של הפעילות הכלכלית בהם. 116 מודלההתחדשותהעירוניתהשוקיתשהופעלהחלמסוףשנותהתשעיםאימץמגווןמטרותבקידוםמיזמים: הגדלת היצע הדיור, חיזוק העירוניות ושימור שטחים פתוחים, משיכת אוכלוסייה חזקה לשכונות ותיקות ועוד.אולם,במשך למעלהמעשורהתעלמוהרשויותמהצורך להתמודדעםכשליםחברתייםעמוקיםבמודל זה כפי שאומץ בהתחלה: העדפת האינטרס הכלכלי האישי של הצדדים לעסקת ההתחדשות על פני אינטרסים עירוניים-תכנוניים; חשש מפני דחיקה של דיירים מעוטי אמצעים בשל עליית מחירים במתחם המחודש באופן שמקשה על חזרתם לשכונה; הצורך הבטחת מלאי דיור בהישג יד, ועוד. המדינה מחזיקה בכליםשיאפשרולהלעשותכן,למשל,דרישהלכלולבמיזמיההתחדשותדירותבגדליםשונים,דיורלהשכרה ארוכת טווח ודיור בהישג יד, דרך אמצעים תכנוניים ובאמצעות הקמת דיור בהישג יד עירוני במתחמים סמוכים. 117 בקשר בין התחדשות עירונית לדיור הציבורי, נראה כי מעמדם של דיירי דיור ציבורי בהתחדשות עירונית פגיע, זאת משום שהם לא בעלי זכויות בעלות בנכס שהם מתגוררים בו.118 בישראל, אחוז הדירות בדיור ציבוריבפרויקטיםשלפינוי בינויהואנמוךמאוד,מרביתהדירותבבעלותפרטית,והמטרהשלשיפורהדיור הציבורי אינה נידונה כראוי כחלק מתהליכי ההתחדשות.119 לעניין האוכלוסיות המוחלשות שמתגוררות בדירות הדיור הציבורי, התחדשות עירונית עשויה לצמצם פערים חברתיים ולשפר את איכות חיי התושבים, המתגוררות באזורים מוזנחים ובדירות ישנות. לצד זאת, תהליך ההתחדשות מגדיל את הונם של בעלי הזכויות ע"י הרחבת דירותיהם והשבחת בניין מגוריהם או העברתם לדירה חדשה. בנוסף, ההתחדשות העירונית יש בה כדי ליצור תמהיל דמוגרפי משופר בשכונות המוחלשות, אך מנגד הדבר עלול לגרום לתהליך 'עילות" (ובלעז - ג'נטריפיקציה)""120 , המאופיין במשיכת אוכלוסיות חזקות לאותם האזורים המתחדשים, ודחיקתן של האוכלוסיות החלשות מחוץ לאזורים אלו, בשל התייקרות עלויות המחיה בהם. דמי השכירות של הדירות החדשות גבוה יותר, באופן שעלול להקשות עלהדייריםהשוכרים,וכןמחיריהארנונהוהעלויותהשוטפותשלתחזוקתוהוצאותהדירהיתייקרוגםהם, באופן שעלול להקשות על דיירים שהם גם בעלי הדירות.121 חשוב להדגיש כי עם חקיקת חוק הרשות להתחדשות עירונית, בפני דייר י הדיור הציבורי עמדה האפשרות לבחור בין שכירת דירה במתחם החדש שיבנה, לבין קבלת דירה ציבורית חלופית. קיימת הגבלה על שיעור דמי השכירות שניתן לגבות מדייר ציבורי באם יבחר בשכירת דירה במתחם החדש שיבנה, ובנוסף קיימת הגבלה על דמי הניהול או דמי ועד הבית שישלם.122 החל משנת2014,הממשלה הגתה שניפתרונותעיקריים: 123 • מחירלמשתכן"":מטרתו להגדילאתהיצעהדירותע"ישיווקקרקעותמדינהליזמיםבמחירמסובסד, בתמורהלהתחייבותלמכירהבמחירמוזללרוכשים.עלאףהוזלתמחיריהדירותכפישהתוכניתמציעה, 116 שם,בעמ' 46 . 117 שם,בעמ' 45 . 118 זיו "התחדשות עירונית בישראל", לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינהמוגדרת. בעמ', 37 . 119 פדן "התחדשותעירונית", לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. בעמ',6. 120 שם,בעמ' 12 - 11 . 121 שם,בעמ' 30 . 122 זיו "התחדשות עירונית בישראל", לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינהמוגדרת. בעמ', 37 . 123 גף מהזנחה לאחריות, לעיל ה"ש שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. בעמ',15 . 24 תשפ"ה מאי2025 כמעט מחצית מהדירות הכלולות בה אינן בהישג יד עבור משקי בית מהעשירון השביעי ומטה. המודל אינו מתמקד באוכלוסיות קשות יום, אלא מבוסס על הגרלה. כך, הזכות לדיור נאות הופכת תלויה במזל.124 • דירה להשכיר"": תכנית שמציעה דיור להשכרה לטווח ארוך באמצעות החברה הממשלתית שהוקמה לשם כך בשנת 2014 . התוכנית משווקת קרקע מוזלת לבנייה ליזמים בתמורה להתחייבותם לבנות ולתפעלפרויקטיםלהשכר ה ארוכתטווח.בתוםהתקופה,היזמים חופשייםלמכוראתהדירות.העלויות של תוכנית זו הן גבוהות בשל הרווח היזמי הכרוך בפרויקט, וכן גם היא מבוססת על הגרלה, והבנייה מתבצעת בהיקף נמוך ובקצב איטי. 125 124 שם,בעמ' 15 . 125 שם,בעמ' 15 . 25 תשפ"ה מאי2025 6. סקירתהמשפט המשווה המדינות שנבחרו לסקיר ת המשפט המשווה מתארות גישות שונות בניהול המתח שבין דיור ציבורי ובין התחדשות עירונית. מטרת הסקירה היא להראות כיצד מדינות אחרות מתמודדות עם בעיית בניית דיור ציבורי והגנת דיירים באופןכללי,וכןלבחוראת הגישותבמדינותשונות, תוךזיהוימודליםמוצלחיםושיטות חלופיות להגדלתהיצע הדיורהציבורי. 6.1 . ארצות הברית 6.1.1 . רקע:חקיקה בענייןדיורציבוריבארה"ב המערכת האמריקאית מעניקה מספר הגנות בסיסיות ברובן לדיירי הדיור הציבורי, המוגבלות בהיקפן ומשתנות באופן משמעותי בין המדינות והרשויות המקומיות השונות. חוק הדיור הציבורי בארה"ב אינו מעגן זכות מהותית לדיור, אלאמתמקד בהגנות פרוצדורליות. דייריהדיור הציבורי זכאיםלהליך הוגן לפני פינוי, הכולל הודעה מוקדמת, שימוע, וזכות ערעור על החלטות הרשות. חוק איכות הדיור ואחריות עבודה הרחיבמעטאת ההגנות, תוךקביעתסטנדרטים מינימליים לתחזוקה ואיכות הדיור. 126 בולט בהיעדרו הוא מחסור בהגנות משמעותיות בתהליכי התחדשות עירונית, רבים מהדיירים המקוריים שפונומבתיהם במסגרתפרויקטיםלאזכולהבטחהלזכותלחזרהמחייבת לאזורממנופונו, וההגנותשניתנו היו חלשות ולא נאכפו באופן אפקטיבי. רק בשנת 2003 , לאחר ביקורת ציבורית רחבה, נוספו הוראות המחייבות מעורבות של דיירים בתהליך התכנון ומתן עדיפותלחזרתם של דיירים מקוריים. 6.1.2 . פרויקטים לדיור ציבורי והתחדשות עירונית בארה"ב במהלך המאה ה- 20 היו מספר נקודות שבר שהובילו להתוויית מדיניות הדיור הפדרלית בארצות הברית שנהוגה עד היום. מערך של "פרויקטים" בערים נבחרות בארה"ב הוקם כפתרון לבעיית הדיור שהחריפה במהלךהשפל הכלכליהגדול שלשנותה- 30 .מסגרותהדיורהללו,שקיבלואת ה כינוי rojects" P ousing H " התאימובעיקרלמשפחותעםהכנסהנמוכהוהתאפיינו באיכותבנייהירודה.רבים מהםהפכולשכונותעוני עם השנים.127 דבר זה הוביל להקמת מנהל הדיור הפדרלי (FHA) ולחקיקת חוק הדיור הציבורי של 1937 שה יו וצעדיםראשונייםבהתערבותממשלתיתבתחוםהדיור. החוקנחקקבמטרהלספקדיורברהשגה לאלו שבמצוקה. לרשויות המקומיות ניתנה הבעלות על הנכסים, והן קבעו את נראותם, מיקומם ותנאי הזכאות לדיור.128 שיטתהשובריםשל"8Section " החלהבשנותה- 70 ,ומייצגתאתהגישההייחודיתשלארה"בלדיורציבורי. במקום להשקיע ישירות בבניית דירות ממשלתיות, הממשל האמריקאי בחר לנצל את שוק הדיור הפרטי באמצעות מתן שוברים לאוכלוסיות מעוטות יכולת.129 התוכנית מנוהלת על ידי המחלקה לדיור ופיתוח עירוני (HUD ,) ומאפשרת לבעלי הכנסה נמוכה לשכור דירות בשוק הפרטי כאשר הממשלה מסבסדת את ההפרש בין 30% מהכנסתם לבין שכר הדירה הסביר באזור. התוכנית נועדה להגשים מטרה כפולה: הנגשת 126 “Grivance Procedures” Public Housing Occupancy Guide book (2020). 127 Becky little How a New Deal Housing Program Enforced Segregation History Channel (2025) https://www.history.com/articles/housing-segregation-new-deal-program. 128 Housing Act of 1937, Pub. L. No. 75-412 Stat 888. (2014). 129 עינתפרייגר"מדיורציבורילחיסולציבורי– המודלהאמריקאי״ אורבנולוגיה( 2018 )- https://urbanologia.tau.ac.il/public model - american - the - housing ./ 26 תשפ"ה מאי2025 דיוראיכותילמעוטייכולתוקידוםהתחדשותעירוניתבאזוריםמוחלשים,כלזאתתוךהסתמכותעלמנגנוני השוק החופשי במקום ניהול ממשלתי ישיר של נכסי דיור.130 בעוד השוברים הם הדרך העיקרית שבה הממשל האמריקאי מסייע ישירות לאנשים, תוכנית זיכויי המס לדיורבעלותנמוכה LIHTC) - (LowIncomeHousingTaxCredit היאהדרךהמרכזיתבהה ממשל מעודד בנייה חדשה של דיור בר- השגה. התוכנית, שהחלה לפעול בשנת 1986 , מספקת ליזמים זיכויי מס פדרליים בתמורהלהתחייבותלהקצא ת דירות למשקי בית בעליהכנסהנמוכה. 131 התוכנית דורשת השכרת 20% מהדירות לפחות, למשפחות שהכנסתן עד 50% מההכנסה החציונית באזור, אולחלופין 40% מהדירות למשפחות שהכנסתן עד 60% מההכנסה החציונית. 132 דמי השכירות מוגבלים כך שלאיעלועל30% מה כנסת הדיירים. מאזהקמתה,התוכניתהביאהליצירתלמעלהמ- 3.5 מיליוןיחידותדיור, ומהווה כיוםמקורהמימוןהגדול ביותר לדיור בר-השגה בארה"ב. קיימים שני סוגי זיכויים: 9% לבנייה חדשה ו- 4% לשיפוץ ורכישה, כאשר היזמים מוכרים את הזיכויים למשקיעים תמורת מימון מיידי.133 על אף ההישגים, קיימת ביקורת על התוכנית.134 תוכנית VI HOPE לעומת פרו י קטי הדיור הציבורי אשר התאפיינו בבניינים רבי-קומות המנותקים מהמרקם העירוני, תוכנית HOPE VI אימצה עקרונות תכנון עירוני חדשים המותאמים לסביבה. התוכנית שילבה רשת רחובות מסורתית, אדריכלות מקומית, ומגוון סוגי בנייה, כל זאת במטרה ליצור שכונות הדומות יותר לשכונות ותיקות ואיכותיות.135 בתחילתשנותה- 90 ,מתכנניהדיורהפדרלייםהגיעולמסקנה שהגישהשלפרויקטיםצפופיםומרוכזים אינה הפתרון האידיאלי. לכן הקימו את תוכנית VI HOPE ב- 1993 . התוכנית פיתחה שיטה חדשה: דיור בעל תמהיל חברתי מעורב שהיה רעיון חדשני ומקורי באותה התקופ ה. התוכנית היוותה ניסיון מקורי לשלב אוכלוסיות מרקעים שונים במרחב הדיור.136 התוכנית הוקמה לאחרשהוגשוהמלצותהוועדההלאומיתלדיורציבוריבמצוקהקשה. כשלוששניםמאוחר יותר הוגש דו"ח לפיו כ- 6% מדירות הדיור הציבורי (כ- 86,000 יחידות) הן יחידות שנמצאות במצוקה קשה והומלצה ע"יהוועדה,, תוכנית מקיפה לשיקומן. עלות התוכנית עמדה על כ-6 מיליארד דולר שהושקעו ב- 249 פרויקטים עד 2010 . התוכנית הובילה להריסת 98,592 יחידות דיור ציבורי ובנייה של 97,389 יחידות דיור מעורבות הכנסה.137 אולם, מתוך היחידות 130 "סקשן 8 – הדיור הציבוריבארה"ב"Investments MSR ( 2022 ) link.me/123Bs - https://short . 131What is the Low-Income Housing Tax Credit and how does it work?, Tax Policy Center, (2024) https://taxpolicycenter.org/briefing-book/what-low-income-housing-tax-credit-and-how-does-it-work. 132WhatisAffordableHousing?,NationalLeagueofCities,(2024)https://www.nlc.org/article/2024/01/08/what-is- affordable-housing/. 133TheLow-IncomeHousingTaxCreditprogram,explained, Rice University, (2025) https://short-link.me/123FP. 134 שם. 135, “Hud Hope vi”, Congressforthe new urbanism, (2022). 136MeaganCahill,SamanthaLowryandP.MitchellDowney, Movin'Out:CrimeDisplacementandHUD'sHOPE VI Initiative, Research Report, Washington,DC:Urban Institute – Justice Policy Center (08.2011). .שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. Note Supra Forgarty, Mark 137 27 תשפ"ה מאי2025 החדשות, רק 55,318 ( 57% ) היו יחידות דיור ציבורי חלופיות, כאשר 30% היו יחידות במחיר בר- השגה ו- 13% יחידות במחיר שוק. משמעותהדבר היא אובדן שללמעלה מ- 43,000 יחידות דיור ציבורי. מחד, הבנייה החדשה יצרה סביבות מגורים משופרות מבחינה פיזית. מחקר שערכה מחלקת המדיניות, במשרד השיכון האמריקאי (HUD) העלה כי התוכנית הובילה לשיפור משמעותי באיכות הדיור, שיעורי פשיעה נמוכים יותר, הכנסות גבוהות יותר של התושבים, עלייה בתעסוקה ובהשכלה, גיוון גזעי רב יותר, שיפור בניהול הנכסים, ושיפורבתנאיהשכונהברובהאתרים.138 מאידך,נתון חשובהוא שרביםמהתושבים המקוריים לא חזרו.139 מבקרים רבים מצביעים על כך שהתוכנית לא דרשה החלפה מלאה של יחידות דיור שנהרסו, ולא הייתה מחויבות עוד מלכתחילה לאכלס מחדש את אותם דיירים. מדיניות זו של חוסר החלפה מלאה של הדירות אמנםבוטלהע"יהקונגרסב- 1998 אךהנזקהיהבלתינמנע:אלפימשפחותנותרוללאפתרוןדיורהולם.,140 בפועל, הקואליציה הלאומית לדיור במחירים נמוכים (NLIHC) התנגדה להקצאת מענקי VI HOPE ללא דרישות להחלפת יחידות דיור אחד לאחד, מה שהוביל בסופו לקיצוץ ביוזמות התוכנית.141 6.2 .סינגפור סינגפור מציעה מודל מיוחד של דיור ציבורי, המבוסס על התערבות ממשלתית מקיפה בשוק הדיור. בניגוד לתפיסה המערבית, שמגבילה את הדיור ציבורי בעיקר לשכבות החלשות,142 המודל הסינגפורי המפותח מרחיב את הזכאות לדיור ציבורי למרבית האוכלוסייה - הרחבה שהופכת אותו לכלי עיקרי ליצירת לכידות חברתית וצמיחה כלכלית. ליו תאי קר, אדריכל סינגפורי ואחראי על כל תחום ההתחדשות העירונית בסינגפור המכונה "האדריכל של סינגפור המודרנית", טוען שהמשאב היחיד שיש בסינגפור הוא בני האדם, ולכן המדינה חייבת לדאוג להם לצרכים האנושיים הבסיסיים ביותר, לבוש, מזון, דיור ותחבורה, וזאת על מנת לשרוד כמדינה. 143 במרכז מדיניות הדיור בסינגפור עומדת רשות הדיור והפיתוח Board Development & Housing - HDB שנפתחה בשנת 1960 במטרה להתמודד עם מצוקת הדיור החריפה. אז, כ- 75% מאוכלוסיית סינגפור חיה בשכונות עוני צפופות.144 כיום, הצליחה הרשות לחולל מהפכה: כ- 82% - 80 מתושבי סינגפור מתגוררים בדירותהרשות,כשכ- 90% מהםהם בעליהדירות בהן הם מתגוררים. 145 המודל הסינגפורי מתבסס על מספר עקרונות מרכזיים: ראשית, בניגוד למודלים אחרים של דיור ציבורי, הדגש בסינגפור הוא על בעלות ולא על שכירות. ליו מסביר שרשות הדיור הציבורי בסינגפור היא אחת הבודדות בעולם שבונה דיור לא להשכרה, אלא דווקא לרכישה, משום שכאשר דייר הוא הבעלים של ביתו הואמרגיששהכהשורשבחברהוירצהלהגןעלהחברהוהמדינהולתרוםלבנייתהכלכלה.146 שנית,סינגפור מספקת סובסידיות משמעותיות לרכישת דירות, כולל מענקים שיכולים להגיע עד 60,000 דולר סינגפורי 138 Linda Couch, Public Housing: Choice Neighborhoods Initiative and HOPE VI (2010). .שגיאה! הסימניה אינה מוגדרת. Note Supra Forgarty, Mark 139 140 Sean Zielenbach and Richard Voith,HOPEVIandneighborhoodeconomicdevelopment:Theimportanceof localmarketdynamics, 12 Cityscape:AJournalof Policy Developmentand Research 99, 99-132, (2010). 141 Dukmasova Maya, The Problem with Mixed-Income Housing, Jacobinmag (Aug.27, 2014) https://jacobin.com/2014/05/the-problem-with-mixed-income-housing. 142 סיגלאייל״מהודיורציבוריומיזכאילו״ מרכזמידערעות( .2023 7 31. ) https://www.reutheshel.org.il /מהו-דיור-ציבורי- ומי-זכאי- לו/. 143 בלומברג״הסוד של המדינה שבה רוב האנשים הם הבעלים של הדירות שבהן הם מתגוררים״ דהמארקר ( 05.08.2022 .) 144 שם. 145 Housing & Development Board, HDB Annual Report, (2023/2024). 146 בלומברג, לעיל ה״ש 143 . 28 תשפ"ה מאי2025 לרוכשידירהראשונה.147 שלישית,מערכתהחיסכוןהפנסיוניהלאומית(CPF) מאפשרתלתושביםלהשתמש בחסכונותיהם לרכישת דירה ותשלומי משכנתא.148 עוד מרכיב קריטי בהצלחת המודל הסינגפורי הוא הגישה התכנונית. את הערים החדשות הופכים לשכונות, ובכל מתחם מכווניםלכך שיהיו דירות בכל מיניגדלים, ךאלא אחתליד השנייה . רצוי,למשל,לא לשלב בין דירות חדר לדירות שלושה חדרים, כי הפער הכלכלי גדול מדי וזה עלול לגרור קנאה בין התושבים.149 גישה זו מדגישה את החשיבות של תכנון חברתי מעבר להיבטים הפיזיים של הבנייה. מרכיב ייחודי נוסף במודל הסינגפורי הוא מדיניות האינטגרציה האתנית, שנועדה למנוע היווצרות של מובלעות אתניות. המדיניות שהוקמה לפני כארבעים שנים, קובעת מכסות מקסימליות לכל קבוצה אתנית בכל בלוק מגורים ושכונה. למשל, הקבוצה האתנית המלזית לא יכולה לעלות על 22% מתושבי ה שכונה ו- 25% בבלוק יחיד. אמנם המדיניות הנ״ל מגבילה את חופש הבחירה, אך נתפסת כמרכיב חיוני ביצירת לכידות חברתית.150 הממשלה הסינגפורית פועלת כשחקן פעיל ואף מרכזי בשוק הדיור בכך שהיא מתערבת באופן משמעותי על מנת לשמור על יציבות המחירים. כאשר שוק הדיור התחיל "להתחמם" הממשלה נקטה בצעדי "קירור", רגולטיביים,כגוןהטלתמ יסיםעלדירותיוקרה,הגדלת מיסיהקנייהעלמשקיעיםזריםוהרחבתההגבלות עליהם.151 אחד התפקידים המרכזיים ברשות היה לעקוב אחר היצע הדיור הציבורי מול הביקוש, ולוודא שאנשיםלאצריכיםלהמתיןזמןרבמדיכדילקבלדיורציבורי.אחדהתפקידיםהמרכזייםשלרשותהדיור והפיתוחהיהלאזןביןהיצעוביקוש בשוקהדיור,תוךשמירהעלעודףהיצעמתוןכדילמנוע עליותמחירים חדות ולקצר את זמני ההמתנה לדיור ציבורי.152 למרות ההצלחה הכבירה של המודל הסינגפורי לאורך השנים, הוא ניצב בפני מספר אתגרים בשנים האחרונות. מאז מגפת הקורונה, עליית המחירים והירידה ברווחיות מגבירות את החששות לגבי התרחבות הפערים בין תושבי העיר. גם מארגני התוכנית עצמם מביעים דאגה מכך שכיום הדיור הציבורי נהפך לסוג של מיזם עסקי ולא באמת רק פותר את צורכי הדיור.153 המודל הסינגפורי מציע מערכת מקיפה של הגנות לבעלי דירות (רשות הדיור והפיתוח) השונה באופן מהותי מהגישההאמריקאית.במקוםלהתמקדבעיקרבהגנותפרוצדורליות,סינגפורבנתה מערכתהמדגישההגנה על נכסים וביטחון פיננסי. הגישה הופכת דיירי דיור ציבורי ממשכירים פגיעים לבעלי עניין עם זכויות קניין והזדמנויות לצבירת הון. הממשלה הסינגפורית יישמה תוכניות שדרוג שונות לשימור והעלאת ערך שכונות HDB מתיישנות, כולל תוכנית השדרוג הראשית (MUP) ותוכנית שיפור הבית (HIP) המספקות סובסידיות נרחבות (עד 95% מהעלויות) לשיפוצים.154 תוכנית הפיתוח מחדש סלקטיבית (SERS) ומאפשרת לרכוש בנייני HDB ישנים, תוךהעברת הדיירים לדירות חדשותומשופרות בקרבת מקוםעםחכירות חדשותל- 99 שנים. 147 Housing & Development Board, Enhanced CPF Housing Grant (Families) (2025). 148 Supra Note 147. 149 בלומברג, לעיל ה״ש143 . 150 HDB Ethnic Intergration Policy, SG101, (2025) https://www.sg101.gov.sg/social-national- identity/examples/hdb/. 151 פרייגר, לעיל ה״ש129 . 152 Sing Tien Foo, Supply-demandimbalancesinHDBmarketwillneedtimetoclear, CAN (Feb 7. 2023). https://short-link.me/Z46J. 153 בלומברג, לעיל ה״ש143 . 154PHANGSockYongandMatthiasHELBLE,HousingPoliciesinSingapore, Thehousingchallengeinemerging Asia204 (2016). 29 תשפ"ה מאי2025 6.3 . בריטניה הדיור הציבורי בבריטניה מנוהל במודל המשלב אחריות ממשלתית ו ביצוע ברמה המקומית. הרשויות המקומיות אחראיות על בנייה וניהול של הדיור הציבורי בתחומן, לצד אגודות דיור (ארגונים ללא מטרות רווח) המספקות דיור בשכר דירה מפוקח ומשתפות פעולה עם הממשלה. מעל אלה, פועל רגולטור הדיור החברתי שהינו גוף ממשלתי הממונה על פיקוח ואכיפת סטנדרטים בתחום הדיור החברתי.155 כיום,קיימיםבבריטניה מספרחוקיםהמסדיריםאתהמסגרתהמשפטית בה.הראשו ן הוא:ActHousing , 1996 חוק הדיור המסדיר את הזכאות והקצאת הדיור הציבורי. החוק השני הוא: ct 2011 A Localism , חוק הרשויות המקומי ות, המעביר סמכויות וגמישות לרשויות מהמדינה לפעול בנושא. החוק האחרון הוא Housing and Regeneration Act 2008 , חוק הדיור וההתחדשות המסדיר פיקוח ורגולציה לספקי דיור ציבורי. יחד, חוקים אלה מסדירים את המסגרת לדיור ציבורי ברמה הלאומית, ויוצרים מערכת כוללת של זכויות והגנות לדיירים.156 מבחינת מימון, המודל משלב תקציב ממשלתי באמצעות סובסידיות ישירות לבנייה ושיפוץ, מימון מקומי מתקציבירשויותמקומיות,הלוואותמסובסדותלאגודותדיור,שותפויותציבוריות- פרטיות, ומודלשלשכר דירה בגובה של עד כ- 80% ממחיר השוק, המאפשר מימון עצמי חלקי של המערכת. מגוון זה של מקורות מימון מחזק את יציבות המערכת ואת יכולתה להתרחב.157 בנוסף,קיימתמערכתפיקוחעלמחיריהשכירותבדיורהציבוריבבריטניה,המבוססתעלעקרונותשלהוגנות ונגישות,ומוסדרת באמצעות שור ת מנגנונים משפטיים: • נוסחה לחישוב שכר דירה ציבורי: נוסחה ממשלתית מחייבת לקביעת שכר הדירה בדיור הציבורי, המתבססת על משתנים אובייקטיביים כגון ערך הנכס, רמת השכר הממוצעת באזור, וגודל הדירה. נוסחה זו מבטיחה כי שכר הדירה בדיור הציבורי יהיה נמוך משמעותית (בכ- 50% - 60% ) ממחירי השוק החופשי.158 • הגבלות על העלאת שכר ה דירה: הגבלת קצב והיקף העלאות שכר הדירה בדיור הציבורי. עד ל עת האחרונה, התקנות קבעו כי העלאות שכר הדירה לא יגברו על שיעור האינפלציה. עם זאת, בשנת 2016 נכנסה לתוקף רפורמה שקבעה הפחתה של 1% בשכר הדירה בדיור החברתי למשך ארבע שנים, כמהלך להפחתת עלויות הדיור לאוכלוסיות מוחלשות.159 • מנגנוני סבסוד ותמיכה: לצד הפיקוח הישיר על מחירי השכירות, ישנה מערכת של קצבאות דיור המסבסדת את עלויות הדיור עבור אוכלוסיות בעלות הכנסה נמוכה. מערכת זו מבטיחה כי העלות האפקטיבית של הדיור הציבורי לדיירים לא תעלה על שיעור סביר מהכנסותיהם.160 155 Kathleen Scanlon, Melissa Fernández Arrigoitia and Christine Whitehead,SocialHousinginEurope, European Policy Analysis 17,4-5(2015), https://eprints.lse.ac.uk/62938. 156 Christine Whitehead & Peter Williams, AssessingtheEvidenceonRentControlfromanInternational Perspective, LSE,300-302 (2018). 157 Kathleen Scanlon, Christine Whitehead and Melissa Fernández Arrigoitia, SocialHousinginEurope, 87-90 (2014). 158 שם. 159 שם. 160 Scanlon, Whitehead and Arrigoitia, Supra Note 157, 7-8. 30 תשפ"ה מאי2025 היבטמרכזיבחקיקההבריטיתהואמעמדםהמשפטישלדייריהדיורהציבוריכ"דייריםמוגנים."מעמדזה מקנהלהם שור ת זכויות סטטוטוריות,לרבות: • זכות לביטחון בדיור: זכות המהווה הגנה משמעותית מפני פינוי שרירותי. החוק הבריטי מגדיר את העילות החוקיות לפינוי דייר, ומטיל נטל הוכחה כבד על הרשויות המבקשות לפנות דייר. עילות לפינוי דיירמוגבלותלמקריםשלהפרותחוזהחמורות,איתשלוםדמישכירותלתקופהממושכת,אוהתנהגות אנטי-חברתית מוכחת.161 • סטנדרט הדיור ההולם: זכות לתנאי מגורים הולמים שנקבעה בחקיקה מחייבת את ספקי הדיור הציבורי לעמוד בסטנדרטים מינימליים של איכות דיור, הכוללים דרישות לבטיחות, איטום, מערכות חימום ומים תקינות, ותחזוקה שוטפת. החקיקה מאפשרת לדיירים לתבוע את רשויות הדיור במקרה של אי עמידה בסטנדרטים אלו.162 • זכות להתארגנות: החקיקה הבריטית אף מעגנת את זכותם של דיירי הדיור הציבורי להתאגד בוועדי דיירים ומעניקהמעמדרשמילגופיםאלובתהליכיקבלתהחלטות.ישנםהסכמיםפורמלייםביןרשויות הדיור לארגוני דיירים, המוסדרים בחקיקה ומחייבים את הרשויות לקיים התייעצויות עם נציגי הדיירים בנושאים מהותיים.163 היתרונותהמרכזייםבמודלהבריטיכולליםהיקףנרחבשל הדירותהמהוות דיור ציבוריאוחברתיבמדינה, כ- 17% מהדירות בבריטניה, דבר ה מאפשר פתרון דיור לכמות גדולה של אנשים הזקוקים לכך; מערכת רגולטורית מפותחת המבטיחה סטנדרטים גבוהים של בנייה ותחזוקה בהתאם לסטנדרט הדיור ההולם, ופיקוחקפדנישוטף עלאיכותהמבניםוהשירות; מערכתגמישה המציעהמגווןפתרונות,החלמדיורציבורי מלא, דרך דיור בשכר דירה מפוקח ובעלותחלקית. בנוסף,המודלהבריטי מעודד מעורבותחברתיתושיתוף דייריםבאמצעותועדידיירים,זכותלייצוגבדירקטוריוניםשלאגודותדיור,ותהליכיהתייעצותמובנים.164 6.4 . בלגיה מערכת הדיור הציבורי בבלגיה מאופיינת במבנה התואם את המבנה הפדרלי של המדינה, המורכב מהרמות הבאות: פדרלי (לאומי), אזורי (מחוזי), ומקומי (עיריות כפרים וכו'). חברות הדיור הציבורי האזוריות אחראיות על מדיניות, פיקוח ותקצוב ברמה האזורית (פלנדריה, ולוניה ובריסל), וחברות דיור ציבורי מקומיות (ברמת הערים והקהילות) אחראיות על הבנייה, התחזוקה והניהול היומיומי של הדיור הציבורי. הממשלה הפדרלית (הלאומית) קובעת את המסגרת הכללית, בעוד הסמכויות המעשיות מבוזרות לרמות האזוריותוהמקומיות.165 לכן,לכלאזורישסמכותוחקיקהייחודיתהמסדירהאתתחוםהדיורהציבורי.166 מערכתהמימוןהבלגיתכוללתסובסידיותממשלתיותוהשתתפותאזוריתעםמימוןציבורימשמעותיברמה הפדרלית והאזורית, הלוואות מועדפות וערבויות ממשלתיות, מיסוי ייעודי לדיור, שותפויות עם המגזר הפרטי,ושכרדירהמדורגהמבוססעלהכנסתהדיירים.היבטים אלומאפשריםתמהילחברתי- כלכלימגוון 161 Scanlon, Whitehead and Arrigoitia, Supra Note 157, 5-7. 162 Anna Granath Hansson and Björn Lundgren,DefiningSocialHousing:ADiscussionontheSuitableCriteria, 36(2) HOUSING, THEORY & SOCIETY149, 153-155 (2019). 163 Marja Elsinga, Mark Stephens& Thomas Knorr-Siedow,ThePrivatizationsofSocialHousing:ThreeDifferent Pathways, Social Housing in Europe,397-399 (2014). 164 Hansson & Lundgren, Supra Note 162, at 153-155. 165 Darinka Czischke and Gerard van Bortel,AnExplorationofConceptsandPolicieson'AffordableHousing'in England,Italy,PolandandTheNetherlands,33(2) J. HOUSING & BUILTENV'T293, 300-303 (2018). 166 Kristof Van den Broeck and Sien Winters,BelgianHousingPolicy, HOUSING AND SOCIAL THEORY 132, 134-136 (2018). 31 תשפ"ה מאי2025 בפרויקטים.167 תמהיל זה, הינומדיניותמכוונתשל עירוב דייריםממעמדותכלכלייםשוניםבאותם מתחמי מגורים. הדבר נעשה על ידי שילוב של יחידות דיור בשכר דירה מדורג על פי הכנסה, כך שבאותו מתחם מגוריםישתמהילשלדייריםמרמותהכנסהשונות.למשל,חלקמהדירותמיועדותלמשפחותבעלותהכנסה נמוכה מאוד (20% - 30% מההכנסה החציונית); משפחות בעלות הכנסה נמוכה יותר (30-50% ); ומשפחות בעלותהכנסהבינונית(50-80% ).מדיניותזונועדהלמנועריכוזיעוניואת הדעותהקדומותהמתלוו ת אליהם, וליצור קהילות מגוונות יותר מבחינהחברתיתוכלכלית. למרות שהסמכות על דיור ציבורי מוטלת על כל אזור בנפרד, כאשר לכל אחד מהאזורים יש חקיקה נפרדת בנושא דיור ציבורי, קיימים מספר עקרונות המשותפים לכלל האזורים, ומעוגנים בחקיקה של כל אזור בנפרד: • חוזי שכירות ארוכי-טווח (בדרך כלל 9 שנים ומעלה), המספקים ביטחון דיור משמעותי. חוזים אלו מתחדשים באופןאוטומטי כלעודהדיירעומדבתנאיהזכאותהבסיסיים,ומגביליםמאודאתהאפשרות לסיימם ביוזמת ספק הדיור.168 • החוקה הבלגית וחוקי הדיור האזוריים מעגנים את הזכות לדיור הולם כזכות יסוד. זכות זו מתורגמת להוראות מעשיות המחייבות את רשויות הדיור הציבורי לספק דיור העומד בסטנדרטים גבוהים של איכות, בטיחות ונגישות, וכוללות מנגנוני אכיפה ופיקוח, כולל סנקציות כלכליות על רשויות שאינן עומדות בתקנים אלו.169 • הגנה ואיסור מפני ה פליה בהקצאת דיור ציבורי על בסיס מוצא, לאום, דת, מגדר, גיל, מצב משפחתי או מוגבלות. מערכת ההקצאה מוסדרת באמצעות קריטריונים שקופים וניתנים לבדיקה: הכנסה משפחתית,גודלהמשפחה,מצבדיורנוכחי,דחיפותהצורךומקריחירום,משךההמתנהברשימהוקשר לקהילה המקומית. מערכת ניקוד ממוחשבת מדרגת את המועמדים אובייקטיבית, וכל החלטה ניתנת לערעור בפני ועדת ערר עצמאית. חוקי הדיור האזוריים מחייבים שקיפות מלאה בתהליכי ההקצאה, ומטילים סנקציות חמורות במקרים של הפליה מוכחת.170 בדומה לבריטניה, גם בבלגיה קיימת מערכת פיקוח על מחירי השכירות בדיור הציבורי המתאפיינת בגישה המשלבת קריטריונים כלכלייםוחברתיים: • עיקרון מרכזיהוא קביעתשכרהדירה בדיורהציבוריכאחוז קבועמהכנסת משקהבית (בדרך כלל בין 20% ל- 30% , בהתאם לגודל המשפחה והכנסתה). מודל זה מבטיח שהנטל הכלכלי של שכר הדירה לא יעלה על רמה סבירה ביחס להכנסות הדיירים.החקיקה מחייבת בחינה תקופתית של הכנסות הדיירים והתאמת שכר הדירה בהתאם, תוך שהיא מגדירה רף עליון מקסימלי לשכר הדירה, שלעולם לא יעלה על75% ממחיר השוק באותו אזור.171 • מערכת ייחודית לדירוג איכות הדיור, המשפיעה על קביעת שכר הדירה. מערכת זו מביאה בחשבון פרמטרים כגון השנה בה המבנה נבנה, מצבו, נגישות לתחבורה ציבורית ושירותים קהילתיים. דירות 167 Scanlon, Whitehead and Arrigoitia, Supra Note 157,at 123-125. 168 Czischke and van Bortel, Supra Note 165, at 301-302. 169 Van den Broeck and Winters, Supra Note 165,at 136-138. 170 Czischke and van Bortel, Supra Note 165, at 304-305. 171 Scanlon, Whitehead and Arrigoitia, Supra Note 157, at 124-126. 32 תשפ"ה מאי2025 באיכותנמוכהיותרמחויבותבשכרדירהנמוךיותר, דברהיוצרתמריץלרשויותהדיורלשפראתאיכות הדיור, שכן שכר הדירה משולם לחברות הדיור הציבורי האזוריות והמקומיות.172 • לצדהפיקוחהישירעל שכרהדירה,החקיקה מעגנת מערכתשל קרנות סבסודאזוריות המספקות סיוע נוסף למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה במיוחד. קרנות אלו, הממומנות בעיקר מתקציבים ממשלתיים אזוריים ודרך מיסוי ייעודי על נדל"ן, מכסות חלק משכר הדירה עבור אוכלוסיות זכאיות, ומממנות גם תוכניותלשיפוראיכותהדיורהציבורי,דברהמאפשרשמירהעלרמתמחיריםנמוכהללאפגיעהבאיכות הדיור.173 היתרונות המרכזיים של המודל הבלגי כוללים מודל פדרלי גמיש המאפשר התאמה לצרכים ולמאפיינים הייחודיים של כל אזור, אינטגרציה חברתית עם דגש על תמהיל חברתי בפרויקטים של דיור ציבורי, בנייה מעורבת של דיור ציבורי ודיור בשוק החופשי, ומניעת סטיגמה וקיטוב חברתי. המודל מעודד שיתוף פעולה בין- מגזרי- עבודה משותפת עםארגוני חברה אזרחית, עמותות ויזמיםפרטיים. כמו כן,ישנו דגש על פיתוח קהילתיושירותים משלימים באמצעות שילוב שירותי רווחה בפרויקטים של דיור ציבורי, תוכניות תעסוקה ייעודיות לדיירי הדיור הציבורי, ומרכזים קהילתיים משולבים. בנוסף, המודל הבלגי מדגיש קיימות סביבתיתוחדשנותאדריכליתעםסטנדרטיםגבוהיםשלבנייהירוקה,התייעלותאנרגטיתושימושבאנרגיות מתחדשות, ועיצוב המקדם איכות חיים וקהילתיות.174 172 Van den Broeck and Winters, Supra Note 165,at 138-140. 173 Czischke and van Bortel, Supra Note 165, at 306-307. 174 Czischke and van Bortel, Supra Note 165, at 305-309. 33 תשפ"ה מאי2025 7. דיון והמלצות הסקיר ות שבוצע ו ביוזמה זו מעל ות את הצורך בעיצוב מחדש של מסגרת מדיניות הדיור הציבורי כחלק אינטגרלי מהליכי ההתחדשות העירונית. לאור זאת, בחרנו להציע מספר המלצות. חשוב לציין כי כל אחת מההמלצות כשלעצמה אין בכוחה לפתור את מצוקת הדיור, אך הן עשויות להתחיל את שינוי המדיניות הנדרש. 7.1 .קביעתקריטריונים לחישוב שכר הדירה יש לקבוע קריטריונים אחידים לשכר הדירה בדיור הציבורי על בסיס נוסחה המשלבת: רמת הכנסה, ערך הנכס,מדדמחיריםלצרכןוהיצעמקומי.נוסחהזותצמצםאתהחשיפה לשרירותיותותספקביטחון בדיור. ישלהקפידלעדכן את קריטריוניהזכאותכך שלא ידירו אוכלוסיות מוחלשות באופן בלתימידתי. המודל הבלגי מציע מערכת שכר דירה מדורג כאחוז קבוע מהכנסת משק הבית (בדרך כלל בין 20% ל- 30% , בהתאםלגודלהמשפחהוהכנסתה.)מודלזה מבטיחשהנטלהכלכלישל שכרהדירהלאיעלהעלרמה סבירה ביחסלהכנסותהדיירים.החקיקהצריכהלחייבבחינה תקופתיתשלהכנסות הדייריםוהתאמתשכרהדירה בהתאם,תוךשהיא מגדירה רףעליוןמקסימלילשכר הדירה. מומלץ לקבוע מערכתלדירוגאיכותהדיור,שתשפיעעלקביעתשכרהדירה בהשראתהמודלהבלגי.המערכת מביאה בחשבון פרמטרים כגון גיל המבנה, מצבו, יעילות אנרגטית, נגישות לתחבורה ציבורית ושירותים קהילתיים. דירות באיכות נמוכה יותר מחויבות בשכר דירה נמוך יותר, מה שיוצר תמריץ לרשויות הדיור לשפראתאיכותהנכסיםשלהן,ביןהשארבאמצעותהכללתמתחמיםבהםדיורציבוריבתכניותהתחדשות עירונית.מערכת שכזויכולהלהשתלבהיטבבהקשרהישראלי,במיוחדנוכח הביקורתהרבה עלאיכות הדיור הציבורי הקיים. 7.2 .קביעת מינימום יחידות דיורציבורילכל רשות לאור מחסור מתמשך במלאי הדיור הציבורי, במיוחד במרכזי הערים ובאזורים בעלי ביקוש גבוה, מוצע לקבוע מנגנון מחייב בחוק, אשר יחייב כל רשות מקומית להקצות אחוז מינימלי מיחידות הדיור בשטחה לדיור ציבורי, בהתאם למספר התושבים ולמדדי נזקקות סוציו-אקונומיים. החקיקה תחייב את הרשויות לשלביחידותדיור ציבורי בתכניות מתאר חדשותובפרויקטיםשלהתחדשותעירונית,תוךהתאמה לתמהיל החברתי של כל רשות. קביעת מכסה מינימלית תמנע מצב בו רשויות חזקות מתחמקות מהקצאת דיור ציבורי, בעוד הפריפריה נושאת בנטל באופן בלתי מידתי. רצוי לייצר תמריץ כלכלי עבור הרשויות להקצות יותר יחידות דיור ציבורי מהמכסההמינימלית במטרהלהגדיל את מאגר הדירות. 7.3 .חובת שילובדיור ציבורי בתהליכי התחדשות עירונית בהתחשב באחוז יחידות הדיור הציבורי ברשות, פרויקט של התחדשות עירונית הכולל הריסה ובנייה מחודשת יחויב להקצות דירות לטובת דיור ציבורי. דירות אלו ייבנו באיכות זהה לשאר הדירות, וישולבו במתחם. הניסיון העולמי מ למד על חשיבות התמהיל החברתי. יש לשאוף לשילוב דירות לדיור ציבורי בפרויקטיםרגילים וקביעת מכסה של דיור ציבורי בכלפרויקט בנייהחדש משמעותי. בהשראת המודל הבלגי, הדיור הציבורי בישראל ובפרט בתהליכי התחדשות עירונית , נמליץ לשלב שירותי רווחהותעסוקה. מומלץלהקים מרכזיםקהילתייםמשולבים במהלכי ההתחדשותהעירוניתבאזורים בהם 34 תשפ"ה מאי2025 ישנו דיור ציבורי ו לפתח תוכניות תעסוקה ייעודיות. יצירת זיקה בין תוכניות דיור ציבורי להזדמנויות תעסוקה תעודד יציאה ממעגל העוני ותחזק את החוסן הכלכלי של הדיירים, ותשפר את כלל האיזור בו מתבצעתההתחדשות העירונית. לקחים חשובים נוספים המופקים מסקירת המצב בארצות הברית נוגעים לתכנון עירוני. הכישלון של "פרוייקטי הדיור" האמריקאיים המסורתיים, שהתאפיינו בבניינים רבי-קומות מבודדים וצפופים, מלמד על הצורך להימנע מבניית מתחמי דיור ציבורי מנותקים מהמרקם העירוני. במקום זאת, נמליץ על קידום תכנוןהמשלבדיור ציבורי במרקםהעירוניהכללי,עם רשתרחובותמסורתיתו אדריכלותמקומית.גישהזו עשויה למנוע יצירת"גטאות"ולעודד אינטגרציהחברתית- כלכלית באמצעות ההתחדשותהעירונית. תוכנית HOPE VI האמריקאית מציעה לקחים חשובים נוספים. בתהליכי התחדשות עירונית בישראל, יש להבטיח את זכות החזרה של דיירי הדיור הציבורי המקוריים למתחמים המחודשים. כמו כן, חשוב לדרוש החלפה מלאה (אחד לאחד) של יחידות דיור שנהרסו. יש להקפיד על מניעת סטיגמטיזציה של דיירי הדיור הציבוריבמתחמים מעורבים, ולהימנעמיצירת"חוקיםשונים" לאוכלוסיותשונותבאותומתחם,כפי שקרה בחלק מהפרויקטים האמריקאיים. חשוב לבנות מנגנוני פיקוח ושקיפות שיבטיחו כי תהליכי התחדשות עירונית לאיובילו לדחיקה של אוכלוסיותמוחלשות. 7.4 .זיכויי מס זיכויימסלדיורבר-השגה,בדומהלתוכניתה- LIHTC(LowIncomeHousingTaxCredit) האמריקאית, הם כלי נוסף שראוי לשקול. תוכנית זו מספקת ליזמים זיכויי מס פדרליים בתמורה להתחייבות להקצות דירות למשקי בית בעלי הכנסה נמוכה. בישראל, ניתן לפתח מודל דומה של זיכויי מס, אשר יעודד יזמים פרטייםלהקצותדירותלמשקיביתבעליהכנסהנמוכה,תוךהתחייבותלהגבלתדמיהשכירותלטווח ארוך. כדילהימנע מהביקורת על התוכניתהאמריקאית,יש להקפידעל טווח זמן ארוך יותר שלמחויבות ומנגנוני פיקוח אפקטיביים. 7.5 .עיגון זכויות הדיירים בחוק מומלץ לפתח מסגרת חקיקתית מקיפה בהשראת ה Housing Act הבריטי, שתעגן באופן ברור את זכויות הדיירים. חקיקה זו צריכה להגדיר סטנדרטים מחייבים לאיכות הדיור ותנאי זכאות שקופים. ראשית, יש לעגן בחוק, ולא רק בפסיקה את הזכות ל דיור כזכות יסוד שאינה רק נגזרת של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו. חקיקת חוק יסוד תהווה בסיס והגנה יציבה לכללהחוקים והתקנות בתחום. הניסיון הבריטי מלמד על חשיבות קביעת "סטנדרט הדיור ההולם" בחקיקה, הכולל דרישות לבטיחות, איטום, מערכות חימום ומיזוג, ונגישות, עם מנגנוני אכיפה אפקטיביים. סטנדרטים אלה נדרשים להבטחת איכות חיים נאותהלדיירי הדיור הציבורי וכבסיסלזכאותםלפיצוי במקרה של הפרת הסטנדרטים. מעמד סטטוטורי לדיירים הוא מרכיב חיוני נוסף שיש לאמץ מהמודל הבריטי. יש להחיל את מעמד ה" דייר המוגן" המקנה הגנה מפני פינוי שרירותי, כשהעילות לפינוי מוגבלות למקרים של הפרות חוזה חמורות, אי תשלוםדמי שכירות לתקופה ממושכת,או התנהגות אנטי-חברתית מוכחת. 35 תשפ"ה מאי2025 כחלק ממערך ההגנה על מסגרת הזכויות יש לקבע בחוק גם את הזכות להתארגנות, שתאפשר לדיירים להתארגן בוועדי דיירים שיקפידו על שמירת זכויותיהם ויקחו חלק בתהליכים. בנוסף, בהשראת המודל הבלגי, מומלץלאסורעל אפליהעלבסיסהיותהאדם דייר בדיור הציבורי. מרכיב ייחודי במודל הסינגפורי הואהשימוש בחסכונות פנסיוניים לרכישת דיור. מערכתהחיסכוןהפנסיוני הלאומית ( CPF ) מאפשרת לתושבים להשתמש בחסכונותיהם לרכישת דירה ותשלומי משכנתא. בישראל, ניתן לבחון אפשרות דומה, תוך הקפדה על הגנות חזקות על החיסכון לגיל פרישה. מודל זה עשוי לפתור את אחד החסמים המרכזיים לרכישת דיור – היעדר הון עצמי מספק – אך יש ליישמו בזהירות כדי שלא יפגע בביטחוןהפנסיוני של האזרחים. 7.6 .הקמת גוף רגולטורי ישלהקיםגוףרגולטוריעצמאילפיקוחואכיפתסטנדרטיםבתחוםהדיורהציבורי. גוףזהצריךלפעולבנפרד ממשרד הבינוי והשיכון ולקבל סמכויות אכיפה משמעותיות, כולל היכולת להטיל סנקציות על חברות משכנות שאינן עומדות בסטנדרטים. הקמתרגולטורדיורחברתיעצמאי,בדומהלזההבריטי,תאפשרפיקוחאפקטיביעלמערכתהדיורהציבורי. רגולטור זה צריך להיות גוף ממשלתי עם סמכויות לחקור תלונות, להוציא צווי תיקון, ולהטיל קנסות על ספקי דיור שאינם עומדים בדרישות. עצמאותו של הרגולטור תבטיח אי- תלות בגורמים פוליטיים ואינטרסים כלכליים. 8. הצעות חוקחדשות אנו מציעים שתי הצעות לתיקוני חקיקה שמטרתן ליישם הלכה למעשה את המלצות שהועלו. ההצעה הראשונה נועדה להבטיח את שילובו של הדיור הציבורי כמרכיב קבוע, מחייב ובר אכיפה במדיניות ההתחדשותהעירוניתבישראל.ההצעההשניהמתייחסתלאפליהכנגדהדייריםבשלמעמדםכדייריםבדיור הציבורי. להצעות אלו נוספות הצעות החוק שהוגשו וטרם קודמו, עליהן פירטנו בפרק החקיקה, שעשויות להוות תשתית התחלתית לקידום השילוב בין הדיור הציבורילהתחדשותעירונית באמצעותחקיקה. הצעתחוק הרשות הממשלתיתלהתחדשות עירונית (תיקון – תפקידי הרשות), התשפ״ ה- 2025 : החלפת סעיף 1 1. בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו– 2016 (להלן – החוק העיקרי,) במקום סעיף 1 יבוא "חוק זה מטרתו לקדם פעילות להתחדשות עירונית ולעודדה, להגדיל את היקף המימוש של מיזמים להתחדשות עירונית ולהאיץ את ביצועם לשם הגדלת היצע הדיור במרקם העירוני הבנוי הן באמצעות בנייה חדשה והן באמצעות חיזוק ושיפוץ מלאי הבניינים הקיימים, בשים לב לחשיבות שימ ור השטחים הפתוחים, ייעול השימוש בקרקע, חיזוק העירוניות,חסכון במשאביםופיתוח בר קיימא, שיפורפניהעיר, ושיפור איכות החיים של התושבים לרבות מתן מענה הולם לצרכים חברתיים, כלכליים וקהילתיים של השכונות המתחדשות על תושביהם הקיימים והחדשים, והכול, בין השאר, באמצ עות הקמת רשות ממשלתית להתחדשות עירונית שתפעל בהתאםלהוראות חוק זה". 36 תשפ"ה מאי2025 תיקון סעיף 4 2. בסעיף4 א()(9 לחוקהעיקרי,) בסופו יבוא "תוך התייחסות לפרמטרים הבאים: (א) מתן מענה לאוכלוסיות השכונות המתחדשות על תושביהם הקיימים והחדשים, לרבות קשישים כהגדרתם בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי, התשס"ו- 2006 ואנשים עם מוגבלות כהגדרתם בחוק שוויון זכויות לאנשיםעם מוגבלות,התשנ"ח- 1998 ; (ב) מספרן ומצבן של דירות ציבוריות באזור ההתחדשות העירונית כהגדרתן בחוקהתחדשות עירונית (הסכמיםלארגון עסקאות,) תשע"ז- 2017 ; (ג) שיפור התשתית העירוניתוהמרקםהעירוני; (ד) פיתוחהזדמנויות תעסוקה וחינוך ; (ה) שיפור רמת השירות שלהתחבורה הציבורית; (ו) פתרונות דיור מותאמים לאוכלוסיות שונות; 3 . לאחר סעיף4 א()(14 יבוא:) 4 א()(15 "קידום בניית דיור ציבורי במסגרת מיזמיההתחדשותהעירונית;) השר , בהתייעצות עם ראשי הרשויות, יקבע את כמות יחידות הדיור הציבורי שעל הרשות לבנות כחלק ממיזם התחדשות עירונית, בהתחשב במספר התושבים וכל עוד אחוז יחידות הדיור אינו יורד משבעה אחוזים מכלל יחידות הדיור ברשות". דברי הסבר חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו- 2016 , נחקק במטרה לקדם פעילות להתחדשות עירונית, להגדיל ולהאיץ תהליכי התחדשות עירונית קיימים, באמצעות הקמת הרשות. מטרה זו חשובה והכרחית, בייחוד לאור מצב הדירות הקיימות שנדרשים בהן חידושים והתאמות ולאור משבר הדיור שפוקד את מדינת ישראל, בעקבותיו שכבות רבות באוכלוסייה עלולות להישאר ללא קורת גג. עם זאת, ביןמטרות הרשותלא נכלל קידוםהדיור הציבורי. דיור ציבורי מאפשר לשכבות החלשות באוכלוסי יה, שאין באפשרותן להשיג באופן עצמאי מגורים הולמים ביטחון בדיור. ביטחון בדיור הוא חיוני בתקופה בה מתרחש משבר אקלים, שכן קורת גג היא הקו הראשון בהתגוננותמולאסונותאקלימיים.מידישנהעולהמספרהזכאיםלדיורציבורי,בעודההיצעפוחת.המשבר הלאומיהצפויבעקבותמלחמת"חרבותברזל"צפוילהעלותאתכמותהנזקקיםלדיורציבוריבטווחהמיידי 37 תשפ"ה מאי2025 והרחוק. לכן, מוצע להוסיף למטרות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מטרה נוספת – קידום בניית דיור ציבורי במסגרת קידום מיזמי ההתחדשותהעירונית. מוצע לעגן בחקיקה את הפרמטרים שיש להידרש אליהם עת שמתכננים מיזמי התחדשות עירונית – דאגה לשכבות שעלולות להיפגע בעקבות מיזמים אלו והתאמה לצרכיה ן, בחינת האזור בו תיערך ההתחדשות העירונית לצורך התאמתהתכנון לאוכלוסייה ולמקום,והתייחסות למצבה דיור הציבורי בא זור. הצעת חוק איסור הפליה במוצרים, בשירותים ובכניסה למקומות בידור ולמקומות ציבוריים (תיקון – איסור הפליה בדיורהציבורי), התשפ"ה– 2025 : תיקון סעיף 2 1 . בחוק איסור הפליה במוצרים, בשירותים ובכניסה למקומות בידור ולמקומות ציבוריים, התשס"א– 2000 (להלן – החוק העיקרי), בסעיף 2, אחרי ההגדרה "מקום ציבורי" יבוא: ""דירה ציבורית" ו"חברה לדיור ציבורי" – כהגדרתן בחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה,) התשנ"ט- 1998 ; דייר בדיור ציבורי"" – אדם המתגורר בדירה ציבורית או פתרון דיור המנוהל בידי חברה לדיור ציבורי, ובכלל זה "זכאי", "דייר ממשיך" ו"קרוב" – כהגדרתם בחוק זכויות הדייר בדיורהציבורי, תשנ"ח- 1998 "." 2. במקום " " שירות ציבורי" – שירותי תחבורה, תקשורת, אנרגיה, חינוך, תרבות, בידור, תיירות ושירותים פיננסיים, המיועדים לשימוש הציבור יבוא:;" " "שירות ציבורי" – שירותי תחבורה, תקשורת, אנרגיה, חינוך, תרבות, בידור, תיירות, דיור ציבורי ושירותיםפיננסיים,המיועדים לשימושהציבור"; תיקון סעיף 3 א)( 3 . בסעיף 3 (א) במקום " מחמת גזע, דת או קבוצה דתית, לאום, ארץ מוצא, מין, נטיה מינית, השקפה, השתייכות מפלגתית, גיל, מעמד אישי, הורות או לבישת מדי כוחות הביטחון וההצלה או ענידת סמליהם. יבוא:" "מחמת גזע, דת או קבוצה דתית, לאום, ארץ מוצא, מין, נטיה מינית, השקפה, השתייכות מפלגתית, גיל, מעמד אישי, הורות, מגורים בדיור ציבורי או לבישת מדי כוחות הביטחון וההצלהאו ענידת סמליהם". 38 תשפ"ה מאי2025 דברי הסבר הדיור הציבוריבישראלמהווה רשת ביטחון אחרונהעבור אוכלוסיותמוחלשות, אשרידן אינה משגת לרכוש או לשכור דירה בשוק הפרטי. עם זאת, דיירי הדיור הציבורי נתקלים פעמים רבות באפליה עקיפה וישירה, הןמצדגופיםממשלתייםוהןמצדחברותפרטיותהפועלותבמימוןציבורי,בכלהנוגעלהקצאתדירות,תנאי המגוריםוזכויותיהם ביחס לדיירים אחריםבמתחם. על אף שחוק איסור הפליה במוצרים, בשירותים ובכניסה למקומות בידור ולמקומות ציבוריים, תשס״א– 2000 , קובע איסור רחב על הפליה מטעמים של דת, גזע, מין, לאום, מוצא, השקפה וכדומה – אין בחוק זה התייחסות מפורשת להפליה בתחום הדיור הציבורי או כלפי דיירים בשל היותם דיירים בדיור הציבורי., הפער הזה יצר מצבים בעייתיים, בהם דיירי דיור ציבורי נאלצו להתמודד עם סירוב להקצאת דירה ראויה, קבלתשירותיםבתנאיםמפלים,ואףניסיונותפינוי שנעשובניגודלעקרונות של סבירותוהגינות, כפישנקבעו בפסיקה. הצעת חוק זו נועדה להבטיח כי הזכאות לדיור ציבורי תישמר כחלק מהזכות החוקתית לכבוד האדם, תוך עיגון מפורש של איסור אפליה בהקצאת דיור ציבורי, בתנאי מגורים וביחס החוזי והמנהלי כלפי דיירים. החוקיחולהןעלגופיםציבורייםוהןעלגופיםפרטייםהפועליםמכוחמימוןציבוריאומטעמו,ויאפשר סעד משפטי אפקטיבי לנפגעים. מסמךזהנכתב ע"י: דודוינטר,ליאור אברהמס, שירה סונדרס ורוי קצפ. בליווי: חברת צוות המחקר – ירדן ועקנין. נערך ע"י:ראש הצוות – תמר אפק. נבדק ע"י: ראש הסניף – שירה איברט פומפן. אושרלפרסום ע"י: מנכ"ל עומק – גל תיק. אנו מודיםללי אור אביב על הליווי האקדמיליוזמה, על הקריאה המוקפדתוהערותיההמועילות, אשרתרמו תרומה משמעותיתלכתיבת מסמך זה. 39