חומר רקע

החלתכללי אתיקהעל העוסקיםבתיווך ב מקרקעין דו"חהערכת השפעותרגולציה– ינואר2024 צוותגיבוש המדיניות: עו"דעמירהרן, רשם המתווכיםבמקרקעיןוראשהאגף לאסדרתמקצועות, משרדהמשפטים. עו דאילןמאיר," הלשכה ה משפטית ,משרדהמשפטים. עו"דנויחסון, הלשכה ה משפטית, משרדהמשפטים. נטערוזנטל,הלשכה ה משפטית משרדהמשפטים., עו"ד לוטןלסקי,מנהלתתחוםמדיניותורגולציה,חטיבתתכנוןמדיניותואסטרטגיה– כותבת הדו"ח. דניאללהמן, מרכז בכיר בתחוםמדיניותורגולציה, חטיבתתכנוןמדיניותואסטרטגיה לשעבר)(– כותבהדו"ח. עו"דשירבן עמירויטמן,תחוםמדיניותורגולציה,חטיבתתכנוןמדיניותואסטרטגיה– כותבת הדו"ח. חן בוסקילה,תחוםמדיניותורגולציה,חטיבתתכנוןמדיניותואסטרטגיה– כותבתהדו"ח. תוכןעניינים: מבוא............................................................................................... ..................... 3 א. המצב הנוהג והרקעלתהליך................................................................................ 5 ב. ממצאיהתהליך........................................ . .................................. .................... 9 1. שיתוףציבור – תמצית ממצאיהסקרים........ .. ............ . .......... ...................... 9 2. שיתוףציבור – קולקורא ושולחנותעגולים.................................................. 9 3. תמציתממצאיהסקירההמשווה........... ...... . .......................................... ... 13 ג. הגדרתהבעיה................................................................................................. 15 ד. חלופות............ .............................................................................. .............. .. 18 ה. הגדרת יעדים וקריטריונים...............................................................................24 ו. סיכום. ................................................................................................ .......... . 25 ז. נספחים..........................................................................................................26 2 מבוא בהתאם לחוק עקרונותהאסדרה,ה תשפ"ב- 2021 , 1 ולהחלטות הממשלהמס' 2118 ומס'4398 אשר עוסקותברגולציהחכמה,מוגשבזאתדו"חהמציגאתהתהליךשנערך לבחינהמחודשתשלאתגרי אסדרת שוק התיווך ב מקרקעין.התהליך נערך בהתאם למתודולוגייתהערכת השפעות רגולציה RIA) ) , על ידי תחום מדיניות רגולציה, האגף לאסדרת מקצועות והלשכה המשפטית במשרד המשפטים. תהליך זה מהווה המשך לבחינה קודמתשל אתגרישוק התיווךבישראל, שנערכה בשנת 2019 . 2 במסגרת בחינה זו, הומלץ על ביטולאסדרתמקצוע התיווך ב מקרקעין וב כללזה על ביטולחובת ההחזקה ברישיון לעיסוקבתיווך במקרקעין ועלביטולהדיןהמשמעתיהחל עלמתווכים.כצעד משלים,הומלץכיהפיקוח עלשוקזה יתקייםבמסגרתעבודתהרשות להגנתהצרכן. בשניםהאחרונותחלובשוקהנדל"ןתמורותמשמעותיות.כך,ביןהיתר,נרשמועליותחדותבמחירי הדיור,אשר משפיעותעלמשקיביתרביםבישראל. עלפיפרסומיהלשכההמרכזיתלסטטיסטיקה, בשנים 2020 - 2022 חלה עלייה בשיעור של 19.8% במחירי הדירות.3שווייןשל עסקאותהנדל"ן והסיכוןהכרוךבהןג דלו וכתוצאהמכך,שירותיהםשלבעלימקצועותבתחוםהנדל"ןבכללובתיווך מקרקעין בפרט נעשו בעלי השפעה כלכלית רחבה יותר. על רקע האמור, הוחלט שחלף קבלת המלצות הבחינה הקודמת משנת 2019 , נכון יהיה לערוךבחינה מחודשת של אתגרישוק התיווך בישראל. בדו"ח זה נציג את עיקרי הממצאים שעלו בתהליך, את הסוגיות והבעיות שצפו במהלכו ואת החלופות המוצעות להתמודדות עם בעיות אלו. כפי שיתואר בהרחבה בגוף הדו"ח, במסגרת התהליך נערךמחקרמשווה בין-לאומי לבחינתדרכיהאסדרהוכלליהאתיקההחלים עלהעוסקים בתיווךמקרקעיןבמדינותנבחרות.בנוסף,נערכותהליכישיתוףציבורנרחביםשכללוהפצתסקרים לקהלים ייעודיים,הפצת'קול קורא' להתייחסותהציבור ואף דיוניםבמסגרת'שולחנות עגולים' עם בעלי ענייןמגוונים מתחוםהנדל"ן לליבוןהסוגי ות. לאחרהגדרת הבעיותכפי שעלובמסגרת תהליכישיתוףהציבור,הוצעוחלופות,נבחרהחלופהמומלצתוהוגדרתוכןהחלופהכבסיסלקביעת כללים אפקטיבי םי ויעיל ים. השפעות החלופה נבחנו לפי אומדן כלכלי, בהתאם לשיקולי עלות תועלת. לאחר מכן, הוגד ר ו יעדים לבחינה עתידיתשל החלו פה הנבחרת, בכדי לוודאשהיא אכן משיגהאתמטרותיה. בפרק א יוצג המצב הנוהג בישראל כיום והרקע לתהליך שנערך. בפרק ב, נרחיב בדבר ממצאי התהליך מהם ניתן ללמוד על הפער ה מובנה בין לקוחותהנמנים עם צד ההיצע - בעלי נכסים, ללקוחותהנמנים עםצד הביקוש- שוכרי ורוכשי נכסיםבקבלתשירותי ליבהבתיווךב מקרקעין, ובכללזההפגשהבתמורהביןשניצדדים לשםהתקשרותםבעסקהבזכותבמקרקעיןתוברלפרסום 1 מטרתהחוק,לקדםאסדרהמיטביתשנועדהלהגשיםזכותיסודאואינטרסציבורמוגןולהבטיחאתמילויתפקידי המאסדריםעלפידין,תוךהבטחתאיכותהשלאסדרהחדשה,טיובהאסדרההקיימתוהפחתתנטלאסדרהעודף. 2 דו"חRIA בנושאהפחתתהנטלהרגולטוריאצלרשםהמתווכים,יוני2019,מצורףלדוחזהכנספחא. 3 מדד מחירידירות–הופקע"י הלשכההמרכזיתלסטטיסטיקה,אוקטובר 2022 . 3 ושיווקסכנה, קבלתמידעמהותיהנוגע לנכס ומסירתו ללקוח וקיוםהחובותהמוטלות עלמתווך הפועל בבלעדיות (לה לן: "שירו תי ליבה)" וכן מתן שירותי התיווך בהגינות, בנאמנות ובדרך מקובלת. 4 בפרק ג נפרטאתהסוגיותונגדיראתהבעיותכפישזוהו במסגרתתהליךשיתוףהציבור, שנובעותמפעריהכוחותשתוארולעיל. כפי שיפורט בהרחבה בפרק ד, עלמנתלהתמודדעם סוגיות אלה ,מוצע להחילכלליאתיקהלענייןהתנהגותםוחובותיהםהמקצועיותשלמתווכיםבמקרקעין. בעזרתכלליםאלותעלהרמתהמקצוע יות ,ייקבעושירותיבסיסשיינתנובמסגרתתיווךמקרקעין וכן יעוגנוזכויותיהםשל הצדדים לעסקהבה מעורבמתווךמקרקעין. בפרק ה יוצגוהקריטריונים המוצעים לבחינתיעילותםשלכלליהאתיקהבראיהבעיותשעלובמסגר ת תהליךשיתוףהציבור. 4 סעיף9 לחוקהמתווכים. 4 פרק א :המצבהנוהגורקע לתהליך א. חוק המתווכיםבמקרקעין-רקע במהלך המחצית השנייהשל המאה ה- 20 התפתחה בעולם מגמה בנוגע לפיקוח ואסדר ת העיסוק בתיווך ב מקרקעין להלן:( " תיווך)". עםחקיקתחוקהמתווכיםבמקרקעין,התשנ"ו- 1996 להלן:( "חוק המתווכים") הצטרפה ישראל למדינותאשר ביקשו להסדיר את העיסוק בתחום. הצורך בהגנה ייחודיתעלהצרכן בתיווךבעסקתמקרקעיןנובעמהמאפייניםהייחודיים שלעסק הזו עבור האדםהפרטי: לעיתיםקרובותמדוברבעסקההגדולה והמורכבתביותרשעורךאדםבמהלךחייו. כמוכן, לרוב,אדם פרטי נקשרבעסקתמקרקעין פעמיםבודדותבלבד,כךשהוא לאצובר ניסיון כשחקןחוזר. לבסוף, העלויות המשמעותיותשלעסקתמקרקעיןעשויותללוותאתהרוכשיםשנים ארוכות. לנגד עיניהמחוקק עמדהצורך ביצירת נורמותשיגנו עלציבורהצרכנים , כש ברקע העלייהמברית המועצותבשנותה- 90 ,אשר היוותהזרז מרכזיל קידוםחוקהמתווכים. 5 אוכלוסייתהעוליםסבלה מפערישפהוכן מ פעריידעו היכרותעםהשוקהמקומי,ונשמעובציבורטענותכנגדמתווכים שניצלו זאת לרעה. חוק המתווכיםמסדיראת פעילותםשל ה מתווכי םב מקרקעין להלן:( מתווכים""). סעיף 1 לחוק מגדיר"תיווךבמקרקעין" כ- "הפגשהבתמורהביןשניצדדי םאויותר, לשםהתקשרותםבע יסקה בזכותבמקרקעין" . כלומר,בחוקזה, המתקשרלעולמות דיניהגנתהצרכן,נעשהניסיוןלצמצםאת פערי הכוחות והמידע בין הספקים לבין הפרט.6 בהתאם לכך, נקבעו בחוק סדרה של הוראות צרכניותלהסדרתהתחום,ובהןחובותגילויוהגינותהחלותעל המתווך, לצדקביעתתנאיםלעיסוק במקצוע.החוקקובעאיסורשלצידוענישהפלילית,לעסוקאולהעסיקאדםבתיווךבמקרקעיןללא רישיון, ובשנת2012 אף נוסףלחוק פרקשלדיןמשמעתי,בונדוןבהמשך. האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים להלן:( " האגף)" במסגרתו פועל רשם המתווכים במקרקעין, אחראי על אסדרת מקצוע התיווך במקרקעין, לצד אחריותו על אסדרת מקצועות נוספים:ראייתחשבון,שמאותמקרקעין,נוטריון,חוקרפרטיושירותישמירה.בתפקידוכמאסדר, מנהלומפעילהאגףמערכיבחינה,רישוםופיקוחשלהמקצועותהמוסדרים.בכ ללזה, אחראיהאגף עלרישוי המתווכים, קיום בחינותהרישוי והענקתהרישיונות למבקשיםהעומדיםבתנאיהחוק, ופיקוחעל ה מתווכים הפעילים.רשםהמתווכיםבמקרקעין להלן:("הרשם"), מתמנהלתפקידולפי הוראות סעיף 3 לחוק המתווכיםבידי שר המשפטים, שהוא השר האחראי לביצועהחוק ( מכוח סעיף 1 לחוק). סמכותזו הועברה לידיהשר הנוסףבמשרד המשפטים בהתאם להחלטת ממשלה מס' 579 , מיום 28.05.2023 . 7 לפי סעיף 3 (א) לחוק, תפקיד הרשם הוא לתת רישיונות תיווך במקרקעיןלמישעמדבתנאיםהנדרשים ולנהלפנקסשלבעלירישיונות תיווך.רישיוןבתוקף, הוא תנאי יסודי והכרחיכדישאדם יוכל לעסוקבתיווךבמקרקעיןבישראל,כפישעולהמסעי פים 2ו- 13 לחוק.8 5 ד ראריקאריאל," עו ד," דיניתיווךמקרקעין עמ',45 רביבשלועורך,,2018 6 אריאל, לעילה"ש5 ,בעמ' 119 . . 7 החלטתממשלהמס'579 מיום.2023 28.5 8 אריאל, לעילה"ש5 ,בעמ' 229 . 5 ב. רישיון תיווךמקרקעין דרישתהרישוי מהווהאמצעיהפיקוחהעיקרי עלהעוסקיםבתיווך כיום. התנאים לקבלתרישיון תיווך הוסדרובסעיף 5 א)לחוקהמתווכים:(על המועמד להיותאזרח אותושב שלמדינתישראל, אשר מלאו לו18 שנים, שאינופושטרגל ושלאהורשעבעבירהשמפאתמהותה,חומרתה ונסיבותיה איןהואראוילשמשמתווךבמקרקעין. כתנאי לקבלת רישיון, על המועמד או המועמדת לעמודבהצלחה ב' בחינה לקראת קבלת רישיון תיווךבמקרקעין'. מטרתהבחינה היא לקבוערף וסטנדרטיםמקצועייםכפישמקובלבמקצועות רבים. נושאיהבחינה נקבעו באופןמפור טבתקנותהמתווכיםבמקרקעין(נושאיבחינה) ,התשנ"ז- 1997, ובהם רשימת חיקוקים הכוללת 26 חוקים, תקנות וצווים, עקרונות ומושגי יסוד ועיקרי הפסיקה בנושא תיווךבמקרקעין, דיני חוזים ו דיני מקרקעין.9הבחינה מתקיימת ארבע פעמים בשנה, ועל פי נתוני האגף על אודות אחוזיהמעבר בבחינתהרישוי ניתן ללמוד עלמספרהניגשים ואחוזי העוברים בהצלחה את הבחינה בשנים האחרונות. כך, לדוגמה: למועד בחינת יולי 2023 ניגשו1,290 נבחנים ו- 80% עברואתהבחינה, למועדבחינת אוקטובר 2022 ניגשו 1,831 נבחנים ו- 63.79% מתוכם עברו אתהבחינה. ל מועד אוקטובר 2021 ניגשו 1,471 נבחנים ו- 77.77% עברואת הבחינה. למועד ינואר 2020 ניגשו 199 ,1 נבחנים ו- 67.14% עברו את הבחינה. 10 לפי נתונירשם המתווכים ,נכוןלינואר2024 יש26,265 מתווכיםמורשים.11 ג. דיןמשמעתי בעוד שהדיןה פליל יחל עלכלאזרחיהמדינה,חובתאתיקהמקצועיתהיארףהתנהגותגבוה יותר המצופהמבעלמקצועאומבעלתפקיד,עלפידין.מטרתוהמרכזיתשלהדיןהמשמעתיהיאלשמור עלתפקודםהתקיןשלהעוסקיםבמקצועמסוים,ולהגןעלהציבורמפניההשלכותשלשימושלרעה במקצוע.הדיןהמשמעתיאינובאבמקוםהדיןהפלילי,אלאמתווסףאליוומשמשנדבך נוסף. הדין המשמעתינדוןבכלתחוםמקצועיעל פיכלליוו בערכאותיו.12 סעיף14 כטלחוקהמתווכים,אשרתוקןבשנת2012 , קובעכי שרהמשפטים,בהתייעצותעםהרשם והוועדההמייעצתובאישורועדתהפניםוהגנתהסביבה,רשאילקבועכלליאתיקהמקצועיתלעניין התנהגותם וחובותיהםהמקצועיותשלמתווכיםבמקרקעין. סעיף14 א מפרט אתכללהמעשיםהמהוויםעבירתמשמעת,וביניהם,בהתאםלסעיף14 א(3 ),הפרה שלכללמהכלליםשקבעשר המשפטיםבהתאם לסעיף14 כטכאמור.עםזאת,כלליםכאמורטרם נקבעועלידישרהמשפטים. עוד נקבעבמסגרתסעיף 14 א,כי התנהגותבדרך שאינההולמת עיסוקכמתווךבמקרקעיןמהווה עבירתמשמעת.דוגמאות לכךה ן מקריםכמואיומים, פרסוםהשמצות נגד לקוחאוהשמצת נכס 9 אריאל, לעילה"ש5 ,בעמ' 242 . 10 ראופרסוםבאתרהאגףלאסדרתמקצועות-אחוזיהמעברבבחינתהרישוי שלרשםהמתווכים https://www.gov.il/he/departments/general/examsmpassing 11 מספרהמתווכיםהפעיליםמשתנהבמהלךהשנהכתלותבמספרמשלמיהאגרהוהמוסמכיםהחדשיםלמקצוע. המספרמגיעלשיאולקראתחודשמרץ,ובתחילתאפרילנצפיתבכלשנהירידהבמספרעםפקיעתתוקפםשל הרישיונותהשנתייםשלאחודשו. 12 אריאל, לעילה"ש5 ,בעמ' 684 . 6 מסוים, פרסום מודעות פוגעניות וכן התנהגות בו טה ופוגענית כלפי עמיתים למקצוע13 (סעיף 14 א(1). כמו כן, סעיף 14 א(2 )קובעכי הפרות של סעיפים 8 , 10 , 11 ו- 12 לחוק יהוו עבירת משמעת, לפי הפירוטהבא: סעיף 8 (א) לחוק המתווכיםמטילחובה עלמתווך לפעולבנאמנות,בהגינות ובדרך מקובלת ולמסור כל מידע מהותי בנוגע לנכס; סעיף 8 ב)( קובע כי חובתו של המתווך לפעול במיומנות,בסבירות ולנקוטאמצעים ראוייםבנסיבות העניין לקבלת מידעמהותי הנוגע לנ כס; סעיף10 לחוקמטילחובהעלהמתווךלגלותכלענייןאישישלובמקרקעיןאובעסקה ללקוח; סעיף 11 לחוק מטיל איסור על גילוי ידיעה שהובאה ליד יעתהמתווך בידי הלקוח , ללא הסכמתו לכך וסעיף 12 לחוקאוסר על המתווך לערוךמסמכיםבעלי אופימשפטיאו לייצג לקוח במשא ומתן משפטי.יצויןכי לפניתיקוןמס'7 לחוק,שנערךבשנת 2012 , איעמידהבהוראהמהוראותסעיפים 12-10 לחוק היוותה עבירה פלילית מכוחסעיף 15 לחוק.כיום,הפרתהוראות אלה מהווה עבירה אתית. 14 עוד נקבעכימישהשיג אתרישיונובמצג שווא,מישהורשעבפסקדיןסופיבישראלאומחוצה לה בעבירה שמפאת מהותה הוא אינו ראוי לעסוק בתיווך מקרקעין ומי שגילה חוסר אחריות או רשלנותחמורהבמהלך עיסוקובתיווךמקרקעין,יעמודלדיןמשמעתי(סעיפים14 א(4)-(6 .)) בחודש אוגוסט2014 החלה לפעולהיחידה לדיןמשמעתיבלשכה המשפטיתשל משרדהמשפטים. היחידה לדיןמשמעתיממונהעלאכיפתהמשמעת ב שישה מקצועות:רואיחשבון,שמאימקרקעין, נוטריונים,חוקריםפרטיים,מתווכימקרקעיןוטועניםשרעיים.בתחוםהמתווכיםהיחידהמטפלת בתלונות שמתקבלות מן הציבור באמצעות רשם המתווכים. היחידה אחראית על ניהול ההליך המשמעתיכולו,החלבקליטתהתלונה,עריכתהברוריםהעובדתייםוהמשמעתייםהנדרשים,קבלת החלטה מנומקת להמשך הטיפול בתיק וכן על ניהול ההליך המשמעתי בפני ועדת המשמעת.15 בספטמבר 2014 נכנסו לתוקף תקנות המתווכים במקרקעין(סדרי הדין) התשע"ד- 2014 להלן:( "התקנות)" ,שנועדו להשליםאת נושא המשמעתשבחוק, ומסדירותאתהליכי ניהולהדיוןבפני ועדת המשמעת. סעיפים 14 יא – 14יח לתקנות עוסקים בהליך בפני ועדת המשמעת. 16 לוועדת המשמעת הסמכויות להטיל על מתווך שהוחלט להעמידו לדין משמעתי את העונשים הבאים: התראה, נזיפה,קנסכספי,התלייתרישיון,ואףביטולהרישיון. בשנת 2021 הגיעו לרשם המתווכיםכ- 70 תלונות, מתוכןהועברולט י פולהיחידה ל ד יןמשמעתיכ- 41 תלונות.בשנת2022 הגיעו לרשם המתווכים כ- 40 תלונות.מתוכן,הועברולטיפולהיחידה לדין משמעתי כ- 27 תלונות. ניתן לחלק את התלונות לסוגיות אתיות וסוגיות בנושאים חוזיים או כספיים: 13 אריאל, לעילה" ש5 ,בעמ' 684 . 14 אריאל, לעילה"ש5 ,בעמ' 685 . 15 אריאל, לעילה"ש5 ,בעמ' 682 - 681 . 16 התקנותקובעותאילופרטיםתכלולהקובלנהואלואישומיםאפשרלצרףבאותהקובלנהוכןצירוףכמהנקבלים. בתקנותנקבעוכלליםאשרלהזמנתבעליהדיןוהעדים,סמכויותיושבראשועדתהמשמעת בניהולהדיון,ניהול הפרוטוקולוכןהליךברורהאשמההכוללסדרהצגתראיות,סדרחקירתעדיםוסיכומים.התקנותמסדירותאת מועדהכרעתהדיןוסמכותועדתהמשמעתבקשרלעב ירותמשמעתשנתגלומהראיות. 7 תלונות הנוגעותלסוגיותאתיות: גבייתשכרטרחהעבור נכסשבבעלותהמתווך; מסירתמידעשגוי של מתווכים על נכס; תשלום "דמי רצינות" שהמתווכים מבקשים לפני חתימ ת עסקה ופרסום דירותשלא נמצאותבמאגר המפרסם; תיווך ללארישיוןתיווך – בענייןזה יובהר כי תיווך ללא רישיון מ הווה עבירה פליליתשאכיפתהמתבצעתעלידיהרשות להגנתהצרכן וסחרהוגןבהליךשל חקירה ותביעהפלילית. ת לונותבנושאיםחוזיים או כספיים:ביטולהסכם בלעדיות; הפסקתהתקשרותעם מתווך ; שינוי הזכאות לתשלום לאחר העברת בלעדיות למתווךאחר ו שאלות ביחס לחתימת על הסכם תיווך מחייב – למשלכאשררק אחד מבניהזוגחתם,אושכלל לא נערךהסכם. לאור התפתחויות בשוק הנדל"ן שתוארו בדברי המבוא, וכן לאור התלונות שהוגשו לרשם המתווכים כמפורט לעיל, גבר הצורך בבחינה מחודשת של אתגרישוק תיווךהמקרקעיןבישראל ובגיבושמעניםלאתגריםאלו.בחינהזו נערכהכאמורבמתודולוגייתRIA ,וממצאיה ומסקנותיה יוצגובהרחבה בפרקיםהבאים. 8 פרק ב: ממצאיהתהליך לצורך בחינתהאתגריםהמאפייניםאתשוק התיווךבמקרקעיןוהמעניםהאפשרייםעבורם, נעשה שימושבכליםהנהוגיםלגיבושמדיניותחכמהובהםשיתוףציבורלרבותהפצתסקרים,הפצת' קול קורא' לקבלתתגובות עומק ועריכת'שולחנות עגולים' עם בעלי ענייןבסוגיה,מחקרמשווה בי ן- לאומיובחינתההשפעההמשקיתשלחלופותהאסדרההשונותכפישיפורטולהלן.השימושבכלים השונים כאמור נועד לצורך חקר המצב הנוכחי,הבנת הבעיה, גיבושחלופות ובחינת השפעותיהן האפשריות. בחלקזה נציגאת עיקריהממצאיםשהתגלובאמצעות תהליכישיתוףהציבור והמחקרהמשווה. 1. תמציתממצאי הסקרים בראשית התהליך, הופצו סקרים נרחבים במטרה לקבל מידע מן הציבור על אודותהסוגיות והבעיותהמרכזיותבשוק תיווךהמקרקעין. לסקריםהשיבוכ- 1,500 משיבים ומשיבות,שכ- 80% מהםציינוכי נעזרובשירותיתיווךבעסקאותמכר.מספרהמשיביםהגבוה עשויללמדעל הענייןהציבוריהרבבסוגיה. ממצאיהסקרים,המובאיםבנספחב לדו"חזה,מלמדיםעלקיומן של מספר תופעותמשמעותיותבשוקתיווךהמקרקעין:ראשית,קיימים פעריםמשמעותיים ביןמידתשביעותהרצוןשל לקוחותשירותיתיווךמקרקעין בעסקאותמכר לביןמידתשביעות הרצון של לקוחות בעסקאות שכירות. כך למשל, לקוחות בעסקאותמכר דיווחו באחוזים גבוהים יותרעלקבלתמידערלוונטימהמתווךביחס ל נכס לעומתלקוחותבעסקאותשכירות., שנית,קיימים פעריםבקבלתשירותיליבהבתיווךמקרקעיןביןלקוחותהנמניםעםצדההיצע -בעליהנכסים,ללקוחותהנמניםעםצדהביקוש. 17בנוסף,משיבים רבים (למעלהמ- 30% ) טענו כיהמתווכיםלא פעלובהגינותואףסיפקומידעשגויביחס לנכס. ככלל, תוצאותהסקרים מעידות עלחוסר שביעותרצון משירותיהתיווךבמידה משתנה בין הקהליםהשונים. לצורך העמקהבמשמעות תוצאותאלה,המשכנו לשיח מתקדם עם הציבור בעזרת'קולקורא'לתגובותומפגשי'שולחנותעגולים' שנערכובסוגיהכאמור. 2. תהליךהעמקתהשיחעם הציבורובעליהעניין בסוגיה:'קולקורא' ו'שולחנות עגולים' בהמשך לניתוחממצאיהסקרים,פורסםכאמור'קולקורא'בוהתבקשה ציבורלהעל ותסוגיות אליהן יש לה י דרש ב בחינת אתגרי שוק תיווך המקרקעין והמענים עבורם . ל'קול הקורא' התקבלוכ- 70 תגובותאיכותיותמצדמומחים ובעלי מקצועותבתחוםהנדל"ן, גורמיאקדמיה, ארגונימגזרשלישי וצרכניתיווךמקרקעין.לאח רניתוחמעמיקשל התגובות שהתקבלו ל' קול הקורא' ,נערכו דיונים במסגרת'שולחנותעגולים'במטרה ללבן את הסוגיותהמרכזיות שהועלו, עם נציגי שלושה קהלים ייעודיים:צרכניתיווך וארגונימגזר שלישי,בעלימקצוע ותב תחום הנדל"ן וכן מתווכים וארגונים המייצגים מתווכים. להלן פירוט הסוגיות שנידונובמסגרת שיתוףהציבור באפיקיםהשונים: 17 ישלצייןכישתיתובנותאלומובילותלמסקנהכי אוכלוסיית השוכרים מתאפיינתבמידתשביעותהרצוןהנמוכה ביותרמשירותיהתיווך. 9 א. היחסבין נטלהתשלום להנאהמןהשירות במספרתגובות עלתה טענה כיבמקריםרבים, למרותשבעלהנכסהזמין את שירותיהתיווך, נטלהתשלום הושת רק על מי ששכרו או קנואת ה נכס .מדובר בתופעהבעייתיתביותרשכן בעוד ש בעל הנכס התקשר עם המתווך ו נהנה משירותי ו פרסום הנכס,( הצגתו למתעניינים, ייצוגומולהמתענייניםבנכס וכדומה), המתענייניםבנכסנושאיםבנטל דמי התיווך מבלישהם מקבליםשירותי ם מלבד הכנסתם לנכס לצורך התרשמות.במסגרת 'השולחן העגול' נטעןכי תופעהזונפוצהבמיוחדבשוקהתיווךלשכירות,וביתרשאתבאזוריהביקוש,מאחר ש באזורים אלורובהדירותמשווקותבאופןבלעדי עלידימתווכים. עוד נטען,כי פערי הכוחות בין בעלי הנכסים למתענייניםבנכס הם הגורמים למצב זה, בו נאלציםהמתעניינים להתקשרבכתב עם המתווך ולהתחייבבתשלום ככל שישכרו אתהנכס. יצויןכי בשנת 2017 תוקן חוקהשכירות והשאילה ,תשל"א- 1971,בהמשך לעבודתצוותבין- משרדי שהתבקש לבחון את השינוייםהנדרשים להסדרת שוק השכירות למגורים וקבעבין מסקנותיוכיישלקבועהסדריםהוגניםיותרכלפיהשוכריםמאחרשמדוברבשוקשבוהביקוש 18 עולהעלההיצע. במסגרתהתיקוןלחוקנקבע, ביןהיתר,כישוכר לאישאבתשלוםדמיתיווך למתווך,אםהמתווךפעלמטעםהמש כיר.מתגובותהציבורעלה כיהתיקוןלא שיפראתמצבם בכלהקשור לסוגייתהתיווך,מאחרשגםלאחריו מתווךזכאילקבלאתשכרוישירותמןהשוכר אםהם התקשרובהסכם בכתב, מצב שתוארכנפוץגם לאחרהתיקון.19בעיהזו, כרוכהבשתי סוגיות נוספות:אילושירותיםמקבלים המתענייניםבנכסבמסגרת תיווךמקרקעין,ועדכמה המתענייניםבנכסםה 'לקוחות שבויים'של שירותיהתיווך. מתברר אפוא כי מדוברבסוג יית ליבהה קשורה גם לסוגיותנוספותשי פורטולהלן. ב. ייצוגשניהצדדים לעסקהעל ידיהמתווך במסגרת 'השולחנות העגולים' נדונוהאתגרים במקרים בהם מתווך מייצג את שני הצדדים לעסקה.נטעןכיבמצבזה, המתווךעלול להימצא בניגודעניינים מובנה ביןהאינטרסיםשלשני הצדדים, במיוחדשכ דמיהתיווך נגזרים מגובה העסקה,כנהוגבשוק.מנגד, יש שטענושבתור אנשי מקצוע, על המתווך להיות הגורם היעיל ול היות מסוגל לייצג את האינטרסיםשל שני הצדדים, למרותהמתח המובנהבמצבזה. יתרה מכך, נטעןכי ייצוגשניצדדים עשוי במקרים רבים להיותהאופציההיעילהביותרלקידוםהעסקה עבורשניהצדדים. יש לציין, כימצב זה של ייצוג כפול הוא שכיח ביותר לאור המציאותהמתוארת בפסקההקודמת, בה מתעניינים בנכסהופכים ללקוחותשירותיתיווך עםחופשבחירה מצומצם. במצב זה ניגודהאינטרסים מועצםמאחר ש לרוב ,מט בעהדברים, הזיקה הראשוניתואףהעיקריתשלהמתווך היא לבעלי הנכס. 18 דבריההסברלהצעתחוקהשכירותוהשאילה תיקון)(, התשע "ו- 2016 , הצעותחוקהממשלה– 1073 , 1406 . 19 ע"א(תלאביב- יפו) 19 - 08 - 55235 שנירבןעובדיה נ'מטרופוליסייזוםהשקעותונכסים(המאהה- 23)בע"מ, במסגרתונקבעכי איןמניעהלמתווךלקבלדמיתיווךמשוכר,אםאיןמדוברבתשלוםשהשוכרמשלם"במקום" המשכיר.החוקאוסרעלתשלוםבמישריןעלידישוכרשל"דמיתיווךלמתווךאםהמתווךפעלמטעםהמשכיר." מתווךיכוללסכםעםמוכרהנכסאומשכיר הנכסכיהואלאיקבלשכרממנוורקהקונהאוהשוכרישלםדמיתיווך. 10 ג. שירותיבסיסוסטנדרטהמידעהנמסרביחס לנכס במסגרת שיתוףהציבורחזרה הטענהכי קיימתשונותרבהביןמתווכיםביחס לשירותיםשהם מספקיםללקוחות. כךלמשל,ישמתווכיםהגוביםדמיתיווךנוספיםבעתחידושחוזהשכירות לפרק זמן נוסף ללא מתן שירות נוסף. תופעה נוספת הקשורה במתן שירותים היא התניית שירותתיווךבקבלתשירותנוסף.ישמקריםבהם מחייב מתווךאת לקוח ו המעונייןלהתקדם בעסקה, לקבל שירותים נוספים כגון שירותי עו"ד המוכר למתווך ולשלם עליהם כתנאי להשתכללותהעסקה. הטענה בדבר היעדר אחידותבשירות המתווכים נטענהאף ביחס למסירתמידע רלוונטיעל אודותהנכס ואףבה תייחס לאותופריט מידע למשל,( ביחס לדרך מדידתשטח ה נכס).בהעדר אסדרה של הנושא,בוחרים המתווכים איזה מידע למסור ללקוחותבהתאם לשיקולדעתם, התנהלותה מקשה על הלקוחות לקבל תמונת מצב כוללתביחס לנכס או להשוותבין נכסים. בתגובות ל'קולהקורא' נטען כי מצב זה גורם לתחוש השל חוסר שקיפות ו חוסרהגינות מצד המתווכים. לצד זאת,בדיוניםשנערכוב סוגיה נטעןכי לעיתיםמקורותמידערשמייםעלולים להציג נתונים סותרים ביחס לנכס וכי לא בכל מקרה ניתן להשיג מידע ביחס לכלל הקריטריוניםאותםהמתענייניםבנכסמבקשים לדעת.ב'שולחןהעגול' דנובשאלה כיצד נכון להתמודד עם מסירתמידעכוזב (השתת קנס,הטלתאחריותמשפטית,דיןמשמעתיאודרך אחרת). ד. פרסום כוזב של נכס טענה נוספת שחזרה על עצמה במסגרת שיתוף הציבור היא ש מתווכים מפרסמים נכסים בהתנהלות שאינה נאותה. לעיתים,כך נטען, מפורסמים נכסים שאינ ם עומדים למכירה או להשכרה, על מנת למשוך מתעניינים פוטנציאליים לנכסיםאחריםשבאחריותהמתווך. שנית, נטעןכי נפוצה התופעה לפיה ופמרס מות מודעות מבלי לציין את מעורבותהמתווךבעסקה. בנוסף,נטען כילעיתיםמפורסמים נכסיםע ליד ימתווכיםמבלישנתבקשולכך, גםכאשרבעלי הנכס לא מעונייניםבשירותי ה תיווך. בשוק תחרותי כמו שוק התיווך, נאלצים המתווכים להיעזרבפרקטיקותאלה על מנת להתמודד מולהמתחריםשלהם, כך שפרקטיקותבעיי תיות הופכותלנפוצותומדרדרותאתרמתהמקצוע מרוץלתחתית"("20 ). תופעה נוספתעליהדווח במסגרתהתגובות לקולהקורא וב שולחןהעגול הינהתיווךסלקטיבי גזעני. על פי הנטען, ישנם מתווכים שלא מוכנים להראות את הנכס או להתקדם לשלבים משמעותיים בעסקה אם המתעניינים משתייכים לקבוצות מסוימות. מדובר הבפליה של המתענייניםמסיבותשאינן ענייניות שמקורה יכול להיות העדפותיוהאישיות של המתווך, העדפותאודעותשהמתווךסבורשבעלהנכסמחזיקבהןאולפיהוראהמפורשתשלבעלהנכס. 20 פרקטיק ת פרסום שגוי לצורך משיכת לקוחות פוטנציאלים מובילה לתוצאותחמורות שכן נוצר מצב של "מרוץ לתחתית" – לא רק שמתווכים שאינםהגונים מצליחים להשיג כך לקוחותחדשים, אלא שפרקטיקה זו מעודדת מתווכיםהגונים לפעול בצורה דומה כדי לעמוד בתחרות. מעבר להונאתהשוכרים, נוצרת פגיעהגם במתווכים,שכן נוצריתרוןתחרותילהתנהגותשאינהראויה. 11 מבחינה מעשית, ניתן לאפייןאת הה פליה כסמויהכיווןשלרובמדוברבפרקטיקותשלסירוב אוהתחמקות, כאשר בניאוכלוסיותייחודיותמבקשים לרכושאולשכורדירות.ברובהמקרים בהם טיפלוארגוניםשהשתתפוב'שולחןהעגול',יישוםהה פליה נעשה על ידימתווכים. ברקע הדברים יש לצייןכי הדיןבישראל אינואוסר על בעלים פרטייםשל נכס לנהוגבחוסר שוויוןבנכסיהםו זאתבשונה מהחובותהמוטלותעל גור מיםציבורי ים.במצבזה עלולהמתווך להיותבניגודעניינים בין בקשתהמתענייןבנכסלרצונוהמפלהשל בעלהנכס, ונטעןשישלקדם פתרוןלמצב זה. ה. השגתגבולהמקצוע במסגרת שיתוף הציבור התקבלו תגובות מבעלי מקצועות אחרים בעולם הנדל"ן (עורכידין ושמאי מקרקעין), על פיהן ישנה תופעהשל הענקתשירותי שמאות ואף שירותיםמשפטיים בסיסייםעלידימתווכיםמבלישהםמחזיקיםברישיוןמתאים. כך למשל, דווחעל מקריםשל ביצועהערכת שווי לנכס,כתיבתיז כרוןדברים ועוד על ידימתווכים. תופעהזו מנוגדת לחוק המתווכים ומעמידהאתהלקוחותבסיכוניםכלכלייםומשפטיים. ו. דמירצינות"" במסגרתשיתוף הציבור נטעןכיגביית מקדמה או 'דמי רצינות' לצורך הצגת נכס פוטנציאלי בלבד היא פרקטיקה נפוצה,ובפרטבאזורי ה ביקוש.דרישתהמתווך לקבלתתמורה מה צדדים הפוטנציאלייםלעסקהמבלי שהשתכללהעסקהמהווהפתחלניצולמצדהמתווךשעשוילגבות שכר אף מבלישיתןשירותהולם. ז. שימושבמידעאישישלאבהסכמ ה במסגרת שיתוףהציבורדווח עלתופעהשלשימושבמידעאישי הנמסרבמהלךביקורבנכסאו במהלך עסקה במקרקעין עלמנת להציע לאותואדם לבקר בנכסים נוספיםבשיווקהמתווך, ללאהסכמתו. ח. בלעדיות לתיווךנכס במסגרת ' השולחן העגול' נערך דיון ביחס למנגנון הנהוג במקרים בהם משווקים נכסים בבלעדיות ,בין היתר לנוכח טענותשעלו בתגובות ל'קול הקורא' . טענה אחת שעלתה ביחס להסכםבלעדיותהיא שבמקריםמסוימיםמתווכיםמחתימיםלקוחותעלהסכםבלעדיותללא הסבר מניחאת הדעת על מהותההסכם ומשמעויותיו. בהקשרזה, יש שטענוכי צריך להחיל חובות ייחודיות עלמתווכיםבבלעדיות, אשר יעודדואותם לפעול למרותהעדר התחרותיות שישבזמןהבלעדיותלמתווךביחסלנכס. כמוכן, נערךדיון בנושא שיתופיפעולהבין מתווכים, הן מבחינהמקצועית והןמבחינה חברית – קולגיאלית. יששטענו כישיתופיהפעולה עלולים להעמיד את המתווכים בניגוד ענייניםמול לקוחותיהם או מול המתווכים האחרים. מנגד, אחרים סברוכי האינטרסשל מתווכיםמוכרים וקוניםהואבשיתוף פעולה וכיהדרךהנכונה לשתף פעולה היא דרך עסקה בבלעדיות שכן בדרך זו ניתן לחשוף את הנכס ליותר קונים פוטנציאלים. כמוכן, עלתההטענהשלא ניתןלכפותעלמתווכיםלשתף פעולה. 12 בנוסף, נערך דיון בשאלה מהו משך זמן הבלעדיותהרצוי. בעוד עלוטענותמן הציבור לפיהן שישה חודשים מהווים פרק זמן ארוך מדי לתיווך נכס (בבלעדיות),מתווכיםאשר השתתפו ב'שולחןהעגול' טענו כי מדוברבפרקזמןסביר. 3. תמציתממצאי הסקירההמשווה במסגרת התהליך, נערך מחקר משווה בי ן- לאומי על ידי חברת MNS שעניינו בחינת תפקיד המתווך,אופן האסדרהשל מקצועהתיווךוכלליהאתיקההחלים עלהעוסקים בתיווךמקרקעין. סוגיותאלהנבחנו במדינותאוסטרליה,ספרד,אנגליה,צרפת,יוון,דרוםאפריקה,גרמניה,איטליה, צפון קרוליינה ו ניו יורק. ממצאי המחקר המשווה מצורפים לדוח זה כנספח ג, ועיקרי הם יובאו להלן. במסגרתהסקירה נמצא כי פרט לספרד, בכל המדינות הנזכרות העיסוקבתיווךמקרקעיןמותנה ברישיון. עוד נמצא כי קיים שוני בין המדינות בהגדרת תפקיד המתווך ובשירותים שהוא רשאי לספק ללקוחותיו.כך,לדוגמא, באיטליה ,בצפוןקרוליינה ,בספרד ובאנגליהמתווךרשאילערוךאתחוזה השכירותאוהמכר.בצרפת ובאיטליה,מצופהמןהמתווךליצוררשימתתכולהשלהפריטיםבנכס. באוסטרליה,המתווךנדרש לוודאאתאיכותהמתענייןבנכסעל ידיראיונות,מכתביהמלצה ועוד ואילו בדרום אפריקה נדרש המתווך לבדוק את דירוג האשראי של המתענייןבנכס. באיטליה, אנגליה וצפון קרוליינהמתווך רשאי לספק שירותי ניהול נכסים. באיטליה מתווך נדרש לקבל אסמכתאות מבעל הנכס, הבנק או בעל הבית הקודם לגבי מצב הנכס. בדרום אפריקה, נדרש המתווךלסייעבפתרוןתקלותבנכסלאחרחתימתחוזה שכירות. ממצאי המחקר ביחס לסוגיית הפיקוח על מתווכי המקרקעין,מלמדים על שוני בזהות המפקח ובאופןהפיקוחביןהמדינות. כך לדוגמא,באנגליההחל משנת 2014 ישנםשני גופיםממשלתיים אשר מפקחים עלמקצועהתיווך,ובכללזה מפרסמיםכלליאתיקה למתווכיםבמקרקעין. בדרום אפריקה הרשות הרגולטורית לעוסקים בנכסים (PPRA אמונה על הפיקוח על סוכני הנדל"ן.) בספרד, שכזכור לא נדרש בה רישיון לעסוקכמתווך, קיימתמכללהרשמית לסוכני נדל"ן(API ) אשרמבטיחהאתהכשרת המתווכים,מגנהעלזכויותיהםומכתיבהכלליםוהמלצותבעניינם. במסגרתהסקירה עלהכיבכלהמדינותהנזכרותקיימיםכלליאתיקההחליםעלהעוסקיםבתיווך מקרקעין. הכלליםמשתניםביןמדינהלמדינהאך ניתןלזהות מספר נושאיםעיקריים: א. פרסום- בצפוןקרוליינה,החוקמחייבאתהמתווךלקבלאתאישורושלבעלהנכסלפרסום הנכס, בכדי למנוע פרסוםכוזב. באנגליה ובאוסטרליה, נאסר לפרסם נכסים פיקטיביים להשכרה. בדרום אפריקה,מתווךחייבלהזדהותכמתווךמקרקעיןבעתפרסום,חיפושאו קבלתמידעלגביכל נכס.בצרפת,מתווךמחויבלהציגאתעמלתהתיווךבפרסומיהתיווך, לצד המחיר ללא עמלתתיווך.בגרמניהעלהמתווךלעדכןאתאתרהאינטרנטשלולפחות אחת לשבוע,בכדישתוצגתמונה עדכניתשלמצבהנכסיםהזמינים. 13 ב. ייצוגשניהצדדים לעסקה- בניו יורק,נדרשהמתווךלהציג טופסגילוינאות,לפיומצופה מהמתווךלחשוףבפניהצד שלאשכר אתשירותיופרטיםמהותייםהמשפיעים עלהגינות העסקה. באוסטריה וביוון על המתווך לציין אם הוא עובד עבור שני הצדדים לעסקה ו להודיעללקוח ותיו עלכל ענייןאישישיש לובעסקה. ג. חובת הגינות ומקצועיות- באנגליה נקבעכי על המתווך לפעולבהגינות ויושרה ולהימנע ממרמה,מניפולציותומצגשווא.באוסטריה, החוקמחייבאתהמתווך, לפניכריתתהסכם תיווךעםהלקוח, למסורללקוחהצהרה בכתב כי יפעל במקצו עיות ולפרטאתכלהעלויות הצפויות הנובעות מ קיום העסקה המבוקשת, לרבות עמלת התיווך. ביוון, בשל חובות הקשורותבהגנת הפרטיות,המתווכיםמנועיםמלחשוףאת פרטי לקוחותיהםמלבדאלו ההכרחיים לחתימתחוזה. ביווןהמתווך נדרש ליידעאת הצדדים אם יש לו ענייןאישי בנכס. ד. אי סור הפליה - בגרמניה, על המתווך לתעד בכתב עבור בעל הנכס כל ביקור בנכס וכל תקשורת עם שוכרים פוטנציאלים,כדישלא יפלהביןמועמדים עלבסיסדעתוהאישית. בדרוםאפריקהובאנגליהנאסר להפלותביןלקוחות. נצייןכי עיוןבממצאי הסקירה מעלה כי המגמה הרווחת בעולם כיום היא הגברת הרגולציה על העוסקיםבמקצועולאצמצומה. 14 פרק ג:הגדרתהבעיה לאחר קבלתהמידע הנרחב משיתופיהציבורבאמצעותסקרים,תגובות על'הקול ה קורא' לציבור ודיונים ב' שולחנות ה עגולים', ניתן היה לזהות, למפות ולהגדיר את הבעיות העומדות בבסיס התהליך. כמו כן, לצורך מיפויהסוגיות,הבנה מעמיקה של ההתמודדות עמן ובהמשך אף ביחס לחלופותהקיימות,צוותגיבושהמדיניותהתייעץעם ד" ראריקאריאל,בעל ניסיוןרבבפרקטיקה שכרוכהבעבודתםשלמתווכיםומשרדיתיווךואףכתבספרמובילבתחוםדיניהתיווך.ד"ר אריאל סייערבותבהבנת ה מצב הקיים ,מיפויהבעיותואףסייעבבחינתהחלופות,מה ידע שנמסר על ידו לא יסולאבפז. מ ניתוח מ מצאי שיתוף הציבור, וכן ממצאים נוספיםהמבוססים על הסקירה המשווה שנערכה לבירורהסוג ייה,עלהכי ישנם פעריכוחותביןבעליהנכסים,אשרשוכריםאתשירותיושלהמתווך לבין מיששכרואוקנואתה נכס(להלן-"המתעניינים") אשרפעמיםרבותנושאיםבעלותהשירות., כפישעלהב'שולחנותהעגולים' ,מאחרובמצבהמאפייןאתהשוקבישראללרובהביקושגדולבאופן משמעותימההיצע, נכסים רבים משווק יםרק על ידי מתווכים. במצבזה, "נכפה" עלהמתעניינים בנכס להתקשר עםמתווך ולקבלאת שירותיו ו בהעדר'שירותיבסיס'מקובליםבתיווךמקרקעין, אותםמתענייניםאינם מקבליםתמורההולמת לדמיהתיווךשהםשילמו. כפישפורט לעיל,הגם שבעלהנכסהואשהתקשר (ביןבתמורהוביןשלאבתמורה) עםהמתווך,המתענייןבנכסנחשבגם הוא ללקוח של המתווך21 אשר עשוי להימצא בניגוד ענייניםבין האינטרסים של הצדדים. כך לדוגמא, במסגרת פערי הכוחות, בעל הנכס הוא המחזיק במידע הנדרש לצורך קבלת החלטה איכותיתביחס לעסקתמקרקעין. כפישעלה בתהליכי שיתוף הציבור, בהעדר אסדרה ברורה של הנושא, בפועל,פעמיםרבות שיקולהדעת שלהמתווכיםאיזה מידע למסורללקוחותהמתעניינים בנכס אינומוגדר.המתעניין בנכס נאלץ לסמוך עלהמידעאשר נמסר לו על ידיהמתווךשכאמור, נשכר מלכתחילה על ידי בעל הנכס כך,. פערי המידע ופעריהכוחות מתעצמים. כמו כן, בהיעדר מנגנונימשאומתן ביןהמתווך למתענייןבנכסלקביעתגובה דמיהתיווך,למתווכיםאיןתמריצים משמעותייםלספקשירותברמהגבוהה ללקוחותהמתענייניםבנכס. בנוסף, במסגרת תהליכישיתוף הציבור עלה כי ישנןתופעותרבות של התנהלותשאינה נאותה, הוגנת ומקצועיתמצדמתווכים,אשראינהמוסדרתב דין הקיים.כך, ישנםמתווכיםהגוביםדמי תיווךנוספיםבעתחידושחוזה שכירותלפרקזמן נוסף ללאמתןשירותנוסף,אומתווכיםהגובים "דמירצינות"כדי להציגאתהנכס.תופעה נוספתהיאהתנייתהשתכללותהעסקהבקבלתשירות נוסף דוגמתשירותמשפטי על ידי עו רך-דיןשמציעהמתווך וכןהענקתשירותישמאות ושירותים משפטייםבניגוד לחוק. עוד נטעןכי ישנם מתווכיםאשר מפרסמים נכסים בלא רשות אובניגוד לבקשת בעלי הנכס, ישנם מתווכים המפרסמים מידע מטעה וישנם כאלה שאינם מצייניםאת מעורבותםכמתווכיםבעסקה. לשם הנוחות, יוצגו להלן הבעיותשעלובתהליך בחלוקה לסוגיות מרכזיות: 21 וזאתלאחרשהמתווךמחתיםאתהמתענייןבנכסעלהסכםכתוב,בהתאםלסעיף9 א)( לחוק. 15 1. חובותהמ תווךכלפילקוחותיו–זיקה למתווךוהסדרתהיחסים 1.1 . העדרהזדהות כמתווךמקרקעיןבעתמתןשירות. 1.2 .מניעתמפגשביןהצדדים לעסקה ,בניגודלאינטרסהצדדים ולצורךבקידוםהעסקה. 1.3 .שימושבמידעאישיאומידעעלהנכס לצורךאחר ללאהסכמתהלקוח אוהלקוחה. 1.4 . השפעה לאהוגנת כמשמעהבדיניהגנתהצרכן)( לשם קבלתשירותיתיווך. 1.5 .התנייתשירותבשירותבניגוד לאינטרסהלקוחות. 1.6 .העדר גילויביחסלשירותיםנוספיםהניתניםמעברלשירותיתיווךועלותםהנפרדת(למשל שירותיעריכתדיןאוייעוץמשכנתאות) ,בניגודלאינטרסהלקוחות. 1.7 .בעיות הנגזרות מהעדר תיע וד ושמירה על מסמכים, לרבות חוסר יכולת לברר ולמצות זכויותמצד הלקוח. 1.8 . עשייתרווח ללאמתןשירותובכללזה גבייתדמיתיווךנוספיםבעתחיד ושחוזה שכירות לפרקזמן נוסף. 2. מידעושירותיבסיסהנכלל יםבשירות והגינותהמתווך 2.1 העדרסטנדרטבסיסעלאודותפריטימידעחיונייםשיסייעולמתענייניםבנכס. 2.2 אימסירהאוהסתרהשל מידעמהותי. 2.3 מסירתמידעכוזב אומטעהביחס לנכס. 2.4 איהעברתמידעללקוחעל אודותכלהצעה לעסקהשהגיעה למתווך תוךשקילתשיקולים לא ענייניים. 2.5 העדרמידע ביחס לפרטיהמתווך,ובכללזה מספררישיונ ו,כךשנמנעמהצדשלאשכראת שירותיולהגישתלונהבעניינו. 2.6 תיווךנכסשנמצאבבעלותהמתווך תוךניגודעניינים. 3. ייצוגשניהצדדים לעסקה 3.1 העדרהסכמה מדעתלמצבזה. 3.2 העדרגילוילצדאחד ביחס לבקשותהצד השני. 3.3 העדרגילוינאותביחס להבדליםבחיובדמיהתיווךביןשניהצדדים. 4. הפליהבמתןשירותיתיווךלאוכלוסיותשונות הפליהבתיווךנכסים. 5. ניצולקשיישפה אוהבנה שלאוכלוסיותשונות ניצול לרעה של פערים שפתיים ותרבותיים בקרב עולים חדשים - העדר וידואהבנה, העדר הסברבשפה המובנתללקוח וכדומה. 16 6. פרסום נכסים 6.1 פרסומיםשקריים,מטעיםאו לאאקטואליים. 6.2 פרסומיםללארשות והסכמהבתוקףמטעםבעלהנכס. 6.3 פרסומיםללאציוןמעורבותהמתווךבמודעה. 7. קשרי עבודהבין מתווכים חוסרהוגנות,מקצועיותוכבודהדדיכלפימתווכיםאחרים. 8. קשרי עבודהבין מתווכיםלבעלימקצועותאחריםו ל צדדיםשלישי ים 8.1 הס גתגבולמקצוע ותאחרים שמאים ועורכידין)(. 8.2 חובתהגינותכלפיצד לעסקתהמקרקעיןשאינומיוצג עלידי מתווך. 17 פרק ד:חלופו ת בפרק זה נציג חלופות שונות שעשויות לספק מענה לסוגיות ולצרכים שעלו במסגרת הסקרים, התגובותל'קולהקורא',' השולחנות העגולים'והמחקרהמשווה. כלחלופהמאזנתבאופןשונהבין הצרכים והעקרונותהשוניםולכלחלופהיתרונותוחסרונותהמאפייניםאותה: 1. חלופה 0 – השארת המצב הקיים עלכנו – כפישתואר לעילבפרקתיאורהמצב הנוהג והרקע לתהליך, עלמתווכים חלותחובותהגינותבסיסיות ומצומצמות,אשר נאכפותבמסגרתהדין המשמעתיבהתאם לקבועבחוקהמתווכים.עם זאת,כפישתואר לעילבהרחבה בפרקהגדרת הבעיה, קיימים פעריכוחותבין בעליהנכסים אשר שוכרים את שירותיושל המתווך ונהנים מהם , לביןהמתענייניםבנכסיםאשר פעמיםרבות נדרשים לשלם עבורשירותיושל המתווך מבלי שנתרמוהלכה למעשה באופןמשמעותי משירות ו פערי כוחות אלה,. מהווים כר פורה להתנהלותשאינהאתיתמצדהמתווכים,אשרפוגעתבאוכלוסייתהמתענייניםבנכסים.מדובר בהתנהגויות שאינן מוסדרות בחוק הקיים ולפיכך, גם אינן נאכפות. נציין כי המתווכים ההגונים נפגעים אף הם מפרקטיקותשאינןאתיות מצד מתווכים אחרים, שכן הם נאלצים לעמודבסטנד רטזה כדי להיותתחרותיים("מירוץ לתחתית"), והנזקבסופושל דבר מגולגל לציבור. במצב דבריםזה, חלופהזואינהעונה עלהצרכים הקיימיםבשוק. 2. חלופה 1 – ביטולרישיוןהתיווך,מבחניהכניסה למקצועוהדיןהמשמעתיהחל על מתווכים– חלופהזוהומלצהבמסגרתתהליךהערכתהשפעותרגולציהקודםשנערך,ועליומפורט בדו"ח RIA בנושאהפחתתהנטלהרגולטוריאצלרשם המתווכים,מחודשיוני2019 ר'( נספחא).כפי שפורטבפרקא'שעניינו המצבהנוהגוהרקעלתהליך, בשניםשלאחר פרסוםהדו" חהאמור חלו תמורותמשמעותיותבשוקהדיור,ביניהןעליהחדה במחיריהדיור.כתוצאה מכך,שירותיהם של בעלי מקצועותבתחום הנדל"ןבכלל ובתיווךמקרקעיןבפרט נעשובעלי השפעה כלכלית רחבה יותר. תהליךשיתוףהציבורשנעשה במסגרתהתהליךהנוכחיהעלה כיבהיעדר נורמות המסדירות את התנהגותם וח ובותיהם המקצועיותשל מתווכי מקרקעין, ימשיכו להתקיים תופעותשל פגיעהבציבור המתענייניםבנכסים ושלסטנדרטשירות נמוךמצד מתווכים. כפי שפורטבדו"חזה, עסקאותנדל"ןבשוקכיוםכרוכותבסיכוןמשמעותיעבורהמתענייניםבנכס, ולרובמדוברבעסקה יחידהאועסקאותבודדותבחייושל אדם. 3. חלופה2 – גיבושכלליאתיקהלקידוםהסטנדרטהמקצועי– פתרוןהסוגיותהמתוארותבפרק הגדרת הבעיה, באמצעות התקנתכללי אתיקה וחובותמקצועיותמפורטות, בהתאם לסעיף 14 כט לחוק המתווכים. חלופה זו תצמצם את הפער בין בעליהנכסים למתענייניםבנכסים, באמצעותהחלתחובות הגינות,איסוףוגילוימידע,הסדרת ה יחסיםביןמתווכים לעמיתיהם ולבעלימקצועאחרים וכןהחלת חובותכלליותוצרכניו ת. מהניתוחהכלכלישל חלופהזו, עלהכי אף בהינתןהעלותאותההיאתשיתעלמתווכים,היא צפויה לחסוך למשק כ- 196 מי ליוןש"ח בשנה. מכאן, שחלופה זו משיאה תועלתרבה יותר מהעלותשהיאמשיתה עלמתווכיםועלהציבור ועתידה לחסוךלציבור עשרותמליונישקלים. מהסיבותשפורטולעיל,חלופהזו נבחרהכחלופההמומלצת. 18 להלןיובאוכלליהאתיקההמוצעים,בהתאם לבעיותשעלובתהליךשיתוףהציבו ר: א. חובותהמתווךכלפילקוחותיו כפישתוארבפרקהקודם,במסגרתשיתוףהציבור נשמעוטענותבדברהתנהלותשאינהנאותה אוהגונהמצד מתווכים כלפי לקוחותיהם.מוצעלעגןב כלליהאתיקה חובה לתת שירותמקצועי והוגן ללקוחות. בנוסף, על מנת להעלות את הסטנדרט המקצועי ולצמצם בעיות הנוגעות להסדרת היחסים בין המתווך ללקוחותיו, מוצעיםכללים שעשויים לפתור בעיותכפי שעלו במסגרתהתהליך. להלןיפורטוההסדריםהמוצעיםעלמנתלהכוויןאת ה מתווכי ם לתתשירות מקצועיבהתאם לעקרונותהמנוייםלעיל: א.1. חובתמתןשירותמקצועיתוךהקפדה על נאמנותללקוח,עלהגינות,יושר ועלחובת תום הלב. א.2. חובתהזדהות המתווךוהצגתרישיוןבתוקף. א.3. איסור על מתווך למנועאו להקשות על מפגש או קשר ישיר בין הצדדים לעסקה (לאחר הבטחתחובותהצדדים כלפיהמתווךוזכאותולדמיתיווך.) א.4. איסורעלשימושבמידעאישיאובמידע עלהנכס לצורךאחר ללאהסכמתהלקוח. א.5. איסורהשפעה לאהוגנתבעתהסכמה לקבלתשירותיתיווךובמתןהשירות. א.6. איסורהתנייתשירותתיווךבשירות אחר (למשלשירותמשפטי על-ידיעורך-דיןמסו ים). א.7. איסור י יצוגשניצדדים לעסקהאלאאם ניתנההסכמתהלקוחבכתב. א.8. חובתגילויביחסלשירותיםנוספיםהניתניםמעברלשירותיתיווךועלותםהנפרדת(למשל, שירותי םמשפטייםאוייעוץמשכנתאות.) א.9. חובתגילויעלכלתשלוםאוטובתהנאהשעשויהלצמוח למתווךבקשרלעסקתהמקרקעין מגורמיםאחרים. א. 10 . חובתתיעודושמירהעלמסמכים. 22 א. 11 . חובות וידואהבנה,הסברהבשפה המובנתללקוחוכדומה. א. 12 . מתווךישווקנכסבהסכמתבעלהנכס ומטעמובלבד, ויפסיקאת פעולותהשיווק אם בעל הנכס יבקשממנולעשותכן. א. 13 . מתווךלאי מסורמידעלאדםביחסלנכס,לעסקתתיווךאו לעסקתמקרקעין אם הואיודע אוהיהצריך לדעתשהואשגויאו ע לול להטעות. ב. מידעושירותיבסיסהנכלליםבשירות בהמשך לטענותבדבר השונותהרבה בין מתווכים ביחס לפריטיהמידע אותם הם מוסרים ללקוחותיהםעלאודותהנכס, ובהמשך לטענותבדבר אמינותהמידע וכמענהלבעיותהנגזרות מהן,מוצעלהגדירבמסגרתכלליהאתיקהסט נד רטאחידשלשירותיבסיסופריטימידעאותם 22 כפתרוןלבעיהשלניצולקשייהשפהשלמהגרי םאועוליםחדשיםע לידי מתווכים. 19 מחויבהמתווךלמסורבמסגרתשירותיו. מוצעלקבועכיהמתווךיעשהמאמץסביר לקבלאת המידע על אודות הנכס מבעל הנכס, ויעבירו למתענייןבנכס בכתב במסגרת שאלון מובנה שיקבעויפרסםהרשם. להלןיפורטהמידע אותומוצעלדרושכימתווךימסור: ב.1. בכל העסקאות:שטח ה נכס על בסיס מקור מידע רשמי (ברוטו, נטו וציון מקור המידע הרשמי,) קיומן של תוכניות בנוגע לנכס ולסביבתו הקרובה, לרבות תוכניות עתידיות, בהת א ם למידעשמפורסם על ידי רשויותהתכנון ליקוייםבהתאם להצהרת בעל הנכס,, זמינותהנכס,סטטוס'בנייןמסוכן', מצבהזכויותבנכס,זיהויהנכס,מפרטהנכס,מערכות קיימותבנכס,תחזוקה. 23 ב.2. בעסקאות מכרבלבד: מידעהמופיע בפנקסהבתיםהמשותפיםובתקנוןהביתהמשותף. ב.3. חובתגילוימידעמהותי,לרבותתיווךבבלעדיותאואצלכונסנכסים,וכן חובתהמלצהעל שירותיםמקצועייםנדרשיםבמקריםמובהקים. ג. חובות ייחודיותבייצוגשניהצדדים לעסקה על מנתלהתמודד עם ניגודהענייניםהמובנהבו עלול להימצאמתווךהמייצגאתשניהצדדים לעסקה, מוצע לחייב במסגרת כלליהאתיקה, לקבל את הסכמתם בכתב של הצדדים לייצוג הכפול לצד התחייבות לנהוגכלפישני הצדדים בשקיפות . יצויןכיבמסגרת המחקר המשווה נמצאכי ביווןמחויביםהמתווכיםלחשוףבפני לקוחותיהם אםהם עובדיםגם עבורהצד השני לעסקה. מוצע לקבוע בכללי האתיקה כי על מתווך המייצג את שני הצדדים לעסקה יחולו הכלליםהבאים: ג.1. חובתהסכמהבכתב לייצוגהמתווךאתשניהצדדים לעסקה. ג.2. חובותגילויביחס להצעות הצד השני. ג.3. גילוינאותביחסלהבדליםבחיובדמיהתיווךביןשניהצדדים. ד. מניעתהפליהבמתןשירותיתיווך בניסיון לתת מענה לבעיה שתוארה בדבר הפליה במתן שירותי תיווך לאוכלוסיותשונות, מוצע לקבועבכללי האתיקה חובה על המתווך להעביר לבעל הנכס מידע על אודותכל הצעה שהגיעה למתווךבנוגע לעסקה,כל עוד בעל הנכס לאביקש אחרת. פתרוןזה צפוי לצמצם את ההימנעות המתוארת של מתווכים מהעברת הצעות לבעלי נכסים, משיקוליםשאינם ענייניים. 24 בענייןזה נזכיר כי מתווך,כמספק שירות ציבורי, כפוף להוראותחוק איסור הפליה במוצרים, בשירותים ובכניסהלמקומות בידורומקומותציבוריים,התשס"א- 2000 . 23 לרבות מידעהנוגעלהצמדתשטחים משותפיםלמקרקעיןנשואיהעסקה. 24 זאתעלרקעזכותושלבעלהנכסלהתקשרעםגורמיםשוניםעלפישיקולדעתו,כמוסברבפרקבלדו"ח זה. 20 ה. פרסוםנכסים כפישפורטבפרקב לדו"חזה,במסגרתהתהליך עלוטענותבדבר פרסוםנכסיםפיקטיביים במטרה למשוך לקוחות פוטנציאלים ופרסום נכסים ללא הסכמה אקטואליתשל בעל הנכס. בהקשרים אלה,יש לצייןכיבמסגרתהמחקרהמשווהעלהכי בצפוןקרוליינה החוק מחייבאתהמתווך לקבל את אישור בעל הנכס לפרסו מו;החוק בבריטניה אוסר על פרסום נכסים פיקטיביים להשכרה; בדרום אפריקה מחויבהמתווךלהזדהות כמתווךנדל"ן בעתהפרסום ובגרמניהעל המתווךלעדכן את אתר האינטרנטשלו לפחות אחת לשבוע, זאת בכדי לוודא שתוצג תמונה עדכנית של מצב הנכסיםהזמינים. לאורהאמור,מוצעלקבועבכלליהאתיקהחובותהנוגעותלפרסוםנכסיםמטעם המתווך: ה.1. איסורבדבר פרסומיםשקריים,מטעיםאו לאאקטואליים. ה.2. איסורבדבר פרסומיםללארשות והסכמהבתוקףמטעםבעלהנכס. ה.3. איסורבדבר פרסומיםללאציון מעורבותהמתווך ,שמו ופרטי רישיונו במודעה. ה.4. חובתשימושבתוארמתווךמקרקעיןבמסגרתמתןהשירותהמקצועי. ו. קשרי עבודהביןמתווכיםויחסלבעלימקצועאחרים ו.1. יחס ביןמתווכים במסגרת שיתוף הציבור עלה כי מתווכים עשויים להתחרות ביניהם על נכסים, תחרות שעלולהלהעיב עלהיחסיםביניהם ולצמצםאתהיצע הנכסיםהמוצגים לציבור.עם זאת, קשרי עבודה ושיתוף מידעבין מתווכים עשויים להועיל ללקוחות ולקצר את משךתה ליך חיפוש הנכס או תהליך מציאת שוכר או רוכש. שיתוף המידע ויצירת קשרי עבודה קולגיאלייםמגביריםאתההגנה על טובתה לקוח, בדבבד עםהגדלת פוטנציאלהרווחיות של המתווכים בחלק מהמקרים. לאור האמור, מוצע לקבוע כי המתווכים יהיו רשאים לשתף פעולהעםחבריהם למקצוע,ובלבדשאיןבשיתוףהפעולהכדי לפגועבלקוח. ו.2. יחס ביןמתווכיםלבעלימקצועותאחרים כמתוארבפרקב לדו"חזה, נטעןבמסגרתשיתוףהציבורכי ישנםמתווכיםהנוטיםלספק שירותים החורגים מתחומי מקצועיותם.תופעה זו אינה חוקית ועלולה לפגוע בציבור. מסיבה זו, מוצע לעגן ולהבהיר גם בתקנות האתיקה איסור עריכה או הגשת מסמכים משפטיים ולכלולבמפורש איסור על שימוש ב פרקטיקות הכוללות עריכה של מסמכים כאמור. מוצעכי מתווך לא יהיה שותף, לא יסייע ולא ייקחחלקבכלדרךאחרת בעריכת הסכםאומסמכיםלקראתחתימתחוזה לרבותזיכרוןדבריםאוהצעה בכתבהחתומהעל ידיאחדהצדדים. עודמוצעלקבועכימתווךשאינושמאימקרקעיןלאיעריךשווינכסולא יעשה פעולותשיוחדו לשמאימקרקעין וכימתווךשהואשמאימקרקעין לא יערוךשומת מקרקעיןביחס לנכ ס שהוא פעל לגביו כמתווך, אלא אם חלפו שלוש שנים בין עריכת השומה לפעולתהתיווך. 21 עודמוצע לקבועכימתווךשסבורכי יש צורך בשירותשלבעלמקצועאחר בנוגע לעסקת המקרקעין,יעדכןבכך אתהלקוחכדישהאחרון יוכללהזמיןבעלמקצועאחר לפישיקול דעתו. ז. ס וגיותנוספותלאסדרהבמסגרתכלליהאתיקההמוצעים ז.1. איסורבדברגבייתדמיתיווך מנכסבבעלותהמתווך בעקבות תגובות שהתקבלו במסגרת שיתוף הציבור, מוצע לקבוע איסור מפורש בכללי האתיקה על גביית דמי תיווך מלקוח עבור עסקה במקרקעיןשבה קיימת למתווךזכות במקרקעין.למותרלצייןשהמתווךמצויבמצב זה בניגודענייניםמובהק. ז.2. איסורגבייתכספיםשאינםדמיתיווך במסגרת שיתוף הציבור נטען כי גביית מקדמה או 'דמי רצינות' לצורך הצגת נכס פוטנציאליבלבד היא פרקטיקה נפוצה,בפרט באזורי ה ביקוש.בענייןזה מוצע לקבועכי מתווך לא יגבה כספים ולא יתנה את מתן שירותובתשלומים עבור שירותי תיווךאלא בהתאם לסעיף14 לחוקהמתווכים,לפיומתווך יהיהזכאי לדמיתיווך אם עמדבשלושה תנאיםמצטברים-הואבעלרישיוןתיווך;הואהחתיםאתהלקוחעלהזמנה בכתבלביצוע פעולותתיווך במקרקעין; הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. ז.3. ח ובתהגינותכלפיצד לעסקתהמקרקעין ש הואאינומעניקלושירותיתיווךבעסקה לאורהעובדהש מתווךמקרקעיןמחזיקברי שיון מקצועימטעם המדינה, וכן מחויב לכללי אתיקה ולנורמה התנהגותית, מצופה ממתווך המקרקעין לנהוג ב כבוד, ב הגינות ובמקצועיותגם כלפי צדדים לעסקה שאינם לקוחותיו.ברקע הדברים נזכיר כי בשוק הנדל "ןגובריםה ביקושים,וידם שלהמתענייניםבנכסיםהיאלרוב עלהתחתונה. בהקשר זה, יש לצייןכיבמסגרתהמחקרהמשווה עלהכיבניויורק חובה עלהמתווךלהצ יגטופס גילוי נאות, בו מוצהר כי מצופה מ מנו לחשוף בפניהצד שלא שכר את שירותיו פרטים מהותייםהמשפיעיםעלהגינותהעסקה. ניתוחכלכלישלחלופת גיבוש כלליאתיקה לקידוםהסטנדרטהמקצועי במסגרתאומדןהעלויותהצפויותשלכלליהאתיקה,נערכהבחינהכלכליתשלהעלותשצפויה לחול על המשק בעקבות החלת חובות האתיקה, בשוק השכירות ובשוק המכר. תוצאות הבדיקהשנערכהבדצמבר 2022 העלו, כי לנוכחהבעיותהחמורותאותןהצגנובפרקב והנזקים הנגרמים היום ללקוחות, למתווכים ולציבור הרחב בהעדר תקנות המסדירותאת הסוגיות, החלתחובותהאתיקהצפויהלחסוךלמשקכ- 260 מיל יוןש"חבשנה,בעודשהעלות הצפויהעל 22 ציבורהמתווכיםנאמד תבסךשלכ- 65 מיליון ש"חבשנה. פירוטמלאשלהחישובמובאבנספח ד. 25 25 יצויןכי בשלהיעדרנתוניםמדויקיםבדברמספרמתווכיהמקרקעיןהעובדיםבפועל,מספרעסקאותהשכירות שנחתמותבשנה,מספרעסקאותהשכירותבהןמעורבמתווךועוד,אומדןהעלויות מבוססביןהיתרעלהערכות. לאורהאמור,ההערכותשנעשוהןשמרניות(כך,לדוגמא, הוערך כירק0.1% מכללעסקאותהשכירותמתגלעותלכדי סכסוךמולהמתווך)וניתןלהניחכיאםהיובידינוהנתוניםהמלאים,התועלתהיתהגבוההמהקיימת.עםזאת, האומדןמהווה"קריאתכיוון"לתועלתשעשויהלצמוחמהתקנתהכללים. 23 פרק ה - הגדרתיעדים וקריטריונים בכדי לוודא שהחלופ ה הנבחר ת אכן השיג ה את מטרותיה, מוצע לקיים בחלוף חמש שנים מפרסוםה כללים תהליךשיתוףציבור (סקריםאו שולחנות עגולים) עם נציגישלושה קהלים ייעודיים: צרכני תיווך וארגוני מגזר שלישי, בעלי מקצוע ות ב תחום הנדל"ן וכן מתווכים וארגונים המייצגים מתווכים,במסגרתם יועלו הסוגיותשתוארו לעילבפרקאשר מתאראת תהליכישיתוףהציבורשנעשובמסגרתהתהליך, ו ייבחנו הפעריםבמענים.במסגרתזוישלבחון את תפיסתההגינותשל מתווכים,אתהפערים בין צד הביקוש לצד ההיצע ואת הפעריםבין שוק ה מכר לשוקה ש כירות ביחסלתפיסתתפקידהמתווך,הבעיותבמתןהשירותוהערךהניתן על ידו. תמונת הצלחה: רוב לקוחות התיווך יעידו כי הם שבעי רצון מהשירות שניתן להם על ידי המתווכיםוכיהפער בקבלתשירותיליבהבתיווךמקרקעיןביןלקוחותהנמנים עםצדההיצע - בעלי הנכסים, ללקוחותהנמנים עם צד הביקוש,הצטמצם. כמו כן, מצופה לראותצמצום הפער ביןמקבלישירות המתווכיםבעסקאותמכר ועסקאותשכירות ובנוסף,מצופה לראות ירידהבהיקףהתפיסהלפיה המתווךאינופועלבהגינותואףמוסרמידעשגוי,שבשיתוףהציבור עמדה על למעלהמ- 30% . 24 סיכום הצורך בבחינה מחודשת שלאתגרישוק תיווךהמקרקעיןבישראל, ובגיבושמענים לאתגריםאלו התעוררכתוצאהמ התפתחויותבשוקהנדל"ן,ההשפעהההולכתוגוברתשלבעלימקצועותבתחום הנדל"ןבכלל ותיווךבמקרקעיןבפרט,וכןלאורריבויפניותהמגיעותלרשםהמתווכים. דו"ח זה הציג את תהליך הבחינה של אתגרישוק התיווךבמקרקעין אשר נערכה במתודולוגיית הערכתהשפעותרגולציה(RIA ). כפישתוארבהרחבה בגוףהדו"ח, במסגרתהתהליך,נערך שיתוף ציבור נרחב שכללהפצתסקרים לקהליםייעודיים,הפצתקולקוראלהתייחסויותהציבור ודיונים במסגרתשולחנות עגולים לליב וןהסוגיותש הועלו. בנוסף, נער ך מחקר משווהבין-לאומי לבחינת אסדרתמקצועהתיווךוכלליהאתיקההחליםעלמתווכיםבמדינותנבחרותונערכהבחינהכלכלית בדבר השלכותהמצב הנוהגבישראל וההשלכותהצפויותשל החלופההנבחרת. תוצאות הסקרים העידו על חוסר שביעות רצון משירותי התיווך במידה משתנה בין הקהלים השונים.הסוגיותהמרכזיות שעלובקולהקורא, ונידונובשולחנותהעגוליםהן:חובותהמתווךכלפי לקוחותיו,מידע ושירותיבסיסהנכלליםבשירות, ייצוגשניצדדים לעסקה,הפליהבמתן שירותי תיווך לאוכלוסיותשונות, ניצולקשיי שפה אוהבנה של אוכלוסיותשונות, פרסום נכסים,קשרי עבודהביןמתווכים,קשריםביןמתווכיםלבעלימקצועותאחריםולצדדיםשלישיים. לאחר עיבוד וניתוחשל ממצאי התהליך, גובשו חלופות שונות להתמודדות עם הבעיותשהוצגו, והחלופהשל קביעתכלליאתיקהנבחרהכחלופההמומלצת.כלליםאלומבקשים להעלותאתרמת המקצועיות, לקבועאתשירותיהבסיסשיינתנובמסגרתתיווךמקרקעין וכן לעגןאתזכויותיהם של הצדדים לעסקהבה מעורב מתווךמקרקעין. חלופ הזו גובשה לאור ממצאיהמחקר המשווה הובחינה הכלכליתלבדיקת השפע ותיה עלהמשק. תוצאותהבדיקההעלוכי לאורהנזקיםהנגרמים היום ללקוחות,למתווכיםולציבורהרחבבהעדרתקנותהמסדירותאתהסוגיות,ובעקבותהבעיות אותןהצגנו בפרק ב , החלת חובות האתיקהצפויה לחסוך למשקכ- 196 מיליוןש"ח בשנה, וזאת כש הנטלשהןמטילותעלציבורהמתווכיםנלקחבחשבון. לבסוף, הוצע לקיים הליך שיתוף ציבור נוסף בחלוף חמש מפרסום הכללים, כדי לבחון את האפקטיביותשל הרגולציה בצמצום הפער המובנה בקבלת שירותי ליבה בתיווך מקרקעין בין לקוחותהנמניםעםצד ההיצע -בעליהנכסים,ללקוחותהנמניםעםצד הביקוש,צמצוםהפערבין מקבלישירות המתווכיםבעסקאותמכרועסקאותשכירותוכןצמצוםשיעורהאוכלוסי יהשסבורה שהמתווכיםאינםנוהגיםבהגינות. 25 נספחים 26 נספח א – דו"ח RIA בנושא הפחתתהנטלהרגולטורי אצל רשםהמתווכים, יוני 2019 דו"חמסכם – תכנית משרדיתלהפחתת הנטלהרגולטורי מדינת ישראל משרד המשפטים מנהלת היחידות המקצועיות רשם המתווכים יוני 2019 , סיון תשע" ט כתיבת הדו"ח:גליהשגיא רוטשטיין, מנהלת תחום מדיניות רגולציה,אגף תכנון מדיניות ואסטרטגיה עריכת הדו"ח: גב' אתי מויאל,רשמת המתווכים, מנהלתהיחידות המקצועיות תוכן עניינים ................................ ................................ ................................ ................... 3 רקעכללי ................................ .................... 4 חלק א'– פעילותהרגולטור : הסברכלליונתוניםבסיסיים ................................ ................................ .......... 4 א.1 האינטרסהציבוריוציבורהמפוקחים ................................ ................................ ...... 5 א.2 הבסיסהחוקי לפעילותרשםהמתווכים ................................ ................................ .......................... 6 א.3 תיאורפעילותהרגולטור ................................ ................................ 8 א.4 רגולטוריםמשיקים................................ ................................ ................................ ............. 9 חלקב'– סיכוםהשיחמולבעליהעניין ................................ ...................... 10 חלקג'– פירוטהעומסיםהרגולטורייםשעלומןהציבור ................................ ................................ .............................. 18 חלקד'–תוצאותצפויות ................................ .................... 19 נספח א'– כמותמתווכיםרשומיםביןהשנים2009-2018 ....................... 19 נספחב'– התפלגותמתווכים שהצטרפו/פרשומהמקצועביןהשנים2014-2018 ................................ ............... 20 נספחג'– כמות נבחניםבמבחנירישויביןהשנים2009-2018 ........................... 20 נספחד'– אחוזימעבר שלבחינותרישויבתיווך נדל"ןביןהשנים2009-2018 נספחה'– נבחנים שעברו אתבחינותהרישויאךלאהגישובקשהלרישיוןבתוך5 שניםממועד ................................ ................................ ....................... 21 המבחןביןהשנים2014-2018 ................................ ................................ ............ 21 נספחו'– הליךבירורתלונות משמעתי רקע כללי בעקבות החלטת ממשלה מס' 2118 מתאריך 22.10.14 , שעניינה 'הפחתת הנטל הרגולטורי' (להלן: "החלטת הממשלה,)" נדרשים כלל משרדי הממשלה לבצע תכניות להפחתת הנטל הרגולטורי. דוח זה מציג את עיקרי הנושאים שעלו בתהליך ואת תכנית משרד המשפטים (להלן: "המשרד)" להפחתתהנטלהרגולטורי ברשםהמתווכים. חלקא' – פעילות הרגולטור : הסבר כלליונתונים בסיסיים א.1 האינטרס הציבורי וציבור המפוקחים חוק המתווכים במקרקעין, ה תשנ"ו- 1996 להלן:( החוק) נועד להסדיר פעילותם של מתווכי מקרקעין.עלפיס'1 לחוק תפקידו שלמתווךבמקרקעיןהוא "הפגשהבתמורהביןשניצדדים אויותר,לשםהתקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין." בפסיקה ובכתיבה האקדמית מתייחסים לתחום התיווך כענף של תחום הגנת הצרכן, שכן העיסוק המרכזי בתחום הוא הגנה על הצרכן – רוכש הנכס. עם זאת, עקב מאפיינים ייחודיים של עסקת מכר במקרקעין ביחס לעסקאות אחרות, בארץ, כמו ב מדינות רבות בעולם, לא הסתפקובהוראותהכלליותשלחוקהגנתהצרכן,התשמ"א- 1991 , אלאקבעוהוראותייחודיות לעסקה זו. המאפיינים הייחודיים העיקריים של עסקת מכר במקרקעין לאדם פרטי (להבדיל מנדל"ןעסקי)הם: גובההעסקהומורכבותה- לעיתיםקרובותזוהי העסקההגדולהו המורכבת ביותר שמבצע אדם בחייו; תדירותה – אנשים רבים מבצעים עסקה כזו פעם בתקופת חייהם ולכן אינם צוברים את הניסיון של שחקן חוזר; רגישותה – ההשלכות שיש ל מקום מגורים על חייו של האדם; והיותה בלי הפיכה במידה רבה או בעלויות לא מבוטלות בהשוואה לעסקאות מכר אחרות. עדחקיקתחוק המתווכים מקצועהתיווךבמקרקעין לאהיהמ וסדרבישראל.המשמעותהיא שכל אדם שהיה מעוניין לתווך בין ג ורמים בעסקת מכר יכול הי ה לעשות כן. הזרז להסדרת העיסוקבחקיקה היה גלהעלייהמברי תהמועצותבשנותה- 90 . הצורךלהגןעלהצרכןבמסגרת עסקה בסכום הגבוה ביותר לו נדרש אדם בחייו, בשילוב פערי מידע אצל אוכלוסיית עולים גדולה שאינה שולטת בשפה, בתרבות ובדין הישראלי, הביאו את המחוקק להסד יר את המקצוע , וכך תואר המצב בשוק טרם ה אסדרה - "חלק גדול מהעולים אינם מכירים את המציאות הישראלית ואין להם כלים לשפוט ולהעריך את הנכס המוצע להם למכירה או להשכרה...חוסרידע זה מנוצללרעה"1. בכתיבההאקדמיתשתיארהאתהרקעלחקיקתהחוק צוין גם הלחץ של לובי המתווכים כגורם משמעותי שהביא לחקיקת החוק.2 החוק קבע סדרה של הוראות צרכניות להסדרת התחום, ובה ן חובת גילוי וחובת הגינות על המתווך,לצד קביעהכיהמבקשלעסוקבתיווךנדרשלרישיון,לאחרשעמדבתנאיהסףלרישיון ובבח ינה .כנהוגב אסדרה מסוגזהנקבעכיחריגהמהוראותהחוקמהווהעבירהפלילית. בשנת 2012 נוסף לחוקפרק של דין משמעתי. 1 מתוך דברי ההסבר להצעת חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ב – 1992 2 יצחק זמיר, הסמכות המנהלית, נבו, עמ' 250 , 1996 יחידת "רשם המתווכים" להלן:( הרשם) הוקמה מכוח סעיף 3 ל חוק. הרשם מתמנה לתפקידו על ידי שר המשפטים. היחידה אחראית על הסדרת מקצוע התיווך במקרקעין בדרך של מתן רישיוןלמי שנתקיימו בו התנאיםהמפורטיםבחוקועמד בהצלחה בבחינהלקבלתהרישיון. תנאים לעיסוק בתיווך מקרקעין סעיף5 לחוקמגדיר אתהתנאיםלקבלת רישיון :  אזרח או תושב מדינתישראל או שהואתושבחוץ שניתן לו היתר כדיןלעבודבישראל.  מלאו לו 18 שנים.  אינו פושט רגל.  לא הורשע בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה ונסיבותיה אין הוא ראוי לשמש מתווך במקרקעין.  אםנידוןלעונשמאסרבפועל,הואסייםלשאתאתעונשושישהחודשיםלפחותלפניהגשת הבקשהלרישיון.  עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רישיון תיווך במקרקעין. נכון לכתיבת דוח זה, רשומים בפנקס המתווכים 21,611 מתווכים מורשים. מדי שנה נבחנים כ- 7,000 מועמדים ומצטרפים למקצוע קרוב ל- 3,000 מתווכים חדשים.3 רישיונם של 14,419 מתווכים מוקפא. 4 לשינויים בכמותהמתווכיםלאורך השניםראה נספח יםא' ו- ב'. א.2 הבסיס החוקי לפעילות רשם המתווכים 1. חוקהמתווכיםבמקרקעין, התשנ"ו- 1996 2. תקנות המתווכים במקרקעין,התשנ"ז- 1997 3. תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב),התשנ"ז- 1997 4. תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז- 1997 5. תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק),התשס"ה- 2004 6. תקנות המתווכים במקרקעין (סדרי דין בדיון לפני ועדת המשמעת ובערעור לביהמ"ש), התשע"ד- 2014 7. תקנות המתווכים במקרקעין (תשלום גמול לחבר ועדת המשמעת שאינו עובד המדינה) ,התשע"ד- 2014 8. הנחיות ונהלים פנים- משרדיים: א. נוהלבחינה 3 אין הלימה בין כמות הנבחנים שעברו לבין כמות המתווכים החדשים שנרשמו מדי שנה, משום שכיום, מי שעבר בהצלחה את המבחן יכול להגיש בקשה לרישיון עד 5 שנים ממועד הבחינה. לנתונים על כמות הנבחנים ואחוזי מעבר לאורך השנים ראהנספח ים ג' ו-ד'בהתאמה . לנתונים על כמות הנבחנים שעברואת הבחינה אך לא הגישו בקשה ראה נספח ה' 4 ניתן להקפיא רישיון לצמיתות ב. תהליכיעבודה ברשםהמתווכים א.3 תיאור פעילות הרגולטור  עריכת בחינות רישוי – היחידה מקיימת ארבעה מועדי בחינות בשנה. היחידה מטפלת בהרשמהלבחינה, במשלוח ה תוצאות, בעררים וב בחינות בעלפה.  מתןרישיונותוניהולפנקסהמתווכיםבמקרקעין– היחידהבודקתעמידהבתנאים לקבלת רישיון , מנהלת את פנקס המתווכים ומפרסמת א ותו באתרהאינטרנט.  טיפול בבעלי רישיון תיווך – טיפול בתשלום אגרות שנתיות, הנפקת כרטיס רישוי נייד, התליית רישיון תיווך, בדיקת שנתית של רישום פלילי למתווכים בעלירישיון.  מתן מידע לרשויות החוק ולציבור בהתבסס על פנקס המתווכים – מתן מידע למעונ יינים לפי חוק חופש המידע, התשנ"ט- 1999 ; מתן אישורים לבתי משפט; הפניית תלונ ות שמגיעותלרשם לממונהעל הגנת הצרכן ולתובע בדין משמעתי.  קיוםהיוועצותעםחבריהועדההמייעצת– בהתאםלסעיף4 לחוקהמתווכיםבכלהקשור לתוכן הבחינה ובכל נושא שהרשם מ וצא לנכוןלהתייעץ עמה.  תשלומים ואגרות– תשלומים מול ספקיםוטיפול באגרות מתווכים חייבים.  טיפול בפניות ציבור ועדכון שוטף של מתווכים בעלי רישיון באתרהאינטרנ ט. בחינות רישוי כתיבת בחינות הרישוי מתבצעת על ידי רשם המתווכים בהתייעצות עם הוועדה המייעצת להלן:( הוו עדה). הוועדהמתמנהמכוחסעיף4 לחוק,כאשר תפקיד ה להעניקלרשםייעוץבנוגע לבחינות הרישוי בפרט, ובעבודתו השוטפת של הרשם בכלל. כיום, מונה הוועדה ארבעה חבר ים: נציג צרכנים, נציג לשכת עו"ד ו שני נציגי מ תווכים. הוועדה מתכנסת 2-3 פעמים מדי חודש,כשעיקרהעיסוקממוקדבבחינות.בנוסף, הו ועדהדנהבבקשותשלנבחניםלהיבחןבע"פ וכן בעררי ם. החוקמחיי בקיוםבחינהלפחותפעמייםבשנה,אולםעל מנתלשפראת השירותלציבור, ובשל כמות הנבחניםהגדולה בשניםהאחרונו ת , מקיים הרשם 4 מועדי בחינות בשנה. בשניםהאחרונותחלושינוייםבבחינה בניסיוןלהעלותאתרמתםהמקצועיתשלהבאיםבשערי התחום כך שמלבד שאלות עלחקיקה הוכנסופסקי דין רלוונטי םיומושגים כלליים. להלן השלבים בתהליך כתיבת הבחינות:  כתיבת מאגר שאלות לבחינהעלידי כותבי שאלות  העברת השאלות לוועדה המייעצת לצורך בחירת השאלותהמתאימות  העברת השאלות שנבחרו לבודק שאלוןבחינה  החזרתן לוועדה המייעצתלצורך שינוי או החלפה  אישור השאלות ע"י הרשם והוועדההמייעצת א.4 רגולטורים משיקים אכיפת החוק וטיפול בתלונות נגד מתווכים אינם בסמכותו של רשם המתווכים, כי אם בסמכותם של בעלי התפקידים בהליך המשמעתי , הממונה על הגנת הצרכן (לגבי חלק קטן מהוראותהחוק) אומשטרת ישראל. לכןנמצא הרשם בממשקעםהגורמיםהבאים:  היחידה לדין משמעתי במשרד המשפטים – הדין המשמעתי למתווכים נכנס לתוקף החל באפריל2013 . במידהומתנהלהליךמשפטיהנוגעלפעילות המתווך,הטיפולבתלונהעלידי היחידה יוקפא עד למתן פסק דין. סעיף 14 יא לחוק קובע כי התובע לפני ועדת המשמעת יהיה עורך דין שהיועץ המשפטי לממשלה הסמיכו לכך. היום, ממלא תפקיד זה עובד הלשכההמשפטית של משרדהמשפטים. תלונותאשרהוחלטלהגיש קובלנהבעניינןי דונובפנ יועדתהמשמעת אשרמונה3 חברים, יושב ראש הוועדה יהיה מי שכשיר להתמנות ל שופט בית משפט שלום, וחבריה הם מתווך במקרקעין בעל ותק של חמש שנים לפחו ת, ו עובד מדינה שהוא עורך דין בעל מומחיות בתחום המקרקעין. החלטות ועדת המשמעת מתפרסמות באתר האינטרנט של הרשם. מיום הקמתהיחידהלדין משמעת יהתקבלו 254 תלונות נגד מתווכים והוגשו 7 קובלנות.5  הרשותלסחרהוגןבמשרדהכלכלה-תלונותעלמתווכיםשנמצאופועליםללארישיון וכן מי שמעסיק אדם ללא רישיון - יטופלו על יד י הרשות לסחר הוגן. לרשות יש סמכות לברר תלונות באופן כללי, אולם בפועל, לאור הדין המשמעתי הקיים, הבירור ממוקד בתלונות בנושא רישיון. עד כהלא הוגשו כתבי אישום עלידי הרשות.  משטרתישראל-תלונותנגדמתווכים,אשרעניינןעבירותכגוןגניבה,מרמהאוזיוף, יופנו ישירות למשטרת ישראל. כמו כן ל רשם ממשק עם המשטרה לצורך בדיקת עבר פלילי על מנתלוודא כשירות להענקת רישיון או חידושו. חלק ב'– סיכוםהשיחמול בעליהעניין איסוף המידעמהציבור נעשה בשלושה שלבים: א. בחודשנובמבר2017 הופץקולקוראל ציבורה מתווכים6 ובעליענייןנוספיםבתחום ובוהם נתבקשו להציף עומסים אשר הם סבורים שקיימים בעבודת הרשם ובהסדרת התחום. לקול הקורא נשלחו כמאה תגובות. ב. ביום9.1.2018 התקיים"שולחןעגול"בוהשתתפובעליענייןמהשוק מסוגיםשוניםבתחום התיווך שכלל דיוןעלהתהליךוהעומסים בהםנתקלים ה מתווכים. 7 ג. נערכו פגישות ושיחות עומק עם:  גורמים פנים ממשלתיים – היחידה לדין משמעתי במשרד המשפטים, הרשות ל הגנת הצרכן ול סחרהוגןורשותהמיסים.  הציבור המפוקח– מתווכים, בעלי משרדי תיווך ו נציגי לשכתהמתווכים.  גורמיםמהציבורהרחב-עורכידיןלדינימקרקעין המועצההישראליתלצרכנות,, אתר מדלן, מוביל מחאת השוכרים בת"א ברשתות החברתיות, אנשי אקדמיה בתחום דיני מקרקעין, עורכי דין העוסקים בביטוח אחריות מקצועית וחברות ביט וח העוסקות בביטוח אחריות מקצועי ת,נציגילשכת עורכי הדין ונציג הציבור בוועדה המייעצת שהינו נציג לשכת עורכי הדין.8 העומסים שזוהומוצגים בחלקג' שלהלן. 5 להרחבה בנוגע להליך בירור התלונותראה נספח ו' 6 באמצעות רשימת התפוצה של רשם המתווכים, באתר רשם המתווכים ואתר משרד המשפטים ובקבוצות רלוונטיות ברשתות החברתיות 7 בשולחן העגול נכחו נציגי משרדי התיווך הגדולים בארץ, מתווכים מרחבי הארץ ובתחומי נדלן פרטי, נדלן עסקי, התחדשותעירונית,נדלן להשכרה.כן נכחועורכי דיןלדיני מקרקעין. 8 עלמנת להבין את מקומו של עורך הדין המייצג בעסקתמכריד שנייה חלק ג'– פירוט העומסים הרגולטוריים שעלו מן הציבור העומסהרגולטוריהמשמעותיביותרבפעילותהציבורמולרשםהמתווכיםהואמנגנוןהרישויאשר כולל את בחינת ההסמכה. עלות מנגנון הרישוי לציבור ה מתווכים עומדת כיום על קרוב ל- 13.9 מיליון ₪ בשנה. 9 תהליך טיוב הרגולציה היווה למעשה הזדמנות לבחון כיצד השפיעו השינויים שחלו לאורך השנים מאז נחקק החוק - במציאות החברתית כלכלית בישראל - על תחום התיווך; לבחון האם תכליות החוק עדיין מתקיימות לאור שינויים אלו והאם הן מצדיקות את המשך ה אסדרה הקיימת באמצעות רישיון, שכאמור הינהההגבלה המשמעותית ביותר של חופש העיסוק. חוקהמתווכיםנחקקבשנת1996 .כאמורלעיל,זרזמרכזילחקיקתהחוקהיהגליהעלייהמברה"מ לישראל בת חילת שנות ה- 90 , על רקע מקרים של ניצול חוסר הידע וההיכרות של העולים בשוק המקרקעין.10 בפועל, כבר בשנת 1992 יבקשו המתווכים להסדיר את העיסוק באמצעות רישוי אך משרדהמשפטיםהתנגדלכך בסוברו שאיןהצדקהלכך אלא מדובר בשאיפה טבעית של"הגילדה" להגן על עצמה ולצמצם תחרות.11 כאשר ועדת ה חוק ה חוק ומשפט של הכנסת דנה בשנת 1996 בנחיצות החוק, היו שהתנגדו לעצם חקיקתהחוק מהטעם שהוא סותר את חוקיסוד: חופש העיסוק.לכן ב דברי ההסבר להצעת החוק הובהרכיאףשחופשהעיסוקהואערךחשובובד"כאיןלהגבילאותו," הרי שבנסיבותשנוצרועקב גל העלייה, אין מנוס מחקיקה שתסדיר את הנושא" . בספרות המקצועית בנושא גם התייחסו לכך שהצורך בחקיקת החוק נבע מכך שבאותה עת היה זה "צו השעה."12 בחינתתפקידי המתווך במסגרת התהליך עלה כי תפקידי המתווך בפועל, הם שלושה: הפגשה, מסירת מידע וסיוע בניהול המשא ומתן. ישנה הצדקה או צורך ברישוי, במידה ונמצא כי הסיכונים הקיימים מתפקידים אלו של המתווך מצדיקים זאת, כלומר, ש הצורך ב הגנה על האינטרס הציבורי כתוצאה מהמפגש עם מתווך עולהעלהעלויותוהחסרונותשלמנגנוןרישוי.גםמבחינהמשפטית,נדרש ת הצדקהבפגיעה בחופש בעיסוק. נתייחס להלן לכל אחד מתפקידים אלו ביחסלסיכון הנובעמהם: 9 ראה חלק ד' לפירוט בעניין עלויות הרישוי 10 הצעת חוק המתווכיםבמקרקעין,התשנ"ב – 1992 , ה"ח2136 עמ', 388 11 איל זמיר, "לקראת חקיקה של דיני תיווך" בתוך ספר זכרון לגד טדסקי , בעריכת י' אנגלרד, א'ברק, מ' ראבילו ו- ג' שלו, (1995 ;) יצחק זמיר, הסמכותהמינהלית,כרך1 עמ',250 . 12 אריק אריאלי,דיניתיווך מקרקעין, עמ'5 ( , 2018 ) הסיכוןהנובעמהפגשה– ניתוחהמפגששעורךהמתווךמעלהכי לאקייםסיכוןממשימתפקידזה. מדובר בשלב ראשוני בלבד של התהליך. הסיכון הקיים הוא שמתווך שאינו מקצועי דיו לא יביא להתאמה מיטבית בין צרכי הקונה לצרכי המוכ ר, אך מלבד אובדן של זמן לא מדובר בסיכון משמעותי ללקוח. הסיכון הנובע ממסירת מידע – פעמים רבות ההצדקה למשטר רישוי נובעת מכשל שוק עקב אסימטריה של מידע בין בעלי המקצוע ללקוחות.13 אין חולק על כך כי באמצע שנות ה- 90 , טרום עידןהאינטרנט ,היהלמתווךמשקלרבבמסירתמידעפורמליולאפורמליעלהנכסוסביבתו וקונים נזקקו לשירותיו של מתווך כדי לקבל מידע זה והסתמכו במידה רבה על מידע זה. לכן, ברור כי הסיכון הנובע ממסירת מידע לא מדויק היה משמעותי ועשוי בקלות היה להוביל להטעיה בעסקה או להובלת לקוח לחתום על חוזה לרכישת דירה שבפועל אינה מתאימה לצרכיו ורצונותיו. לכך יש להוסיף את המניע המרכזי לחקיקת החוק – גלי העלייה מברה"מ – אשר יצרו תלות גבוהה עוד יותר של אוכלוסייה שאינה מצויה בשפה, בתרבותובדין הישראלי. אולם, ההצדקה שהייתה קיימת בעבר לרישוי עקב פערי מידע כמעט ואינה רלוונטית עוד כיום, לאוריכולתםשלצרכניםלגשרעלהפעריםבאמצעותהשיפורבגישהלמידע. מאזנחקקהחוקחלפו 23 שנים ו אנו מצויים כיום בע יצומה של מהפכה דיגיטלית שהביאה לכך שהמידע על שוק הנדל"ן נגיש מאוד במגוון פלטפורמות דיגיטליות - ממשלתיות ופרטיות. פלטפורמות אלה מבקשות לספק שירותים שעשויים לייתר או לצמצם את הצורך בתיווך. כך למשל, מידע על מצבו התכנוני או המשפטי שלהנכסניתןלהשיגבאופן מקווןבאתרלרישוםוהסדרמקרקעין(טאבו), במרכזלמיפוי ישראל ובמקרים רבים גם ברשויות המקומיות.14 מידע על סביבת הנכס (למשל מצב תחבורתי,, מעמד סוציו אקונומי, חינוך, הגנת הסביבה וכיו"ב) ניתן להשיג הן באתרים רשמיים של המדינה והן באתרים עסקיים אשר בונים מיפוי על פי פילוחים שונים ושאילתות מתוחכמות. פלטפורמות חשובות נוספות בהקשר זה הן הרשתות החברתיות אשר מאפשרות להשיג מידע בלתי פור מלי על סביבתהנכס.במיליםאחרות, קיימיםהיוםאמצעייםנוספיםלהשגתמידערלוונטי, מלבדמתווך. שינויים אלו שצמצמו את פערי המידע שהיו קיימים בין מתווכים ללקוחותיהם, צמצמו כתוצאה מכך את משקלו שלהמתווך כגורם שעלול להביא לסיכון ללקוח בעסקת נדל"ן. זאת ועוד, ברוב המוחלט של העסקאות הקונה והמוכר מיוצגים על ידי עורך דין אשר מ נסח את הסכםהמכר ומוסרלהםמידערלוונטי.,15 עורךהדיןהואזהשאמורלבצעאתהבדיקותהמקדימות ביחסלמצבוהקנייני והתכנוני של הנכס. התמחותו בדינימקרקעין מספקתלו את הידעהדרוש על מנתלהחליטאיזהמידע נדרשלאיזהסוגנכס.ככלשעורךהדיןלאמילאאתחובותיוובדקאתכל המידע שאמור היהלבדוקלגביהנכס,הוא חשוףלתביעת אחריות מקצועית מצדהלקוח.עורך דין נדרש לרישיון, אשר התנאים לקבלתו הם - תואר אקדמי, התמחות ובחינת הסמכה, בנוסף הוא כפוףלדיןמשמעתישללשכתעורכיהדין,ולעיתיםקרובותב עלפוליסתביטוחמקצועית. לכן,ניתן 13 קרמניצר מרדכי, עמרי בן שחר ושחר גולדמן, מחקר מדיניות 11 : חופש העיסוק – מתי על המדינה לקבוע בחוק תנאי כניסה לעיסוק מקצועי? י- ם:המכוןהישראלי לדמוקרטיה (1998 ) 14 הנגישות ובהירות המידע מרשויות המדינה על נכסי מקרקעין מרשויות המדינה צפויים להמשיך ולהשתפר בצורה משמעותית עם השלמתו של פרויקט תעודת זהות לנכס בהובלת המרכז למיפוי ישראל, רשות התקשוב וישראל דיגיטלית. המידע לגבי הנכס יהיה מאוחד על ידי הגופים הבאים: אגף רישום והסדר מקרקעין (טאבו), המרכז למיפוי ישראל (מפ"י), רשות מקרקעיישראל (רמ"י), מנהלהתכנון,חברות משכנותורשויות מקומיות 15 עלפי נתוני רשות המיסים, ב מעל 95% מעסקאותהמכר במקרקעין יד שניהמעורב עו"ד. לומר כי קיים גורם נוסף בעסקה שהכשרתו ומומחיותו מצמצמ ות משמעותית את הסיכון ללקוח אף במידה והמתווך התרשל בתפקידו. יתר על כן, גם על המוכר קיימת חובת גילוי מכוח סעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח- 1968 . המוכר חייב לגלות לקונה קיומם של ליקויים בנכס אשר יכולים להשפיע על החלטתו של הקונה ביחס לקניית הנכס. בדומה לשינוי המגמה בעולם, גם בישראל בשנים האחרונות הולכת ומשתנה הגישה בפסיקהמ"ייזהרהקונה"ל"יישמרהמוכר",מתוךהבנה שישנםליקוייםחבוייםשרקהמוכריכול להיות מודע להם. 16 כך שהמוכר חשוף אףהוא לתביעות במידה ויתגלה כיהסתירפרטים חשובים על הנכס.17 אף בשינוי מגמה זה ביחס לאחריות המוכר לגלות פגמים בנכס, שלא היה קיים בעת חקי קת חוק המתווכים, יש כדי לצמצם את הסיכון כתוצאה מאי- מסירת מידע רלוונטי על ידי המתווך. הסיכון הנובע מסיוע בניהול המשאומתן– סיוע בניהול משאומתן המתבצע ברמה נמוכה ובהעדר ידע משפטי מתאים עשוי להוביל להכשלת העסקה או להיעדר בדיקות נדרשות. עם זאת, המחוקק אסר במפורש ביצוע פעולות משפטיות על ידי המתווך ואף הדגיש במיוחד את עניין ייצוג המתווך אתהלקוחבמו"משאינומשפטי. 18כאמורלעיללגבימסירתמידע-קיומושלעורךדין,שהואגורם מקצועי, כפוף לדין משמעתי ולעיתים קרובות מחזיק בביטוח אחריות מקצועית - מצמצם משמעותית את הסיכון ללקוח. לכן, בהינתן גבולות הסיוע והימצאותו של עורך דין ברוב המוחלט שלהעסקאות,לא נמצאכי קייםבתפקידזה שלהמתווך סיכוןהמצדיקרישוי. עד כה עסקנו בעסקת מכר במקרקעין. קל וחומר שאם לא מצאנו סיכון משמעותי שיכול להיגרם בעקבות ממשק עם המתווך בעסקת מכר, כאשר מדובר בעסקת שכירות לטווח קצר הסיכון מצטמצםעוד יותרמהסיבותהבאות:  הגנה על עסקה בסכום גבוה - עסקאות שכירות לטווח קצר הן בד"כ למשך שנה, ולכל היותר מדובר בדרך כלל בסכום בגובה של עשרות אלפי שקלים בודדים. סכום זה אינו מבוטל כמובן, אך הוא בוודאינמוך משמעותית ביחס לעסקאות נדל"ן שנערכות בהיקפים של בין מאות אלפי שקלים למיליוני שקלים. כמו כן, התשלום לרוב לא מועבר מראש במלואואו בשלבים כפי שקורהבמכירת דירה, אלא באמצעות צ'קים דחויים.  עסקהחדפעמיתשביטולהקשהעדבלתיאפשרי–במכירתדירה יש לביטולעסקהעלויות גבוהות ולעיתים הדבר אף יהיה בלתי אפשרי. בשכירות המצב שונה. בישראל השכירות 16 ע"א 8068/11 עיניואח'נ'שיפריסואח'; ת"א14 - 06 - 8838 עזריה ואח' נ' שולטני ואח'; ת"א (י-ם) 20460/08 יעקב רובינגר נ' סשאשלומוב 17 יחד עם זאת, יש לציין כי מתוך הסקירה המשווה שבצענו עולה שבחלק מהמדינות (למשל, בריטניה, קנדה, מדינות שונותבארה"ב, דרוםאפריקה)מקובללחייבאתהמוכרבחובותגילוימפורשיםוקונקרטייםבאמצעותטופסמובנה.17 היתרון במצב זה הוא צמצום הסיכון עבור הקונה, אולם עבור המוכר מדובר בסיכון אשר עלול להגביר את חשיפתו לתביעת נזיקין מצד הקונה, שכן הוא לא בהכרח מודע למשמעות הליקויים עליהם הוא נדרש לדווח. לחילופין תיתכן הגברתהנטלהרגולטוריעליושכןהואייאלץלהסתייעבגורמימקצועלצורךהערכתהליקויים,מהשעלוללהיותמגולם במחיר הנכס ולהביא בסופו של יום לעליית מחירי הנדל"ן. נושא זה לא נבחן לעומק במסגרת התהליך שכן המיקוד בתהליךהיהבתחום התיווך. 18 ס' 12 לחוק: מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולאייצגלקוחבמשא- ומתןמשפטילקראתעריכתמסמךכזה;מתווךהמפרהוראתסעיףזהלאיהיהזכאילדמיתיווך. הוראהזו אינה באה לפגוע בחוק לשכתעורכי הדין, תשכ"א– 1961 . היא לרוב לתקופה קצרה יחסית, ולעיתים קרובות חוזה השכירות כולל גם סעיפי יציאה מהחוזהבטרם הסתיימה תקופתהשכירות המוגדרתבו.  פעריידעומידעמשמעותיים-בניגודלעסקאותמכרבהןנדרשמידעמרישומיםציבוריים, בדיקות מקדמיות רבות והסתייעות באנשי מקצוע, בשוק השכירות אין צורך בד"כ בכל אלו. השוכר לא נדרש למידע מרישומים ציבוריים. לגבי ליקויים חבויים שרק בעל הנכס מודעאליהם,חוזהשכירותסטנדרטינותןהגנותברבהמקריםלמרביתהליקוייםשיתוקנו עלידיבעלהנכס.חוקשכירותהוגנתשנחקקלאחרונה(כתיקוןלחוקהשכירותוהשאילה, התשל"א- 1971 ) מספק הגנותנוספות. באופן כללי, משטר רישוי נותן לרגולטור אמצעים לפיקוח ו בקרה על ה עוסקים ב תחום. הדרישה לקבלת הרישיון מהווה כלי לסינון המבקשים לעסוק במקצוע, והאפשרות לשלול אותו או להגבילו מהווה עבור רגולטור אמצעי פיקוח. מן הצד השני, רישיון יוצר נטל רגולטורי על העוסקים בעת הפקתווחידושוהת קופתי ,מצריךהקצאתמשאבים של המדינהלתפעולמערךהרישויועשוילייצר פגיעה במימוש התכליות במקרה שעיקר משאבי הרגולטור מופנים להיבטים הבירוקרטיים של הבחינה והרישוי במקום לפיקוח על הציות של המפוקחים להוראות הרגולטוריות המהותיות. מאחר שמשטר ריש וי בראש ובראשונה מגביל את חופש העיסוק, יש לצמצם את השימוש בו למקרים בהם נמצא כי העיסוק במקצועללא רישיון עלוללהביא לפגיעה באינטרסהציבורי. מעבר לאמור לעיל, הרי שיש להדגיש גם כי ביחס למדינות אחרות בעולם, היקף רישוי המקצועות בישראל הוא רחב ביותר, כאשר מספר המקצועות המורשים בה גדול בעשרות אחוזים מהממוצע והחציון שלהמקצועות המורשים בקרב מדינות ארה ב ובקרב מדינות האיחוד האירופי."19 בהצעת החוק הייתה טמונה ההנחה כי חקיקת החוק תחזק את מעמדם המקצועי של המתווכים ותעלה את קרנו של המקצוע ואת מעמדו הציבורי של המתווך שנתפס בעבר כ"חאפר", כמישהו חסר מיומנות המנסה "לגזור קופון" בלי שתרם תרומה של ממש לעסקה. ואולם, התערבות ממשלתיתמצמצמתפעמים רבות אתהאפשרותלהתפתחותמנגנוני אסדרה מקצועייםפרטייםגם במצבים המתאימים לכך ואינה מבטיחה כי העיסוק בפ ועל יהפוך מקצועי יותר לרווחת הלקוח. אפשר והעובדה כי מאז חקיקת החוק ועד היום טרם קם איגוד מקצועי המאגד יחד את מרבית המתווכים ויצררגולציה עצמית אפקטיבית ומשמעותית – נובעת ביןהיתר מכך. במדינות שונות התפתחו מנגנוני רגולציה עצמית אשר מהווים חלופה להתערבות הממשלה בהסדרת התחום וגורמים להעלאת רמתם המקצועית של העוסקים בתחום וחיזוק מעמדם באמצעות הכשרות, השתלמויות וכללי אתיקה ואף מחזיקים במנגנוני בוררות (מול הציבור ובין המתווכים לבין עצמם.)20 19 אושרוב יאיר,קליינרמוריס, נייר מדיניות 2019.01 :רישוי מקצועותבישראל, המרכזהבין תחומי הרצליה(2019 ) 20 ב- 14 מדינותבאירופה(ה רפובליקההצ כית,' בולגריה,גרמניה,אסטוניה,יוון,לטביה,ליטואניה,מלטה,הולנד,פולין, פורטוגל,רומניה,בריטניהוליכטנשטיין) מקצועהתיווךלאמפוקחעלידיהרגולטורהממשלתיאלאבאמצעותרגולציה מקומית (עירונית כפי שקיים בגרמניה /מחוזית כפי שקיים במחוז קטלוניה בספרד), רגולציה עצמית (באמצעות מענייןלציין בהקשר זה, כי ה אסדרה המשפטית באמצעותחוקהמתווכים ככלהנראהלא צמצמה באופן משמעותי את המחלוקותהמשפטיות בתיווך מקרקעין בין מתווכיםללקוחותיהם. 21 לסיכום, נראה כי כיום, הסיכון ממעורבותו של מתווך בעסקת מכר במקרקעין יד שניה או בעסקת שכירות אינומצדיקהגבלתחופשהעיסוקבאמצעותרישיון.ההגנהעלהלקוח בעסקתתיווךצריכה להתבצע במסגרת דיני הגנת הצרכן - גם אם בדמות הוראות ייחודיות לתחום זה מעברלהוראותיו ה"רגילות"- ואינהמצדיקהקיומושלמנגנוןרישוי.עלכן ,המלצתנוהיאלבטלא תמשטרהרישוי החל על המתווכים, ובכלל זה את הבחינה בכניסה למקצוע ואת הדין המשמעתי החל על המתווכים. א סדרת מתווכיםהמבצעים פעולות פיננסיות FATF למרות האמור לעיל, ובהתאם לדרישות ממדינת ישראל על ידי ה- אליו הצטרפה ישראל בשנת 2018 , מוצע להותיר אסדרה לגבי מתווכים המבצעים פעולות פיננסיות. קרי, כספי העסקה עוברים דרכם ונותרים אצלם בנאמנות לתקופה מסוימת. במקרה כזה, האינטרס הציבורי בפיקוח הוא משמעותי הרבה יותר, בשל הסיכון להלבנת הון שעולה. על כן, מוצע להחיל משטר מסוים של אסדרה על העוסקים בתחוםזה. העברתהאחריות עלתחום התיווךלשר הכלכלה המלצה מקצועית נוספת היא העברת האחריות על תחום התיווך בנדל"ן לאחריות הרשות להגנת הצרכןולסחר הוגן, הכפופה לשרהכלכלה,וזאת בשלהתמחותה הכללית בתחוםהגנת הצרכן. הרשותלהגנתהצרכןמשמשתכזרועאכיפהעצמאיתובעלתמומחיותבכלהנוגעלקשרשביןהעוסק והצרכן. בנוסף, יש לרשות היכרות עם תחום המתווכים במקרקעין שכן כבר היום הרשות אמונה עלאכיפתחלקמהוראותיושלהחוק,ואליהמופנותתלונותעלמתווכיםשנטעןכיעברועלהוראות חוק הגנת הצרכן, שחל גם הוא כמובןעל פעולתם. אף אם יוחלט בסופו של דבר שלא לקבל ההמלצה על ביטול ה אסדרה , אנו סבורים כי המלצה זו הנוגעתלהעברתהאחריותעלתחוםהתיווךלשרהכלכלהעומדתבפניעצמה,שכןמבחינהמקצועית נכון לרכז את הטיפול בתחוםתחת גורם אחד בממשלה, במקוםלפצלו בין שני משרדים שונים. לצדהיתרונות שלהמהלך, מובן כייהיה צורךלהביא את הנושא בפני שרהכלכלה, ביןהיתרלדיון בדבר סוגייתהמשאבים שיידרשולמשרדהכלכלה כדי לקבל אחריות על תחום חשובזה. 20איגודים מקצועיים כפי שקיים בבריטניה או הולנד) או מערכות הסמכה וולונטריות בהתאם לתקני איכות כגון ISO או CEN . 21 שם,עמ' 6 ייצוגשלשניהצדדים לעסקה עלידי אותו ה מתווך השיח עם הציבור העלה קושי במקרה בו המתווך מייצג את שני הצדדים לעסקה גם יחד – את המוכרואת הקונה. במדינות שונות פרקטיקה כזונאסרה כלילעקב ניגודהעניינים שעלול להיווצר במצב שכזה, נוכח האינטרסים השונים של כל אחד מהצדדים. 22 במדינות אחרות – הפרקטיקה מותרת אך ישלקבל הסכמה בכתב משני הצדדים כדילייצגייצוג כפול שכזה. 23 לעומת זאת, בישראל – הייצוג הכפול הוא המצב המקובל והנפוץ. כלומר, לא רק שייצוג כפול כזה מותר,הואגם אינו דורשהסכמה מיוחדת. מצב זה מעורר קושי ולפיכך מוצעלבחון שינוי של מצב זה. הטעיותלכאורה באופן פרסוםהנכס שתי סוגיות נוספות שעלו מן הציבור נגעו להטעיות לכאורה באופן שבו נכסים מפורסמים לעיתים עלידי מתווכים. הראשונה,פרקטיקהולפיהמתווךעשוילפרסםנכסלמכירהמבלילקבללכךאישורמראשמבעליו. פרסום באופןזה יוצר תחושה כיהמתווךנשכר לצורך מכירתהנכס. במצב זה, הקונהעשוי למצוא עצמו צורך שירותי תיווך מבלי שבעל הנכס התכוון במקור לשווק את הנכס באמצעות מתווך, על כלהמשתמש מכך. השנייה,פרסום מודעות של נכסיםעל ידי מתווכים בלי לציין במפורש שמדובר בנכס המפורסם על ידימתווך.תופעהזוגורמתלהטעייתהציבור,הסבורשמדוברבשיווקישירשלהנכסעלידיבעליו, שאינו כרוך בעמלת תיווך. שני מקרים אלו מעוררים מטבע הדברים קושי, ועשויים להטעות את הציבור. על כן, ההמלצה המקצועיתהיאלבחון דרכיםלמנועולהפסיקפרסומים שכאלה. סוגיות נוספות עלו מן הציבור להלן יפורטו העומסים שעלו מן הציבור הכללי המתווכים ובעלי העניין שאינם מתוך הממשלה)( אשרלא זכו להמלצות ספציפיות, בין הי תר עקבההמלצההכללית על ביטול ה אסדרה: 22 בכמחצית ממדינות ארה"ב, בבריטניה ובהולנד 23 בכמחצית מדינותארה"ב,בקנדה ובגרמניה טיבההכשרהלמתווכים עלמנתלהפוךלמתווךאיןצורךכיוםבהכשרהמחייבתאלאבחינהבלבד.אתההכשרהניתןלרכוש באחד מבתי הספר לתיווך או ללמוד למבחן באופן עצמאי. שלוש טענות עיקריות עלו מהציבור בנושא זה: 1. איןפיקוחעלבתיהספרלתיווךכךשחלקםאכןמעניקיםהכשרהמקצועיתראויהבתחום המקרקעין ותיווך במקרקעין, אך אחרים מתמקדים בטקטיקות שיווק מפוקפקות ומניפולציות שונות במטרה להגיע לסגירת עסקאות.24 2. אפקטיביות הבחינה, לגבי כך שהיא אינה באמת מכשירה באופן פרקטי את מי שנכנס לעסוקבמקצועועוסקתבעיקרבחוקהיבש. יצויןבהקשרזהכיעלמנתלהעלותאת תוקף הבחינה הוכנסו בשנ ים האחרונ ות מושגי יסוד מתחום המקרקעין לנושאים עליהם נערכת הבחינה. 3. מרגע קבלת הרישיון, מתווכים אינם נדרשים לשמירה על כשירות מקצועית. כך למשל, מתווך יכול להתלות ר ישיונו באופן בלתי מוגבל בזמן כך שיחזור לעסוק במקצוע אחרי שנים רבות בלי שטרח להתעדכן בשינויים שעבר התחום, שינויים שבימינו קורים תדיר.25 יתרעלכן,לאנערכותהשתלמויותמקצועיותלציבורהעוסקיםבתחום.ישלצייןכיבשנה האחרונה נערכו על ידי הרשם שני כנסים מקצועיים לציבור המתווכים (ללא תשלום) על מנתלשפר את השירות הניתןלהם. עם זאת, עקב ההמלצה לביטול חובת ההכשרה כחלק מביטול הסדרת המקצוע, הערות אלה הפכו לא רלוונטיות. תיווך בנדל"ן עסקי חוק המתווכים הוא חוק צרכני במהותו. בחוק הגנת הצרכן הוגדר צרכן כמי שקונה נכס או מקבל שירות מעוסק במהלך עיסוקו לשימוש שעיקרו אישי. בפערי הכוחות שבין מתווך ללקוח הפרטי, נמצא האחרון בעמדת נחיתות מול המתווך. עם זאת, כאשר מדובר בנדל"ן עסקי, נראה כי תכלית החוקלאמתקיימתשכןבמאזןהכוחותדווקאהמתווךהואהצדהחלשועמדהזומנוצלתלאאחת לרעה כאשר מדובר בגורם עסקי. שיתוף הציבורהעלהכימתווכיםבתחוםהנדל"ןהעסקימוצאיםעצמםלאפעםמול שוקתשבורה כאשר על אף שהביאו לעסקת מכירה או שכירות, גורמים עסקיים לא חותמים על הסכם התיווך בשל תואנות לגבי ייפויי כוח והרשאות שונות (הגורם שמגיע לראות את הנכס אינו בעל הרשאה 24 https://www.10.tv/news/81627 25 מס' המתווכים שרישיונם מותלה עלפי רצונם עומדכיום על 14,419 . ל חייבאתהתאגידבחתימתו.) במקריםאלהמדוברבניצוללרעהשלהחוקושלההגנהשהואמספק ללקוח. בשנים האחרונות דנו בתי המשפט מספר פעמים בסכסוכים שנתגלעו בין מתווך לבין לקוחות מסחריים.26 במקרים אלו נקטו בתי המשפט בפרשנות רחבה המגמישה מאוד את הוראות החוק. בתיהמשפטקבעוכיבמקריםבהםבוצעהעסקתהתיווךביןשניגופיםמסחרייםלאמדוברבלקוח "חלש" ולכן אין צורך להגן עליו. הנושא עלה גם בפרויקטים של התחדשות עירונית אשר מערבים עסקאותעםגורמים עסקייםהבקיאיםבעסקאותנדל"ןהעשוייםלנסותלסגורעסקיםמאחוריגבו שלהמתווך.בתיהמשפטעריםאףהםלמצבבעייתיזהובמקריםשוניםנשענועל"זעקתההגינות" בהחלטתם להכיר ולו באופן חלקי בהתקשרות שלא גובתה בהסכם תיווך כתוב. ביחסלעסקיםקטנים,אשרלכאורהדומיםיותרמבחינתפעריהכוחותלצרכן פרטי,בירורבסוכנות לעסקים קטנים במשרד הכלכלה העלה כי לרוב עסקים קטנים מעדיפים לשכור נכס ולא לרכוש, ולכן הנושאפחות רלוונטי עבורם. תיקונים להוראות הצרכניות שבחוק לא עמדו במוקד התהליך ולכן נושא זה לא נדון לעומק, אך נראה שיש מקוםלשקול קביעתהוראות שימנעו או יצמצמו אתהקושי שתואר לעיל. 26 ע"א (מחוזיתת"א) 1183/08 מטרופוליס ייזוםהשקעותונכסים (המאה ה- 13) בע"מ נ' הצלחת יחזקאלבע"מ ( 19.8.2009 ע"א (מחוזי ת");א) 1691/09 לנדאו נ'קראסן הייטסבע"מ ( 24.6.2010 תא"מ(שלוםכ"ס)));12790-12-11 אפרתי נ' לוינר ( 21.8.2014 ) חלק ד'– תוצאות צפויות חיסכון כספי מדי שנה נבחנים כ- 7,000 מועמדים בבחינות הרישו י, כאשר העלות לנבחן היא 501 ₪ . מבין הנבחניםעובריםאתהבחינותכ- 3,800 נבחנים,מהםכ- 3,000 מבקשיםלהצטרףלמקצועומשלמים עבור תצהירעו"ד וכן אגרה בסך 977 ₪ בעד רישיון ורישום בפנקס. 27בנוסף, מדי שנה נדרשים כ- 21,000 מתווכים פעילים לחדש את רישיונם תמורת אגרה בסך 217 ₪ . 28 בסך הכל, עומדת כיום עלותמנגנוןהרישוילציבורהמתווכיםעלקרובל- 13.9 מיליון ₪ בשנה,עלותאשרצפויהלהיחסך במידה וההמלצה בעניין ביטול מנגנוןהרישוי תיושם. קיצורימי המתנה בהתאםלמנגנוןהרישויהקיים כיום זמני ההמתנה הממוצעיםעדלקבלת רישיון הם כדלהלן: זמןהמתנהלמבחן – 45 ימים29 זמןהמתנהלתוצאות המבחן – 14 ימים זמןהמתנהלרישום כמתווך – 30 ימים במידה והמלצה בעניין ביטול מנגנון הרישוי תיושם, מתווךנדלן יוכללהתחיל לעבו ד באופן מידי, כך שבסה"כ מדוברבקיצור משקי של 501,320 ימי המתנה עדלכניסהלעיסוק. 27 ל כך יש להוסיף את עלותהגשת המסמכים לצורךרישום לבחינה וקבלת הרישיון 28 אגרתהרישוי הופחתהבין השנים 2019 - 2018 בשיעור של 55% מ- 482 ₪ ל- 217 ₪ 29 זאת בהתאםלתדירות של4 מועדיבחינה בשנה נספח א' – כמות מתווכים רשומים בין השנים 2018 - 2009 25,000 19,800 20,568 21,331 20,000 17,549 17,623 16,852 16,381 15,481 15,000 12,389 12,795 10,000 5,000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 נספח ב' – התפלגות מתווכים שהצטרפו/ פרשו מהמקצוע בין השנים 2018 - 2014 8000 7418 7289 6571 7000 6214 6091 6000 5000 4000 2933 3000 2496 2147 1579 2000 1271 1000 0 2014 2015 2016 2017 2018 מתווכים חדשים מתווכים שלא חידשו רשיונם למעלה מחמש שנים נספח ג' – כמות נבחנים במבחני רישוי בין השנים 2018 - 2009 9000 7856 8000 7501 7178 7129 7071 7000 6058 5985 6000 5302 5181 4798 5000 4000 3000 2000 1000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 נספח ד' – אחוזי מעברשל בחינות רישוי בתיווך נדל"ן בין השנים 2018 - 2009 ממוצע אחוזי מעבר בין השנים 2009-2018 90% 84% 84% 82% 81% 79% 77% 80% 74% 73% 67% 70% 60% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 נספח ה' – נבחנים שעברו את בחינות הרישוי אךלא הגישו בקשה לרישיוןבתוך 5 שנים ממועד המבחן בין השנים2018 - 2014 1600 1464 1400 1247 1200 959 924 1000 866 800 600 400 200 0 2014 2015 2016 2017 2018 נספח ו' – הליך בירור תלונות משמעתי נספח ב – ממצאי הסקר נספחג – ממצאי המחקר המשווה מתווכי מקרקעין בשוק השכירות אוקטובר22 השוואת נוהגים וחובות רגולטוריות במדינות בעולם אוקטובר22 סקירת שירותי מתווכים בעולם- בריטניה כלליאתיקה וקוד התנהגות בריטניה החל משנת 2014 מתווכיםועוסקים אחריםבענף הנדל''ן מחויביםעל- פי חוקלהיות חבריםבסכמות פיצוייםמורשות מטעם המדינה המנוהלות ע''י שני גופים רשמיים. גופיםאלה קובעים כללים וסטנדרט התנהגותלמתווכים ומפקחיםעליהם מתווכים העומדים בכללים זכאים להציג בביתהעסק תו תקן רשמי מטעם הגוף אליומשתייכים כללי דוגמא על המתווךלפעול ב הוגנות וביושרה יש להמנע ממרמה, מניפולציות ומצגשווא גילוי ופרסום מידע יש לתאר במדויקאם הנכסמושכרכמרוהט, מרוהט בחלקו אולא מרוהטכלל המתווך נדרש לחשוף את כלהמידע המהותי באופן מדוייק וללא השמטות כל פרסוםמטעם המתווך חייב להיות חוקי, כנה והגון דוגמא יש לגלות בפרסומות את העמלות הכרוכותבשירותי התיווך אין ליצור מניפולציותבפרסום אין לפרסם שנכסהואחדש בשוק, כאשרהואאינו כזה אין לפרסם מידע כוזב אין לפרסם נכסיםשאינם זמיניםלהשכרה MNS Consulting 3 סקירת שירותי מתווכים בעולם- בריטניה כלליאתיקה וקוד התנהגות בריטניה דוגמא שוויון בין לקוחות על המתווך להתייחס לצרכנים באופן שווה ללא קשר לגזע,דת או אמונה, מין, נטייה מינית, הכרה מגדריתאו לאום עליו לנקוט זהירות מיוחדת כאשר מתמודד עם צרכניםשעלולים להיות "מקופחים" מתן תנאיםפחות טובים לאדם, על בסיס תכונות בשל גילם, חוסרידע, חוסר יכולתלשונית וכו' אישיות כגוןנכות,הריון, דתגזע לאום וכד' דוגמא שווי הנכס הערכתגובה שכר הדירה הראוי לנכס חייבתלהינתן בתום לב, ולשקף את תנאי השוק הנוכחיים הנתונים יתמכו ע'' י אינדיקטורים מהשוק תוך השוואה לנכסים דומים במיקום אין להציגמצגשווא בכוונהלעוות אתגובהדמי דומה. השכירותהפוטנציאליים של נכס MNS Consulting 4 סקירת שירותי מתווכים בעולם- בריטניה השירותיםהנפוצים בריטניה סוגיות טרוםהעסקה סוגיות הנוגעותלעסקה לאחרההסכם בדיקת"זכאותלהשכרה" שירותי ניהול נכסים מציאתשוכר/נכס (נוהל בדיקתתושבותבריטית) צילום תמונות מקצועיותשל הנכס יצירת רשימת תכולהשל הנכס ובדיקתהלפני הסכם פרסום הנכסבפלטפורמות שונות משאומתן על הסכם השכירות תיאום וקיום פגישות לצפייה בנכס ניסוח החוזה הערכתגובהשכרהדירה כמשתקף מתנאיהשוק MNS Consulting 5 סקירת שירותי מתווכים בעולם- בריטניה המפרסמים בבריטניהישנםשניגופים מפקחים הממונים מטעםהמדינה, כללי אתיקה בנושאיםשונים לרבותהוגנות,חשיפת מידעוהערכות שווי מתווכיםהמציגים את תוהתקן שניתן ע''י הגופים המפקחים, לוקחים על עצמם לעמוד בכללי האתיקה ובסטנדרט ההתנהגות בסטנדרטההתנהגותהבריטיקיימת אמירה פוזיטיבית וברורה עלאיסור אפליה בין לקוחות בבריטניהישנהחובהלקביעתשכר דירה ראוי לנכס בהתאםלשוויובשוקתוךהתחשבותבאינדיקטורים אובייקטיביים בישראלנפוציםפרסומיםאודותנכסים פיקטיביים להשכרה – אסור פרסום מסוגזה לפיחוק בבריטניה ניתן לקבל שירותים נוספים מהמתווך, שירותים משפטיים ביניהם דוגמתניסוח חוזה MNS Consulting 6 סקירת שירותי מתווכים בעולם- ויקטוריה, אוסטרליה כלליאתיקה וקוד התנהגות אוסטרליה תקנות סוכני הנדל" ן (התנהלות מקצועית) 2018 קובעות את סטנדרט ההתנהגות המצופה מהמתווכיםונציגיהמתווכיםבהתנהלותם השוטפת מול לקוחות(מוכריםומשכירים) וצרכנים(קונים ושוכרים) כללי המתווך מחוייב להכיר את החוקים הרלוונטיים המתווך מחוייבלפעול בהגינות, ביושר, בתום לב ולמיטב ידיעתו ויכולתו בכל עת אין לעסוק בהתנהגות שאינה מקצועית או מזיקה למשרד התיווךעצמו ולמקצוע בכלל גילוי ופרסום מידע המתווך נדרש לבצע את כל הבירוריםהסבירים כדי לברר מידע רלוונטי לעסקה אין להשתמש או לחשוף מידע סודי שמתוווכיםמשיגיםבזמן שהם פועלים עבור לקוח, אלא אם כן אושר על ידי הלקוח או נדרש על פי חוק דוגמא אין להטעות שוכר, רוכש פוטנציאלי או רוכש לגביהוראותיושל בעל בית או מוכר אסור לפרסם או אין לפרסם מידע כוזב לאשרפרסום כוזבאו מטעה MNS Consulting 7 סקירת שירותי מתווכים בעולם- ויקטוריה, אוסטרליה השירותיםהנפוצים אוסטרליה סוגיות טרוםהעסקה סוגיות הנוגעותלעסקה לאחרההסכם יעוץלגביקביעת מחירהשכירות ביצוע התאמותבמסמכיהשכירות מציאת שוכר/משכירבעזרת רשימת לדירהמשנהלשנה- על המתווך ככלשנדרש- לכל מדינהבאוסטרליה פלטפורמותפרסום המתעדכנתבאופן להיות בעלהידע הרלוונטיעל מנת קיים הסכם שכירותסטנדרטי מטעם תדיר לייעץ לגביהעלאהאו הפחתה של המדינה. לעיתים המתווך יוסיף דמי השכירותבהתאםלמצבבשוק מציאת שוכרים"איכותיים" לנכס- סעיפים נוספים לחוזה זה על מנת המקומי המתווךיראיין שוכרים פוטנציאליים, להגןעל האינטרסים של המשכר יבדוקאתמכתביההמלצהשלהם , הכנתמסמכיערבות לשכירות- ידברעם מעסיקם הנוכחיואףיחקור המתווךיספק לדיירים מסמך ברור היסטוריית שכירות ותעסוקה המתאראתכלהמחויבויות שעלולות להיות לתחזוקת הנכס, הכולל צילומים של הנכס בנקודתההתחלה של החוזה בכדילמנוע מחלוקות עתידיות MNS Consulting 8 סקירת שירותי מתווכים בעולם- אוסטרליה בכלליהאתיקהבאוסטרליהישנודגשעלפרטיות לקוחות המתווכים ועל סודיות המידע שלהם לפרסום מהימן ללא הטעיות בנוסף, ישנהחובה השירותיםהנפוציםבאוסטרליהכולליםפירוט גם באשר לאיכות השירות הניתן (לדוגמא,חיפוש שוכרים יכלול ראיונות, מכתביהמלצה,היסטוריתתעסוקהוכו') MNS Consulting 9 סקירת שירותי מתווכים בעולם- יוון כלליאתיקה וקוד התנהגות יוון חוק4072 משנת 2012 מסדיר ביוון אתמקצוע מתווך הנדל"ן וביןהיתר את השירותיםהעיקריים שמעניק מתווך דוגמא גילוי ופרסום מידע על מתווכיהנדל" ן ליידע את המשכיר והשוכר כאחד על איכויות הנכס המדובר וכן על כל ליקוי שעלול לבוא לידיעתם. "איכויותהנכס" מתייחסותלמצב הפיזי, המשפטי או הכלכלי של הנכס. על המתווךליידע אתשני הצדדים על איכויותהנכסועל ליקויים אםלמתווך ניתן מנדט כפול - כלומר, גםבעל הבית וגםהשוכר הזמינו את אותו המתווך – עליו לידע את שני הצדדים יש ליידע אתהצדדים אם למתווך יש עניין אישי כלשהו בדירה דוגמא מוטלת חובת פרטיות על המתווכים, אשר מנועים מלחשוף את הנתונים האישיים והכלכליים של לקוחותיהם,מלבד אלו החיונייםלחתימת החוזה. על המתווךחלהחובתפרטיות לגבי הנתוניםהאישיים והכלכלייםשל לקוחותיהם MNS Consulting 10 סקירת שירותי מתווכים בעולם- יוון השירותיםהנפוצים יוון סוגיות טרוםהעסקה סוגיות הנוגעותלעסקה לאחרההסכם מתן מידע על מתקניהדירה מציאתשוכר/משכיר ניהול מו" מעל דמיהשכירות תיאום וקיום פגישות לצפייה בנכס (בהתאםלרצון המשכיר) פרסום הנכסבפלטפורמות שונות הפגשת הצדדים לחתימה עלחוזה השכירות הערכתגובה שכרהדירהכמשתקף מתנאי השוק MNS Consulting 11 סקירת שירותי מתווכים בעולם- יוון ביווןמוגדרתלפרטיםחובתהפרטיותעלהמתווכיםאשר מנועים מלחשוף את פרטי הלקוחות שלהם מלבדאלוההכרחיים לחתימת החוזה כחלק מהתנהלותםהאתית, מחויביםהמתווכיםלחשוף בפני שני הצדדים כלעניין אישי שיש להם בדירה וכןאםהםעובדיםגם בעבור הצד השני בעסקה MNS Consulting 12 סקירת שירותי מתווכים בעולם- גרמניה כלליאתיקה וקוד התנהגות גרמניה בהתאםלהוראות סעיף ( 3 ) 91 של חוק סחרהוגן, פרסם המשרד לסחר הוגן סטנדרט ההתנהגותהמצופה ממתווכי נדל"ן הסטנדרט נועד לצמצוםפגיעה באינטרסים של הצרכנים, לצד שיפור המוניטין של בעלי המקצוע עצמם והגנה עליהם מפני רשלנות מקצועית דוגמא כללי על המתווךלספק שירות הוגן, אדיב וישר למשכירים ושוכרים על המתווך לתעד בכתב עבור בעל הדירה כל ביקורבנכס וכל תקשורתעם שוכרים פוטנציאליים על המתווךלהודיע ללקוח תוך שני ימיעסקים על כל יש להודיע ללקוחעל כל תשובה להצעה של הלקוחלא יאוחרמשני ימי עסקים תשובהלהצעתו לאחר קבלת התשובה גילוי ופרסום מידע על המתווך לפרסםבאופן בהירושקוף את העמלה אותה הוא גובה על המתווךלהימנע מניגוד עניינים ועליו ליידע את הצדדים אם יש לו עניין אישי כלשהו בדירה כאשר העמלה מהווה אחוזמגובה דמי השכירות, על המתווך להצהיר על כך שהשכרשלו תלוי בגובההמחיר המוסכם דוגמא פיקדון יוחזק בנאמנות על ידי המתווך ולא יוצג כחלק מעמלת התיווך על המתווךלפרסם נכסים בצורה חוקית,הגונה וכנה, יש לפרסםנכסים זמינים בלבד על אתר המתווך להתעדכן לפחות אחת לשבוע, זאת בכדי לוודא שתוצג תמונה על המתווךלהציג נכסים זמינים בלבדולעדכן אתהאתר עדכניתשל מצב הנכסים הזמינים שלו אחת לשבוע שווי הנכס בביצוע הערכתשווי, יש לפעול בתוםלב ולהסתמך על מידע הרלוונטי למצב הנכס ועל ראיות, ככל שניתן MNS Consulting 13 סקירת שירותי מתווכים בעולם- גרמניה השירותיםהנפוצים גרמניה סוגיות טרוםהעסקה סוגיות הנוגעותלעסקה לאחרההסכם בדיקת רקע מקדימה לדיירים מציאתדייר/נכס פוטנציאלייםלרבות נתוניאשראי יצירתחשיפה משמעותית ומייצגת קיום משא ומתן עם הצדדים לנכסהמושכרלרבותתמונות וסרטוני וידאו ייעוץ בעריכתחוזה השכירותוהשלמתו תיאום וביצועפגישות להצגתהנכס כוללמסירת הנכס ייעוץ בנושאי דיניחוזיםובנייה תיווך לבעלימקצוע(למשל, הערכת שווי עתיקות בביתשעברבירושה) קביעתקהלהיעד המתאיםלנכס ופיתוח אסטרטגית הגעה לקהלזה לרבותסינון המשיביםלדיירים פוטנציאלים MNS Consulting 14 סקירת שירותי מתווכים בעולם- גרמניה לתעד בכתב עבור בעלהדירהכלביקורבנכסוכלתקשורתעם על המתווך שוכרים פוטנציאליים כאשר העמלהמהווהאחוז מגובהדמיהשכירות, עלהמתווךלהצהיר על כך שהשכר שלו תלוי בגובה המחיר המוסכם על אתר המתווך להתעדכן לפחות אחת לשבוע, זאת בכדי לוודא שתוצג תמונהעדכנית של מצב הנכסים הזמינים MNS Consulting 15 סקירת שירותי מתווכים בעולם- דרום אפריקה כלליאתיקה וקוד התנהגות דרום אפריקה בהתאםלחוק ענייני תיווךנדל" ן 1976 , סוכני נדל" ן נדרשים לעמוד בקוד התנהגותשנוסח ופורסםעל ידי הרשות הרגולטוריתלעוסקים בנכסים ( PPRA .) הרשות הוקמה ע"י המחלקה להתיישבות ובאחריותההפיקוח והקידום של התנהלות העוסקים במקרקעין כללי על המתווךלפעול ביושרה ולהגן על האינטרסים של לקוחותיוככל יכולתו תוך התחשבותבאינטרסים של כלל הצדדים המעורבים על המתווךלהציע לשוכר דמי שכירות הוגניםלנכס ביחסלשוויו תוך התחשבותבתנאי מחייה מינימליים מקובלים גילוי ופרסום מידע המתווך ימנע מהצגת מצגשווא או הסתרה של עובדות מהותיותהידועות למתווך לגבי הנכס המתווך ימנע משימוש בשיטות שיווק ומכירה שאינן הוגנות דוגמא מתווךלא ירכוש או ישכור, עבור עצמו או עבור כל אחד מבני משפחתו הקרובה או ממשרדו, כל נכס הרשום אצלו, מבלי לגלות עניין כאמור לבעלי הנכס המתווך יזדהה כמתווךנדל"ן בעת חיפוש או קבלת מידע לגבי כל נכס המתווךלא יפרסם נכס בצורהשעלולה ליצור את יחסיםבין מתווכים הרושם שהואפורסם ע"י אדם אחר שאינו המתווך המתווך לאיטען שהוא משווק נכס בבלעדיות אלא אם כן קיבל על כך אישור בכתב מתווכיםיכבדו הסכמים בלעדיים המוחזקיםעל ידי מתווכים אחריםולא יציעושוכר או משכיר פוטנציאלילנכס כלשהו, או ימשיכו במשא ומתן כאשר הם מודעים, או בזהירותרגילה יכלו לוודא, כי מתווך אחרמחזיק בבלעדיות לנכס MNS Consulting 16 סקירת שירותי מתווכים בעולם- דרום אפריקה השירותיםהנפוצים דרום אפריקה סוגיות טרוםהעסקה סוגיות הנוגעותלעסקה לאחרההסכם סיוע בפתרון תקלות בנכסלאחר חתימת השגתמסמכים רלוונטיים מהשוכרים פרסום הנכס חוזה השכירות ביצועבדיקותרקע ובדיקותאשראי תיאום וקיום פגישות לצפייה לשוכרים בנכס ניהול נכסים סריקת תקלות מקיפהבנכס חשיפת מידע מלאעל הנכס לשוכר לרבותתשלומים הכרוכים בנכסובעסקאותנלוות MNS Consulting 17 סקירת שירותי מתווכים בעולם- דרום אפריקה כחלקמתפקידהמתווךעליולבצע בדיקות רקע ובדיקות אשראי לשוכרים, זאתלצדביצוע בדיקות על הנכס וחשיפתתשלומיםהכרוכים בנכס ובעסקאותנלוות לשוכר להימנע משימושבשיטות שיווק ומכירה שאינן הוגנות על המתווך בעת ביצועתפקידו להזדהות כמתווך נדל" ן עלמתווך בעתפרסום, חיפוש או קבלתמידע לגביכל נכס MNS Consulting 18 סקירת שירותי מתווכים בעולם כלליאתיקה וקוד התנהגות איטליה סעיף 1755 של הקוד האזרחיהאיטלקי קובע כיעל מנת להיות זכאי לעמלה על המתווך להיות בעלתפקיד מכריע בעסקה יצירתהחיבורעםשוכר פוטנציאלי אינה מספיקה כדי להיות זכאי לעמלה כללי המתווך יעבוד ללא משוא פנים ובשקיפות מלאה גילוי ופרסום מידע המתווך מחויבלהציג את כלל התוכןבאתרשלו גםבשפה האיטלקית המתווך מחויבלמסור לשני הצדדים את כל המידע הקיים אצלו לגבי הנכס כולל מידע ש"היה עליו לדעת עלפי עקרון הקפדנות המקצועית הרגילה" סוכני השכרה מחויביםלספק מידע על החזקת פיקדונות וכל תשלומי טרום שכירות אחרים. המידע חייבלהיות ברור, מדויק ולאמטעה אסור לסוכנות השכרה לגבות תשלום עבור רישום אליה או כדי להציגבפני המשכירים את רשימת הנכסים שלה אסור לסוכנות השכרה לגבות תשלום בעבור ביקורבדירה פוטנציאלית MNS Consulting 19 סקירת שירותי מתווכים בעולם- איטליה השירותיםהנפוצים איטליה סוגיות טרוםהעסקה סוגיות הנוגעותלעסקה לאחרההסכם עריכת הסכמישכירות שירותי ניהול נכסים הצעתנכסים יצירת רשימת תכולהשל הנכס הצגתנכסים ובדיקתהלפני הסכם קבלתאסמכתאותמבעלהנכס, הבנקאו מבעלהביתהקודם בעת הצורך MNS Consulting 20 סקירת שירותי מתווכים בעולם- איטליה ייחודי שירות נפוץ הניתן באיטליהלשוכרים ע'' ימתווךהואקבלת אסמכתאות מבעל הנכס, הבנק או מבעל הבית הקודם בעת הצורך MNS Consulting 21 סקירת שירותי מתווכים בעולם- צרפת כלליאתיקה וקוד התנהגות צרפת חוק מס' 70-9 משנת 1970 מסדיר אתפעילות המתווךבצרפתואת חובותיוהמקצועיות דוגמא גילוי ופרסום מידע על המתווךלפרסם באופן קריא וגלוי את העמלות שהוא גובה על המידע להיותנגיש וגלוי בתוך שתילחיצות בפרסום מודפס, עליו להוסיףהפניה המזמינהאתהצופה לעיין במחירי העמלהבאתרהאינטרנט במודעה חייבלהופיע המחיר ללא עמלת המתווך דוגמא חל איסור על פרסוםמטעה "(פרקטיקותמסחריותמטעות)" פרסום מטעה יכוללהיותפרסום נכסשכברנמכראו הושכר, קיום פער בין המחיר המצויןבמודעהלמחיר בפועל על המתווךלצייןלגבי כל נכס המוצע לתקופת השכרה של מעל 90 ימים גם או הטעיהלגביהנכסוגודלו בפרסומת את העיר בה נמצא הנכס ואת רמת הביקוש באזור ( שיוכל להצביע על גובה המחיריםוהגמישות במשא ומתן לגביהם) MNS Consulting 22 סקירת שירותי מתווכים בעולם- צרפת השירותיםהנפוצים צרפת סוגיות טרוםהעסקה סוגיות הנוגעותלעסקה לאחרההסכם מציאתשוכר/משכיר הפגשת הצדדים לחתימה עלחוזה השכירות לפני האכלוסבנכסמקובללבצע דוח תכולהומצבהנכס- תיאום וקיום פגישות לצפייה בנכס עיקר הדו"ח הואלהימנעמוויכוחים על מצבהנכס, ובכך להחזיר אתפיקדון נזקיהשכירות, בתום השכירות. פרסום הנכסבפלטפורמות שונות הדו" ח מבוצעבדרךכלל על ידי המתווךוחתום עלידי שני הערכתגובהשכרהדירה כמשתקף הצדדים מתנאיהשוק MNS Consulting 23 סקירת שירותי מתווכים בעולם- צרפת החוקהצרפתימגדירכיצדיש להציג את עמלות המתווכים המחיר ללא עמלת התיווך בפרסומיהדירות כמוגם את החוקמגדירמהןפרקטיקות "פרסום מטעה" אותן אסור למתווך לבצע, ביניהן - פרסוםנכס שכבר נמכר או הושכר, קיוםפער ביןהמחיר המצוין במודעה למחיר בפועלאו הטעיה לגביהנכס וגודלו בפרסומת ליצור דוח תכולה לנכס אחד מתפקידיו שלהמתווךבצרפת הוא טרםתחילתתקופת השכירות, כדי להימנעמוויכוחים על מצבהנכס MNS Consulting 24 סקירת שירותי מתווכים בעולם- ניו יורק, ארה"ב כלליאתיקה וקוד התנהגות ניו יורק ן להציגבפני לקוחותיו(שוכרים או משכירים) טופס גילוי נאות, המפרט את סטנדרט ארה"ב החל משנת 2022 מחויב כל מתווךנדל" ההתנהגותוההתחייבויותשל המתווך כלפי הלקוח כללי גילוי ופרסום מידע על מתווך המייצג אתהמשכיר לחשוף בפני השוכר את כל העובדות הידועות לו על המתווךלהפעיל מיומנות וזהירות סביריםבמילוי תפקידו המשפיעות באופן מהותי על ערכושל הנכס, אלא אםנקבע אחרתבחוק על מתווך המייצג את השוכר לחשוף בפני המשכיר את כל העובדות הידועות לו על המתווךלפעול בנאמנות וסודיות המשפיעות באופן מהותי על יכולתו ו/ אונכונותו של השוכר לעמוד בחוזה ההשכרה של הנכס גם אם אינן עולות בקנה אחד עם חובות האמון שלהמתווך על המתווךלנהוג ביושר, בהגינות ובתוםלב כלפי השוכר לצורךיעוץ משפטי או מיסויי על הלקוחלהיוועץ עם בעל מקצוע בתחום על המתווךלייצג בעסקה את האינטרסים של הלקוחששכר אתשירותיו מתווך רשאי לייצג הן אתהשוכר והן את המשכיר במידה ושניהם נתנו הסכמתםבכתב במידה והמתווךמייצג אתשני הצדדים, הוא רשאי למנות סוכן מכירותלכל צד בעסקה מטעמו אשר ייצגו את האינטרסים של כל אחד מהצדדים בטופס מודגש כי כל סטנדרט התנהגות מחייב הן כלפי הצד אשר שכר את שירותי המתווך והן כלפי הצד השני MNS Consulting 25 סקירת שירותי מתווכים בעולם- ניו יורק, ארה"ב השירותיםהנפוצים ניו יורק, ארה"ב סוגיות טרוםהעסקה סוגיות הנוגעותלעסקה לאחרההסכם על המתווךהמועסק על ידי המשכירלמצוא שוכרלדירהאו לבית שלהמשכירבתנאים המקובליםעל המשכיר על המתווךהמועסק על ידי המשכירלנהל משאומתן עלדמי השכירותשלדירהאו בית בשכירות בתנאיםהמקובליםעל השוכר MNS Consulting 26 סקירת שירותי מתווכים בעולם- ניו יורק, ארה"ב כחלקמהסטנדרטהאתישלהמתווכיםבניויורקהם מחויבים לפעול באותה ההגינות הןכלפיהצדאשרשכראתשירותיהמתווךוהן כלפי הצד השני מייצג את האינטרס של הצד ששכר את שירותיו, עלאף שהמתווך מצופה ממנו לחשוףבפניהצדהשניפרטים מהותיים המשפיעים על הגינות העסקה MNS Consulting 27 סקירת שירותי מתווכים בעולם - צפון קרוליינה, ארה"ב כלליאתיקה וקוד התנהגות צפון קרוליינה איגוד הנדל'' ן הממשלתי בצפון קרוליינה פרסםטופס המפרט לבעלי דירות ושוכריםפוטנציאליים את הסטנדרטים המצופים ממתווכים בעבודה עמם כללי על המתווך לקדם את האינטרסיםשל הלקוח(משכיר/ שוכר) ולהיות נאמן לו על המתווך לפעול לפי הוראותיו החוקיות גילוי ופרסום מידע המתווך נדרש לספק ללקוח את כל העובדות המהותיות שעלולות להשפיע על החלטותיו על המתווך לקבלהסכמה לפרסום מבעל הדירה. בנוסף, עליו לציין בפרסום כי מדובר בנכס מתיווך אינו רשאי למסור מידע אודות המשכיר לדייריםפוטנציאליים או למתווכים אחרים כל עוד הוא מייצג אותו אינו רשאי למסור מידע אודות השוכר לבעלי דירותללא רשותו כל עוד הוא מייצג אותו MNS Consulting 28 סקירת שירותי מתווכים בעולם - צפון קרוליינה, ארה"ב השירותיםהנפוצים צפון קרוליינה סוגיות טרוםהעסקה סוגיות הנוגעותלעסקה לאחרההסכם אחריות על ההיבטים הפיננסים שירותי ניהול נכסים סיוע בתמחור הנכס בעסקה פרסום ושיווק הנכס משאומתן על הסכם השכירות מתן כלטפסי גילוי הנכסהנדרשים למילוי ניסוח החוזה על ידי המשכיר סיוע במציאתנכס/שוכר סקירת כללהצעות הכתובותהמוגשות למשכיר חקירה מלאהשל הנכסהפונציאליעבור השוכר MNS Consulting 29 סקירת שירותי מתווכים בעולם - צפון קרוליינה, ארה"ב הממשלתי בצפוןקרוליינהפרסםטופסהמפרטלבעלידירות איגוד הנדל'' ן הסטנדרטים המצופים ממתווכים בעבודה עמם ושוכרים פוטנציאלייםאת בפרט, בניגודלישראלהחוקבצפוןקרוליינהמחייב את המתווך באישור בעל הנכס לפרסום – פרסום נכסים פיקטיביים מונע MNS Consulting 30 סקירת שירותי מתווכים בעולם- ספרד השירותיםהנפוצים ספרד על פי סעיף 4 לחוק המלכותי משנת 2000 מתווכיםבספרד נחשביםלבעלי מקצוע עצמאיים ואינם נדרשים לרישיון מיוחד או לתואר על מנת לפעול כמתווכים. הדרישה המינימלית הינה להירשם ברשות העצמאיים המיוחדתבמדינה הנקראת Autónomo כתוצאה מחוסרהרגולציהעל המקצוע, קמה בספרד המכללה הרשמית לסוכני נדל" ן ( (API . המכללה היא אגודה רשמית אליה משתייכים מתווכים. היא מבטיחה הכשרה של המתווכים, מגנה על זכויותיהםומכתיבה כללים והמלצותלגבישירותים,עמלות, חוזיםועוד דוגמא לשירותים אשר מציעמשרד תיווך הכפוף לAPI- ( Agente de la PropiedadInmobiliaria :) סוגיות טרוםהעסקה סוגיות הנוגעותלעסקה לאחרההסכם המתווך ימנע ככל יכולתו מסעיפים פוגעניים המתווך יחפש אתההצעה הטובה ביותרהמתאימה ולא חוקייםלהיכלל בחוזה לצרכיהשוכר בתוך תיקהנכסים שלו המתווך יערוך חוזיםהתואמים אתהחקיקה המתווך יבטיחשהנכס נמצא בתנאים אופטימליים העדכנית ביותרבתוקף המתווך יהיה אחראי על ביצוע בחירה קפדנית של דיירים, יבצע אתהבדיקות המתאימות לגבי כושר הפירעון והאמינות שלהם MNS Consulting 31 סקירת שירותי מתווכים בעולם- ספרד בספרד היהריק בכל הנוגע לפיקוח והסדרה שלפעילות המתווכים, אשר התמלא המכללה הרשמית לסוכני נדל" ן המפרסמת סטנדרט ע"י המצופה מהמתווכיםהמשתייכים אליה בהתאם לסטנדרטזה, אחד מתפקידיהמתווך הואלבצע בדיקות לגבי כושר הפירעון והאמינות של השוכרים בטרםהחתימה עלחוזה השכירות מבצע פעולות משפטיות המתווך בספרד כמועריכת חוזים MNS Consulting 32 נספח ד – ניתוח כלכלי של חלופת גיבוש כללי אתיקה לקידוםהסטנדרטהמקצועי שכירות מכר