הצעת חוק לדיון מוקדם
2209243 :מספר פנימי
הכנסת העשרים וחמש
משה פסל
חבר הכנסת
יוזם:
______________________________________________
3860/25/ פ
2023–הצעת חוק חכירה הוגנת, התשפ"ג
– בחוק זה.1הגדרות
"גוף ציבורי" – משרדי הממשלה ומוסדות מדינה אחרים, רשות מקומית וגוף
אחר הממלא תפקידים ציבוריים על פי דין;
;11969–"חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט
; לחוק המקרקעין3 "חכירה לדורות" – כהגדרתה בסעיף
;"חוכר לדורות" – לרבות חוכר משנה
"מקרקעין" – מקרקעין, כהגדרתם בחוק המקרקעין, עליהם בנוי לפחות מבנה
אחד שנבנה לאחר שהמקרקעין הוחכרו לראשונה;
,"עסקה" – הקניה של בעלות, חכירה לדורות או זכות קדימה במקרקעין
כמשמעותם בחוק המקרקעין.
לחוכר לדורות תהיה זכות קדימה, כמשמעותה בחוק המקרקעין, לגבי כל
עסקה במקרקעין שאותם הוא חוכר; זכות זו אינה ניתנת להתניה או לוויתור.
.2 זכות קדימה לחוכר
לדורות
בעל מקרקעין ומחכיר לדורות של מקרקעין יאריך לבקשת חוכר
)א(
לדורות את תקפו של הסכם החכירה לדורות לתקופת חכירה זהה ובתנאים
זהים לחוזה החכירה לדורות שמכוחו הוחכרו לראשונה; לבקשת חוכר לדורות
תוארך תקופת החכירה עוד בטרם סיומה של תקופת החכירה שבתוקף.
.3
הארכת הסכם
חכירה
שיעור דמי החכירה עבור תקופת ההארכה כאמור בסעיף קטן )א( יהיה
)ב(
מערך המקרקעין כשהם ריקים ופנויים ללא ערך הבנוי עליהם וללא5.5%
.הוצאות פיתוח
.259 ' ס"ח התשכ"ט, עמ1
2
לא יראו בהארכת חכירה לדורות, מכירה או רכישה של בעלות במקרקעין
במסגרת מימוש זכות קדימה, מכירת או רכישת זכות במקרקעין לעניין חוק
. 21963–מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה(, התשכ"ג
.4מיסוי
תנאי בחוזה חכירה לדורות, לרבות בחוזה חכירה לדורות שנכרת לפני פרסומו
של חוק זה, הנוגד את הוראות חוק זה – בטל; זכותו של חוכר לפי חוק זה
אינה ניתנת להתניה או לוויתור.
.5תחולה
.שר המשפטים יתקין תקנות לביצוע חוק זה.6תקנות
שר המשפטים יהיה רשאי להתקין תקנות המחריגות מתחולת החוק מקרקעין
שביום פרסום החוק הם בבעלות גופים ציבוריים, וזאת מטעמים של טובת
הציבור.
.7החרגה מהחוק
ד ב ר י ה ס ב ר
לא ניתן היה לרכוש בעלות ברוב המקרקעין2000-מאז הקמת המדינה ועד העשור הראשון של שנות ה
מהקרקעות במדינה נוהלו על ידי מנהל מקרקעי ישראל שלא אפשר רכישת בעלות בהן(. 93%) במדינה
במקום בעלות בקרקע רשויות המדינה נתנו לרוכשים זכות חכירה לדורות בבתיהם לתקופות ארוכות של
שנים עם זכות להאריך את החכירה בתקופה דומה. רוב בעלי המבנים במדינה היו חוכרים לדורות, 49
והתפיסה שהתקבעה בציבור הייתה שדין החוכרים כדין בעלים. תפיסה זו התבססה לא רק על העדר
אפשרות לרכוש בעלות, ועל כך שתקופת החכירה הייתה ארוכה, אלא גם על כך שהמחיר ששולם עבור
מקרקעין בחכירה לדורות היה שווה למחיר ששולם למקרקעין שהיו בבעלות פרטית. ביטוי מובהק
לתפיסה שיש לראות בחוכר בעליה של הקרקע בא לידי ביטוי ברפורמה ברשות מקרקעי ישראל בעשור
. במסגרת הרפורמה המדינה המירה לחוכרים בקרקעות עירוניות שבבעלותה 2000-הראשון של שנות ה
את זכויות החכירה בזכות בעלות, וזאת ללא גביית תמורה כלשהי. גם בפסיקת בתי המשפט החוכרים לא
נתפסו כשוכרים רגילים. בתי המשפט קבעו שזכות החכירה לדורות היא זכות קניינית, שהציפייה של
החוכרים היא שגם בתום תקופת החכירה הם יישארו חוכרי הקרקע, שזכות החכירה לדורות היא עבירה
ועוד זכויות הנובעות מתפישה שחכירה לדורות כמוה כבעלות והיא שונה משכירות.
לא כל המקרקעין שהוחכרו בחכירה לדורות היו בבעלות המדינה. המדינה החכירה בחכירת משנה גם
קרקעות שהיא עצמה חכרה, ובמקביל להחכרה בחכירת משנה היו גם גופים פרטיים שהחכירו קרקעות
בבעלותם לחברות בנייה. על הקרקעות שהוחכרו, בנו החוכרים עצמם או חברות בנייה את המבנים
שהוקמו. לא המדינה ולא בעלי הקרקעות )הם המחכירים( שילמו עבור פיתוח הקרקע ובניית המבנים.
פסחה על הקרקעות2000-הרפורמה בקרקעות העירוניות של המדינה בעשור הראשון של שנות ה
שאינן בבעלות המדינה, והמדינה לא הסדירה את מצב החוכרים בהם. במקרים אלו נכנסו סוחרי קרקעות
שרכשו את הבעלות בקרקעות הנ"ל, ומיד עם רכישת הבעלות באו בדרישות של תשלום סכומי עתק כנגד
הארכת החכירה או הקניית הבעלות.
הצעות חוק זהות הונחו על שולחן הכנסת העשרים וארבע על ידי חבר הכנסת מיכאל מרדכי ביטון
( ועל שולחן הכנסת העשרים וחמש על ידי חבר הכנסת מיכאל מרדכי 3903/24/וקבוצת חברי הכנסת )פ
(.1516/25/ביטון )פ
. ולפיכך לא נבדקה מחדש על ידי הלשכה המשפטית של הכנסת1516/25/הצעת החוק זהה לפ
--------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
.156 ' ס"ח התשכ"ג, עמ2
3
(26.07.2023) ח' באב התשפ"ג