הצעת חוק לקריאה הראשונה

רשומות הצעות חוק ה כ נ ס ת 2014 בנובמבר18 579 כ"ה בחשוון התשע"ה עמוד ,)) (התחדשות עירונית8 'הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס 14 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2014–התשע"ה 14 :מתפרסמת בזה הצעת חוק של חברי הכנסת מטעם ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת )8 'הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס *‏2014–(התחדשות עירונית), התשע"ה 2א2 הוספת סעיף.1 (להלן – החוק1‏1974–בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה : יבוא1א2 העיקרי), אחרי סעיף "הבטחת נכסים של בעלי דירות בעסקאות מסוג התחדשות עירונית .2א2 – בסעיף זה (א) "בעל דירה" – כהגדרתו בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), שהתקשר ;בעסקה מסוג התחדשות עירונית "דירה חדשה" – דירה שיזם מתחייב למסור לבעל דירה בעסקה מסוג התחדשות עירונית תמורת זכויותיו בדירה ;הקיימת ,)"חוק פינוי ובינוי (פיצויים)" – חוק פינוי ובינוי (פיצויים ;2‏2006–התשס"ו :"יזם" – כל אחד מאלה מי שרוכש דירות במתחם פינוי ובינוי כהגדרתו )1( בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), לצורך פינוי המתחם לשם ;בינויו מי שרוכש דירות בבניין לצורך חיזוק הבניין בדרך )2( ;של הריסה, בהתאם לתכנית החיזוק בדרך של הריסה מיזמים להתחדשות עירונית טומנים בחובם כללי יתרונות רבים, ובהם העלות הנמוכה של הקמת התשתיות, שימור השטחים הפתוחים וניצולת קרקע גבוהה, המקבלת משנה חשיבות במקום שבו משאב הקרקע הוא מוגבל כמו כן יש במיזמים מסוג זה תרומה משמעותית לרווחתם של דיירי שכונות ותיקות בשיפור תנאי מגוריהם והמרחבים הציבוריים העומדים לרשותם עם זאת, בשל חסמים ואתגרים הניצבים בדרך למימושם של מיזמים אלו, שיעור המימוש של תכניות בנייה במסגרתם נמוך, והוצאת תכניות כאמור לפועל נמשכת זמן רב במידה ניכרת מהממוצע אחד הגורמים למיעוט עסקאות מסוג התחדשות עירונית, שיפורטו בהמשך, הוא שבעסקאות אלה, בניגוד לעסקת מכר רגילה, ככלל, לא מועברים כספים בין הקונה למוכר תמורת הדירה, ובעל הדירה מקנה את זכויותיו ,בדירה הקיימת וזכויות בנייה נוספות שיש לו ליזם, והיזם בתמורה, מתחייב להקנות לבעל הדירה זכויות בדירה חדשה, בחלוף שנים בשל אופי העסקה והיותה התקשרות כלכלית משמעותית בחייו של בעל הדירה, הסיכון שהוא חשוף לו הוא רב, ואם היזם נקלע לקשיים או בנסיבות ,אחרות, שבהן נוצרה מניעה למסור את החזקה בדירה הוא עלול מחד גיסא לאבד את דירתו הקיימת ומאידך גיסא לא לזכות בדירה חדשה תחתיה הצעת חוק זו נועדה להתמודד עם סיכון זה ולקבוע במפורש כי החוק יחול גם על עסקאות מסוג התחדשות עירונית, באופן שבו זכויותיו של בעל דירה המתקשר בעסקה כאמור יובטחו בבטוחה הולמת עד אשר יוקנו ,לו הזכויות בדירה החדשה שהיזם התחייב למסור לו וכך ליצור תמריץ להתקשרות בעסקאות מסוג התחדשות עירונית ,מוצע לקבוע כי עסקה מסוג התחדשות עירונית סעיפים שעליה יחול החוק, היא עסקה לפינוי ובינוי 3 עד1 במסלול הרשויות המקומיות, המוסדר , עסקה1965–באמצעות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה )2014 בינואר1( ); הועברה לוועדה ביום כ"ט בטבת התשע"ד487747 : (מספר פנימי1669/19/הצעת חוק מס' פ * .60 '; התשע"ד, עמ14 'ס"ח התשל"ה, עמ 1 .171 'ס"ח התשס"ו, עמ 2 ד ב ר י ה ס ב ר 18.11.2014 ,, כ"ה בחשוון התשע"ה579 – הצעות חוק הכנסת 15 :"עסקה מסוג התחדשות עירונית" – כל אחת מאלה חוזה בין יזם לבין בעל דירה במתחם לפינוי ובינוי )1( שעל פיו בעל הדירה מתחייב למכור ליזם את כל זכויותיו בדירה, לצורך הריסת הבניין שבו נמצאת הדירה והקמת בניין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון ;3‏1965–והבנייה, התשכ"ה חוזה בין יזם לבין בעל דירה שעל פיו בעל הדירה )2( מתחייב למכור ליזם את כל זכויותיו בדירה, לצורך יישום ;תכנית החיזוק בדרך של הריסה "תכנית החיזוק בדרך של הריסה" – הוראות תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה ), בעניין הריסת מבנה והקמתו מחדש, כפי38 (תמ"א שתהיה בתוקף מעת לעת יזם בעסקה מסוג התחדשות עירונית לא ידרוש מבעל (ב) דירה למסור את החזקה בדירתו, ולא יקנה לאחר זכויות ,במקרקעין של בעל הדירה, ובכלל זה בדרך של העברה, שעבוד התחייבות להקניית זכות ולרבות בדרך של רישום הערת אזהרה על המקרקעין, אלא אם כן עשה אחת מאלה כנגד מסירת החזקה :בדירה או כנגד הקניית הזכויות, לפי המוקדם )1( מסר לבעל הדירה ערבות בנקאית להבטחת (א) ,תשלום של סכום השווה לערך הדירה החדשה במקרה שלא יוכל להעביר לבעל הדירה בעלות או זכות אחרת בדירה החדשה כמוסכם בעסקה מסוג התחדשות עירונית, מחמת מקרה מהמקרים ), ולעניין אותו סעיף יראו1(2 המפורטים בסעיף את היזם כמוכר ואת בעל הדירה כקונה הדירה החדשה :"עסקה מסוג התחדשות עירונית" – כל אחת מאלה חוזה בין יזם לבין בעל דירה במתחם לפינוי ובינוי )1( שעל פיו בעל הדירה מתחייב למכור ליזם את כל זכויותיו בדירה, לצורך הריסת הבניין שבו נמצאת הדירה והקמת בניין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון ;3‏1965–והבנייה, התשכ"ה חוזה בין יזם לבין בעל דירה שעל פיו בעל הדירה )2( מתחייב למכור ליזם את כל זכויותיו בדירה, לצורך יישום ;תכנית החיזוק בדרך של הריסה "תכנית החיזוק בדרך של הריסה" – הוראות תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה ), בעניין הריסת מבנה והקמתו מחדש, כפי38 (תמ"א שתהיה בתוקף מעת לעת יזם בעסקה מסוג התחדשות עירונית לא ידרוש מבעל (ב) דירה למסור את החזקה בדירתו, ולא יקנה לאחר זכויות ,במקרקעין של בעל הדירה, ובכלל זה בדרך של העברה, שעבוד התחייבות להקניית זכות ולרבות בדרך של רישום הערת אזהרה על המקרקעין, אלא אם כן עשה אחת מאלה כנגד מסירת החזקה :בדירה או כנגד הקניית הזכויות, לפי המוקדם )1( מסר לבעל הדירה ערבות בנקאית להבטחת (א) ,תשלום של סכום השווה לערך הדירה החדשה במקרה שלא יוכל להעביר לבעל הדירה בעלות או זכות אחרת בדירה החדשה כמוסכם בעסקה מסוג התחדשות עירונית, מחמת מקרה מהמקרים ), ולעניין אותו סעיף יראו1(2 המפורטים בסעיף את היזם כמוכר ואת בעל הדירה כקונה הדירה החדשה לפינוי ובינוי במסלול מיסוי המוסדר באמצעות חוק , או עסקה1963–מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג ליישום תכנית חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בדרך של הריסה, המוסדרת באמצעות חוק המקרקעין (חיזוק בתים עוד מוצע2008–משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח לקבוע כי החוק יחול רק על עסקה מסוג התחדשות עירונית שבה נמכרות כל הזכויות בדירה ליזם, בדומה להסדר 1963–החל בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג )(א2א2 (ההגדרה "עסקה מסוג התחדשות עירונית" בסעיף )המוצע מוצע לקבוע כי יזם בעסקה מסוג התחדשות עירונית לא ידרוש מבעל דירה למסור את החזקה בדירתו, לא יקנה לאחר זכויות במקרקעין של בעל הדירה ולא ירשום הערת אזהרה לגבי המקרקעין, אלא אם כן כנגד מסירת החזקה בדירה, כנגד הקניית הזכויות או כנגד רישום ההערה, הוא מסר לבעל הדירה בטוחה הולמת לעניין זה מוצע לקבוע .307 'ס"ח התשכ"ה, עמ 3 ד ב ר י ה ס ב ר 18.11.2014 ,, כ"ה בחשוון התשע"ה579 – הצעות חוק הכנסת 16 ערך הדירה החדשה ייקבע על ידי שמאי (ב) מקרקעין, ובהיעדר הסכמה על זהות השמאי – על ידי שמאי פינוי ובינוי כהגדרתו בחוק פינוי ובינוי )(פיצויים השר, בהסכמת המפקח, רשאי לקבוע לעניין (ג) ;זה את נוסח הערבות הבנקאית ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק )2( ,1981–הפיקוח על שירותים פיננסיים (ביטוח), התשמ"א שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח, להבטחת תשלום ), ובעל הדירה החדשה צוין1( של הסכום כאמור בפסקה ;כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש שר האוצר רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח לא יתקשר יזם בעסקה מסוג התחדשות עירונית, אלא אם (ג) כן הודיע לבעל הדירה בכתב, במועד החתימה על העסקה, על זכותו לפי חוק זה להבטחת זכויותיו, ועל הדרכים שנקבעו לפי החוק לעניין זה ח, יחולו גם לעניין3 ד עד3א ו־3 ,ג2 ,ב2 הוראות סעיפים (ד) :עסקה מסוג התחדשות עירונית, בשינויים המחויבים ובשינוי זה ,יראו את היזם כמוכר ואת בעל הדירה כקונה הדירה החדשה ורשאי השר לקבוע מהם השינויים המחויבים בנוסח ההודעה " שבתוספת 1א3 תיקון סעיף.2 : לחוק העיקרי, האמור בו יסומן "(א)", ואחריו יבוא1א3 בסעיף ), יוצמדו בהתאם לשיטת ההצמדה2( ) או1()(ב2א2 סכומים שהובטחו לפי סעיף "(ב) שעליה הוסכם בעסקה מסוג התחדשות עירונית לגבי ערך הדירה; לא נקבעה בעסקה מסוג התחדשות עירונית שיטת הצמדה כאמור, יוצמדו הסכומים שהובטחו למדד תשומת הבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מן המדד שפורסם לאחרונה לפני מועד קביעתם עד המדד שפורסם לאחרונה לפני תשלומם לבעל הדירה במקרה מהמקרים המפורטים " )1(2 בסעיף כי בטוחה הולמת היא ערבות בנקאית או ביטוח בחברת ביטוח שאושרה לעניין זה, להבטחת התשלום של סכום ,השווה לערך הדירה שהיזם התחייב למסור לבעל הדירה כמוסכם בחוזה שביניהם יוער כי שלושת סוגי הבטוחות לחוק לגבי עסקאות מכר2 האחרים הקבועים בסעיף רגילות – שעבוד ומשכנתא ראשונה, רישום הערת אזהרה ,על מכירת הדירה והעברת בעלות בדירה על שם הקונה אינם מתאימים לעסקה מסוג התחדשות עירונית כדי להבטיח ודאות ואובייקטיביות בקביעת ערכה של הבטוחה שתינתן לבעל הדירה, מוצע לקבוע כי ערך הדירה החדשה שהיזם מתחייב למסור לבעל הדירה ייקבע על ידי שמאי ,מקרקעין בהיעדר הסכמה בין הצדדים על זהות השמאי יקבע את ערך הדירה שמאי שנקבע ככשיר לקבוע שומות (ב) ו־(ג) המוצע) בעת הכנת2א2 לעניין פינוי ובינוי (סעיף הצעת החוק לקריאה השנייה ולקריאה השלישית תשוב ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לדון במנגנון לקביעת ערכה של הדירה החדשה עוד מוצע להחיל ולהשוות, ככלל, את ההסדרים בחוק החלים על הבטחת השקעותיהם של רוכשי דירות גם על עסקאות מסוג התחדשות עירונית, ובכלל זה הודעת ד ב ר י ה ס ב ר 18.11.2014 ,, כ"ה בחשוון התשע"ה579 – הצעות חוק הכנסת 17 ב3 תיקון סעיף.3 :ב לחוק העיקרי, אחרי סעיף קטן (ה) יבוא3 בסעיף הסכם למימון עסקה מסוג התחדשות עירונית בין יזם לבין תאגיד בנקאי מלווה יכלול "(ו) " פרטים כפי שיקבע המפקח בהוראות ניהול בנקאי תקין 4 תיקון סעיף.4 – לחוק העיקרי4 בסעיף – )בסעיף קטן (א )1( ), בסופה יבוא "או לא יידע את בעל הדירה בדבר זכותו על פי חוק1( בפסקה (א) זה להבטחת תשלום של סכום השווה לערך הדירה החדשה, בניגוד להוראות סעיף ;";)(ג2א2 ,"), אחרי "עסקאות מכר" יבוא "או עסקאות מסוג התחדשות עירונית2( בפסקה (ב) ;")(ד2א2 ובסופה יבוא "לרבות כפי שהוחלו בסעיף :) יבוא3( בסעיף קטן (ג), אחרי פסקה )2( דרש מבעל דירה למסור את החזקה בדירתו או הקנה לאחר זכויות במקרקעין )4(" " )(ב2א2 של בעל הדירה בלי שמסר לו בטוחה בהתאם להוראות סעיף ב4 תיקון סעיף.5 – ב(א) לחוק העיקרי4 בסעיף ;"ברישה, במקום "מוכר" יבוא "מוכר, יזם", ובמקום "המוכר" יבוא "המוכר, על היזם )1( ), אחרי "המוכר" יבוא "או היזם", אחרי "דירה" יבוא "או על עסקה מסוג1( בפסקה )2( ;";)(ד2א2 ה" יבוא "לרבות כפי שהוחלו בסעיף3 התחדשות עירונית, לפי העניין", ואחרי "סעיף " יבוא "או התקשרות בעסקה מסוג התחדשות עירונית על ידי1א2" ), אחרי2( בפסקה )3( היזם בלא יידוע בכתב של בעל הדירה בדבר זכותו על פי חוק זה, בניגוד להוראת סעיף ;")(ג2א2 :) יבוא5( אחרי פסקה )4( דרישה מבעל דירה למסור את החזקה בדירתו או הקניית זכויות במקרקעין )6(" (ב) – עיצום כספי בסכום האמור2א2 של בעל הדירה לאחר בניגוד להוראות סעיף " )5( בפסקה .3 :ב לחוק העיקרי, אחרי סעיף קטן (ה) יבוא3 בסעיף ב3 תיקון סעיף הסכם למימון עסקה מסוג התחדשות עירונית בין יזם לבין תאגיד בנקאי מלווה יכלול "(ו) " פרטים כפי שיקבע המפקח בהוראות ניהול בנקאי תקין .4 – לחוק העיקרי4 בסעיף4 תיקון סעיף – )בסעיף קטן (א )1( ), בסופה יבוא "או לא יידע את בעל הדירה בדבר זכותו על פי חוק1( בפסקה (א) זה להבטחת תשלום של סכום השווה לערך הדירה החדשה, בניגוד להוראות סעיף ;";)(ג2א2 ,"), אחרי "עסקאות מכר" יבוא "או עסקאות מסוג התחדשות עירונית2( בפסקה (ב) ;")(ד2א2 ובסופה יבוא "לרבות כפי שהוחלו בסעיף :) יבוא3( בסעיף קטן (ג), אחרי פסקה )2( דרש מבעל דירה למסור את החזקה בדירתו או הקנה לאחר זכויות במקרקעין )4(" " )(ב2א2 של בעל הדירה בלי שמסר לו בטוחה בהתאם להוראות סעיף .5 – ב(א) לחוק העיקרי4 בסעיף ב4 תיקון סעיף ;"ברישה, במקום "מוכר" יבוא "מוכר, יזם", ובמקום "המוכר" יבוא "המוכר, על היזם )1( ), אחרי "המוכר" יבוא "או היזם", אחרי "דירה" יבוא "או על עסקה מסוג1( בפסקה )2( ;";)(ד2א2 ה" יבוא "לרבות כפי שהוחלו בסעיף3 התחדשות עירונית, לפי העניין", ואחרי "סעיף " יבוא "או התקשרות בעסקה מסוג התחדשות עירונית על ידי1א2" ), אחרי2( בפסקה )3( היזם בלא יידוע בכתב של בעל הדירה בדבר זכותו על פי חוק זה, בניגוד להוראת סעיף ;")(ג2א2 :) יבוא5( אחרי פסקה )4( דרישה מבעל דירה למסור את החזקה בדירתו או הקניית זכויות במקרקעין )6(" (ב) – עיצום כספי בסכום האמור2א2 של בעל הדירה לאחר בניגוד להוראות סעיף " )5( בפסקה ,היזם לבעל דירה בכתב, בעת החתימה על ההסכם ביניהם על זכויותיו לפי החוק; תחולת החוק על עסקאות במקרקעי ישראל; הודעה של היזם לבנק או לחברת הביטוח בדבר ביטול שעבוד בהשלמת העסקה; תשלום הוצאות על ידי היזם; הפרשי הצמדה של כספי הבטוחה; טיפול הממונה במשרד הבינוי והשיכון ברישום עסקאות, פיקוח עליהן ובירור פניות ציבור; קביעת הוראות ניהול בנקאי תקין על ידי המפקח על הבנקים לעניין עסקאות בין יזם ובין תאגיד (ד) המוצע2א2 בנקאי הנותן לו ליווי פיננסי במיזם (סעיף ) להצעת החוק3 ו־2 וסעיפים ,בדומה להוראות לעניין עסקאות מכר רגילות סעיפים מוצע לקבוע הוראות עונשיות והוראות בדבר 5 ו־4 הטלת עיצומים כספיים לעניין עסקאות מסוג התחדשות עירונית במקרים אלו: אי־יידוע בכתב של בעל הדירה בדבר הזכויות על פי החוק, אי־דיווח לממונה במשרד הבינוי והשיכון על מידע לגבי עסקה מסוג התחדשות עירונית ודרישה מבעל דירה למסור חזקה בדירה או הקניית זכויותיו במקרקעין לאחר בניגוד להוראות החוק ,יוזמים: חברי הכנסת מאיר שטרית, שמעון אוחיון, עליזה לביא, איציק שמולי ניצן הורביץ, דב חנין, נסים זאב, רינה פרנקל, אורי מקלב ד ב ר י ה ס ב ר 18.11.2014 ,, כ"ה בחשוון התשע"ה579 – הצעות חוק הכנסת 18 סודר והודפס במחלקת הדפוס והפרסומים של הכנסת ISSN 0334-3030 שקלים חדשים2.43 המחיר 18.11.2014 ,, כ"ה בחשוון התשע"ה579 – הצעות חוק הכנסת