הצעת חוק לקריאה הראשונה

רשומות הצעות חוק ה מ מ ש ל ה 2026 במרץ11 1940 כ"ב באדר התשפ"ו עמוד 1192 ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸ ¸2026-), התשפ"ו286 'הנידמה למסהצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס הצתוע חוקהצ - הלשממה קוח תועהצעוהצע - הלשממה קוח תו1192 :מתפרסמת בזה הצעת חוק מטעם הממשלה 2026-), התשפ"ו286 'הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס 2א64 תיקון סעיף .1 - 2א64 הפקודה), בסעיף- (להלן1‏בפקודת מס הכנסה - "בהגדרה "הכנסות חריגות )1( )(א), אחרי המילים "הכנסות ממקרקעין מניבים," יבוא "הכנסות2( בפסקה )(א ;",ממקרקעין בהקמה :3) יבוא( אחרי פסקה )(ב 4)  הכנסות ממכירת מקרקעין שבעת רכישתם היו מקרקעין בהקמה, אם(" נמכרו בטרם חלפו ארבע שנים לפחות מהמועד שבו החלו לשמש למטרת ;";השכרה ;")4( ) עד2( 3)" יבוא "לעניין פסקאות(–) ו2( בסיפה, במקום "לעניין פסקאות )(ג :אחרי ההגדרה "מקרקעין" יבוא )2( מקרקעין המיועדים לשמש כמקרקעין מניבים, שטרם- """מקרקעין בהקמה הושלמה הבנייה בהם למטרה זו, ובלבד שביום רכישתם חלה עליהם ;";תוכנית שלפיה הם יוכלו להפוך למקרקעין מניבים לפקודת מס הכנסה קובע את ההסדר1 פרק שני כללי הקרן- החל על קרנות להשקעה במקרקעין (להלן או הקרנות), במטרה לאפשר השקעה ציבורית בנדל"ן מניב באמצעות קרן סחירה ושקופה. מניתוח שנערך ביחס למצב בשוק עולה כי קיימים חסמים מבניים בדין הקיים הפוגעים :בהתפתחות הקרנות, ובכלל זה שתי בעיות מרכזיות האחת, מגבלת הייזום הקבועה כיום, שלפיה ניתן ,להחזיק שיעור מצומצם מאוד של נכסים שאינם מניבים מקשה על הקרנות להקים נכסים חדשים בעצמן ומגבילה את אפשרות הצמיחה האורגנית שלהן. בפועל, הדבר מביא לכך שהקרנות נדרשות לרכוש בעיקר נכסים מוכנים, במקום ליזום ולהקים נכסים מניבים כחלק מפעילותן השוטפת. - השנייה, בתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך התקופות הקבועות כיום להשלמת הבנייה אינן תואמות תמיד את המציאות התכנונית והביצועית. עיכובים שאינם בשליטת הרוכש עלולים להביא לכך שמקרקעין יאבדו את מעמדם כ"מקרקעין לצורכי דיור להשכרה", ולגרור תוצאות מס משמעותיות. משום כך, מוצע לעדכן את ההסדר הקבוע בפרק, כך שתיווסף קטגוריה חדשה של "מקרקעין בהקמה", שתאפשר לקרנות להחזיק בשיעור רחב יותר של מקרקעין המצויים בשלבי הקמה, ולקבוע מנגנוני איזון שיבטיחו כי פעילות הקרנות תישאר פעילות של החזקה והשכרה לטווח ארוך. במקביל מוצע להסמיך את המנהל להאריך, מטעמים מיוחדים שיירשמו, את התקופות להשלמת הבנייה שבהגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" לתקופה נוספת שלא תעלה על שלוש שנים, ובפרויקטים רחבי היקף לתקופה- יחידות דיור למגורים250–הכוללים למעלה מ נוספת שלא תעלה על שבע שנים. )1( לפסקה 1 סעיף מוצע לתקן את ההגדרה "הכנסות חריגות" כך שתכלול גם התייחסות להכנסות מ"מקרקעין בהקמה". תיקון זה נועד לעגן במנגנון הסיווג הקיים את סוג המקרקעין שיוגדר בהמשך, ולהבהיר כיצד יסווגו הכנסות ,הנובעות ממקרקעין המצויים בשלבי הקמה או פיתוח ובכלל זה להבהיר כי הכנסות לוואי המופקות מהמקרקעין בטרם הושלמה בנייתם והם הפכו ל"מקרקעין מניבים", כגון השכרת שטחי פרסום על גדרות אתר הבנייה, מכירת חומרי בנייה עודפים או שימוש זמני בשטח המקרקעין כחניון מוסדר, לא יסווגו כהכנסות חריגות וזאת כדי לאפשר לקרן להפיק ערך כלכלי שוטף מהנכס כבר בשלבי הייזום בלי להיחשף למיסוי הענישתי החל על הכנסות חריגות. נוסף על כך, מוצע לקבוע כי מכירת מקרקעין שבעת רכישתם היו מקרקעין בהקמה תיחשב כהכנסה חריגה אם נמכרו בטרם הסתיימה תקופה של ארבע שנים לפחות שבה שימשו למטרת השכרה. קביעת תקופה של ארבע שנים לאחר תחילת ההשכרה נועדה להבטיח כי גם לאחר שלב ההקמה, הנכס יוחזק בפועל כנכס מניב במשך פרק זמן מהותי, ולא יימכר מייד לאחר השלמתו. )2( לפסקה מוצע להוסיף הגדרה חדשה של "מקרקעין בהקמה". לפי ההגדרה המוצעת, מדובר במקרקעין המיועדים לשמש .26 '; ס"ח התשפ"ו, עמ120 ', עמ6 דיני מדינת ישראל, נוסח חדש 1 ד ב ר י ה ס ב ר 1193הצתוע חוקהצ - הלשממה קוח תועהצעוהצע - הלשממה קוח תו בהגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה", במקום הרישה עד המילים "או יותר )3( ביוני7( מאלה" יבוא "מקרקעין שנרכשו במהלך התקופה שמיום א' בסיוון התשע"ו ,) בידי קרן להשקעות במקרקעין2033 3 בדצמבר1( ) עד יום ט' בטבת התשצ"ד2016 בתקופה שממועד רכישתם עד להפיכתם למקרקעין מניבים או עד תום חמש שנים -מיום רכישתם, ובאזור הנגב או הגליל כהגדרתם בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ"ב וכן מקרקעין שהוגשה- 3, בהתאמה‏1993-, ובחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ"ג2‏1991 , עד תום שבע שנים- לגביהם בקשה לתוספת זכויות בתוך שנתיים ממועד הרכישה לפי המוקדם, ואם אישר זאת המנהל, כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, עד תום תקופה נוספת על התקופות האמורות שלא תעלה על שלוש שנים, ולעניין מקרקעין שנועדו שלא תעלה על שבע שנים, מטעמים- יחידות דיור למגורים250 להיבנות עליהם מעל מיוחדים שיירשמו; ובלבד שמתקיים לגביהם אחד או יותר מאלה:". א364 תיקון סעיף .2 )(א) לפקודה, אחרי המילים "מקרקעין מניבים," יבוא "מקרקעין בהקמה5()א3(א64 בסעיף משווי כלל נכסיה באותו מועד,".20% שעלות רכישתם ששולמה בפועל אינה עולה על בהגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה", במקום הרישה עד המילים "או יותר )3( ביוני7( מאלה" יבוא "מקרקעין שנרכשו במהלך התקופה שמיום א' בסיוון התשע"ו ,) בידי קרן להשקעות במקרקעין2033 3 בדצמבר1( ) עד יום ט' בטבת התשצ"ד2016 בתקופה שממועד רכישתם עד להפיכתם למקרקעין מניבים או עד תום חמש שנים -מיום רכישתם, ובאזור הנגב או הגליל כהגדרתם בחוק הרשות לפיתוח הנגב, התשנ"ב וכן מקרקעין שהוגשה- 3, בהתאמה‏1993-, ובחוק הרשות לפיתוח הגליל, התשנ"ג2‏1991 , עד תום שבע שנים- לגביהם בקשה לתוספת זכויות בתוך שנתיים ממועד הרכישה לפי המוקדם, ואם אישר זאת המנהל, כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, עד תום תקופה נוספת על התקופות האמורות שלא תעלה על שלוש שנים, ולעניין מקרקעין שנועדו שלא תעלה על שבע שנים, מטעמים- יחידות דיור למגורים250 להיבנות עליהם מעל מיוחדים שיירשמו; ובלבד שמתקיים לגביהם אחד או יותר מאלה:". .2 )(א) לפקודה, אחרי המילים "מקרקעין מניבים," יבוא "מקרקעין בהקמה5()א3(א64 בסעיף משווי כלל נכסיה באותו מועד,".20% שעלות רכישתם ששולמה בפועל אינה עולה על א364 תיקון סעיף כמקרקעין מניבים, אשר הבנייה בהם לשם מימוש ייעוד זה טרם הושלמה, ובלבד שביום רכישתם חלה עליהם תוכנית המאפשרת את הפיכתם למקרקעין מניבים. הוספת ההגדרה נועדה להבהיר כי גם מקרקעין המצויים בשלבי פיתוח, תכנון או הקמה עשויים להיחשב כחלק מפעילותה השוטפת של הקרן בפיתוח נכסים מניבים. יובהר כי לעניין זה, הביטוי "שטרם הושלמה הבנייה בהם למטרה זו" אינו ,מתייחס רק למקרקעין שבהם החלה כבר בנייה בפועל ,אלא כולל גם מקרקעין פנויים שטרם החלה בהם הבנייה 2א64 ובלבד שעל פי תוכנית, כפי שהוגדרה בהגדרה בסעיף לפקודה, ניתן להקים עליהם מקרקעין מניבים. )3( לפסקה מוצע לתקן את ההגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" ולהסמיך את המנהל, כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, להאריך את התקופות הקבועות כיום להשלמת הבנייה ממועד רכישת המקרקעין, אשר בהתקיימן נשמר מעמדם כ"מקרקעין לצורכי דיור להשכרה", לתקופה נוספת שלא תעלה על שלוש שנים, ובמיזמים הכוללים לתקופה- יחידות דיור למגורים במקרקעין250–יותר מ נוספת שלא תעלה על שבע שנים. הארכה כאמור תינתן מטעמים מיוחדים שיירשמו. הסדר זה נועד לתת מענה נקודתי לפרויקטים רחבי היקף, שבהם מורכבות ההקמה עלולה להביא להתמשכות חריגה בלוחות הזמנים. )(א) לפקודת מס הכנסה קובע5()א3(א64 סעיף 2 סעיף כי במועדים הקבועים בחוק, על קרן להשקעות במקרקעין לעמוד בדרישה שלפיה שווי נכסיה שהם מקרקעין מניבים, מקרקעין לצורכי דיור להשכרה, וכן נכסים משווי כלל נכסיה.95%–פיננסיים מסוימים, לא יפחת מ מבחן זה נועד להבטיח כי עיקר פעילותה של הקרן תתמקד בהחזקה ובהשכרה של נכסים מניבים, וכי לא תהפוך לגוף העוסק בפעילות יזמית או מסחרית רחבת היקף בנדל"ן. עם זאת, במסגרת הדין הקיים, היקף הנכסים שאינם מניבים שבהם רשאית הקרן להחזיק הוא מצומצם ביותר. מצב זה מקשה על הקרן לפתח נכסים חדשים כחלק מהתרחבות טבעית של פעילותה, שכן כל רכישה של מקרקעין בשלבי תכנון או בנייה עלולה להביא לאי־עמידה במבחן הנכסים ולהשלכות מיסוי משמעותיות. ולהוסיף את95%–לפיכך מוצע לתקן את מבחן ה ההגדרה המוצעת של "מקרקעין בהקמה" למבחן זה, כך שייכללו בו גם מקרקעין המיועדים לשמש כמקרקעין מניבים, אך טרם הושלמה הבנייה בהם למטרה זו, ובלבד שביום רכישתם חלה עליהם תוכנית (כהגדרתה בסעיף לפקודה) שלפיה הם יוכלו להפוך למקרקעין מניבים.2א64 לצד זאת, מוצע לקבוע מגבלה מפורשת שלפיה שווי עלות ,רכישתם של המקרקעין האמורים, כפי ששולמה בפועל משווי כלל נכסי הקרן20% לא יעלה בעת רכישתם על לאותו מועד. באופן זה מתאפשר לקרן להחזיק חלק מוגבל מנכסיה בשלבי פיתוח והקמה, תוך שמירה על כך שעיקר נכסיה ימשיכו להיות נכסים מניבים. התיקון מבקש ליצור איזון בין שמירה על אופייה של הקרן כקרן להשקעה בנדל"ן מניב לטווח ארוך, לבין הצורך לאפשר לה ליזום ולפתח נכסים חדשים בהיקף סביר, ובכך להרחיב את פעילותה ואת היצע הנכסים המניבים שבבעלותה. .26 'ס"ח התשנ"ב, עמ 2 .138 'ס"ח התשנ"ג, עמ 3 ד ב ר י ה ס ב ר הצתוע חוקהצ - הלשממה קוח תועהצעוהצע - הלשממה קוח תו1194 א7א64 תיקון סעיף 3. ) לפקודה, בסופו יבוא "ואם אישר המנהל, כהגדרתו בחוק מיסוי2()א(א7א64 בסעיף בתום- "מקרקעין, תקופה נוספת כאמור בהגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה תקופה נוספת כאמור". תחולה 4. 3) ו־3 לחוק זה, יחולו גם על(1 ), כנוסחם בסעיפים2()א(א7א64– ו2א64 הוראות סעיפים יום התחילה) ובלבד- מקרקעין שנרכשו ערב יום פרסומו של חוק זה (בסעיף קטן זה שביום התחילה טרם חלפה התקופה להשלמת הבנייה במקרקעין כאמור לפי ההגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה" כנוסחה ערב יום התחילה. )2()א(א7א64 לעניין התקופות הקבועות בסעיף 3 סעיף להפיכת המקרקעין למקרקעין מניבים, מוצע להבהיר כי באשר לעמידה בתקופות אלה תובא בחשבון גם ארכה שנתן המנהל כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, אם ניתנה, בהתאם לסמכות שנקבעה בהגדרה "מקרקעין לצורכי דיור להשכרה". תיקון זה נועד לשמור על עקביות פנימית לפקודה, ולהבטיח כי ארכה שניתנה1 בין הוראות פרק שני כאמור תובא בחשבון גם לעניין הוראות הסעיף המדובר. מוצע להחיל את ההוראות המוצעות בסעיף 4 סעיף 3) המתקן את ההגדרה "מקרקעין לצורכי(1 3 המתקן את סעיף , ובסעיף2א64 דיור להשכרה" בסעיף ), בנוגע להארכת התקופות הקבועות להשלמת2()א(א7א64 הבנייה ולהפיכת המקרקעין למקרקעין מניבים, גם לגבי מקרקעין שנרכשו ערב יום התחילה, ובלבד שביום התחילה טרם חלפה התקופה הקבועה להשלמת הבנייה ממועד רכישת המקרקעין כפי שנקבעה בהגדרה "מקרקעין לצורכי כנוסחה ערב יום התחילה, או2א64 דיור להשכרה" שבסעיף טרם חלפה התקופה להפיכת המקרקעין למקרקעין מניבים ,) כנוסחו ערב יום התחילה2()א(א7א64 כאמור בסעיף לפי העניין. הסדר תחולה זה נועד לאפשר הקלה בלוחות הזמנים גם על מיזמים פעילים שטרם חרגו מהתקופות הקבועות בדין הקיים, בלי להחיל את התיקון רטרואקטיבית על מקרים שבהם המועד להשלמת תקופת הבנייה על פי הדין הקיים כבר הסתיים. סודר במחלקת רשומות, משרד המשפטים, והודפס במדפיס הממשלתי ד ב ר י ה ס ב ר