חומר רקע

מדינתישראל משרד הרווחה והביטחון החברתי עדכון דוח הערכת השפעות רגולציה (RIA) לעניין: תקנות הדיור המוגן (יציבות כלכלית), התשפ" ה- 2024 מאשר הדוח: מינהלאזרחים ותיקים, משרדהרווחהוהביטחוןהחברתי נובמבר 2024 , חשון תשפ"ה תוכן עניינים רקע .............................................................................................................. 3 א. ב. זיהויהבעיה וסיבותיה ....................................................................................... 3 ג. סקירהבינלאומית............................................................................................4 ד. תכליתויעדים ................................................................................................. 5 ה. מתודולוגיה והליך הכנת הדוח............................................................................5 ו. תקנותאיתנותפיננסית - מיפוי תהליך הבדיקה..................................................... 5 ז. ניתוחחלופות..................................................................................................7 ח. ניתוחחסמים..................................................................................................9 ט. שיח עם בעלי עניין ........................................................................................... 9 י. מיפויעומסים................................................................................................10 יא. הגדרת יעדים ................................................................................................ 11 יב. החלטה ........................................................................................................12 2 ניתוח תקנות איתנותפיננסית של בתי דיור מוגן א. רקע 1. לצד מערכת המעונות לאזרחים ותיקים המסובסדים על ידי המדינה והמוסדרים בחוק הפיקוח על המעונות, התשכ"ה- 1965 , הוקמועלידי גורמיםפרטיים מסגרותדיורנוספותהמשמשות לאזרחיםותיקים שעזבו את מגוריהםועברולהתגוררבמתחםמגוריםשבוהםמנהליםאורחחייםעצמאיאשרעוגנובמסגרתחוקהדיור המוגן, התשע"ב- 2012 להלן:( " החוק)" . 2. שוק הדיור המוגן בישראל נמצא במגמת התפתחות וגדילה, בזכות הגידול המהיר באוכלוסיית האזרחים הוותיקים והדרישה לפתרונות מגורים איכותיים, מות אמים ומקצועיים עבור בני הגיל השלישי. 3. כחלק מיישום החוק ובהתאם להוראותיו, נדרש מינהל אזרחים ותיק ים במשרד הרווחה והביטחון החברתי להלן:( " משרד הרווחה "), לפקח על ענף הדיור המוגן ולרשותו וזאת כאמור מתוקף חוק הדיור המוגן. כיום פעילים בישראל כ- 100 בתידיור מוגן בהם כ- 15,000 דירות בהן גרים כ- 14,500 דיירים. 4. כחלק מרישוי התחום נקבע ה הדרישה להתקנת תקנות הנוגעות לאיתנות הפיננסית של גופים המבקשים לקבל רישיון להפעיל דיור מוגן. ב. זיהוי הבעיה וסיבותיה 1. אחת ממטרות החוק הינה הבטחת כספי הפיקדונות אשר מפקידים הדיירים בידי מפעילי בתי הדיור המוגן. כספי הפיקדון, אשר לרוב מהווים את מרבית חסכונותיו של הדייר, נועדו להבטיח את שהותו בבית הדיור המוגןכלעודיזדקקלכך. התקנות לענייןאיתנותפיננסית מיועדותלהבטיחשמירהעלכספיהדייריםבמקרה שלפשיטתרגלשל בית דיורמוגן,ולמנועאתקריסת הבתים עצמם באמצעותיצירתרגולציהפיננסיתיעילה. 2. אחת מהדרכיםבאמצעותןהחליטהמחוקקלהגביראתביטחוןכספיהדייריםהייתהקביעתמדדיםלאיתנות כלכלית בהתאם לסעיף 4 לחוק, על פיהם יהיה ניתן לאמוד את חוסנם הכלכלי של מפעילי הדיור המוגן ולצמצם את הסיכון לחדלות פירעון של מפעיל, ובנוסף לספק מידע עבור הדיירים (קיימים ופוטנציאליים) בדבר חוסנו הכלכלי של הבית בו הם יחיו בשארית חייהם, מידע חיוני אשר יסייע להם בקבלת החלטתם בנוגע למקום מגוריהם. 3. בעודשסעיף27 לחוקהדיורהמוגןנועדלהבטיחאתכספיהפיקדונותשלכלדיירבאמצעותבטוחות,המודל המוצע בתקנות נועד ליצור מנגנון וזיהוי מר אש של קריסת בית דיור מוגן ואת יכולתם לעמוד בכלל התחייבויותיהם. יודגש, כי גם במקרה בו כספי הדיירים אינם נפגעים, מדובר באוכלוסייה מבוגרת שעלולה להיפגע במישורים שונים מקריסת הבית, גם אם אינם כלכליים. 4. עד למועד פרסום התקנות להערות הציבור, ידוע למשרד כי במשך כל תקופת קיומם של בתי הדיור המוגן (החל משנות ה- 80 )' היו מספר בתים אשר החלו הליך של חדלות פירעון ( 5 ) . אולם, בכל המקרים הידועים למשרד , הבתים נקנו כ"עסק חי" לכל דבר ועניין, והמשיכו לפעול ולספק שירותים לדיירים ובכך הדיירים נשארו בבתים, ולא איבדו את כספם אשר הופקד בפיקדון , ככל והופקד. 3 5. המודל המוצע בתקנות מציע מסגרת פיקוח , שלא הייתה בעבר כלל, העשויה להעלות נורות אזהרה ולסייע במניעת פגיעות עתידיות. יצוין כי במקרה של קריסת בית דיור מוגן, עלולים הדיירים להיפגע הן מבחינה סוציאלית,במעברלביתאחר,והןמבחינהכלכליתבתרחיששלמכירתהבית.במסגרתבחינתהמודל,נבדקו נתוני בית הנמצא בהליך של פירוק זמני, זאת כדי לבחון כיצד מצב ו מתכתבעם תוצאות המודל. ואכן, ה ציון שהבית הנבדק קיבל היה נמוך והוא לא עמד במבחנים שהמודל מציע . בדיקה זו תמכה ביכולת הניבוי של המודל לזיהוי חברות במצוקה. יחד עם זאת נדגיש, כי במגבלת התנאים שהועמדו בפנינו, האפקטיביות המרבית של המודל תתאפשר כאשר תדירות הבדיקה בשנים הראשונות להרצת המודל תהיה גבוהה יותר, וזאת על מנת לאפשר התאמה והערכה מדויקת של המדדים ולצבור ניסיון בבחינה ולמידה של הענף על כל גווניו. 6. יובהר, כי בעת ניסיון בדיקת מודל התקנות על בתי דיור מוגן, בוצע הפנייה לבתים בבקשה להגיש דוחות כספיים מבוקרים, על מנת לתקף את המבחנים המוצעים בתקנות בכל הנוגע לאיתור בתים לפני הגעתם למצבשלחדלותפירעון. אולם,בשלהתנגדותהבתיםלמתןהדוחותהכספייםוהיעדרשיתוףפעולה,המודל של התקנות נבחן על חברות ציבוריות ועמותות אשר המידע אודותם מפורסם לציבור ( 5 בתים ציבוריים ו-6 מוסדות ללא כוונת רווח) ועל מספר קטן מאוד של חברות אשר כן העבירו את המידע המבוקש לבדיקת המשרד ( 3 בת יםפרטיים אשר העבירו נתונים ישי ורת למשרד). ג. סקירה בינלאומית – לא בוצעה השוואה. ד. תכלית ויעדים התקנות נועדו לממש את המטרות הבאות:  הגנה על זכויות ו כספי הדיירי ם: הבטחת שמירה על כספי הפיקדון של הדיירים במקרה של חדלות פירעון, כך שבתי דיור מוגן יופעלו בידי גופים בעלי איתנות פיננסית מספקת, וזאת על מנת למנוע מראש קשיים כלכליים שעלולים לפגוע בזכויות הדיירים וכספיהם.  שקיפות פיננסית: חיוב הבתים לערוך בדיקות בהתאם למבחנים שנקבעו בתקנות על בסיס דו"חות חשב ונאיי ם מוכרים ומבוקרים הקיימ י ם ברשותם. תוצאות הבדיקות באות לידי ביטוי בניקוד עצמי.  מניעת פשיטות רגל: דרישות לניהול כלכלי תקין, כולל ערבויות, כדי להתמודד עם בעיות כלכליות ולמנוע קריסות פיננסיות של ה בתים.  הגברתהאמוןהציבורי בבתים: חיזוקהאמוןבמערכתהדיורהמוגןעלידישמירהעליציבותפיננסיתושקיפות כלפי דיירים ובני משפחותיהם. ה. מתודולוגיה והליך הכנת הדוח - תיאור שלבי העבודה אבן דרך תיאור הפעילויות באבן הדרך 4 מיפוי תהליכי העבודה העיקריים בתקנות המעודכנות ניתוח מסמךהתקנותהמוצע 1 המוצעות בנושא וניתוח חסמים ככל שישנם, לרבות ישיבות בתחום איתנות פיננסית בנושא עם נציגי הבתים ונציגי הדיירים על נוסח התקנות. ניתוח חלופות והערכת עלות- מיפוי חלופות רגולציה אפשריות וניתוח וגיבוש מסקנות 2 תועלת והמלצות ביחס אליהן ותכנון הקלות 3 הערכת עלויות רגולציה מיפוי עומסים רגולטוריים בתקנות המוצעות אפשריות עבורם 4 דו"ח מסכם הכנת מסמך מסכם של כלהניתוח ו. תקנות איתנות פיננסית - מיפוי תהליך הבדיקה  מפעילביתדיורמוגןנדרש להמציא אישורחתוםעלידירואהחשבוןכילאקיימתהערתעסקחיאוהפניית תשומת לב לגבי עסק חי, וכן אישור חתום על הניקוד שניתן לבית בהתאם לבדיקות שערך לפי המבחנים שמוצעים בתקנות בדיקה עצמית וניקוד עצמי)( . ישנה אפשרות כי מבקש רישיון אשר מעוניין כי המשרד יחשב לו את הני קוד לפיי המבחנים בתקנות ימסור לידי המשרד את המסמכים הנדרשים לצורך כך.  היציבותהכלכליתנמדדתבאמצעותמדדיםלאיתנותכלכליתאשרבאמצעותםניתןיהיהלאמודאתחוסנם הכלכלישלמפעילידיורמוגןולצמצםאתהסיכוןלחדלותפירעון.בעתבחינתעמידותהבתיםבחוסןכלכלי נערכה אבחנה בין אלכ"רים ארגון ללא כוונת רווח)( לחבר ות, שכן הפרמרטים שיש לבדוק שונים בין תאגידים אלו.  בתרשים שלהלן ניתן לראות את השלבים העיקריים של בדיקת האיתנות הפיננסית מסע לקוח"(") לצורך קבלת רישיון להפעלת בית דיור מוגן. 5 תרשים 1: תהליך הבדיקה – מסע לקוח"" קביעת הגשת מסמכים לצורךבדי קה ציון מעל 60 קביעתכללים ע"י הממונה לענייןיציבות כלכלית כן 6 הערות: 3 2 4 5 1 הקרטריונים מסמכים רלוונטים ## מבקש חדש חייב מסמכים רלוונטים שעל דרישות לדירוג אשראי קבלתרישיון: בבדיקת יציבות שעל מבקש הרישיון להגיש: מבקש הרישיון/ רואה :  רישיון ניתן עד ל- 4 כלכליתעבור: להשיג: חשבון מטעם משרד   מבקש שלא קיימים אין הערת עסק חי שנים, כאשר למשרד  מאזן הרווחה להציג:  מסמכי תיאגוד - לגביו דוחות כספיים הרווחה יש אפשרות  דוח רווח והפסד  דירוג מנפיק ברמה  חברה לתועלת מבוקרים לשלוש הערת עסק חי לתת לפחות מ- 4  תזרים מזומנים A3.il ומעלה בחברת  ציבור ולמוסד  שנים שקדמו למועד ציון של יציבות שנים מטעמים אישור חתום כי לא מידרוג בע''מ או ללא כוונת רווח קיימת הערת עסק הגשת הבקשה, כלכלית על בסיס שונים. דירוג מקביל. חי ראה סעיף 4 נדרש להמציא דוחות מבחנים פיננסיים  משרד הרווחה יכול  תצהיר חתום של  דירוג מנפיק ברמה בתקנות . כספיים ובנוסף אישור (השקלול בהתאם לבטל רישיון אם מבקש הרישיון על מאת רואה חשבון כי למספר השנים של ilA ומעלה  מסמך תיאגוד- תיקים תלויים מבחין בעניינים לא בדירוג של חברת לא קיימת הערת עסק שקיימים דוחות ועומדים בהליכים חברה כלכלית סדורים בבית דיור S&P Maalot או חי כספיים) משפטיים ראה סעיף 5 מוגן או לקבוע  דירוג מקביל. חישוב Ebidta בתקנות. תנאים לעניין יציבות ( מתוך דוח הנהלה  הרחבה בסעיף 6 כלכלית. או דירקטו ריון; או בתקנות חישוב מיוחד) ז. ניתוח חלופות  בשנת 2018 פורסמה טיוטת תקנות הדיור המוגן (בדיקת יציבות כלכלית), התשע"ח- 2018 להערות הציבור1. במסגרת המודל המוצע לבחינת היציבות הכלכלית של בית דיור מוגן לסוגיו השונים, נקבעו 11 מבלחנים ונקבע ציון מעבר של 50 נקודות. במסגרת טיוטה זו התקבלו הערות ציבור מהאיגוד שמאגד את מרבית בתי הדיור המוגן בישראל (להלן : "איגוד קד"מ"). 2 ההערות העיקריות היו כיהתקנות אינן נדרשות לאורתיקוןהחקיקהבשנת2018 לענייןהבטחתכספיהדיירים(תיקוןסעיף27 לחוק;)וכןהתנגדות להעברת דוחותכספייםשלבתיםלידיהמשרדשכןמד ו ברבעסקפרטי.ב מענהל הערותאלו הובהרכימדוברבחקיקת חובה להתקנת תקנות . כמו כן הובהר ת יקון סעיף הבטוחות שתוקן בשנת 2018 לא נותן מענה לבתים שעומדים בפני חדלות פירעון והבטחת הכספים של הדיירים. התיקון האמור ונתן מענה קנייני (הישארות בדירה) ולא מענה פיננסי לדיירים (השבת הכספים, במידת הצורך).  לפיכך, ו מתוךהב נהלצורךבבנייתמודלשיאפשרהסכמהעםבתיהדיורהמוגן ויפחיתאתהנטלהבירוקרטי, פנה משרד הרווחה למשרד רו"ח בבקשה לגבש מודל מצומצם יותר. המודל אכן צומצם לארבעה מבחנים פיננסייםמרכזיים,אשרנבחרובקפידהכדילבחוןאתמצבהפעילותמההיבטיםהחיונייםשלנזילות,רווחיות ומבנה ההון של החברה, ותוך ויתור על דרישת המצאת הדוחות הכספיים לידי משרד הרווחה. כמו כן עוד 1 %D7%AA%D7%A7%D7%A0%D7%95%D7%AA - item/a093Y00001RFEGpQAP/%D7%98%D7%99%D7%95%D7%98%D7%AA - https://tazkirim.gov.il/s/law - 1 - %D7%91%D7%93%D7%99%D7%A7%D7%AA - %92%D7%9F %D7%94%D7%9E%D7%95%D7 - D7%94%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8 % %D7%94%D7%AA%D7%A9%D7%A2%D7%972018?language=iw - %D7%9B%D7%9C%D7%9B%D7%9C%D7%99%D7%AA - D7%99%D7%A6%D7%99%D7%91%D7%95%D7%AA % 7 נקבע כי הניקוד הניתן למעבר הינו 60 נקודות. מאחר ויתכן כי בית יקבל ניקוד 0 בשני מבחנים מתוך 4 ובשני י ם אחרים ציוןמירבי של 25 .לונקבע ציוןמעברשל50 נדוקות,היהיהבית האמורעובראת ציון הסף, וזאת למרות שבשניים מתוךהמבחנים קיבל ציון 0 . על כןעלה ניקוד הסף ל- 60 וזאתבמטרה למנוע מקרים שלמרות שבית קיבל 0 בנשי מבחנים יעבור את ציון הסף. יצוין, כי המודל המצומצם, אשר נבנה בהתאם למגבלותשצוינוובפרטמגבלתאיחשיפתנתוניםכספיים,משמשכליבחינהבסיסיואינויכוללהוותתחליף למדד מקיף להערכה מעמיקה של היכולות הפיננסיות.  קביעת איתנותו הכלכלית של מבקש הרישיון תתבצע לפי מדדים פיננסיים שונים אשר מחושבים מתוך סעיפים הנלקחים מהדו"חות הכספיים המבוקרים של מבקש הרישיון, כאשר כל יחס מודד מרכיב אחר המשפיע על איתנותו הכלכלית של מבקש הרישיון: קביעת איתנותםהכלכליתשל מפעילי בתי דיור מוגן שהם חברה לתועלתהציבור ומוסד ללא כוונת רווח - יחסים פיננסיים: 1. יחס2 EBITDA למחזור ה פעילות: יחס המתקבל מחלוקת EBITDA במחזור הפעילות. מטרת היחס היא למדוד את שיעור הרווח התפעולי התזרימי ממחזור ההכנסות מהפעילות השוטפת. 2. יחס שוטף: יחס המתקבל מחלוקת הנכסים השוטפים בהתחייבויות השוטפות, כאשר בהתחייבויות השוטפות נכללות כלל ההתחייבויות למעט בגין פיקדונות דיירים. יחסזה מספקאינדיקציהליכולתהעמידהבהתחייבויותשלביתהדיורהמוגןבהתאםלנכסיו הזמינים. 3. נכסים נטו שלא קיימת לגביהם הגבלה לסך ההכנסות מפעילות שוטפת : יחס המתקבל מחלוקת סך הנכסים נטו שלא קיימת לגביהם הגבלה למחזור הפעילות של מבקש הרישיון, כפישהםמופעיםבדוחות הכספיים. מדדזה מעיד כיהעמותהיציבהויכולהלהמשיךלפעול ללא חשש לפ ירוק. 4. יחסהתחייבויות לאשוטפותלEBITDA :יחסהמתקבלמחלוקתהחובפיננסינטול- EBITDA . מטרת היחס היא למדוד את מספר השנים בו תוכל החברה לפרוע את ההתחייבויות הלא שוטפות , באמצעות רווח תפעולי תז רימי. קביעת איתנותם הכלכלית של מפעילי בתי דיור מוגן שהם חברה - יחסים פיננסיים: 1. יחס EBITDA לסך הכנסות:יחס המתקבל מחלוקת EBITDA בסך ההכנסו ת. EBITDA " 2 - " רווח תפעולי,לפני הוצאות מסים ,ריבית,פחתוהפח תות,שלצורךחישובו יש להפחית הכנסותאוהוצאות שאינןחלקמהפעילות השוטפת של החברה, כגון: הכנסות או הוצאותהנובעות מ שערוך נכסי דלאניידי אוממכירת נכסים כאמור, אומ השפעותחברה כלולה וכיוצא באלה. 8 מטרת היחסהיא למדוד אתשיעור הרווח התפעולי התזרימי ממחזורההכנסותמהפעילותהשוטפת. 2. יחס שוטף: יחס המתקבל מחלוקת הנכסים השוטפים בהתחייבויות השוטפות, כאשר בהתחייבויות השוטפות לא נכללות ההתחייבויות בגין פיקדונות דיירים. 3. יחס בין הון עצמי לסך המאזן: יחס המתקבל מחלוקת ההון העצמי או הון השותפות, לפי העניין, בניטרול השפעה של הלוואת בעלים או משיכת בעלים, בסך המאזן, כפיש הם מופיעים בדוחות הכספיים. מטרת היחס היא לבחון מבנההון ומינוף 4. יחסהתחייבויות לאשוטפותלEBITDA :יחסהמתקבלמחלוקתהחובפיננסינטו ל- EBITDA . מטרת היחס היא למדוד את מספר השנים בו תוכל החברה לפרוע את ההתחייבויות הלא שוטפות , באמצעות רווח תפעולי תזרימי.  הניתו חמתמקדבחלופהשלניסוחהתקנותכפישהוצגלהערותהציבורבשנת2024 ,אשרלקחהבחשבון את הסוגיות שהועלו בהתייחסויות הגורמים הרלוונטים לטיוטות מוקדמות של התקנות.  גם לנוסח התקנות שפורסם להערות הציבור באוקטובר 2024 התקבלו הערות ציבור בעיקר לנושא של הצורך הכללי בתקנות לאור תיקון החקיקה בשנת 2018, העלאת הניקוד מ- 50 ל- 60 , וחידוד לנושא ההגדרות. להערות אלה המענה זהה למענה שניתן להערות בשנת 2018 . בנוסף, נעשה חידוד להגדרות כפי שעלה מה ה ערות שהתקבלו בנוסח שיוגש לכנסת לאישור בוועדה.  אין חלופות נוספות לגרסהשל התקנות. ח. בחינת תועלות קביעת תקנות לבדיקת איתנות פיננסית של בתי דיור מוגן היא צעד חיוני להבטחת יציבות כלכלית של הבתים ושמירה על זכויות הדיירים. עם זאת, האפקטיביות של התקנות תלויה בכמה גורמים קריטיים: איכות הביצוע של הבדיקה שנערכת על בסיס המבלנים שבתקנות, יכולת הפיקוח של הגורמים המפקחים, השקיפות של הבתים עצמם, יכולת ונכונות להתמודדות עם בעיות כלכליות שמתעוררות.  יכולת פיקוח על הבתים  האפקטיביותשלהתקנותתלויהביכולתשלה גורמיםרגולט ורי יםלפקחעליישוםאתהתק נות.אמנםישנם כלליםברוריםבנושאניהולכספיהדיירים ודוחותכספיים,אךהבעיההמרכזיתהיאהיכולתלוודא שהבתים מקיימים את התקנות באופןשוטף. אתגרים : פיקוחעל בתי דיורמוגן,במיוחד כאשר הםנמצאיםבבעלותפרטית,עשוי להיותמאתגר,במיוחד מאחר ונוכח דרישת הבתים שלא לשתף בנתונים הניקוד מבוצע על ידי בית הדיור המוגן בעצמו. בנוסף, בתים עשויים להסתיר בעיות כלכליות, ודו"חות פיננסייםעשויים להיות מניפולטיביים או לא מספקים דיו. 9 תוצאהאפשרית: נוכחהיעדרהשקיפותוהבדיקההעצמית,לאיובילולשיקוףמדוייקשלהמצבוהדברעלול להוביל לבעיות בעתיד.  הגנה על כספי הפיקדון מטרת הדרישה לתתבטוחהעל כספיהפיקדוןשל הדיירים בהתאםלסעיף27 לחוק,היא להבטיחשכספי הדייריםיישארומוגניםבמקרהשלבעיותכלכליותבבית וזובתהאםלבטוחהשקיבלו. זואחתהדרכיםלהגן על כספי הדיירים ולמנוע מצבים בהם דיירים יישארו ללא כספים במקרה של קריסה פיננסית. אפקטיביות : אם אכן קיימות בט ו חות על כספי הדיירים בהתאם להוראות החו ק, הרי שהתקנות בעניין זה הן משלימות ואפקטיביות בהגנה על כספי הדיירים. באשרלהשפעתהאסדרהעלצמצוםהנזק,קשהלכמתזאתבשלבזה. לאניתן לחזותבמדויקאתהיקףהנזקהעתידי שיימנע, אך ברור שככל שיש בידי המדינה נתונים ויכולת ניטור באמצתעות יישום המודל, הסיכוי לזיהוי מוקדם של מגמות חוסר יציבות פיננסית, עולה משמעותית. ט. ניתו ח חסמים  התקנות בגרסתן האחרונה עלולות לייצר התנגדויות חסמים)( בדומה להתייחסות הגופים הרלונטיים לטיוטות הקודמות של התקנות.  עלויות רגולציה והוצאות נוספות לבתים – ייתכן כי ההוצאות הנדרשות לשמירה על דרישות הרגלוציה, יכבידו על בתי דיור מוגן קטנים או חדשים ויגרמו להגדלת העלויות התפעוליות שלהם. יובהר, כי הבחינה היא על בסיס דוחות קיימים ואין דריש ה לתוספות מעבר לדוח פיננסי שכבר הוכן עבור הבית בלא קשר לתקנות.  הגבלת התח תוריות בשוק – תקנות עשויות לה וות חסם לבתים חדשים להיכנס לשוק,ו עלול ות לצמצם את התחרות ולהג יבר את עליית המחירים לדייר. יובהר, כי תכלית התקנות הינה לשמור על זכויות וכספי הדיירים,עצםהדרישהלעמידהבתנאיהרישיוןתיצורהבחנהברורהביןבתידיורמוגןיציביםשיקבלורישיון לבין כאלה שלא יעמדו בדרישות ולא יורשו לפעול. שילוב זה של רגולציה ושקיפות צפוי לתרום להגברת התחרות בענף ולהוביל להתייעלות ושיפור השירות.  שלילת רישיוןלבתיםאשרלאיעמדובציוןהמעברשלהתקנות– בתיםאשריקבלוציוןשל60 נקודותועמדו בכלשארהוראותהחוקלענייןמתןרישיוןיקבלורישיוןלפיסעיף8לחוק.בתיםאשר עמדובכלשארהוראות החוק אך קיבלו ציון הנמוך מ- 60 נקודות, לא תידחה בקשתם למתן רישיון על הסף ויכול שהם יקבלו רישיון בכפוף לתנאים בעניין יציבות כלכלית שיקבע להם הממונה. 10  המשרדמודעכיהאסדרההמוצעת, הינה בבחינת"פיילוט" , ויתכןכיהפעלת המודל תביאבעקבותיהצורך לבצע התאמות או שינויים. לצורך ביסוס המודל המוצע, נדרשה הרצת סימולציות עלמגוון רחב של חברות בענף, אולםבשל התנגדותםשלבתי הדיורהמוגןלחשיפתדוחותיהםהכספיים נוצרה מגבלהמשמעותית ביכולת לבחון את מידת ההתאמה של המודל. תהליך הלמידה והניתוח יאפשר למשרד לדייק את המודל ולבצעאתההתאמות ככלויידרשו. ככלוהמשרדיראהכימספררבשלבתיםאינםמקבליםציוןמעלל- 60 , הרי שהמשרד יבחן את המודל וישנה אותו בהתאם למצב הדברים בשטח, וזאת על מנת להמשיך לבתים לפעול ולספק את השירותהמיטבי עבור הדיירים.  יודגש כי עצם תחילת מהלך האסדרה, גם אם מדובר בפתרון חלקי, עדיף על היעדר פיקוח כלל. י. שיח עם בעלי עניין  עלמנתלדייקככל הניתן אתתקנותהאיתנותהפיננסיתנעשומספרתהליכישיתוף ציבורעםבעליהעניין בנושא, נערכו פגישות של אגף מערכי דיור במינהל אזרחיםותיקים עם נציגי ארגון קד" ם, נערך מפגש של נציגיהבתיםעםמשרדרו"חשמלווהאתמשרדהרווחהברמההמקצועיתשלניסוח התקנות,כמוכןנערך מפגש בין משרדי רו"ח עצמם ללא השתתפות נציגי המשרד או נציגי הבתים על מנת לאפשר שיח מקצועי גרידא במטרה להגיע להסכמות . כאמור, נעשה ניסיון לקבל גם באמצעות ארגון קד" ם את הנתונים של הבתים,אפילובצורהאנונימיתעלמנתלבדוקאתתוצאותהמבחנים,אולםהבתיםלאהעבירואתהנתונים וכתוצאה מכך הדבר לא הסתייע.  במקביללמפגשיםעםנציגיבעליהבתים,נערכומפגשיםעםנציגותהדייריםבאמצעותועדהדייריםהארצי, כוללעםרו"חומשפטןמטעםעמותתהדייריםששלחוגםאתההתייחסויותהמקצועיות,וגםלהםהתאפשר שיח ישיר עם חברת רו"חהמלווה את המשרד ברמה המקצועית.  נעשה שיח עם לשכת רואי החשבון בישראל על מנת לקבל תוקף לתקנות המוצעות מבחינה מקצועית וההסדר שנקבע הוא כי האישור רואה חשבון של בעל רישיון לגבי ניקוד הבית יהיה על בסיס נוסח אחיד שאושר על ידי לשכת רו"ח בישראל. יא. מיפויעומסים 1. האיור הבאמציג את המרכיבים השונים המאפיינים עומסים אפשריים שמטיל ות התקנ ות. תרשים 2: מיפוי עומסים אפשריים 11 12 2. להלן ננתח את מיפוי העומסים בתקנות 2.1 . עלויות ישירות סוג המסמך זמינות * הערכ ת עלות 1. דוחות תיאגוד קיים ברשם החברות ובידי ללא עלות החברה 2. דוחות כספיים קיים בדוחות של סוף שנה נמו כה 2.1 . דוח רווח והפסד קיים בדוחות של סוף שנה נמו כה 2.2 . מאזן קיים בדוחות של סוף שנה נמו כה 2.3 . תזרים מזומנים קיים בדוחות של סוף שנה נמו כה 2.4 . Ebidta קיים בדוח דריקטריון והנהלה נמוכה אם קיים בדוח דריקטוריון והנהלה בינוני ת אם נדרש הערכה נפרדת 3. אישור חתום כי לא 1 .הערה עסק חי קיימת תלוי במועד הדוחות הכספיים קיימת הערת עסק חי בהתאם לתוצאות הכלכליות במידה וקרוב להוצאת הדוחות הכספיים - נמו כה בדוחות הכספיים של החברה לא קרוב להוצאת הדוחות הכספיים- גבוה ה. 2 . התקנות דורשות מסמך *בחברות ציבוריות ובחברות המתנהלות קבוע עם רואה נפרד חתום אם לא קיימת חשבון קיימים דוחות רבעוניים ובהם התייחסות לעסק חי. הערת עסק חי 4. ציון יציבות כלכלית אפשרות 1 - רואה חשבון אפשרות 1 - עלות בינונית. מטעם החברה המגיש מכין את אפשרות 2 - עלויות רגולטורלא נספרות. דוח יציבות הכלכלית. אפשרות 2 - הגשת מסמכים ומשרד הרווחה מכין את דוח(מחשב את הציון) היציבות הכלכלית 5. תצהיר חתום של מבקש מסמך חדש בינוני ת הרישיון על תיקים תלויים ועומדים בהליכים משפטיים 6. אישור דירוג מנפיק חברה ציבורית - קיים באתרי ללא עלות נוספת מידרוג. *נמוכה – עלות דו''ח שהנתונים נלקחים ישירות מהדוחות הכספיים. בינונית - עלות דו''ח מחושב מתוך הדוחות הכספיים המבוקרים (למשל דוח יציבות כלכלית) גבוהה - עלות דו''ח המצריךעיבוד חדש של מידע הבסיסי 2.2 . התמשכות ה תהליכים: צריךלתכנן שהתהליך ייקח מספר שבועות. 2.3 . אי בהירות ואי וודאות: עיקרהמטלות הן איסוף מסמכיםעיבודם והגשתם למשרד ( ציון כלכלי וחתימת עסק חי) , כמ תוארבתרשים. מבקש הרשיון יודע בעת הגשת המסמכים למשרד הרווחה אתהציון שלו כלומר אין מבחינתו הפתעות. בנוסף לחברות ציבוריות ישנו אפיק נוסףלבקשת רשיון דרך דירוג אשראי. 13 יב. הגדרתיעדים  מתן רישיוןלבתידיורמוגןבהתבססעל איתנות פיננסיתועלעמידה בשארהוראותהחוק לעניין מתן רישיון.  במידה והמשרד יראה כי מספר רב של בתים אינם מקבלים ציון מעל ל- 60 , הרי שהמשרד יבחן את המודל וישנה אותו ואת התקנות בהתאם למצב הדברים בשטח, וזאת על מנת להמשיך לבתים לפעול ולספק את השירות המיטבי עבור הדיירים. יג. החלטה התקנות מוגדרות היטב, ללא עלות כספית המושתת ביתרעל הבתים, פשוטות לביצוע ונותנות מענה לחששות שעלו. 14