חומר רקע - גורמים חיצוניים
https://extell.com/
הפתרון לבעיית 'קרקעות הכנסייה'
בירושלים
סיווןתשפ"
ו -
יוני2026
אוהדעיני,שמאיאקסטל
קרקעות הכנסייה
ישנם גופים דתיים-נוצרייםרביםהמחזיקים בנכסים בירושלים:
הכנסייה היוונית אורתודוקסית הייתה בעלת הקרקעות הגדולה בין הכנסיות בירושלים,
לצידה כנסיות נוספות עםתאי שטח קטנים יותר.
בתחילת שנות ה-
50
של המאה ה-
20
מחכירה הכנסייה היוונית-אורתודוקסית לקק"
ל
חלק מקרקעותיה - כ-
570
דונם-
במסגרת3 חוזי חכירה,
ל99
שנים בלבד,
שמסתיימות
ב-
2051
.
תקציר עקרונות החוזים בין הפטריארךלקק"ל
• מטרת החוזים:קק"ל תחזיק ותשתמש בנדל"
ן האמור
למטרות פיתוח ובנייה,
בעצמה או על ידי הקצאות
לחוכרי משנה.
• תוםתקופת השכירות: קק"
ל מתחייבת
להחזיר את הנדל"ן, עם תוםתקופת השכירות,
ללא עיכובים
ותנאים
לפטריארכיה, כשהוא במצב טוב של תיקון ותחזוקה, עם בלאי סביר בלבד,
כשהוא נקי מכל שעבוד
או חיוב, ובמצב של חזקה פנויה.
•
לא ישולם כל פיצוי שהוא על ידיהפטריארכיה בגין בניינים או מבנים אחרים שיהיו קיימים עלהקרקע בתום
התקופה.
• לקק"
ל אפשרות
להאריך אתתקופת החכירה תמורת תשלום מלא.
• תקופתהחכירה וגובההתשלום,
שנאמד במונחים של היום במיליארדי ₪
, יקבעו על ידי גורםמוסכם.
הבהרת המושגים בתמצית
•
בעלות במקרקעין
היאהזכותלהחזיקבמקרקעין,
להשתמש בהםולעשותבהםכלדברוכל
עסקה, בכפוףלהגבלותלפידיןאו לפיהסכם.
הבעליםרשאי למכוראת זכותהבעלותללא צורךבאישורחוכרכלשהו.
• חכירה
מוגדרת כשכירות
שלמקרקעין לתקופהארוכה,ונחשבתלזכותבמקרקעין:
שכירות
לתקופהמעל חמש שניםנקראת
חכירה.
שכירות
לתקופהמעל עשריםוחמששניםנקראת
חכירה לדורות.
•
חכירתמשנה -
הסדרשבוהחוכרהראשון(הראשי)
מעביראת זכויותהשימוששלובנכסלצדג׳
(שוכר/חוכרמשנה.)לכן, חכירתמשנהלעולםלא תהיהלזמןארוך יותרמהחכירההראשית.
הכנסייה מוכרת את הבעלות
•
בשנת2016
רכשהחברת'ניות'אתזכותהבעלותמהכנסייה.
•
בשנת2023
רכשהחברת'
קרקעותירושלים2022
'(
חברת'אקסטל')
אתהבעלות מחברת'ניות'.
• סיכוםהמצבהמשפטיהיום:
✓בעלות:
קרקעותירושלים(אקסטל)-
כ500
דונם.
✓
חכירה ראשיתעדלשנים2050-2051
:קרןקיימתלישראל.
✓חכירותמשנהבכלהשטחיםהבנויים:מגורים,מלונאות,
מבניציבור- עדתוםתקופתהחכירה הראשית.
✓בחוזיםעםחוכריהמשנהמופיעה במפורשהעובדהשקק"להיאחוכרת,
ולאמובטחתהארכתהחכירה מעברלמועד
האמור.
קרקעות אקסטל- הבעיהמנקודת מבטם של הדיירים,
חוכריהמשנה
חוסרהוודאותמוביללשחיקתערךמהותית ומקשה עלעצםביצועהעסקה-
הןמצד השוק והן
מצד הבנקיםלמשכנתאות.
X
ניתוחעסקאות מעלהשממוצע היחס(
בממוצע של5השניםהאחרונות)ביןשווילמ"
ר
בחכירהלשווילמ"רבבעלות
עומדעלכ35%
-
40%
.
X
לא ניתןלבצעהתחדשותעירונית-
הבנייניםהקיימיםמשנות ה50-70
,שלהמאה הקודמת,
נשאריםבמצבם- מערכות ישנות,תכנוןמיושן,ללא מיגוןולאעומדיםבתקן לרעידותאדמה.
אם נוסיף שורה של 25
שנים לפני סיום תקופת החכירה נקבל ירידת ערך של כ 40%
הבעיה מנקודת מבטה של קק"ל
לפי החוזים בעוד כ25
שנים תהיה לקק"ל האפשרות להאריךאת זכות החכירה שלה.
הבעיה: הסכום ומשך ההארכה אינם ידועים. ניתן להאריךאת החכירה רק סמוך לסיומה.
המשמעות:
בשטחים הבנויים- בהנחה שקק"
ל תתחייב לחוכריהמשנה שהיאתממש את
זכותה להאריךאת החכירההיא תהיה בחובשאינו ידוע כלפי הבעלים,
במיליארדי ₪
,
שבלית ברירה יושת על החוכריםאו על כלל אזרחי ישראל.
כךלמעשה קק"
ל "תקועה" עם חכירה, שמהווה עבורהחוב לא ידוע.
נקודת מבטהשל אקסטל
• אקסטל, שהשקיעה ברכישתהקרקע ועוד, מעוניינתלפתח את ירושלים,
וככל חברה גם להניב רווחים.
• בשלבזה, למרותשאקסטל היא בעלתהקרקע,
היא אינה יכולה לבנות על השטח
שבבעלותהללא הסכמת החוכרים.
•
שילוב האינטרסיםשל הדיירים ואקסטל מוביל להסדר אפשרי WIN-WIN
לכולם.
ההזדמנות שעלהפרק
•
במסגרת הסדרישירעם הדיירים(למעלהמ-
150
משפחותכברהצטרפו:)
• עסקהמשולבתשלפינויבינוייחדעםהבטחתהבעלותבמחירסמליביותראוהארכת חכירהבחינם.
•
הבטחהשכלהסדר משופרשיהיהעם
הקק"ל יחולגם עליהם.
דוגמא לכדאיות הכלכלית לחוכר משנה בדירה של100
מ"
ר
בטלביה
סיכוםWIN-WIN
ודאות
1
. אקסטל מעוניינת בפתרון מעולה עבור החוכרים.
במסגרת זואקסטל מציעה לחוכרים את זכות הבעלות (לצמיתות) על דירות חדשות במסגרת התחדשות עירונית.
2
. מיד עם החתימה על הסכם בין החוכרים לאקסטל ערך הזכות של החוכרים בדירות יעלה באופן ניכר,
לעומת
המצב היום, וימשיך לעלות עדלקבלת הבעלות על דירה חדשה.
3
.
המחיר שאקסטל מבקשת מהחוכרים תמורת זכות הבעלות דומה למחיר שדובר עליו במסגרת הצעת החוק
(
2000
₪ למ"
ר לעומת 5.5%
ממחיר הקרקע.)
רק שבהצעת אקסטל החוכרים יקבלו זכות בעלות ואילו בהצעת החוק החוכרים יקבלו זכות חכירה חדשה
(מוגבלת בזמן) תוך פגיעה בזכות הקניין, שתגרור הליכים משפטיים ארוכים.
סיכוםWIN-WIN
התחדשות עירונית
מדוברבבנייניםשנבנובאמצע המאה הקודמת. בנייניםאלהדורשיםהתחדשותעירונית.
הסכמות עםאקסטל יקדמו
פרוייקטים
שלהתחדשותעירוניתלטובתהחוכריםולטובתהעיר
ירושלים.
החוכריםיהפכולהיותהבעליםעלדירותחדשות
בפרוייקטיםחדשיםשכולליםממ"דים,
חניות
ומחסניםועומדיםבכלהתקניםהחדשיםנגד רעידותאדמה וכדומה.
תודה