הצעת חוק לדיון מוקדם
מספר פנימי: 579280
הכנסת העשרים
יוזם: חבר הכנסת מיקי לוי
______________________________________________
פ/3099/20
הצעת חוק המכר (דירות) (הסדרת בנייה במסגרת קבוצות רכישה) (תיקוני חקיקה), התשע"ו–2016
דברי הסבר
קבוצת רכישה היא התארגנות של מספר אנשים החוברים לשם רכישת מקרקעין לצורך הקמת פרויקט בנייה משותף. עם סיום הבנייה מקבל כל חבר בקבוצה דירה ספציפית אשר יועדה לו במסגרת הפרויקט.
במהלך השנתיים האחרונות חל גידול של ממש בהיקף פעילותן של קבוצות הרכישה. מאפיין בולט בפעילות בתקופה זו הוא קיומם של יזמים המארגנים קבוצות רכישה, לעיתים בהיקפים של מאות חברים בכל קבוצה. רבים המצטרפים לקבוצות רכישה מסוג זה אינם מודעים למכלול ההיבטים והסיכונים של פרויקט מסוג זה, לרבות לעצם העובדה כי אין הם רוכשים דירה כפי שרוכשים דירה באופן שגרתי מקבלן או מיזם, כי המחיר המוצג בפניהם אינו סופי ועוד.
לאור העובדה שקבוצת הרכישה נדרשת לפעול לקידום הפרויקט בדומה למסגרת של בנייה עצמית, מוטלות עליה מטלות רבות ומורכבות, לרבות ניהול הקבוצה עצמה, קידום תכנון, ניהול בנייה, פיקוח, התנהלות כספית, העסקת בעלי מקצוע ועוד.
פעילות תקינה של קבוצת רכישה מחייבת מערכת של הסכמים להסדרת מכלול הפעילות, לרבות: הסכם שיתוף בין חברי הקבוצה, מפרט טכני, הסכמים עם הגורמים המקצועיים השונים – גורם ניהולי, גורמים הנדסיים ותכנוניים, בעלי מקצוע נוספים בתחומי המשפט, הכספים, השמאות וכדומה, הסכם עם בנק מלווה, הסכם בנייה עם קבלן ביצוע ועוד. הסכם השיתוף אמור להסדיר את מכלול היבטי פעילות הקבוצה בשני המישורים: התנהלות הקבוצה עצמה והתנהלות הקבוצה כלפי גורמים חיצוניים לה.
בין היתר, יש לקבוע את מוסדות הקבוצה – אסיפה כללית, נציגות או ועד מנהל, ועדת ביקורת; הסדרת כניסה ויציאה מהקבוצה; ישוב סכסוכים; ההתנהלות הכספית, לרבות ניהול החשבון ומימון בנקאי; הגדרת גורמי הניהול והיועצים המקצועיים הנדרשים ואופן ההתקשרות עימם; הסדרת התקשרות עם קבלן מבצע; חלוקת הצמדות; הסדרת שינויים במבנה; הגדרת חובות החברים וטיפול בהפרות ועוד.
חברי קבוצת הרכישה אינם מקבלים את ההגנות החלות על רוכש דירה במסגרת חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973 וחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, שכן חוקים אלה אינם חלים על מסגרת בנייה מסוג זה.
קיים צורך להסדיר את פעילות קבוצות הרכישה באופן שיפחית את חשיפתם של חברי הקבוצה לסיכונים גבוהים במסגרת פרויקטים מסוג זה, וזאת במיוחד במקרים בהם קיים מארגן חיצוני לקבוצה היוזם את גיבוש הקבוצה ואת עסקת רכישת הקרקע לצורך בניית המבנה.
על כן מוצע לקבוע בחוק הוראות המתקנות את שני החוקים האמורים, שעיקרן הן:
קבוצת רכישה תוגדר כקבוצה הכוללת לפחות 10 קונים, המתארגנת לצורך רכישת קרקע, לשם בניית מבנה הכולל דירות מגורים.
גורם מארגן יוגדר כמי שמארגן קבוצת רכישה או מסייע לקבוצת רכישה להתארגן וכן מבצע אחד
מאלה:
א . העברת זכויות בקרקע עליה ייבנה המבנה, לחברי הקבוצה.
ב . העברת זכות ברירה לרכישת זכויות בקרקע עליה ייבנה המבנה לחברי הקבוצה.
ג . ייזום או קידום מפגש רצונות בין חברי הקבוצה לבין בעל זכויות בקרקע עליה ייבנה
המבנה.
מוצע כי הגורם המארגן יהיה חייב לתת לכל חבר בקבוצת הרכישה התחייבות למחיר סופי מרבי של הדירה המיועדת לאותו חבר קבוצה, במסגרת ההסכם עליו חותם חבר הקבוצה במועד הצטרפותו לקבוצה. כן מוצע כי המארגן יהיה חייב לדאוג לקיומו של הסכם שיתוף בין חברי קבוצת הרכישה, הכולל הוראות בנושאים שיפורטו וכן לקיומם של מסמכים נוספים הנדרשים לפעולתה התקינה של קבוצת הרכישה.
מוצע כי שכרו של הגורם המארגן מאת חברי הקבוצה ישולם בשלבים, על פי התקדמות הפרויקט, ולא ישולמו יותר מ-10 אחוזים משכרו בטרם עמד בהתחייבויות הבאות:
(1) דאג לקיומו של הסכם שיתוף בין חברי קבוצת הרכישה וכן למסמכים אחרים הנדרשים לפעולתה התקינה של קבוצת הרכישה. הסכם השיתוף יסדיר את מכלול היבטי פעילות הקבוצה בשני המישורים: התנהלות הקבוצה עצמה והתנהלות הקבוצה כלפי גורמים
חיצוניים לה. בין היתר יוסדרו מוסדות הקבוצה, לרבות אסיפה כללית, נציגות או ועד מנהל, ועדת
ביקורת; יוסדרו הכניסה והיציאה מהקבוצה; יוסדר אופן ישוב הסכסוכים; תוסדר ההתנהלות הכספית, לרבות ניהול החשבון ומימון בנקאי; הגדרת גורמי הניהול והיועצים המקצועיים הנדרשים ואופן ההתקשרות עימם; הסדרת התקשרות עם קבלן מבצע; חלוקת הצמדות; הסדרת שינויים במבנה; הגדרת חובות החברים וטיפול בהפרות ועוד.
(2) התקשר בהסכם עם כל חברי קבוצת הרכישה, אשר במסגרתו התחייב הגורם המארגן להעניק לחברי הקבוצה שירותי ניהול וארגון, לכל המוקדם, עד למועד מסירת הדירות לכל חברי הקבוצה, זאת כיוון שנדרש להבטיח כי גורם מארגן ימשיך ללוות קבוצת רכישה עד גמר הפרויקט, על מנת להבטיח כי קבוצת הרכישה, מרובת החברים, תנוהל באופן הרצוי.
(3) הגורם המארגן התחייב בפני כל קונה בקבוצת הרכישה בעניין המחיר הסופי המרבי.
כמו כן, בעניין שכרו של הגורם המארגן, מוצע כי לא ישולמו 20 האחוזים האחרונים משכרו טרם מסירת הדירות לחברי הקבוצה.
ההגבלות המוצעות ביחס למועדי תשלום שכרו של המארגן נועדו להבטיח את עמידת המארגן
במחויבויותיו, לרבות מתן ליווי לפרויקט עד לסיומו.
בנוסף, מוצע כי שר הבינוי והשיכון יקבע הוראות המסדירות את סמכויות הפיקוח והאכיפה בכל הקשור לחובות המוטלות על גורם מארגן בקבוצת רכישה, לפי המוצע בהצעת חוק זו, ויקבע הוראות לעניין התנאים לפעילות כגורם מארגן.
לעניין קבלנים הבונים את המבנים במסגרת פעילות קבוצות רכישה, הוראות חוק המכר (דירות) בעניין מוכר יחולו גם עליהם, כך שקבלן הביצוע, הבונה את הבניין, יחוייב כלפי חברי הקבוצה בהתאם לאמור באותו חוק, לרבות אחריות בגין אי-התאמה ותקופות בדק ואחריות.
עוד מוצע להסדיר מנגנון פיקוח ואכיפה בכל הקשור לחובות שיוטלו על המארגן.
כמו כן מוצע לתקן את חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות, התשל"ה–1974, כך שקבוצת רכישה שהתקשרה בהסכם עם תאגיד בנקאי מלווה, אותו תאגיד בנקאי מלווה יחויב למסור לכל קונה בקבוצת הרכישה ערבות בנקאית שתהיה בתוקף עד לקבלת הדירה על ידי חבר הקבוצה, וזאת על מנת להבטיח את כל הכספים ששילם אותו קונה במסגרת המחיר הסופי, למעט מחיר הקרקע ומיסים שהוטלו בשל רכישת הקרקע, למקרה בו לא תהיה אפשרות להשלים את הבנייה ואת מסירת הדירות לחברי קבוצת הרכישה. במקרה שבו קבוצת הרכישה אינה מתקשרת בהסכם עם בנק מלווה, הגורם המארגן יהיה חייב לדאוג לכך שתימסר לכל קונה בקבוצת הרכישה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, מתאגיד בנקאי או מחברת ביטוח, להבטחת כל הכספים ששילם הקונה במסגרת המחיר הסופי, למעט מחיר הקרקע ומיסים שהוטלו בשל רכישת הקרקע.
הצעת חוק זו מבוססת על התייחסות משרד הבינוי והשיכון להצעת חוק ההסדרים 2012-2011, בה נקבע כי על משרד הבינוי והשיכון לקדם חקיקה להסדרת תחום קבוצות הרכישה. למרות שההחלטה העקרונית אושרה, חקיקה שכזו מעולם לא קודמה על ידי המשרד.
---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
כ"א בסיוון התשע"ו – 27.6.16
תיקון חוק המכר (דירות) בחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, אחרי סעיף 6ג, יבוא: בחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, אחרי סעיף 6ג, יבוא: בחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, אחרי סעיף 6ג, יבוא: בחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, אחרי סעיף 6ג, יבוא: בחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, אחרי סעיף 6ג, יבוא: בחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973, אחרי סעיף 6ג, יבוא:
"גורם מארגן בקבוצת רכישה "גורם מארגן בקבוצת רכישה "גורם מארגן בקבוצת רכישה 6ד. (א) בסעיף זה – (א) בסעיף זה –
"גורם מארגן" – מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת רכישה, ומבצע אחת מהפעולות המפורטות להלן, והכל בתמורה בכסף או בשווה כסף, במישרין או בעקיפין: "גורם מארגן" – מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת רכישה, ומבצע אחת מהפעולות המפורטות להלן, והכל בתמורה בכסף או בשווה כסף, במישרין או בעקיפין:
(1) העברת זכויות בקרקע עליה ייבנה מבנה לחברי קבוצת הרכישה;
(2) העברת זכות ברירה לרכישת זכויות בקרקע עליה ייבנה מבנה לחברי קבוצת הרכישה;
(3) ייזום או קידום הסכמה בין חברי קבוצת הרכישה לבין בעל זכויות בקרקע עליה ייבנה מבנה;
"מחיר סופי" – מלוא התשלומים שעל כל אחד מחברי קבוצת הרכישה לשלם בעד הדירה עד לקבלת החזקה בה, לרבות כל תשלום בעד הקרקע, מיסים, היטלים, אגרות ותשלומים לקבלן, לגורם מארגן בקבוצת רכישה ולאנשי מקצוע מכל סוג; "מחיר סופי" – מלוא התשלומים שעל כל אחד מחברי קבוצת הרכישה לשלם בעד הדירה עד לקבלת החזקה בה, לרבות כל תשלום בעד הקרקע, מיסים, היטלים, אגרות ותשלומים לקבלן, לגורם מארגן בקבוצת רכישה ולאנשי מקצוע מכל סוג;
"מסגרת חוזית" – מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל קבוצת רכישה לממש את הזכויות במקרקעין עד לקבלת הנכס; "מסגרת חוזית" – מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל קבוצת רכישה לממש את הזכויות במקרקעין עד לקבלת הנכס;
"קבוצת רכישה" – קבוצת קונים הכוללת לפחות עשרה אנשים, המתארגנת לשם רכישת זכות במקרקעין ובנייה על הקרקע של מבנה הכולל דירות, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית; "קבוצת רכישה" – קבוצת קונים הכוללת לפחות עשרה אנשים, המתארגנת לשם רכישת זכות במקרקעין ובנייה על הקרקע של מבנה הכולל דירות, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית;
"שכר" – התמורה בכסף או בשווה כסף שמקבל גורם מארגן, במישרין או בעקיפין, בעד פעילותו כגורם מארגן בקבוצת רכישה. "שכר" – התמורה בכסף או בשווה כסף שמקבל גורם מארגן, במישרין או בעקיפין, בעד פעילותו כגורם מארגן בקבוצת רכישה.
(ב) גורם מארגן ייתן לכל קונה בקבוצת רכישה התחייבות למחיר סופי מרבי של הדירה המיועדת לאותו קונה ולמועד מסירתה, במסגרת ההסכם עליו חותם הקונה במועד הצטרפותו לקבוצת הרכישה. (ב) גורם מארגן ייתן לכל קונה בקבוצת רכישה התחייבות למחיר סופי מרבי של הדירה המיועדת לאותו קונה ולמועד מסירתה, במסגרת ההסכם עליו חותם הקונה במועד הצטרפותו לקבוצת הרכישה.
(ג) לא יקבל גורם מארגן מקונים בקבוצת רכישה, על חשבון שכרו, סכום העולה על עשרה אחוזים משכרו, אלא אם כן התקיימו תנאים אלה ובכפוף להוראות סעיף קטן (ד): (ג) לא יקבל גורם מארגן מקונים בקבוצת רכישה, על חשבון שכרו, סכום העולה על עשרה אחוזים משכרו, אלא אם כן התקיימו תנאים אלה ובכפוף להוראות סעיף קטן (ד):
(1) נחתם הסכם שיתוף בין חברי קבוצת הרכישה, להסדרת פעילותה הפנימית של קבוצת הרכישה ופעילותה מול גורמים חיצוניים;
(2) נחתם הסכם בין חברי קבוצת הרכישה לבין הגורם המארגן למתן שירותי ניהול וארגון שיינתנו לאורך פעילות קבוצת הרכישה ועד למועד מסירת הדירות לכל הקונים בקבוצת רכישה;
(3) הגורם המארגן נתן לכל הקונים בקבוצת הרכישה התחייבות בהתאם להוראות סעיף קטן (ב);
(4) צורפו המסמכים שקבע השר לפי הוראות סעיף קטן (ה)(3).
(ד) לא יקבל הגורם המארגן מחברי קבוצת הרכישה שכר בשיעורים העולים על השיעורים שקבע השר בתקנות בהתאם לשלבי הביצוע, ובלבד שעשרים האחוזים האחרונים של שכרו לא ישולמו לו, אלא לאחר מסירת הדירה לכל אחד מהקונים בקבוצת הרכישה. (ד) לא יקבל הגורם המארגן מחברי קבוצת הרכישה שכר בשיעורים העולים על השיעורים שקבע השר בתקנות בהתאם לשלבי הביצוע, ובלבד שעשרים האחוזים האחרונים של שכרו לא ישולמו לו, אלא לאחר מסירת הדירה לכל אחד מהקונים בקבוצת הרכישה.
(ה) השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, יקבע הוראות בעניינים אלה: (ה) השר, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, יקבע הוראות בעניינים אלה:
(1) סמכויות הפיקוח והאכיפה לעניין החובות המוטלות על גורם מארגן לפי חוק זה;
(2) תנאים לפעילות גורם מארגן;
(3) מסמכים נוספים על הסכם השיתוף, הנדרשים לצורך פעולתה התקינה של קבוצת הרכישה.
החלת הוראות החוק על קבלן המבצע את הבנייה עבור קבוצת רכישה החלת הוראות החוק על קבלן המבצע את הבנייה עבור קבוצת רכישה החלת הוראות החוק על קבלן המבצע את הבנייה עבור קבוצת רכישה 6ה. ההוראות החלות על מוכר לפי חוק זה, יחולו על קבלן המבצע בנייה עבור קבוצת רכישה כהגדרתה בסעיף 6ד." ההוראות החלות על מוכר לפי חוק זה, יחולו על קבלן המבצע בנייה עבור קבוצת רכישה כהגדרתה בסעיף 6ד."
תיקון חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) 2. בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, אחרי סעיף 2ב יבוא: בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, אחרי סעיף 2ב יבוא: בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, אחרי סעיף 2ב יבוא: בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, אחרי סעיף 2ב יבוא: בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, אחרי סעיף 2ב יבוא: בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, אחרי סעיף 2ב יבוא:
"הבטחת כספי קונים בקבוצת רכישה "הבטחת כספי קונים בקבוצת רכישה "הבטחת כספי קונים בקבוצת רכישה 2ב1. (א) בסעיף זה, "גורם מארגן", "מחיר סופי" ו"קבוצת רכישה" – כהגדרתם בסעיף 6ד לחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973. (א) בסעיף זה, "גורם מארגן", "מחיר סופי" ו"קבוצת רכישה" – כהגדרתם בסעיף 6ד לחוק המכר (דירות), התשל"ג–1973.
(ב) התקשרה קבוצת רכישה בהסכם עם תאגיד בנקאי מלווה, ימסור התאגיד הבנקאי המלווה לכל קונה בקבוצת הרכישה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם במסגרת המחיר הסופי, למעט מחיר הקרקע ומיסים שהוטלו בשל רכישת הקרקע, במקרה שלא תהיה אפשרות להשלים את הבנייה על הקרקע או למסור את הדירות לקונים בקבוצת הרכישה; הערבות בנקאית תהיה בתוקף עד להעברת החזקה בדירה לקונה בקבוצת הרכישה. (ב) התקשרה קבוצת רכישה בהסכם עם תאגיד בנקאי מלווה, ימסור התאגיד הבנקאי המלווה לכל קונה בקבוצת הרכישה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם במסגרת המחיר הסופי, למעט מחיר הקרקע ומיסים שהוטלו בשל רכישת הקרקע, במקרה שלא תהיה אפשרות להשלים את הבנייה על הקרקע או למסור את הדירות לקונים בקבוצת הרכישה; הערבות בנקאית תהיה בתוקף עד להעברת החזקה בדירה לקונה בקבוצת הרכישה.
(ג) לא התקשרה קבוצת רכישה בהסכם עם תאגיד בנקאי מלווה, ידאג הגורם המארגן למתן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח לכל קונה בקבוצת הרכישה, מתאגיד בנקאי או מחברת ביטוח, לפי העניין, להבטחת כל הכספים ששילם הקונה במסגרת המחיר הסופי, למעט מחיר הקרקע ומיסים שהוטלו בשל רכישת הקרקע; ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח לפי סעיף קטן זה תהיה בתוקף עד להעברת החזקה בדירה לקונה בקבוצת הרכישה." (ג) לא התקשרה קבוצת רכישה בהסכם עם תאגיד בנקאי מלווה, ידאג הגורם המארגן למתן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח לכל קונה בקבוצת הרכישה, מתאגיד בנקאי או מחברת ביטוח, לפי העניין, להבטחת כל הכספים ששילם הקונה במסגרת המחיר הסופי, למעט מחיר הקרקע ומיסים שהוטלו בשל רכישת הקרקע; ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח לפי סעיף קטן זה תהיה בתוקף עד להעברת החזקה בדירה לקונה בקבוצת הרכישה."
תקנות ראשונות 3. תקנות ראשונות לפי סעיף 6ד(ד) לחוק המכר (דירות) כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה יובאו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת בתוך שנה מיום פרסומו של חוק זה. תקנות ראשונות לפי סעיף 6ד(ד) לחוק המכר (דירות) כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה יובאו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת בתוך שנה מיום פרסומו של חוק זה. תקנות ראשונות לפי סעיף 6ד(ד) לחוק המכר (דירות) כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה יובאו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת בתוך שנה מיום פרסומו של חוק זה. תקנות ראשונות לפי סעיף 6ד(ד) לחוק המכר (דירות) כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה יובאו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת בתוך שנה מיום פרסומו של חוק זה. תקנות ראשונות לפי סעיף 6ד(ד) לחוק המכר (דירות) כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה יובאו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת בתוך שנה מיום פרסומו של חוק זה. תקנות ראשונות לפי סעיף 6ד(ד) לחוק המכר (דירות) כנוסחו בסעיף 1 לחוק זה יובאו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת בתוך שנה מיום פרסומו של חוק זה.