הצעת חוק לדיון מוקדם

מספר פנימי: 2169295 הכנסת העשרים וארבע יוזמים: חברי הכנסת יעל רון בן משה ולדימיר בליאק ניר אורבך מופיד מרעי ______________________________________________ פ/3411/24 הצעת חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (הגדלת מגבלת הייזום המותר בקרן להשקעות במקרקעין), התשפ"ב–2022 דברי הסבר בשנת 2005 עבר תיקון 147 לפקודת מס הכנסה (להלן – התיקון) שאפשר לראשונה הקמת קרנות להשקעות במקרקעין Real Estate Investment Trusts)) בישראל (להלן – "קרנות ריט"). קרנות ריט הן חברות שנסחרות בבורסה, ללא בעלי שליטה, וכפופות להוראות החוק המחייב אותן להתמקד בנכסים מניבים (משרדים, מרכזי מסחר, תעשיה ולוגיסטיקה, מגורים ועוד), הן מוגבלות בייזום נכסים ונדרשות לשמור על יחסי חוב מוגדרים. בנוסף, קרנות הריט מחויבות בחלוקת רוב רווחיהן כדיבידנדים. מטרת התיקון הייתה לאפשר למשקיעים קטנים להשקיע בתחום שהיה חסום בפניהם עד אז, מטרה "חברתית" במהותה המאפשרת להם להשקיע בדומה לגופים גדולים, בעלי שליטה ומשפחות העושר, בנכסים מניבים ואיכותיים. במבחן התוצאה, למרות שהקרנות שקמו הוכיחו יציבות, תרמו לשכלול השוק וזכו לאמון המשקיעים, התחום לא נסק, וזאת בניגוד למצב בעולם. מגבלות החוק הנוקשות מהוות מכשלה בדרך להשגת שוק קרנות ריט מפותח. קרנות אלה הוכיחו במהלך השנים כי הן מכשיר השקעה שקוף, ראוי ויציב. בישראל הן תרמו לאימוץ סטנדרטים בקרב מתחרות שאינן קרנות ריט ותרמו בכך לשכלול שוק הנדל"ן. בנוסף, משקיעים שמנתבים את השקעותיהם בנדל"ן מניב לקרנות בתחום זה, ובפרט לקרנות הוותיקות שמתמחות בסקטורים שאינם מגורים, מפחיתים את הלחץ על מחירי הנדל"ן ובייחוד בתחום הדירות. להחזקת נדל"ן בתיק ההשקעות יש תרומה מוכחת מבחינת תשואות ויציבות התיק. קרנות ריט מהוות תחליף הולם להחזקה ישירה בנדל"ן, ומחקרים מראים כי החזקה, לאורך זמן, בקרנות ריט מדמה היטב החזקה ישירה בנכסים המניבים. בנוסף, קיימים יתרונות ברורים למשקיע כגון פיזור הנכסים בתיק, ניהול מקצועי, נזילות, אפשרות להשקיע סכומים נמוכים וקבלת תזרים דיבידנדים שוטף ויציב וכל זה בעלויות נמוכות, יחסית להשקעה ישירה, ובסיכון נמוך יחסית. למרות כל יתרונות שיש לקרנות הריט ובניגוד למצב בעולם, הסקטור בישראל לא התפתח כפי שקיוו. מאז 1960 אימצו מדינות רבות את הסטטוס ונתח קרנות מסוג זה בעולם הנדל"ן הסחיר הלך ועלה. בארה"ב למשל כ-98% מחברות הנדל"ן המניב שנסחרות בבורסה הן ריטים, באסיה כ-50%, באירופה כ-37% ובישראל כ-5% בלבד. הפער מול העולם ואי מימוש הפוטנציאל של התחום נובע מהמגבלות שמכתיב החוק, שלא השתנו, למעשה, מאז חקיקתו, לכן חשוב לעדכן את החוק ולהתאימו למצב בעולם. לפיכך, מוצע לתקן את פקודת מס הכנסה ולהגדיל את מכסת הייזום המותר. במדינה צומחת כמו ישראל, ייזום נכסים הוא הדרך העיקרית לבניית תיק נכסים איכותי, במיקומים מרכזיים ואטרקטיביים, ובמחיר הוגן. מגבלת הייזום של קרנות ריט בארץ, שנקבעה על עד 5% מהיקף הנכסים, היא הנמוכה בעולם ומהווה למעשה "המצאה ישראלית". במרבית המדינות המובילות – ארה"ב, גרמניה, אנגליה, צרפת, איטליה, ספרד, קנדה, דרום קוריאה ומדינות רבות נוספות – אין מגבלת ייזום בחוק כלל (כשהייזום הוא עבור תיק הנכסים של הריט), וגם במדינות המועטות שבהן קיימת מגבלה, שיעור הייזום המינימלי המותר הוא 10%. הקלת מגבלת הייזום ל 80% (תאפשר ייזום בהיקף 20% מתיק ההשקעות) תאפשר לקרנות ריט להתחרות בחברות הנדל"ן המניב האחרות באופן שוויוני והוגן יותר. כמו כן, קרנות הריט תוכלנה על ידי כך להגיע להיקף נכסים שמאפיין חברות מובילות בשוק, מה שצפוי לתרום לביצועיהן ובכך להיטיב עם ציבור המשקיעים הרחב שלהן שאינו כולל, כאמור, בעלי שליטה. תוצר נלווה יהיה פיתוח וחיזוק שוק הנכסים המניבים הישראלי ופוטנציאל להקטנה נוספת בלחץ על מחירי הדירות. יודגש כי האחוז המבוקש הוא אחוז נמוך יחסית מכלל נכסי הקרן וכך נשמר העיקרון בבסיס קרנות הריט של חשיפה נמוכה יחסית לסיכון יזמי. הצדקה נוספת וחשובה לתיקון הרגולטורי המבוקש היא העובדה שהמחוקק, לאחר שחקיקת התיקון, נדרש פעמיים נוספות לדון באיזון בין תרומת הייזום לפיתוח קרנות הריט והכלכלה בישראל ובין הסיכון שבייזום, ובשתי הפעמים קבע המחוקק כי לא יוגבל הייזום, מתוך העדפה ברורה לתרומה הכלכלית הגדולה של ייזום אל מול ההבנה שקרנות הריט יאזנו בעצמן את הסיכונים, ויגבילו עצמאית את הייזום מכלל נכסיהן בכדי לתת שירות אופטימלי למשקיעיהם (חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 222), התשע"ו–2016; חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022). -------------------------------- הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים והונחה על שולחן הכנסת ביום כ"ז באדר א' התשפ"ב (28.02.2022) תיקון סעיף 64א3 1. בפקודת מס הכנסה, בסעיף 64א3(א)(5)(א), במקום "לא פחת מ-95% משווי כלל נכסיה" יבוא "לא פחת מ-80% משווי כלל נכסיה".